信託交易

信託交易是一種居間性行為，信託商一般對交易雙方的經營效益不直接承擔經濟責任，只為交易雙方搭橋掛鉤;

信託交易風險較小，信託商從居間貿易額中取得一定比例的傭金，不承擔由於價格漲落等而引起的經濟風險;

信託交易是一種信息集結的交易，信託交易的成交是大量信息集結和反饋的成果;

信託交易形式多樣、靈活方便，既可以代購代銷、代存、代運，也可以直接出售、委託出售、還可以提供各種服務。

在信託交易的過程中，如何降低信託產品風險對於投資者和信託公司來說都是非常看重的。對於不同類型的信託交易都需要分別從多元配置、擇優者取、降低收益率預期以及信託項目本身、產品收益率、篩選細節、剛性兌付、信託替代品等多個方面去做好風險防範。下面以抵押貸款型和房產回購型為例。

運作原理：開發商將已經擁有的土地或房產抵押給信託公司獲得信託貸款，承諾信託到期時歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產。此種產品結構設計簡單，法律關係清晰，也是前期已經兌付的房地產類信託產品的主流模式，選擇時應關注以下幾點：

1、信託融資規模與抵押物的價值比率，價值是否經過公正地評估。抵押物價值如接近信託貸款總金額(抵押率偏高)，那麼一旦抵押物跌價，同時房地產項目失敗，則變現抵押物將無法收回原信託貸款本金。目前，隨著房地產價格在高位運行，抵押比率應該控制得更為嚴格，通常應當不低於2：1，如果在3：1(也就是按照評估價格打3折抵押)則比較安全。

2、抵押物的權屬是否清晰。如施工方對建築物的留置權是否影響抵押物的變現？開發商是否在國土局或房管局辦理了土地和建築物的抵押登記，並真實的抵押到信託公司名下？等等。投資者可以要求察看土地證或信託公司持有的他項權利證明，以避免未來的法律訴訟糾紛。

3、房地產項目的運行狀況，已經取得的證件情況(通常要求4證齊全，最基本的已經具備土地規劃證和土地使用權證)，截至到信託產品發行時的開發進度，項目的位置、預計銷售價格及市場前景等。

4、借款的開發商是否有償債能力，以往的信譽如何。如有第三方提供擔保，則考察擔保方的信用等級應作為投資者的工作重點。

運作原理：開發商將已經達到預售狀態的房產以低價格出讓給信託公司，但約定一定期限后開發商溢價回購該房產。信託公司發行信託計劃募集的資金購買該房產，如果到期后開發商不履行回購義務，則信託公司有權向第三方轉讓該房產。此種信託的風險點在於以下幾個方面：

1、提防風險開發商沒有實力在信託到期時按照約定的價格回購房產。投資者可以考察開發商的資質和過去已經開發項目的銷售情況。

2、開發商承諾回購的房產在信託期內發生較大跌價的可能性。目前，一般信託公司為了控制風險，往往以低於當時市場價格一半的價格購買開發商的房產，以控制風險。投資者也應經常關注房產所在地房地產市場價格的波動狀況。

3、如信託公司在購買房產後未在房地局辦理購房合同備案登記或未履行項目管理職責，則開發商可能一房多賣，發生糾紛(如開發商私下將房屋賣給多人，則法律訴訟和執行風險很高)。投資者可以在投資期內要求信託公司出具是否辦理了房產備案登記的證明，且要求信託公司履行項目盡職管理的責任，以避免該風險。