美國鐵獅門

洛克菲勒中心

鐵獅門歷史可以追溯到19世紀末，成立之初以地產開發為主，1976年由於家族內部的利益衝突，從一家上市公司分拆為3家私人公司，包括一家專業建築公司、一家出租管理公司和一家集開發、投資、運營於一體的綜合性商業地產公司——鐵獅門（即鐵獅門公司）。今天的鐵獅門仍是一家非上市家族企業，但它已發展為美國最大的商業地產公司，擅長開發與管理密切結合的房地產企業。自1978年以來鐵獅門收購、開發、管理的物業總值達到681億美元。它在全球各大都市管理著325個項目、總面積1.3億平方英尺的商業物業組合以及9200萬平方英尺的住宅單元，旗下標誌性建築包括美國紐約的洛克菲勒中心、克萊斯勒中心、芝加哥富蘭克林中心；德國柏林的索尼中心以及大都會保險大廈、赫斯特大廈；巴西的聖保羅北方大廈、里約熱內盧溫圖拉雙塔和彼得庫柏社區等。

早在1988年，鐵獅門就在花旗的資助下在德國建造當時歐洲最高的標誌性建築。1996年又與巴西養老基金合作開發當地標誌性建築。1996年當高盛決定買下洛克菲勒中心時，在多方協同和徵詢洛克菲勒家族意見后，鐵獅門被選定為運營商並持有5%權益。

赫斯特大廈

TSP地產公司是私營房地產公司，歷史可追溯到1898年創建的家族公司，是世界公認的最大房地產業主開發和經營商之一。公司37年來不斷為投資者和租戶提供優異價值，從而成為全球房地產行業的翹楚。

鐵獅門公司較著名的房地產包括紐約的克萊斯勒中心、洛克菲勒中心；德國法蘭克福的麥斯特爾大廈、柏林的索尼中心；巴西聖保羅的北方大廈。更重要的是全球許多最著名的企業都選擇TSP建築物作為辦公場所和企業總部。

TSP作為全球最優秀的商業房地產開發商和購買商之一而享有盛譽且名副其實。它之所以不斷取得成功，是因為該公司不斷開發新市場，採取大膽果斷的行動。更重要的是它還始終堅持為合作夥伴、投資者、住戶等創造優異價值。

鐵獅門能夠與眾多商業挑伴、投資者，租戶發展長期牢固並往往是全球性的關係。鐵獅門擁有創造價值的非凡能力，因為他們總是能在問題重重之處發掘機會。作為房地產運營商巨頭，TSP擁有房地產行業各個領域的專家，能夠充分利用任何房地產的價值，從而在所投資市場實現超越平均水平的回報。

克萊斯勒大廈

鐵獅門的垂直整合是其成功的關鍵。鐵獅門的多學科團隊，使它能夠設想的可能性比其他人更廣泛。公司的技能和內部收購和發展的經驗、設計和施工、物業管理、投資管理、租賃稅和風險管理各個方面的優勢將使得物業財產或項目增值。垂直整合的方式結合深入的市場知識，使鐵獅門能夠完成一些商業地產歷史上最複雜的交易。在這個過程中，開拓更大價值的資產轉化為許多世界上最偉大的傑作。

鐵獅門的垂直整合平台比其他組織能更迅速地執行交易，相比於其他組織由於內部人員缺乏必須依靠第三方的合資夥伴，鐵獅門能夠實時進行市場調研，為公司提供一個更深入的當地市場的輪廓與細則。鐵獅門一隊超過1500名員工，其中包括640多個房地產專業人士，分佈在全球22個辦事處。這種廣泛的實地市場佔有率和專業知識，使鐵獅門與交易採購方面的競爭優勢。

尚浦領世

2008年01月23日，鐵獅門在上海以67.517億元的掛牌底價收入拿下被業界認為是上海“地王”的新江灣城“F地塊”，媒介和業內議論紛紛。之所以底價收購是因為本次地塊出讓對於“競買主體”比以往設置了更多的限制條件：例如，開發建設主體所開發建設的甲級商辦綜合項目（非住宅）不少於200萬平方米；有大型軌道樞紐上不少於100萬平方米商辦綜合項目建設及管理的業績；擁有和管理不小於500萬平方米的商辦綜合項目，並與世界500強企業中不少於100家有緊密的租賃合作關係；有開發符合世界級專業綠色建築機構標準的建築項目不少於100萬平方米的業績，並且獲得過世界級專業綠色建築機構頒發的認證。

在如此苛刻的條件下，包括香港太古集團、長和系、一家上海本土開發商，以及鐵獅門在內的諸多開發商均有意參與競拍。李嘉誠旗下“長和系”在資格審查階段被淘汰出局，再加上2008年1月9日必須繳納7億元的保證金限制，該地塊最終僅鐵獅門一家公司參與F地塊的競買。

