深圳經濟特區土地使用權出讓辦法
深圳經濟特區土地使用權出讓辦法
深圳經濟特區土地使用權出讓辦法第一條根據《廣東省經濟特區土地管理條例》（以下簡稱《土地管理條例》）第十一條的規定，制訂本辦法。
目錄
【發布單位】81908
【發布文號】
【發布日期】1992-06-03
【生效日期】1992-06-03
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【文件來源】
深圳經濟特區土地使用權出讓辦法
（1992年6月3日深圳市人民政府發布）
第一章 總則
第二條本辦法所稱的土地使用權出讓，是指深圳市規劃國土局（以下簡稱市規劃國土局）將深圳經濟特區（以下簡稱特區）範圍內的國有土地，以指定的地塊、年限、用途和其他條件，通過法定的出讓方式，供土地使用者開發、利用、經營，由土地使用者向市規劃國土局支付地價款的行為。
第三條市規劃國土局根據特區城市規劃和經濟社會發展規劃、產業政策，會同有關管理部門制訂年度土地開發供應計劃，並報經深圳市人民政府（以下簡稱市政府）批准。年度土地供應計劃應載明土地使用權出讓的時間、出讓方式、用途、面積、預計收取的地價款等內容。
土地使用權的出讓，由市規劃國土局負責組織實施。
第四條地下自然資源以及其他埋藏物屬國家所有，不在國有土地使用權出讓的範圍內。
第五條特區內土地使用權的出讓對象為：國內外的企業、其他組織或個人。但國家法律、法規另有規定的，按規定辦理。
第六條土地使用權的最高使用年限，由市規劃國土局按下列用途核定：
（一）工業用地三十年；
（二）商業、服務業用地三十年；
（三）住宅、辦公用地五十年；
（四）教育、科學技術、醫療衛生用地五十年；
（五）旅遊事業用地三十年；
（六）種植業、畜牧業、養殖業用地二十年。
第七條土地使用者須與市規劃國土局簽訂土地使用權出讓合同（以下簡稱出讓合同）。委託他人代簽出讓合同的，代理人須向市規劃國土局提交由委託人出具的授權委託書。境外的企業、其他組織或個人出具的授權委託書必須按國家有關規定辦理。
第八條出讓合同一經簽訂，即具有法律約束力，當事人必須全面履行合同規定的義務，任何一方不得擅自變更或解除合同。
市政府有關部門應協作配合，保證出讓合同的履行，市規劃國土局逾期交付土地的，按有關規定承擔法律責任。
第九條通過協議、招標、拍賣取得土地使用權的，土地使用者除交納土地使用權出讓金外，必須同時交納市政配套設施費和土地開發費。本辦法另有規定的按規定辦理。市政配套設施費、土地開發費以及協議出讓土地使用權出讓金的標準由市政府另行規定。
第十條境外的企業、其他組織或個人給付地價款，應以外匯支付。
第二章 協議出讓土地使用權
第十一條協議方式出讓土地使用權的範圍：
（一）高科技工業項目用地；
（二）不能使用標準廠房的工業用地；
（三）福利商品房用地；
（四）微利商品房用地；
（五）國家機關、部隊、文化、教育、衛生、體育、科研和市政設施等非營利性用地；
（六）舊城舊村改造用地。
上述範圍以外的項目用地，經深圳市土地發展政策委員會批准，可通過協議方式出讓土地使用權，土地使用者按市場價格支付地價款。市場價格由市規劃國土局和市物業估價所定期公布。
第十二條協議出讓土地使用權程序：
一、申請人向市規劃國土局提交下列申請文件：
（一）申請用地報告；
（二）《協議出讓土地使用權申請表》（由市規劃國土局提供標準格式）及項目初步布置圖；
（三）市政府批准在特區興辦企事業的文件和工商註冊登記文件；
（四）市計劃局年度立項批文；
（五）支付地價款能力的證明文件。
屬高科技項目的，應提交深圳市科學技術局簽發的項目鑒定意見書。屬本辦法第十六條規定可減免土地使用權出讓金的，提交減免土地使用權出讓金申請書；
二、市規劃國土局應在接到申請文件之日起三十日內作出答覆。能在近期內供應土地的，向申請人發出《協議用地通知書》，不能在近期內供應或不同意供應土地的，書面通知申請人；
三、申請人在接到《協議用地通知書》之日起十五天內，持《協議用地通知書》到市規劃國土局協商用地事宜。由市規劃國土局核定面積、年期、用途、協議地價標準后報深圳市土地發展政策委員會批准，並對外公布；
