土地證

農村土地“集體所有”

1951年土改發放“土地證”

50年代的“土改”，對中國農民而言，是一件歡天喜地的大事。以下內容，錄自1951年中共風陽縣委《姚灣鄉頒發土地證的工作報告》，頗能反映當時民眾的反應：

“貧僱農聽到發證都歡天喜地。貧僱農許志邦說：‘土地證什麼時候到手？我一輩子沒見過大契，這下可有了寶貝了！’另一戶貧僱農軍屬說：‘分了土地，縣長蓋了章，子孫萬代不會磨牙吵嘴，永遠傳下去了！’佃中農因佃田改成自田，自耕自種，對發放土地證表示高興。佃中農楊榮家裡種地主幾輩子田，這次發證時說：‘領到土地證，佃田變自田，回去一定加油生產。’自中農原田不動，對發證認為遲早沒有關係，抱可有可無的無所謂態度。自中農李中魁在發證中開會也不來，說：‘發證不是我們的事，開會你們去，我田中的麥子半半拉拉呢。’富農因佔有土地數量大，聽說發證，也想“早點定規”。富農萬子邦說：‘以前人家蓋房子蓋到我門口也不敢說，現在界線分明，大家有產權就好。’地主因土改中打得狠，害怕農民再換田、算舊帳。地主范保文說：‘解放后三七分租，收到的也有限。現在政府寬大，分給一份土地，發個證，勞動改造是應當的。’

“發證以村為單位召開村民會(地主不參加)，舉行發證儀式，宣傳舊契作廢。土地證是合法的契約，在發土地房屋所有證的時候，群眾情緒高昂。世子墳村幹部捧出土地證時，群眾鼓掌達10分鐘。十里鋪農民領證時主動向毛主席像鞠躬，貧農方桂文說：‘大紅契到手，土地到家。真翻了身！’

“專門召集地主訓話，宣布華東軍政委員會《關於土地改革完成地區改造管制地主的規定》，併當場宣布從縣批准管制的不法地主，及怎樣就要加強管制，怎樣就可取消管制等規定，以後發給土地證。一個地主回家后，向床上一躺，嘆了一口氣，死心塌氣的說：‘就落這幾畝!’”。

“1951年土地證”意味著農民對土地擁有所有權

1951年土改頒發的“土地證”是什麼性質？1950年11月25日中央人民政府內務部頒發的《關於填發土地房產所有證的指示》第一條對此有所說明：

“根據共同綱領第二十七條：“保障農民已得土地的所有權”，及土地改革法第三十條；“土地改革完成後，由人民政府發給、頒發土地證的規定：凡土地改革已經完成的地區，為切實保障土地改革后各階層人民的土地房產所有權，鞏固與提高農民生產情緒，不論農民新分的土地及原有土地，均應一律頒發土地房產所有證。同樣，對土地改革後分給地主的土地房屋，也發給所有證。發新證時，應根據土地改革法第三十條之規定，土地制度改革以前的土地契約，一律作廢，並予繳銷。”

也就是說：1951年頒發給農民的“土地證”，是為了保障農民對分到的土地的“所有權”。

層層審核：防備農村土地買賣的制度設計

擔憂農民得到土地所有權之後，會盲目買賣，是當下反對土地私有化的聲音中極流行的一種理由。1951年頒發“土地證”，當局在保障農民土地所有權的同時，也懷有前述同樣的隱憂，故而採取了一系列的制度設計。1955年5月7日國務院《關於農村土地的移轉及契稅工作的通知》，即是這一系列制度設計中的重要環節，通知中說：

