房屋使用權

房屋使用權如果上市，交易房價比所有權房屋便宜很多，雖然沒有產權證，但房屋使用權為房管局所有，與房屋使用權的使用人是長期租賃關係，產權單位不能任意解除租賃關係，不能隨便收回房屋，即使收回也會對使用權人進行補償。在遇到房屋拆遷時，房屋使用權在變成產權房后，能獲得補償款，即使不變成產權房，拆遷補償的補償款也歸房屋使用權人所有。居住房屋使用權每月要交一定數額的租金，但房屋使用權不用交物業管理費、取暖費以及房屋維修費。

使用權買賣從法律角度來說，其實質是變更長期的租賃關係的承租人。由於現在買賣的只是房屋的使用權，雙方存在的只是租賃關係，所以如果購買使用權后想再上市交易的話，需先將該房屋按照成本價購買，然後按照已購公房上市手續，補交土地出讓金後方可上市交易。

公房承租人之間以互補差價的方式互換房屋使用權；公房承租人有償轉讓房屋使用權；公房承租人以房屋使用權交換住房產權；公房承租人將其承租的公房部分或全部轉租給他人使用。房屋使用權交易的條件及辦理手續： (1)持房屋使用權上市交易一方當事人應當是公有住房合法承租人。

(2)房屋使用權交易，當事人雙方應當簽訂書面協議。協議簽訂后，當事人雙方持下列①－④項相關材料到房屋所在地直管公房經營管理單位辦理房屋使用權互換、轉讓、轉租手續。

①申請書；

②雙方當事人身份證；

③公有住房租賃合同及共居人、合居戶同意意見書；

④房屋所有權證和共有人同意意見書。

當事人因故不能親自辦理相關手續的，可以委託他人代為辦理。受委託人應當提交當事人出具的授權委託書。

以房屋使用權交換住房產權，當事人雙方須按規定到房地產行政主管部門辦理交易及產權變更登記手續。

(3)房屋使用權互換、有償轉讓、交換住房產權前，公房承租人須結清房屋租金和其他與該房屋有關的應由承租人交納的各項費用；以房屋使用權交換住房產權的，住房產權人亦應結清應當交納的物業管理費等與該房屋管理有關的各項費用。

(4)房屋使用權互換、有償轉讓、交換住房產權后，該房產權性質不變，新的承租人應當與出租人重新簽訂公有住房租賃合同。

(5)通過房屋使用權互換、有償轉讓和交換住房產權方式取得房屋使用權的新承租人，可以將房屋使用權再次上市交易。

(6)公房承租人將其所承租的公房轉租給他人使用的，應當向原出租人進行備案。轉租人繼續享有並承擔原租賃合同規定的承租人的權利和義務，受轉租人享有並承擔轉租合同規定的承租人的權利和義務，但原出租人與轉租雙方另有約定的除外。轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之變更、解除或者終止。

(7)合居戶公房承租人將其擁有的房屋使用權上市交易的，在同等條件下，合居另一方有優先權。合居戶公房承租人將其擁有的房屋使用權上市交易，不得侵犯合居另一方對共用部位和設備設施的正常使用權。

(8)可能將公有住房轉租給外地來京務工人員的，也可以將公有住房轉租給廉租戶，但應當按照相關規定執行。使用權買賣的風險 使用權買賣實際上是限定在直管公房的範圍內，這不包括已購公房、商品房和私房，也不包括產權不明的房屋，但在實際操作過程中，由於違規開發商和房屋中介的介入，使得使用權買賣變成欺詐或詐騙的高發區。一套房子幾十萬元，對購房人來說都是一輩子的積蓄，購買房屋使用權被騙的購房人大多數是被拆遷戶，很多購買所謂使用權的購房人血本無歸，甚至淪落為無家可歸的地步。

房屋的所有權和使用權是在房屋交易中經常見到的兩種權利狀態。房屋的所有權是指對房屋全面支配的權利。《中華人民共和國民法通則》規定，房屋的所有權分為佔有權、使用權、收益權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。擁有上述房屋所有權的四項權能，所有權人可以佔有、管理、使用、處置所有的房屋，包括出售、出租、抵押、贈予、繼承，並且排除他人的權利。擁有了房屋的所有權就等於擁有了在法律允許範圍內的一切權利。房屋的使用權是指對房屋擁有的利用及有限佔用權。通過房屋租賃或借用實現的是房屋的使用權。房屋的使用權不能出售、抵押、贈予、繼承等，它包含在房屋的所有權之中，是房屋所有權四項基本權能之一。

