房地產信息

(一)房地產信息數量多

房地產信息可以有政治的、法律的、政府行為等其他上層建築方面的，可以有工業、農業、商業、金融等其他行業的，可以有開發、經營、消費、服務、管理等房地產經濟活動方面的，也可有抵押、貸款、證券、保險、利率、價格等各種經濟槓桿和手段的等等。因為房地產是人類生產和生活的要素，信息的數量多是可以理解的。改革開放以來，尤其報紙、雜誌、電視等大眾媒體廣告所傳播的房地產信息，更是與日俱增。

(二)房地產信息涉及面廣

房地產信息不僅包括直接信息，也包括間接信息，涉及面很廣。這裡所謂直接性，即與房地產經濟活動直接有關的信息；所謂間接性，即與房地產經濟活動間接有關的信息。如國家對房地產的宏觀調控、房地產法律、法規和規章制度的建立，地方住房改革制度的出台，房地產開發量、房屋坐落地段、類型與價格、消費者對房地產的房型偏好、購買力等等，都是與房地產經濟活動有直接關係的信息。又如世界政治、經濟、科技等形勢的發展變化，國內社會經濟發展狀況，人們的消費取向，銀行的利率變化等是與房地產經濟活動有間接關係的信息。但作為房地產經紀人來說，也是不可忽視的。

(三)房地產信息時效性強

由於我國房地產業發展歷史不長，加上房地產市場正處於不斷完善過程中，因此政策的調整和變動是難以避免的。特別是近幾年以來，政府不斷出台新政策，以啟動房地產市！場，擴大住宅消費。在這種情況下，房地產經紀人要用心將有關信息及時地掌握和運用。因此，捕捉房地產即時信息，不斷更新擁有新的信息，不失時機地有效利用，是房地產經紀人領先一步的首要秘笈。

(四)房地產信息交叉性大

房地產信息來源於各個方面，同時又可以向各個方面發出，尤其是與房地產開發經營有關的各類要素市場信息，具有互相滲透交叉的特點。如隨著形勢變化房地產業大力發展，這種信息很快就傳遞給土地供應開發部門、金融業、材料設備業，裝潢服務業等，促使這些行業儘快配套，為房地產業提供必要的條件和產品。隨著土地供應減速，材料供應跟不上、金融業改革滯后等情況發生，此類信息馬上又會傳遞給房地產業，促使房地產業進一步採取對策，完善政策，企業也會相應調整改變經營策略。

(五)房地產信息網路化程度高

對不能移動的房地產來說，房地產信息實行網路化更具有必要性，而且要求程度高。通過網路傳輸，房地產的平面、立面、空間、色彩、外部環境等，都可以展示給消費者，給人以視覺、感官的滿足。網路化房地產信息存儲量多，可供消費者選擇的餘地也來得大。房地產信息網路化后，傳遞信息的速度加快，必然引起房地產經紀人工作方式的相應改變，從而會進一步推動市場的發展。

房地產信息的收集

房地產信息的收集，是指從房地產信息的各種來源、途徑中去獲得需要的信息。收集信息的方法很多，如閱讀報刊、雜誌、廣告、文獻資料；收聽廣播、電視；向信息部門去求索信息直接到市場和客戶中調查訪問，進行市場調查和研究，掌握第一手資料；用現代化手段，使用電腦，從網上廣泛收集，檢索信息等等。從房地產信息的特點，不同性質的信息有不同來源。概括地說，最要注意收集的房地產信息主要有以下兩個方面：

(一)政策方面的信息

主要來自政府及政府有關部門，如宏觀調控政策、國家的稅費政策、社會經濟、發展戰略、城市發展規劃以及與房地產有關的政策、法規和規章、制度等等。房地產經紀人要時刻注意政府的政策變化、及時提供給房地產開發經營單位和消費者，或作為自己編製某種計劃和設計招投標文件的依據，這會收到很好的效果。

(二)市場方面的信息

主要來自商品房買賣雙方的信息，在房地產市場上，來自於市場方面的信息是最豐富的，供求關係的變化最能反映商品房價格合理與否的信息；人們對於房地產環境選擇的取向，也能為開發經營企業及消費者提供建房和購房的參考；國家稅利政策的變化對房地產開發經營消費的影響程度等等情況，也會通過房地產市場反映出來。房地產經紀人應該常研究房地產市場，學會在紛繁複雜的市場運行中捕捉有價值的信息，為自己的經紀工作服務。

一般地講，房地產信息的來源可以通過報紙、電台、電視台、雜誌、有關文件寄送資料、外向廣告等媒體的傳遞。此外，網路信息傳播的方式是今後房地產信息傳播的必然趨勢，它有內容多，涉及面廣，能夠滿足不同層次需要等特點。房地產經紀人在這信息海洋中搜尋自己所需的信息，並作為自己經紀業務的依據，就要有反映靈敏的頭腦。近幾年，社會上各個方面陸續推出了很多網站，市民可在網上盡情瀏覽各種樓盤的頁面。網站的開通，信息傳遞的速度加快，使經紀人的競爭更為激烈，社會對經紀人的要求也會更高。

房地產信息的加工

通過各種渠道所收集來的信息，要進行加工、整理、歸類、儲存等程序，才能充分發揮作用。

在日常工作和生活中，房地產經紀人接受或收集來的信息由於來源不同，口徑不同，會有重複、交叉、矛盾等情況發生，這需要我們進行分析、整理，去粗取精、去偽存真。如果把收集來的原始的信息、資料不進行加工，使用時會發生困難。同時，信息是有時間性的，因此必須把過時的信息及時剔除，否則會造成誤導。可見，只有經過分析、整理，才能知道已掌握信息的全貌，便於做到心中有數。