“對農村土地的買賣在法律上雖不禁止，但在實際工作中應防止農民不必要地出賣或出典土地。因此，農村土地買賣、典當及其他移轉，均應首先報請鄉人民委員會審核，轉報區公所或區人民委員會批准(未設區的，報縣、市人民委員會批准)，並取具區公所或區人民委員會的介紹信(未設區的取具縣、市人民委員會的介紹信)，始得辦理契稅手續。上列各機關對於申請開具土地買賣、典當及其他移轉介紹信的事項，必須查明其原因，分別處理：對於農民因生產、生活困難而出賣、出典土地者，應幫助他們解決困難，以免他們出賣、出典土地；對於農民之間為了生產上的便利而互相調換遠近好壞土地的，則不應加以限制；對於以出租土地進行剝削為目的而購買土地者，以及對於無正當職業、不事生產而出賣、出典土地維持生活者，則不應開具介紹信。”

“農業六十條”變農村土地私有制變為集體所有制

貧僱農許志邦們手裡的“大契”被當作“寶”珍藏的時間不會太長。隨著社會主義改造的到來，農村土地所有制已悄然發生變化，最終變成了“集體所有制”。對於這個隱秘的過程，此處不妨用一個很流行的法律案例說明：

問：土改時政府頒發的土地證，能否作為確定宅基地使用權的憑證？

答：有些地方在調劑宅基地或者其他土地時，有的農民要求以土改時人民政府發給的包括宅基地在內的土地證為據，要搞所謂的“宅基地還家”、“清原耕”、“繼祖業”，這種做法是錯誤的。它違背了我國社會主義土地集體所有制原則，不符合國家現行的政策、法令。解放初期，為儘快廢除封建性或半封建性剝削的土地制度，在全國範圍內進行了土地改革，沒收了地主等用以剝削農民的土地，分配給無地或少地的農民(或留作公有)，實行了耕者有其田的土地制度，為保障農民已得土地的所有權，對農民頒發了土地所有證。土改后，黨本著自願互利的原則，逐步引導農民將土地入社，走合作化的道路。1952年普遍成立了初級農業生產合作社，1956年由初級社普遍轉為高級社，1962年又在高級社的基礎上成立了人民公社。根據《農業合作社示範章程》和《高級農業生產合作社示範章程》的規定，在農業合作社初級階段，土地以入股形式參加統一經營，保留農民對土地的私有權，對入社的土地評定產量，根據產量規定土地報酬。轉入高級合作社后，把私有土地轉為合作社集體所有。1962年《農村人民公社工作條例修正草案》(即《六十條》)規定：“生產隊範圍內的土地，都歸生產隊所有。生產隊所有的土地，包括社員的自留地、宅基地等等，一律不準出租和買賣。”因此，村民對宅基地只有使用權，沒有所有權，土改時發給的土地證就自然失去法律效力，不能作為處理宅基地使用權。

上述問答，作為標準範式，在許多有關農村土地使用的法律諮詢類書籍中均可見到。其中所提到的《六十條》中的規定，原文是這樣的：

“二十一、生產隊範圍內的土地，都歸生產隊所有。生產隊所有的土地，包括社員的自留地、自留山、宅基地等等，一律不準出租和買賣。生產隊所有的土地，不經過縣級以上人民委員會的審查和批准，任何單位和個人都不得佔用。”

需要補充的一點是：將《六十條》中的這條規定，作為農村土地由私有制徹底轉向集體所有制的法律依據，是存在問題的，因為《六十條》自始至終，只是一個“條例”，而且還只是一個“條例草案”，它從來就沒有“轉正”過。

城市土地“國有化”

1954年《憲法》：明確保護城市居民房地產所有權

歷史上，中國城市土地基本上以私人所有製為主。1950年代的土地改革，主要限於傳統意義上的農村，對城市包括城郊土地，則是基本上維持了建國前的土地所有制狀況，土地私有制也基本得以延續。這種處理方式有政策淵源—— 1949年4月25日毛澤東、朱德簽署的《中國人民解放軍布告》中明確強調：“城市的土地房屋，不能和農村土地問題一樣處理”。1949年9月通過的《共同綱領》乃是一部臨時憲法，其第三條明確規定：“保護工人、農民、小資產階級和民族資產階級的經濟利益及其私有財產”，這些“私有財產”當中，就包括私有土地。