產權即所有權，按照傳統法理，所有權包括4種權能：佔有、使用、收益和處分。使用權僅為所有權權能之一。就目前房地產業看，"使用權"概念已發生了根本性變化。如果你擁有一套房屋的使用權，同時你也就佔有了這套房屋；就"使用"來說，現在的使用權與以往的使用權有區別，租來的房子也叫使用，甚至裝修時也可部分地改變房屋結構，這種權利已接近產權的"使用"；再看收益權，只擁有使用權的房子能否出租，目前有爭議，實際上購買房屋使用權，也是一種租賃行為，能否出租要受契約和產權人的限制，契約規定可以轉租的，就可以出租受益；最後看處分權，就是產權擁有者最根本的權能，目前"使用權"擁有者也有處分處，但僅能處分"使用權"，比如我擁有房子50年的使用權，住了10年就轉讓了，就是"處分"了后40年的使用權。

通過上面的分析，僅就居住而言，房地產業中的產權與使用權的差異不大，因此你在買房時，可根據自己的需求和承受能力選擇購買帶產權房，還是只買有使用權的房。

現在很多人買房幾乎都買產權房，主要是因為所謂“全產權”、“永久產權”的誘惑，認為擁有產權證，這住房就永遠屬於自己並可代代相傳了。事實並非這麼簡單。相對來說，購買使用權房的價格要比產權房便宜，少出幾萬元錢，居住的實際效果與產權房沒什麼大的區別，何樂而不為?

我國實行的是土地國有制，即在中華人民共和國國土上，所有土地的所有權都是國家的，這種所有權是不出讓的。開發商建房的土地是向國家買的有期限的使用權，最長為70年。根據我國現行法律，到時國家就要把土地（當然包括土地上的建築物）無償收回。所以，買產權房並無永久產權可言，開發商向國家買多少年土地使用權，你所購的產權房的產權就是多少年。有些開發商向國家購買了期限70年的土地使用權，由於種種原因，三年後再建房，建房再用去二年，建成后又一下子賣不掉，如你到建成后第三年買了房，那你所購買的產權房的產權期限只是62年。如果你買了別人居住過20年的二手產權房，你所擁有的產權期限就不到50年了。

房屋所佔土地的使用權是國家出售給房地產開發商的，開發商建好房子后，再將房屋及土地使用權轉讓給購房居民。問題是售房時，沒有一家房地產開發商老老實實向購房居民說明他們出售的產權房的實際產權是多少年。到年限國家要無償收回土地和住房。如購房居民仍想擁有房產，必須再向國家交納若干年限的土地使用金。事實正是這樣，如果購房居民未能在產權期限內將房產賣出去，那麼就會遭受不必要的經濟損失。產權也好，使用權也好，都不是永久的，購房要想代代相傳是不可能的，除非你子子孫孫不斷向國家繳納土地使用金。

所謂產權，就是所有權。從法律角度講，所有權包括佔有、使用、收益、處分四種權能。使用權為所有權的權能之一。你擁有一套住房的使用權，看上去你也佔有了這套住房。但要出租就會受到一定的限制，能否出租、轉讓獲取收益，都要受到有關法規、契約、產權所有者的制約。再來剖析一下處分權，這應該是產權擁有者最根本的權能。目前，按有關規定，居民擁有“使用權”也有處分權，儘管他處分的是“使用權”，而不是“所有權”。在房地產中的產權與使用權兩個概念並沒有多大差別，因為實際效果一樣，只是多了一種“我擁有產權”的心理感受而已。

由此可見，不少居民認為投資產權房能保值增值，其實是一種誤解。房地產由土地和房屋組成，房屋會隨著時間的推延逐漸貶值，越老越不值錢；而土地卻因其不能再生，建房越多，土地就越少，稀則為貴。時間越長越是增值。很明顯，增值的是屬於國家所有的土地，而不是居民自己的房屋。擁有產權的居民，只有適逢價格上揚，及時將房屋拋售，才能實現增值。但現今的房地產市場行情，這種機會並不很多。按現行政策，使用權房同樣可以上市，與產權房有著同等的轉讓機會，所區別的僅是一筆土地使用金。

甲方（土地方）

身份證號：

聯繫方式：

乙方（出資方）

身份證號：

聯繫方式：

丙方（承建方）

身份證號：

聯繫方式：

甲乙雙方本著誠實信用、互惠互利的原則，在平等協商、達成一 致的基礎上，就房屋使用權轉讓事宜訂立本合同，供雙方共同遵守。

第一條 背景情況

甲方通過與_______________________________________________________簽訂合同，取得其名下自用宅基地的開發和建設權。甲方投入資金建設住宅樓，依據合同法規定，甲方即取得該住宅樓的使用權。