此前，鐵獅門還曾參與上海襄陽路地塊及普陀長風地塊的競投。2005年下半年，鐵獅門與美國投資公司GSCPartners組建合資公司，計劃斥資5億美元在上海和北京開發高端商業和住宅項目。此次競買F地塊的正是這一基金。

紐約——克萊斯勒中心

TSP於1998購買了瀕臨破產的歷史藝術建築克萊斯勒大廈，同時還購買了毗鄰的32層肯特大廈，以及另外四座較低的建築物。這六座建築物組成了曼哈頓中城的一個完整街區。

TSP隨即實施了再造計劃，旨在使速片黯然失色的獨特建築恢復昔日光彩，使克萊斯勒大廈重新吸引優質租戶。再造計劃的核心工程包括利用周圍建築的上空使用權，在已全都出租的肯持大廈內擴建130.000平方英尺的辦公空間：翻新肯特大廈，把該大廈重新定位為新克萊斯勒中心的東大廈，採用菲利普約翰遜的設計，沿著東42街（曼哈頓最繁華的街道之一）建造一個富有吸引力的新建築瑰寶，作為新的零售店面。

其結果是紐約最大的建築瑰寶獲得了重生，這座再次煥發青春的房地產被重新命名為克菜斯勒中心，樹立了新的A級辦公空間優質指標。

柏林——索尼中心

索尼中心

柏林牆倒塌之後不久，索尼公司就開始計劃在柏林市中心的波茨坦廣場開發項大規模房地產，作為歐洲總部所在地。根據TSP在全球的卓越聲譽以及在德國的良好業績，索尼在幾家國際房地產集團中選擇TSP作為開發商廈台怍夥伴。

應索尼要求，鐵獅門首先從概念設計和成本上對項目進行重新評估。其結果是對建築物的布局以及用途進行了調整，形成各種類型的物業空間，以便適應柏林房地產市場日益變化的需求。鐵獅門成功地增加了超過12%的可出租樓層面積。同時，通過調整項目用材並採用某些施工方法，鐵獅門節省了近10%的工程造價。截至工程完成時，該項目的租費已達到柏林最高水平，而且所有空間均已出租。

索尼中心現己成為新柏林吸引人的建築標誌。這個開發項目包括八座建築物，風格遇異，大小不同。用途空前多樣化。包括辦公室、住宅、零售商店、餐飲、文化場所。為該市第一個此類項目。建築群的中心是壯觀的室內“廣場”。可作為公共活動場所和娛樂中心。

①獨特價值的認可技能

鐵獅門的廣泛收購，重建，發展和管理的房地產經驗，使其能夠識別可能被別人忽視的資產的內在價值。內部專業知識。鐵獅門的能力，依靠自身的專業知識的專業人士都流利的當地語言和熟悉當地法律和習俗的複雜性提供了精簡，高品質的交易執行和隨後的價值創造。

②進入交易流程

鐵獅門房地產和金融關係的廣泛的網路，創造了擁有巨大影響的專有交易流量，並獲得高品質的寫字樓租戶。鐵獅門憑藉其全球範圍內良好的聲譽，與許多世界上最大的跨國公司和企業的寫字樓租戶存在廣泛的合作關係。

③辦公室物業

這些關係代表在完成和重新定位的空間重新租賃/租賃強大的競爭優勢和新的發展空間的租賃，高品質的租戶尋求新的或不熟悉的市場上首屈一指的商業辦公用地。

④可持續性

鐵獅門被稱為是一個在世界各地可持續發展建築的領導者。擁有豐沛的市場周期經驗。鐵獅門在房地產業所有市場周期內顯現其價值的經驗與能力已經得到證明。

⑤資本替代來源

鐵獅門聯合投資資本，使得它能夠利用複雜或敏感時間的機會，並有更廣泛的選擇退出戰略。

⑥垂直集成平台

鐵獅門的組織日常的日常功能是在其投資的每一個水平創造儘可能多的價值。鐵獅門是一個完全集成的房地產經營和投資管理平台，結合成一個統一的整體局端支持熟練的區域小組。這個平台包括：設計與施工、物業管理、租賃和營銷、財務與會計、稅務，法律及風險管理。

TSP的業務宗旨是將每個房地產作為獨立的業務加以運營和評估，注重獲取最高的長期利潤使率公司能為其投資者創造長期價值。TSP的專業團隊包括業務所需的各專業高水平專家。鐵獅門公司的房地產專業人士在各自的專業領域經過實際操怍訓練，擁有豐富經驗，使鐵獅門能在房地營銷各方面增添價值。