1954年《憲法》在城市土地問題上與《共同綱領》有些區別。最重要的一點，是刪去了《共同綱領》中所明確規定的“保護工人、農民、小資產階級和民族資產階級的經濟利益及其私有財產”，宣布要“通過社會主義工業化和社會主義改造，保證逐步消滅剝削制度，建立社會主義社會”；但同時又規定：“國家依照法律保護手工業者和其他非農業的個體勞動者的生產資料所有權”以及“資本家的生產資料所有權和其他資本所有權”，而且，“國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和各種生活資料的所有權”。也就是說，無論是作為生產資料還是作為生活資料，城市居民的土地所有權仍然受到1954年《憲法》承認和保護。

1954年憲法對城市居民房地產所有權的明確保護，在實際數據中也有所體現，“據有關文件，直至1955年，私有房地產在各城市房地產總量中仍然很高，最高如蘇州可達到86%.14在當時，在城市裡，私人之間的房地產自由買賣相當活躍。1950年代初期和中期，一些文化名人為了在北京安家落戶購置了房地產，如吳祖光購買了一套四合院，價錢在1～2萬元之間。當時的四合院包括土地和房屋建築，這些私人財產受到1954年憲法的保護。”（據楊俊峰《我國城市土地國有制的演進與由來》，載《甘肅行政學院學報》2011年01期）

私房改造：以“國家經租”方式曲線“國有化”

1956年1月18日，中央於批轉了中央書記處第二辦公室提出的《關於目前城市私有房產基本情況及進行社會主義改造的意見》。《意見》提出，要對私有房產進行社會主義改造。改造的“總的要求是加強國家控制，首先使私有房產出租完全服從國家的政策，進而逐步改變其所有制”。

改造的具體方式有兩種：一是國家經租，即“由國家進行統一租賃、統一分配使用和修繕維護，並根據不同對象，給房主以合理利潤”。時至今日，“經租房”已成為一個嚴重的“歷史遺留問題”。二是公私合營，即對“原有的私營房產公司和某些大的房屋佔有者，可以組織統一的公私合營房產公司，進行公私合營”。兩種方式當中，國家經租是絕對主流。

國家經租，不僅僅意味著房主喪失了經營自主權，還意味著房主同時也喪失了房屋所有權——按相關規定，“凡是由國家經租的房屋，……房主只能領取固定租金，不能收回已由國家經租的房屋”；並對“有些房主認為房屋由國家經租還沒有過渡到全民所有制，仍然屬於個人所有”的意見做了嚴厲批判。也就是說，“國家經租只不過是將城市私有房強制收歸國有但又迴避國有化這個稱謂的手段。”1964年9月18日，最高人民法院在《關於國家經租的房屋不允許繼承問題的批複》中稱：“國家經租房屋的業主實際上已經喪失了所有權。因此業主死後，經租房屋不能允許他的家屬繼承”

1982年憲法：“城市的土地屬於國家所有”

目前已知最早的、主張一次性將城鎮土地全部收歸國有的政策性文件，是1967年11月4日，由國家房產管理局、財政部稅務總局出具的《答覆關於城鎮土地國有化請示提綱的記錄》。

1956年中央批轉的《關於目前城市私有房產基本情況及進行社會主義改造的意見》中，已經有“一切私人佔有的城市空地，街基等地產，經過適當的辦法，一律收歸國有”的條款。《紀錄》則將“城市空地，街基等地產”解釋為“其中街基等地產應包括在城鎮上建有房屋的私有宅基地”；並強調“無論什麼空地（包括旗地），無論什麼人的土地（包括剝削者、勞動人民）都要收歸國有”。城鎮私有宅基地，終於開始了其被國有化的歷史進程。

但和《六十條》並非農村土地轉變為集體所有制的法律依據一樣，《紀錄》雖已出台，但在法律上，並未廢除城市土地私有權，至少在名義上還維持著國家所有、集體所有和私人所有並存的城市土地所有制格局。直到1982年憲法頒布。