在信息處理過程中，經過分析整理，就會發現現有信息的狀況。對於信息短缺或不全的，則可加強注意收集。所以，信息加工是信息收集的完成，同時又是進一步信息收集的前提，即知道以後需要收集哪些，不需要收集哪些，避免收集信息的盲目性。

加工整理后的信息應予以歸類、儲存。大量的信息應予歸類，便於檢索。不加以歸類，使用時無從查找，或造成不必要的忙亂。經過歸類的信息應採取適當的辦法加以儲存。一般地說，信息是有時間性的，但也不是所有的信息都是瞬息萬變的，有的變化較快，有的有相對的穩定性。前者如市場交易量的信息，後者如法律、法規，一旦形成后總要相對穩定一段時期。也就是說，有的信息長期起作用，理應較長時間保存。對變化較快的信息若條件許可也應保存，以便作動態分析時用。

現在計算機使用日益普及，利用計算機進行信息的儲存、整理和加工，具有容量大、成本低、速度快、調用方便的特點。創造條件建立自己的信息庫網路，收集、儲存、處理、傳遞、掌握和使用各種信息。對有些感興趣的信息，加以追蹤。房地產經紀人對於有利可圖的信息可以主動出擊，與發出信息的開發商取得聯繫，或採取獨佔銷售權，或採取代理銷售權或採取凈值式銷售權等方式來開展自己的經紀業務。

在分析、處理信息過程中，房地產經紀人要有獨到的市場眼光，對市場機會敏感，能在紛繁複雜的信息中敏銳地發現其中存在的市場機會。這種獨到的市場眼光、捕捉機會的能力來源於房地產經紀人從事經紀活動的實踐，是在實踐中鍛煉的積累，還來源於創新思維。這是房地產經紀人在實踐中應高度重視鍛煉並充分發揮的才能。

房地產信息的發布

房地產信息的收集是收集由別的信息擁有主體發布的信息，而房地產信息的發布則是作為信息擁有主體向社會發布信息。房地產信息的發布是通過一定的手段，運用合適的載體將信息公佈於眾，讓公眾了解該信息的具體內容，引導和激發公眾採取相應的行動，以達到信息發布主體的目的。

房地產信息發布的手段得體、載體恰當、時間合適，會起到事半功倍的作用，這是每一個房地產經紀人應認真對待的。如在房地產銷售過程中，作為經紀人發布房地產信息的，主要有房地產預售期的信息發布和房地產出售期的信息發布兩大類。

(一)房地產預售期的信息發布

根據有關法律法規規定，房地產開發項目在完成工程總投資25%以上，經過驗收合格領取了商品房預售許可證並落實了物業管理公司后，商品房即可預售。在預售期間，可以利用各種媒體宣傳，以迅速提高產品的知名度，達到創立品牌的目的。

開發經營企業或委託經紀人發布的預售商品房的信息，一般可通過廣告載體的形式，但必須符合《中華人民共和國廣告法》、《廣告管理條例》及《關於加強商品房廣告管理的通知》。值得注意的是，內銷商品房不得在中華人民共和國境外發布廣告信息。外銷商品房在境外發布廣告信息，需經具有出口廣告代理權的廣告公司代理，並按有關規定辦理審批手續。

開發經營企業及其委託代理商發布預售的商品房廣告或說明書，必須載明商品房預售許可證的編號。

運用組合搭配各種媒體的房地產信息發布，一般是在商品房預售期內，向同一大的目標市場發布，這是一種經常採用的廣告信息策略。這一時期信息主要起到潛移默化的作用，並以此引起人們的注意。

(二)房地產出售期的信息發布

房地產出售期信息發布一般以較好地滿足不同消費者的需求為出發點，對各種既定的銷售對象和相對集中的地區，採用多種傳播媒體進行宣傳。這一時期，廣告費用一般集中使用，投資總額也較高。採用的方法主要是用視聽媒介和印刷媒介推出信息。由於運用這類媒體費用頗高，房地產開發商或銷售代理商不能無休止地連續使用。國外房地產企業運用這類媒體傳播信息的持續時間一般控制在一、二個月內。具體時間要根據房地產的可供量，購買頻率和用途而定，同時也要根據房地產開發商建設狀況來確定，如採用滾動開發，開發商推出一期、二期、三期房地產商品，那麼房地產信息的發布也應有與其相匹配的時間安排。

從國內信息市場現有的以商品形態進行交易的信息大致包含八個方面(見1993年9期《房地信息》)：

(1)商品供求信息(商品質量、品種、規格、價格、商品供應能力、產供銷情況)；

(2)資金信息(人民幣資金拆借、外匯額度調劑、股票和債券交易行情等)；

(3)科技信息(科技成果轉讓、專利買賣、科技項目招標承包、科技諮詢等)；

(4)勞務信息(人員招聘、培訓、安置、人才流動、社會服務委託或代理等)；

(5)房地產信息(住房互換、房產權轉讓或拍賣、土地使用要素轉讓等)；

(6)對外經濟貿易信息(合資、合營、勞務輸出、產品進出口、國外設備租賃、引進技術等)；

(7)經濟發展動態信息(國家宏觀調控政策、市場發展前景、物價變動趨勢等)；

(8)其他信息(如消費潮流及其趨勢、消費者心理變化等)。

目前國內信息市場的組織形式主要有七種。

(1)信息發布(交流)會。

(2)信息展樣(掛牌)交易會。

(3)信息諮詢服務，有針對性地為用戶提供。

(4)信息擴散服務，通過傳媒和各種渠道。

(5)信息代理業務，經紀人方式。

(6)有形信息市場，有確定時間、場所的服務。

(7)其他綜合性信息服務。人才培訓或產業操作學習班等兼有以上幾種不同形式的性質。

開發房地信息市場以上七種組織形式均可以採用。