①設計和建造

鐵獅門在設計和建造方面的專業人士包括：訓練有素，經驗豐富的工程師，建築師以及施工人員，他們是一體化房地產團隊的組成部分，為項目的各個階段增加價值和效率。

②營銷和租賃

鐵獅門在全球的辦事處均有當地租賃人員，因此鐵獅門全面了解當地租戶需求和當地市場動態。這種及時可靠的市場信息不僅為公司的房地產創造了價值，而且使鐵獅門能準確評估和進行潛在的新投資項目。

③基金管理

鐵獅門通過1997年啟動的一系列私有基金籌集了25億美元以上的直接股本資金，並將其投資於價值63億美元的78個房地產。與一些競爭者有所不同的是，TSP用自有資金與投資者共同進行投資，從而實現利益協同，產生爭取優秀業績的動力。這些基金投資獲得了超過18%的全球投資總回報率。

④購買與開發

鐵獅門在全球各大市場擁有25年以上的購買和開發經驗，深入了解市場的最新情況，並且建立了廣泛的關係網和運營網。因此，鐵獅門佔有優勢，能發現尚未進入市場的機會，並且經常被出售者作為首選購買商。

⑤物業管理

鐵獅門的房地產專業人士管理全球3100多萬平方英尺的物業空間。與許多房地產運營商所不同的是，鐵獅門的物業管理人員監督大廈運作的所有方面，包括工程技術安全、消防及清潔。通過優質的物業管理鐵獅門與租戶建立了長期的關係，使鐵獅門的物業產生和保持價值。

基金I

鐵獅門/花旗集團組合投資房地產企業，LP是一個封閉式基金發起於1997年10月約為850萬美元的股權承諾。外匯基金的投資策略是“價值增值”，重點戰略在於全球頂級市場的甄別與投資。目標市場主要是一線城市，中央商務區，包括倫敦，巴黎，紐約，芝加哥，洛杉磯，矽谷和波士頓。

基金III

鐵獅門/花旗集團另類投資房地產風險三，有限責任公司蒂什曼施佩耶爾/花旗集團另類投資房地產企業三，有限責任公司（“基金III”）是一個封閉式基金在1999年3月發起的股權承諾總資金在200億美元以上。外匯基金的投資策略是“價值增值”，選擇位於一個全球的目標市場作為主要的重點戰略。目標市場主要是一線城市，中央商務區，包括柏林，聖保羅，倫敦，法蘭克福，里約熱內盧，波士頓，紐約，芝加哥，舊金山和洛杉磯。

基金四

鐵獅門/花旗集團另類投資房地產風險四，有限責任公司鐵獅門/花旗集團另類投資房地產企業四，有限責任公司（“基金四”）是一個封閉式基金在2000年5月開始在股權承諾的350億美元以上。外匯基金的投資策略是“價值增值”，選擇位於一個全球的目標市場作為主要的重點戰略。目標市場主要是一線城市中央商務區，包括舊金山，紐約，巴黎，倫敦和馬德里。

美國基金V

鐵獅門/花旗集團另類投資房地產企業五，LP鐵獅門/花旗集團另類投資房地產企業V，LP是一個封閉式基金，在2001年11月開始。該基金擁有約300萬美元的股權承諾。它的戰略就是“價值補充”，選擇位於第一梯隊的美國大都市的目標市場的選擇的主要焦點。這些市場主要是城市，中央商務區，其中包括紐約，舊金山和華盛頓特區。

國際基金V

鐵獅門/花旗集團另類投資國際房地產創業V，LP鐵獅門/花旗集團另類投資房地產企業五，唱片是一個封閉式基金在2001年11月開始。該基金擁有約300萬美元的股權承諾。它的戰略就是“價值增值”，選擇位於歐洲的一線大都會作為戰略重點與在南美的一個首要重點。這些市場的主要城市，中央商務區，其中包括阿姆斯特丹，巴黎，法蘭克福和巴西。

ESOF

鐵獅門歐洲戰略辦公室基金，LP鐵獅門歐洲戰略辦公室基金，LP（“ESOF”）是一個封閉式基金，在2003年8月開始，約有602萬美元的股權承諾。ESOF是一個核心，加上泛歐投資重點定位在西歐主要中央商務區以及資產收購（包括阿姆斯特丹，布魯塞爾，法蘭克福，倫敦，馬德里，米蘭，和巴黎的平台。）資產將有最小的短長期租賃的風險，規避土地/發展風險，並提供穩定，現金髮行在較低的風險調整回報。