四、由市規劃國土局與申請人簽訂出讓合同。土地使用者按出讓合同規定向市規劃國土局給付地價款。
申請人應自深圳市土地發展政策委員會批准用地之日起六十日內與市規劃國土局簽訂土地出讓合同。逾期不簽訂的，深圳市土地發展政策委員會的批准視為取消；
第十三條學校、幼兒園、醫院、派出所以及市政公共設施用地，由市規劃國土局根據該項目的規劃位置及用地標準予以核定，並由市規劃國土局與用地單位簽訂出讓合同，市規劃國土局應將出讓合同報深圳市土地發展政策委員會備案。
第十四條土地使用者應在土地出讓合同生效當日繳付不低於地價款20%的定金，餘額應在出讓合同生效之日起六十日內付清。屬政府開發工程的，地價款的繳付按出讓合同規定的期限和方式執行。逾期未付的，市規劃國土局有權解除合同，已收定金不予返還。
第十五條對環境有污染或有危險影響的項目，土地使用者與市規劃國土局簽訂出讓合同時，應提交環保等有關部門的項目審查意見書。
第十六條協議出讓土地使用權減地價款的，由市規劃國土局按下列規定核定：
（一）屬本辦法第十一條第（一）項規定的用地，減收土地使用權出讓金40%。
（二）屬本辦法第十一條第（三）項規定的用地，免收土地使用權出讓金和市政配套設施費。
（三）屬本辦法第十一條第（四）、（五）項規定的用地，免收土地使用權出讓金。
（四）屬本辦法第十一條第（六）項規定的用地，根據拆遷安置的數量、難度與項目的盈利情況以及批准用地的性質，核定減收土地使用權出讓金的幅度。
第十七條按規定減地價款的用地項目，所減數額由市規劃國土局採取登記的方式，於每年12月底書面向市政府報告。
第十八條國家機關、部隊、文化、教育、衛生、體育、科研和市政設施等非營利性用地，不得改作營利性用地，不得出租、轉讓、抵押。
第十九條企業單位按本辦法規定享受減地價款的用地和原行政劃撥取得土地使用權的，土地使用者出租、轉讓房地產（含以土地使用權作為條件，與他人合資、合作建房）時，必須報經市規劃國土局批准，按市場價格補足地價款，辦理變更登記手續後方可進行。
土地使用者辦理變更登記時，須持有市規劃國土局核發的補足地價款的憑證及出讓合同。
第二十條企業單位按本辦法規定享受減地價款的用地和原行政劃撥的用地，經市規劃國土局批准，土地使用者可以將建築物及其附著物用於抵押。但金融機構處分抵押物時，須按市場價格補足地價款，方可將房地產一併拍賣。拍賣所得應按規定繳交土地增值費。
第三章 招標出讓土地使用權
第二十一條土地使用權招標出讓的資格範圍、內容以及招標方式由市規劃國土局根據本辦法的有關規定和年度土地供應計劃及地塊的具體情況確定。
第二十二條土地使用權招標出讓可採取下列兩種方法：
（一）公開招標：由市規劃國土局發出招標公告；
（二）邀請招標：由市規劃國土局向符合條件的單位發出招標文件。公開招標須提前三十日登報公告有關事宜。
第二十三條下列招標文件由市規劃國土局印製並向投標者提供：
（一）投標須知；
（二）土地使用權投標書；
（三）出讓合同樣式。
第二十四條招標出讓土地使用權程序：
（一）發出招標公告或通知；
（二）投標者領取招標文件；
（三）投標者在投標截止時間之前到指定的地點將密封的投標書投入標箱，並按規定交付保證金；
（四）開標、驗標，不符合投標文件規定的標書應宣布無效；
（五）評標、定標，並向中標者發出中標通知書；
（六）中標者在接到中標通知書後，按指定的期限與市規劃國土局簽訂出讓合同，交付地價款；
（七）中標者在付清地價款后，持市規劃國土局核發的付清地價款的憑證，按深圳經濟特區房地產登記有關規定辦理土地使用權登記，領取《房地產證》。
第二十五條招標文件規定只出標價的，以價高者得；規定既出標價，又須提交規劃設計方案的，考慮企業資信，採取綜合評分辦法，總評得分最高者中標。
市規劃國土局認為所有的標書都沒有達到預期目的的，有權拒絕全部標書，重新組織招標。
第二十六條中標者未在規定的時間內與市規劃國土局簽訂出讓合同的，取消中標資格，另行組織招標。
第二十七條中標者應在合同生效之日起六十日內付清全部地價款。逾期未付的，市規劃國土局有權解除合同，已收保證金不予退還。
