商品房預售制度

商品房預售最早出現於香港。

1994年中國大陸出台的《城市房地產管理法》在總結各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，並對預售條件、監管作出了原則性規定。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。

商品房預售許可制度的確立，是與我國房地產市場發展進程緊密聯繫的。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。

我國是社會主義市場經濟，作為我國最為重要的市場——房地產市場中的一項重要制度，我國商品房預售法律制度所規定的商品房預售，具有五個明顯的特徵：

第一，預售的商品房必須是作為商品房項目建設的房屋，而不是政府批准的一些社會福利性房屋，或社會保障性、社會救濟性質的房屋，也不是一些單位內部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會化、商品化房屋。因此，此類房屋具有明顯的社會化、商品化和公開銷售的特徵。

第二，預售的商品房是處於特定狀態的房屋，即必須是已經開工建設，正處於正常的施工建設狀態，但尚未竣工的商品房。不是尚未開工的商品房項目，也不是已經竣工交付使用的商品房現房，更不是早已停工無法繼續施工建設的“半拉子”工程，或時建時停無法預計或確定竣工時間的商品房工程項目。

第三，預售的商品房，必須是客觀存在，並正處於正常的施工建設狀態。即作為商品房，在竣工交付前卻並非現實存在。因此，作為正處在施工建設狀態、尚未竣工交付、並非現實存在的房屋提前銷售，是預售的最顯著的特徵。

第四，商品房預售的預售人主體是特殊的商品房開發商，必須是具備商品房預售條件的開發企業，即具有法定性和特定性商品房開發企業。而購房人則是社會不特定的主體，任何要購買預售商品房的公民，都可以成為商品房預售的買方。

第五，商品房預售，必須依照有關法律規定，具備必須的條件，尤其是政府有關部門批准的商品房預售許可證，並將有關預售商品房的資料及有關法律規定向購房人公示，即具備法定公開性。

商品房預售意味著買房人承擔巨大的對方違約的風險，為了保護買房人的利益，國家規定了嚴格的商品房預售條件，以求只讓那些質地優良、有誠信的房地產商能夠運用商品房預售這一槓桿制度。

第一，預售商品房的建設用地，應當是已經交付完全部土地出讓金，取得土地使用權證書的土地。因為，房屋依附於土地，商品房項目的合法開工建設和合法預售，必須以對該土地的合法使用權為前提。

第二，必須持有建設工程規劃許可證。因為我國早已公布並實施了《城市規劃法》，對城市建設工程實行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強制性規範，不是任意性或選擇性的。如果房地產開發商忽視這一點而預售房屋，就會使開發商自己尤其是購房消費者面臨巨大的風險。

第三，按提供預售商品房計算，投入開發建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付時間。關於投入開發建設資金已達到工程總投資25%以上的規定，有兩個意義：一是建設項目已經實際動工，二是開發商必須自己投入一定的資金。無論是投入土地的還是投入具體項目施工工程的，都表明開發商有一定的實力和能力，不能完全依賴購房者的房款資金。防止炒買地皮、炒買項目等投機行為。關於已經確定施工進度和竣工交付時間的規定，則是為了保障商品房預售合同的實際、全面履行，到期能夠向購房者交付房屋。

第四，向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。商品房預售制度，是商品房交易制度中的一項特別規定。從事商品房預售經營，必須持有兩個許可證：即規劃許可證和預售許可證。這更加體現了國家對商品房預售行為的嚴格規範和監督管理的立法意義。

自開始建立商品房預售制度及相關法律、法規公布實施近十年來，我國的商品房預售市場開始走上了規範化管理和健康發展的軌道。但是，由於我國的商品房預售市場起步較晚，有關法律規範還不夠完善，各地方發展不夠平衡，有關地方政府主管部門的管理職能作用還尚未正常發揮，導致仍有許多地方的商品房預售經營和管理活動還處於混亂狀態，一些房地產開發企業違規經營或鑽營法律空子，造成損害購房消費者合法利益的現象屢禁不止。

首先是交易不公平。我國實行的期房銷售制度，住房還處在建設過程中，購房者就支付了全部的房價款，並承擔了未來全部的風險。當建成的現房與協議、廣告和口頭承諾出現差異時，往往是處於弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任。這實際上是以期房銷售的名義，實現了現房銷售的實質，將經營風險轉嫁給了社會。一是購房者支付了全部的房價款，承擔了開發的全部風險；二是開發商佔用了購房者的資金，實現了“空手套白狼”的經營模式，而且是購房者承擔了資金利息；三是通過住房按揭把開發風險轉嫁到銀行。

其次是銷售不規範。住房是非標準化產品，由於位置空間不同，每一套住房都是不同質的。購房者未驗貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規範的交易方式。再加之我國房地產市場正處在發育階段，法律法規、管理機制和管理功能不健全，房地產交易市場缺乏有效的規範。這種不規範的交易方式為不規範銷售、違法違規銷售提供了可乘之機。我國商品房銷售中存在著虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、會所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實際不符，將已抵押的期房銷售、將已預售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地損害了購房人的利益，並引發了大量的法律糾紛。

第三，造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度降低了房地產業的門檻，開發商的實力、品牌、技術、戰略都不十分重要，只要具備搞定地方政府和商業銀行權勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項目的成功。結果房地產業聚集著大量的中小房地產商，一些極差的房地產公司也活得很好，而具有實力、品牌、技術、管理的企業的競爭優勢並不明顯。產業沒有形成優勝劣汰的機制，反而造成了特殊落後的企業經營模式。

第四，我國有關商品房預售的法律制度仍不夠完善。儘管在十年前我國就公布和實施了《中華人民共和國城市房地產管理法》及其《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產開放經營管理條例》等法律法規，但是，作為商品房預售及其市場規範化管理的一項法律制度來講，顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預售市場發展出現的許多新情況和新問題，更凸現了市場經濟發展變化的超前性與法律法規的滯后性。

對於事關眾多利益的商品房預售制度該如何解決它存在的問題呢：

第一，要建立和完善對商品房開發企業是否具備商品房預售資格、預售條件的嚴格審查制度。尤其是兩個許可證審查發放制度。嚴格掌握商品房預售的條件，規範商品房預售許可證的審查和發放制度。

第二，要建立商品房預售必須公開事項的監督檢查制度。防止開發商以虛假廣告、名不副實的宣傳資料欺騙購房消費者。

第三，對於購房者來說，要考察房地產開發商的信譽。購房人可通過多種渠道了解房地產開發商的營業執照、規模、工商登記、財務狀況、企業形象、知名度等；是否具有建設工程許可證等五證一照；了解過去的業績，到已完工的小區了解開發商的房屋質量、售後服務、物業管理狀況；了解開發商有無糾紛等情況。

第四，要加大對商品房預售法律制度的宣傳力度，正確理解和適用有關法律法規的立法精神和立法本意。地方各級人民政府，尤其是市、縣級政府依法具有房產行政管理和土地行政管理職能的行政執法部門，更應當熟悉和掌握。

第五，購房者要簽好補充協議。由於正式購房合同不能全面、準確地反映當事人雙方的真實情況，買賣雙方往往應根據需要訂立補充協議，即通過補充協議對正式合同內容回以修改、補充。根據《中華人民共和國合同法》的規定，“格式條款與非格式條款不一致的，應當採用非格式條款”。所以，補充協議在某種程度上比正式合同更重要。