反向抵押貸款產品定價

柴效武，1953年9月出生於陝西延安，復旦大學經濟學碩士，現為浙江大學經濟學院教授，出版《現代家庭經濟生活知識大全》、《家務勞動研究》、《高校學費制度研究》、《個人金融理財理論與實務》等專著8部，一般讀物教材10餘部，發表各式論文100餘篇。目前主要研究領域為以房養老、基地養老和個人金融理財三方面內容。提出了“60歲前人養房，60歲後房養人”，“建設養老基地，打造養老天堂”等觀點，取得較大社會影響。主持完成國家和浙江省社會科學基金項目、教育部重點課題、地方政府合作項目共10多項等。

反向抵押貸款運作中每期應給付款項計算的考慮事項

反向抵押貸款每期給付額度的確定

反向抵押貸款最高額度的確定

反向抵押貸款給付金額的計算

反向抵押貸款的年限設定

反向抵押貸款設定因素調整的探討

反向抵押貸款的相關定價模型研究

住房反向抵押貸款年金支付的動態模型

我國反向抵押貸款產品定價分析——基於年金產品

動態優化下反向抵押貸款金融產品定價模型的分析

反向抵押貸款的利率評估模型

有贖回權的住房反向抵押貸款定價研究——基於期權方法

無贖回權的住房反向抵押貸款定價研究——基於保險精算方法

反向抵押貸款的產品定價的支付模型和終生年金模型

反向抵押貸款單生命模型的精算分析

反向抵押貸款支付額度的模型構建

反向抵押貸款額度與產品定價的確定

反向抵押貸款的年金計算模式的探討

反向抵押貸款產品定價分析

基於房價預測的反向抵押貸款產品定價研究的構想

美國反向抵押貸款支付額度例舉

生命周期理財與反向抵押貸款的計量模型

加拿大的家庭收入計劃

英國的資產釋放計劃

Viager系統——反向抵押貸款在法國的變形

澳大利亞逆向年金抵押貸款方式對我國的啟迪

香港中年戶主申辦反向抵押貸款的積極性

新加坡的中央積金制度與我國的四金合一

日本反向抵押貸款業務開辦的介紹

住房反向抵押貸款推行的海外經驗

民以居為安，住房從來都是人們關注的熱點。尤其是在今天，在國家經濟發展、人民群眾收入增長的情況下，人們為尋找滿意的居住環境、購買適合的住房而殫精竭慮，購房已經成為我國居民的消費熱點。而我國房價的持續上漲、投資型購房群體的增加，加之人們對住宅消費的特別偏好，都使得我國居民的住房自有率迅速提高。人們買住房往往要付出畢生的努力，那麼住房又可以為人們做些什麼呢？現在人們在住房所具有生活居住功能的基礎上，還發現了它的投資盈利功能、資產保障功能、資金融通功能等。本書作者引進國外反向抵押貸款的金融產品，在若干理論的基礎之上提煉出了以房養老的新理念，發掘出了住房的養老保障功能。要知道，市場是動態的而不是靜態的，市場可以被創造出來，而賦予一種產品的新的功能，等同於開發一種新產品，創造一個新市場。不妨以手機為例。今天的手機同十多年前的手機，功能增添了多少？手機的市場就日益打開了。住房也是如此。當住房的功能不斷增加以後，對住房的需求也就相應地擴大了，新的住房市場也就被創造出來了。經濟學界、房地產業界、廣大住房消費者都應當懂得這個道理。

下面，讓我們再回到住房的養老保障功能上來。人都有衰老的一天，都需要考慮晚年的養老問題，並應為此早做安排。養老既是人類社會出現以來就一直為人們關注的事宜，又是現實社會存在的一個重大問題。在今日，隨著我國人口老齡化危機的臨近和家庭空巢化的日益嚴重，“養兒防老”的預期已愈顯單薄。人們辛苦了一輩子，如何能夠度過幸福的晚年，靠什麼來度過幸福的晚年，就需要我們為之認真籌劃的大課題。我國又是一個“未富先老”的國家，人口老齡化面對的是社會養老保障體系不健全。在這種狀況下，積極尋找新的養老途徑，實現養老模式的觀念創新、制度創新，就顯得非常必要。我國過去就有“兒女養老”的傳統理念，近年又有了儲蓄養老、社會保障養老的“票子養老”，這是否足夠應對中國的養老問題呢？還不夠。本叢書提出以房養老的思想，為我國老人增添了“房子養老”這一新的養老模式，並對此組織了全面系統而深入的探討，力求使得億萬老年人能生活得更為安逸與幸福。我認為這個研究很有經濟意義與社會意義。

在我國進入市場經濟的社會條件下，資源配置優化與效用提升的理念已經貫穿社會家庭生活的各個方面，個人金融理財、家庭理財規劃已成為今日社會生活的熱門話題。本叢書將家庭的養老與住房這兩大事項，通過金融保險的機制與手段融會貫通在一起，並提出“60歲前人養房，60歲後房養人”的新型養老理念，已經得了社會的積極響應。

養老機構開辦此項業務應當收取的資金利息、管理費、風險報酬及適度盈利，應當從整個給付款項中予以減除。利率及費率的確定，特別是長期經濟形勢預期下，在實際執行中將會出現哪些變動。標準的反向抵押貸款的成本收益的計量中，普通成本包括住房評估、信用評估、律師費和記賬費用等。一旦獲得反向抵押貸款，這些成本可以在貸款額里扣除。由於未來收益的不確定性，反向抵押貸款的前期費用和成本是比較高的，特別是私人反向抵押貸款。例如，典型的反向抵押貸款提供給借款人每月300元的貸款，以月複利1％計算。10年中借款人共收到36萬元，而累計的貸款及利息餘額卻幾乎達到70萬元，差不多是收到現金的兩倍。

六、三因素的關係界定

如上三種因素對本貸款產品定價的測算中，如住房資產的價值較高，可以申請貸款的數額就較高；年紀大的住戶貸款數額會高一些，這是因為老人預期壽命將會短一些，意味著還貸周期也短；夫妻健在的住戶比單身老人可貸款的數額要低，因其組合的預期壽命會遠遠大於單身者；預期住房價值會有較大增值者，可貸款數額較高。大致可遵循的原則是，抵押房產的價值越大，預期該老年人存活壽命越短，相應的利率費率越低或者有國家給予的一定貼息，每月可得到養老金的額度就會越多，反之就會減少。

抵押房產的面積大、坐落地段高、質量優、功能全，尤其是預期將來會有較大的升值潛力，該房產的評估價值會上升，借款人每期可得到的貸款額度也會有較大增加，反之亦然。同樣，該借款人申請本項業務的年齡越大，身心健康狀況越差，也就是說預期存活壽命越短時，每期可從抵押房產中得到的貸款額度就越大，越能夠提高晚年的養老生活質量。當利率設定較低，業務開辦中的相關費率發生也非太多，尤其是借款人的預期存活壽命較短時，借款人就可以從抵押房產中得到較大額度的貸款。

鑒於反向抵押貸款涉及時間較長，這三個因素不僅僅要考慮目前狀況，更為重要的是預期將來的發展狀況。如住房資產的價值預期會有相當程度的上升，但上升到何種程度，是難以預料；老人預期壽命的測定有相當大的難度，且隨著時間的推移，人們的壽命預期在不斷增