1982年12月4日，第五屆全國人大第五次會議通過了新的《中華人民共和國憲法》。第十條第一款簡潔、明確地增加了這樣的規定：“城市的土地屬於國家所有”。對此一劃時代的變故，1989年由農業出版社出版的《土地經濟學》一書如此描述：

“1982年第五屆全國人民代表大會第五次會議以前，中國沒有正式宣布一切城市土地實行國有化。雖然城市土地的絕大部分已為國家所有了，但還有少量的仍屬於集體和個人所有。因此，城市土地在相當長的一段時期內，以國家所有制為主，國家，集體和個人三種所有制形式同時並存。據1982年全國226個城市統計，城市建成區土地面積為7438平方公里，集體和個人所有的土地約有335平方公里，佔4.5%左右。屬於集體所有的城市土地，主要是城市中的個體勞動者在組織成為合作社時將其作業場所入股變為合作社的作業場所所佔用的土地。屬於個人所有的城市土地，主要，是個人自住房屋及當時在社會主義改造起點以下的個人出租房屋的宅基地。1982年經第五屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國憲法》第10條規定：“城市的土地屬於國家所有。”不僅明確了原來的國有土地的權屬，而且把城市中殘存的非國有上地通過立法也宣布為國有土地了。通過這種方式將土地收歸國有是無償的，但這並沒有引起波動。原因是涉及的土地面積較小，而且長期以來就對私人土地所有權就作了嚴格限制，只准使用，不得買賣、出租或以其他形式進行轉讓，土地私有權早就是極不完全的了。”

《新世紀周刊》2010年第5期刊文《城市土地私有產權是何時消失的？》，其中說道：

“1982年頒布的《中華人民共和國憲法》，第十條規定‘城市的土地屬於國家所有’，這是以往三個憲法文本中從未出現過的。城市‘土改’的既成事實地寫入了憲法，沒有給公民的財產損失以任何補償。當時處於改革開放初期，公眾權利意識淡薄，對‘私有’二字心存疑懼，無人敢於提出異議。此外，還有一項‘文革戰果’被保留下來，即公私合營企業未經任何法律手續轉為國營企業。上述兩項剝奪如果放到今天實行，勢必引發社會動蕩。”

“城市的土地屬於國家所有”一條，具體是如何寫入1982年憲法的，目前尚無資料說明；寫入憲法之後，在當時，也並未引起民眾的注意。但頒布之後，憲法又經歷四次修正，幾乎每次都要涉及到土地制度的修改。

最為關鍵的的修正，是1988年4月12日第七屆全國人大第一次會議通過的憲法修正案，此次修正將憲法第十條第四款修改為：“任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”另一關鍵修正，是2004年3月14日第十屆全國人大第二次會議通過了第四次憲法修正案，將憲法第十條第三款修改為：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償。”

1、如果原土地證上土地的來源是轉讓的，就只要繳納手續費。

2、如果土地來源是劃撥的(單位福利分房后的房改房，所有公房轉私房以後的房產都是)，土地證過戶時就必須繳納當地地價3%的土地出讓金了，這是一筆很大的支出。

土地證過戶費用

以上費用需要符合的條件

1、房屋產權本已超過兩年，如未到兩年，加收一個5.5%的營業稅，由賣家或買家承擔。

2、房屋建築面積小於140平。如果面積超過140平，(含140)契稅交3%。

3、房屋是普通商品房。如果是已購公房還要支付一個土地出讓金。

4、個人所得稅目前沒有強制收取，所以可以忽略不計。

5、以上都是指有產權的房子，如果是使用權則不能貸款只能一次付，不用交契稅等其他的費用，只需要支付過戶費用。

1、房屋轉讓連同土地使用權轉移，需提交房屋買賣協議、房照、原土地使用證。

2、房屋連同土地使用權繼承，贈與需提交房照、原土地使用證、公證書或使用權人親筆簽名協議與街道證明。

3、新建房屋土地登記需提交土地和規劃部門建房批件。

4、土地證書遺失或者損毀的，土地權利人應當及時向原發證機關備案，申請補發新證，在當地報紙上進行公告。自公告之日起三十日內無異議的，原發證機關註銷原土地證書，補發新證書。