TSOF

2004年12月1日，鐵獅門成為美國第一個房地產公司推出的美國A級寫字樓物業，在澳大利亞證券交易所ASX上市的基金。此次公開發將籌集建築份額45.9%，澳大利亞投資者利息526.5萬澳元以及美國的3.22億美元的投資組合和一個99.9%的利息美元，其中738.8萬元是位於美國市場的保費性質的組合。涵蓋了18個地標性建築組合，總面積近8.8萬平方尺，包括紐約公園大道，富蘭克林中心在芝加哥，舊金山布希街和三個比佛利山莊的單元。在12號樓組合的合資夥伴是新加坡政府投資公司房地產私人有限公司（GICRE）和擁有49%股份的政府以及一家私人持有的基金並由鐵獅門管理控制其餘的5.1%。

基金六

鐵獅門房地產創業VI（“基金第六”）是一個承諾性的1.1億美元資金，在2004年12月開始的封閉式基金。基金六是一個增值戰略，對三個主要的機會重點：重新定位/釋放，重建和發展起來的地面的。該基金將主要集中於A級商用寫字樓物業位於中央商務區的6個目標市場，包括紐約，波士頓，華盛頓，洛杉磯，芝加哥和舊金山。部分基金則用於收購包括在紐約的大都會人壽保險公司大樓。

印度基金

印度鐵獅門基金LP，封閉式基金，其在2007年2月的最後期限關閉了約盧比15.7億美元的股權承諾。該基金採用一種投機取巧的投資戰略，以發展高品質的寫字樓，住宅和混合使用項目，用於滿足國際寫字樓租戶的提升性需求和日益富裕的中產階級購房者的住宅標準。基金的發展用途還包括作為綜合鄉鎮知名的大型混合用途項目。基金的主要投資重點是：孟買，加爾各答，德里，班加羅爾，海得拉巴，欽奈和浦那七個大城市市場。在這些市場中，該基金將尋求由中央商務區以外的地區的跨國公司及其員工所支持並釋放出的高增長力量。

TSEV

鐵獅門歐洲房地產風險六，封閉式基金，超過1億美元的股權承諾。TSEV一個泛歐洲基金增值的投資策略，重點是重新定位，重建和發展高品質的寫字樓物業。本基金亦可探索大規模，高質量的住宅發展以及混合使用性能。投資一個主要的辦公組件，其中重要的價值在於創造出潛力的重新存在。目標市場包括比利時，法國，德國，義大利，荷蘭，葡萄牙，西班牙，瑞典，英國。選擇在這些地區的城市包括歐洲主要的金融和服務中心，並開拓最大的寫字樓市場。該基金預計將利用歐洲當前的房地產和資本市場的發展趨勢來創造新的價值並鞏固其卓越的市場地位。

巴西基金

巴西鐵獅門基金，一個真正的計價基金，其在2007年10月末集資約R$1.2億美元（相當於600萬美元在收盤時）的股權資本。在巴西基金採用一個機會主義的投資戰略重點的收購，發展或高品質的辦公室重建，出售住宅和混合使用的物業符合跨國公司的企業，高品質的國內公司和巴西的日益富裕的人口的需要。在巴西基金的房地產專業人士團隊的總部設在里約熱內盧，針對的是聖保羅和里約熱內盧的關鍵商業分市場的投資以及其他附屬品。向城市地區世界一流的租戶和巴西的國內人口提供高品質的辦公並滿足其居住空間的高尚需求。

巴西基金II

巴西鐵獅門基金II，LP（“巴西基金II”）於2008年籌集約197萬美元的資本承擔。巴西基金II奉行機會主義的策略，發展國際品質的辦公，工業和住宅物業出售，並獲得選擇不良房地產資產的資格。目標市場包括聖保羅，里約熱內盧和索羅卡巴。

中國基金

鐵獅門中國基金，LP（“中國基金”）在2008年資本承擔達884億美元。中國基金，奉行機會主義的策略，目的是利用中國經濟的強勁增長，日益富裕的中產階級，和大規模的城市化所造成的引人注目的房地產投資機會。該基金的收購，開發和管理房地產資產，位於中國主要的高增長城市中心。

中國鐵獅門基金，2005年美國第一家房地產公司開始完全集中在中國的投資基金。鐵獅門於2005年建立鐵獅門中國基金，在中國進行相對獨立的房地產開發，受到較少金融風暴影響。鐵獅門中國制定了開發國際品質、地標性建築的長期規劃。鐵獅門已經完成在中國上海、北京、天津和成都四城市的戰略布局，並在上海（上海楊浦區新江灣城F地塊）、天津（和平區南京路和五大道商圈的成都道項目）、成都（東大街7號、8號地塊）開始了房地產的開發。