房屋使用使用權的轉讓價格和付款方式

第二條 房屋使用權的轉讓價格和付款方式

1、甲乙雙方共同約定，乙方所取得的是____________________________________自 建樓的____層____號房的房屋使用權，戶型為：____房____廳，建築面積____平 方米。 2、轉讓價格:_________元人民幣（大寫） ：_______________。 3、付款方式：本住宅樓建設完工後，由甲乙雙方共同進行房屋驗收，驗收后雙方簽署合同，本 合同簽訂當日，乙方即將本套房屋使用權的全款足額（扣除定金）匯入甲方指定 賬戶，甲方收到錢款后即給乙方開具收款證明，全部交易完成後，本套房屋的使 用權即歸乙方所有。

第三條 使用權範疇的相關約定

1、甲方轉讓的房屋的使用權有限期為：從簽訂本合同、交清房款並辦理房屋交付之日起，即_________年____月____日起至________年____月____日止，合同期滿后，甲乙雙方共同簽署合同解除證明。

2、乙方享有在本合同約定的期限內對所獲得的房屋行使居住、轉讓使用權、出轉、贈送、繼承等相關合法權利。

3、簽訂本合同的當事人有任何變動，不影響本合同的履行；在簽訂本合同的當事人 無民事行為能力時，其繼承人或直系親屬可繼續履行本合同。

4、甲、乙方不得在本住宅樓內從事違法活動；不得存放危險品或散發刺激性味道的 物品；不得在樓道堆放物品；不得隨意改造房屋結構。

5、甲方有責任保障乙方的水、電供正應常平穩。乙方應按時繳納水、電費，如逾期 不繳，造成的後果由乙方自負。

第四條工程建設標準

本合同約定的住宅樓主體工程為四層磚混結構，具體建設標準如下：

（1）外牆壁面______________________________________________

（2）內牆壁面、地面________________________________________

（3）入戶門：______________________________________________

（4）窗：__________________________________________________

（5）水、電________________________________________________

第五條 房屋質量問題責任劃分

本合同在履行過程中，在本住宅樓的《住宅質量保證書》保障期限內如出現房屋質量問題，將按照如下原則進行處理。

（1）如屬於房屋主體結構的質量問題，由甲乙雙方共同委託有資質的質量檢驗機構檢 測鑒定后，屬於甲方責任的，由甲方予以負責維修。

（2）乙方裝修和更換設施時不得改變房屋的建築主體結構及外觀效果，如乙方在裝修 時處置不當造成的房屋質量問題所導致的一切損失和後果均由乙方負責。

（3）在本合同約定的使用期限內，乙方使用公共設施不當導致公共設施損壞的，由乙 方予以賠償及修復。

第六條 不可抗力免責條款

1、在履行期間，如果因發生不可抗力造成任何一方不能如約履行合同義務，且自身無過錯 的，合同雙方互不承擔責任，即屬於法定解除合同情形，合同自動終止。但雙方必須采

取一切必要的措施以減少損失。

2、本合同在履行期間，如遇國家或政府依法徵收本住宅樓所在地塊，乙方房屋的套內使用面積所獲得的拆遷補償款及其他賠償費用全部歸乙方所有，甲方有責任幫助乙方辦理相關手續。

3、本合同在履行期間，如果房屋因不可抗力造成無法正常使用和居住的情況，乙方有權在原土地上重新建房，甲方不得以任何理由和方式干擾、阻止乙方，重建費用由乙方自理。

第七條 合同的終止和解除

1、本合同在履行期間，如果合同雙方協商一致，同意解除或終止本合同，經雙方共同簽署解除或終止本合同的協議之後，本合同即告終止。

2、未經本合同雙方同意，任何一方不得單方面解除或終止本合同，違反的一方需承擔違約責任。

第八條 未盡事宜和爭議的解決

本合同在履行過程中如有未盡事宜，雙方可另行協議，簽訂補充協議。補充協議與本合 同擁有同等法律效力，沒有補充的，按照國家有關法律、法規執行。本合同履行期間如雙方發生爭議，雙方應友好協商，共同解決。如協商不成，任何一方 均可向法院申請以訴訟的方式解決爭議。

第九條 合同簽訂及附件

本合同自甲乙雙方簽字並按印之時起即刻生效。本合同一式二份，甲乙雙方各執一份，合同正本共____頁，附件____份。本協議所有附件作為協議不可分割的組成部分，與協議正文具有同等法律效力。

附件 1、雙方身份證複印件各一份。附件 2、收款憑證一份。附件 3、本合同約定樓房的《住宅質量保證書》

甲方（簽名、按印） ：乙方（簽名、按印） ：

時間：________年____月____日 時間：________年____月____日

丙方（簽字、按印） ：

時間：________年____月____日

房屋所有權與土地所有權概念界定

參與物權法起草的一些人士表示，公眾首先要明確，房屋所有權和土地使用權不同。房屋所有權即房產權，是私有財產權的一種，受憲法和物權法保護，沒有期限限制。而土地使用權是有期限的，目前規定的住宅用地最高使用年限是70年。