中標者所交的保證金可以抵充地價款，未中標者所交的保證金，由市規劃國土局在定標之日起三十日內無息退還。
第四章 拍賣出讓土地使用權
第二十八條拍賣出讓土地使用權是指在指定的時間、地點，在市規劃國土局土地使用權拍賣主持人（以下簡稱主持人）的主持下，競投者按規定的方式應價，競投土地使用權，價高者得。
第二十九條拍賣土地使用權須提前三十日登報公告有關事宜。
第三十條下列文件由市規劃國土局印製並向競投者提供：
（一）土地使用權拍賣須知；
（二）出讓合同樣式。
第三十一條拍賣出讓土地使用權程序：
一、發出公告；
二、競投者領取土地使用權拍賣文件；
三、主持人按公告規定的時間、地點主持拍賣活動。
（一）簡介土地的位置、面積、用途、使用年限、規劃要求和其他有關事項，公布拍賣底價以及每一次應價數額（即每次應價較上次增加的金額）；
（二）競投者按規定方式應價；
（三）最後一次應價時，由主持人連續兩次宣布最後應價數額而沒有人再應價時，主持人一槌敲下，該幅土地使用權由最後應價者取得；
四、土地使用者即時與市規劃國土局簽訂出讓合同，並繳付地價款10%的定金，餘額應在出讓合同生效之日起六十天內全部付清。逾期未付清的，市規劃國土局有權解除合同，已收定金不予退還。
五、土地使用者付清地價款后，持市規劃國土局核發的付清地價款的憑證，按深圳經濟特區房地產登記有關規定辦理土地使用權登記，領取《房地產證》。
第三十二條拍賣底價不等於該幅土地出讓的最低價格，主持人認為競投者出價偏低時，有權收回該幅土地，另行安排拍賣。
第三十四條土地使用者當即不能繳付定金的，視為違約，除應賠償市規劃國土局組織拍賣活動支出的全部費用外，市規劃國土局可將該幅土地再行拍賣，拍賣所得地價款低於前次拍賣地價款的，差額部分由違約者負責支付。
第五章 計劃與經營管理
第三十六條凡納入年度土地供應計劃，以拍賣與招標方式出讓的土地，其建設費用列入固定資產投資計劃，由市計劃局切塊下達給市規劃國土局，各個項目的投資計劃必須報市計劃局備案，市計劃局發給土地使用者《建設許可證》。
第三十七條通過招標、拍賣取得土地使用權而未具有房地產經營權的土地使用者，可在出讓合同生效之日起三十日內憑下列文件，向市政府申請辦理該地塊的房地產專項經營權：
（一）設立專項房地產經營企業或增加房地產經營權範圍申請書；
（二）出讓合同。
設立專項房地產經營企業的還應提交公司章程。
經市政府審查符合有關條件的，自接到申請書之日起三十日內予以核准。土地使用者憑市政府的批文，按規定辦理工商、稅務登記等手續。
第六章 罰則
第三十八條違反本辦法第十八條、第十九條規定，擅自轉讓土地使用權的，按《中華人民共和國土地管理實施條例》第三十一條規定處理。
第三十九條違反第十八條規定，非法出租、抵押房地產；違反第十九規定，擅自出租房地產的，參照《土地管理條例》第四十七條規定對違反者予以處理。
第四十條土地使用者逾期給付地價款的，除按本辦法第十四條、第二十七條第一款、第三十一條第四項規定處理外，土地使用權由市規劃國土局收回，地上建築物無償歸政府所有。
第四十一條在出讓土地使用權過程中，通過弄虛作假、行賄等非法手段取得土地使用權的，收回其土地使用權。對直接責任人員，由主管單位或市行政監察部門給予行政處分；情節嚴重構成犯罪的，由司法機關依法追究其刑事責任。
第四十二條國家機關工作人員在出讓土地使用權活動中，接受賄賂、泄露秘密、徇私舞弊的，由市行政監察部門給予行政處分；情節嚴重構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第七章 附則
第四十三條原行政劃撥土地，經批准予以開發建設的，應按本辦法協議出讓的規定，與市規劃國土局簽訂出讓合同，屬企業單位的，按市場價格繳交地價款，企業單位以外的單位，按協議地價標準及本辦法第十六條規定繳交地價款，並按規定辦理土地使用權登記。
第四十四條有關土地使用權出讓的糾紛，爭議雙方應協商解決，協商不能解決的，可以根據有關法律、法規的規定向人民法院起訴。
第四十五條過去市政府頒布的有關規定與本辦法不一致的，以本辦法的規定為準。
第四十六條本辦法由市政府解釋。
第四十七條本辦法自公布之日起施行。