5、買賣分宗、繼承、贈與分宗須雙方共同到局辦理。

6、委託代辦除提交上述資料外，還須提供委託人簽名蓋章的委託書。

土地證抵押貸款流程：

1、到當地評估機構評估房屋價值；

2、到銀行申請土地證抵押貸款，並填寫申請表格；

3、銀行工作人員審批借錢方提交的資料，併到當地參觀抵押的房屋；

4、銀行審批經過，發放貸款。

5、借錢方根據合同約定進行還款。

土地證抵押貸款手續：

用土地證抵押貸款，所需的資料包括土地證原件、土地證權屬證實、抵押人夫妻的身份證、結婚證、戶口本原件複印件。

土地證作用就是擁有該地塊的合法使用權，受法律的保護。土地證上會註明該土地的地理位置、用地性質、用地面積、使用者等相關信息。

下面是土地證的具體作用，在什麼時候可以發揮它的作用：

（一）所謂土地使用，是指按照土地的自然屬性、法定用途或約定方式，對土地進行的利用。根據物權理論，土地使用權是對國家或集體所有的土地的佔有、使用、收益的權利，屬於用益物權，包括國有土地使用權和農民集體土地使用權，但是根據國家法律規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業生產，因此，以下所指的土地使用，主要指國有土地使用權的使用。

（二）土地使用權的行使。

（1）按約定或規定用途使用土地。建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地。確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

（2）土地使用權轉讓。是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權轉讓應注意：（1）轉讓方必須按土地出讓合同規定的期限和條件投資開發和利用土地。例如，轉讓房地產，屬於房屋建設工程的，需完成開發投資總額的25%以上，屬於成片開發土地的，應形成工業用地或者其他建設用地條件。（2）轉讓方和受讓方之間應當簽訂轉讓合同。（3）土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。（4）辦理過戶登記。（5）土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。（6）受讓方需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應依法辦理相關手續。（7）受讓方使用土地的年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩餘年限。

（3）土地使用權作價出資。是指土地使用者依法將土地使用權評估作價后，作為資本出資或入股，用於合資、合作、聯營等，並按出資數額行使相應權利，履行相應義務的行為。如我國《公司法》規定，股東/發起人可以用貨幣出資，也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作價出資。《合夥企業法》規定，合伙人可以用貨幣、實物、土地使用權、知識產權或其他財產權利出資。《城市房地產管理法》規定，依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。以土地使用權作價出資應注意：（1）依法對土地使用權評估作價。根據《公司法》的規定，對作為出資的土地使用權，必須依據法律、行政法規的規定進行評估作價。但是，根據《合夥企業法》的規定，合伙人以土地使用權作價出資的，可以由全體合伙人協商確定，或者由全體合伙人委託法定評估機構進行評估。（2）辦理土地變更登記手續。如果土地使用者僅以土地使用權作為合作條件與他人合作、聯營的，土地使用權沒有發生轉讓，不用辦理變更登記手續。如果土地使用者以土地使用權作價向公司、企業法人投資或者與他方成立公司、企業法人等，則發生土地使用權轉讓，應辦理變更登記手續。

（4）土地使用權抵押。是指債務人或者第三人不轉移對土地使用權及其地上建築物、其他附著物的佔有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照法律規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。土地使用權抵押應注意：（1）土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物應隨之抵押。（2）抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。（3）應當辦理抵押登記。

（5）土地使用權出租。是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權租賃應注意：（1）出租人必須按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發和利用土地。（2）出租人應將地上建築物、其他附著物隨同土地使用權同時租賃。（3）出租人和承租人應當簽訂土地使用權租賃合同。（4）承租人必須繼續履行土地使用權出讓合同的規定。（5）出租人應當辦理登記。

根據有關法律規定，除符合下列條件的以外，劃撥土地使用權不得轉讓、出租、抵押：（1）土地使用權人為公司、企業、其他經濟組織或個人；（2）領有國有土地使用證；（3）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；（4）依法簽訂了土地使用權出讓合同，並向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金；（5）經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准。

（三）土地使用權的限制。是指土地使用者必須嚴格按照出讓合同約定或劃撥批准文件規定的條件、方式、用途等使用土地，違反了這些規定要承擔相應的法律責任。

（1）禁止閑置土地。閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批准用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。為依法處理和充分利用閑置土地，切實保護土地，國土資源部於1999年4月28日發布了《閑置土地處置辦法》，該辦法對閑置土地的情形、處置方案、土地閑置費、收回閑置的國有土地使用權程序及對閑置土地的利用等作了詳細規定，這裡不再贅述。

（2）禁止擅自改變土地用途。根據《全國土地分類》（試行），建設用地分為商服用地、工礦倉儲用地、公用設施用地、公共建築用地、住宅用地、交通運輸用地、水利設施用地、特殊用地等8大類32小類。土地使用權人應當嚴格按照出讓合同約定或批准文件規定的用途使用土地，確需改變土地用途的，應當經有權機關批准，對未經批准擅自改變土地用途的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，並根據情節可以給予警告、罰款、無償收回土地使用權等處罰。

（3）禁止自行將土地使用權轉讓、出租、抵押。以劃撥方式取得的土地使用權，其轉讓、出讓、抵押必須符合法定條件並經有權機關批准，對未經批准擅自轉讓、出讓、抵押的，由市、縣人民政府土地管理部門沒收非法收入，並根據情節處以罰款。以出讓方式取得的土地使用權，可以轉讓、出租、抵押，但是也要符合一定的條件，即轉讓方、出租方必須按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資、開發利用土地，轉讓合同、出租合同、抵押合同不得違背法律、法規和土地使用權出讓合同的規定，並且辦理土地登記手續。

（四）土地使用權的終止。土地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回或土地滅失等原因而終止。

（1）土地使用權期限屆滿。使用年限屆滿，土地使用者可以申請續期，但應依法重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。否則，土地使用者應當交還土地使用證，並依法辦理註銷登記，國家無償取得土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權。

（2）國有土地使用權的收回。為公共利益需要使用土地的；為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批准的；因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥國有土地的；公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的；經有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權，對因公共利益需要、實施城市規劃進行舊城區改建等原因而收回土地使用權的，應當對土地使用權人給予適當補償。

另外，對於違反《土地管理法》、《房地產管理法》等的規定，國家可以強制收回土地使用權，如依法收回國有土地使用權當事人拒不交出土地、臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批准的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地部門責令交還土地；已辦理審批手續的非農業建設佔用耕地，連續兩年未使用的，經原批准機關批准，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權；以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

（3）土地滅失。《房地產管理法》規定，土地使用權因土地滅失而終止。土地滅失是指因地震、火山爆發、洪水等不可抗力導致土地實際使用價值的消失，致使土地使用者無法按照合同約定或批准文件規定的用途利用土地，從而終止土地使用權。對於劃撥土地，國家可以另行劃撥一塊土地給原土地使用權人使用。對於出讓土地，土地使用權人可請求退還土地滅失部分剩餘年限的出讓金。

根據國家有關規定，截止2015年3月，我國頒發的土地證書主要有三種：

1、集體土地所有權證。縣級人民政府對農民集體所有的土地進行登記造冊，核發集體土地所有權證，確認所有權。

2、集體土地建設用地使用權證。縣級人民政府對集體所有的依法用於非農業建設的土地進行登記造冊，核發集體土地建設用地使用權證，確認建設用地使用權。

3、國有土地使用權證。縣級以上人民政府對單位和個人依法使用的國有土地進行登記造冊，核發國有土地使用權證，確認國有土地使用權。

2003年，中國開始頒發林權證，其四項權益里，也包含了部分土地權益。

2015年3月1日起，全面啟用統一的不動產登記證書。