房地產經紀管理辦法

中華人民共和國國家發展和改革委員會令

第8號

《房地產經紀管理辦法》已經2010年10月27日住房和城鄉建設部第65次部常務會議審議通過，並經國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部同意，現予發布，自2011年4月1日起施行。

住房和城鄉建設部部長　姜偉新

國家發展改革委主任　張　平

人力資源社會保障部部長尹蔚民

二〇一一年一月二十日

房地產經紀管理辦法

總　則

第一條　為了規範房地產經紀活動，保護房地產交易及經紀活動當事人的合法權益，促進房地產市場健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國合同法》等法律法規，制定本辦法。

第二條　在中華人民共和國境內從事房地產經紀活動，應當遵守本辦法。

第三條　本辦法所稱房地產經紀，是指房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易，向委託人提供房地產居間、代理等服務並收取傭金的行為。

第四條　從事房地產經紀活動應當遵循自願、平等、公平和誠實信用的原則，遵守職業規範，恪守職業道德。

第五條　縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應當按照職責分工，分別負責房地產經紀活動的監督和管理。

第六條　房地產經紀行業組織應當按照章程實行自律管理，向有關部門反映行業發展的意見和建議，促進房地產經紀行業發展和人員素質提高。

房地產經紀機構和人員

第七條　本辦法所稱房地產經紀機構，是指依法設立，從事房地產經紀活動的中介服務機構。

房地產經紀機構可以設立分支機構。

第八條　設立房地產經紀機構和分支機構，應當具有足夠數量的房地產經紀人員。

本辦法所稱房地產經紀人員，是指從事房地產經紀活動的房地產經紀人和房地產經紀人協理。

房地產經紀機構和分支機構與其招用的房地產經紀人員，應當按照《中華人民共和國勞動合同法》的規定簽訂勞動合同。

第九條　國家對房地產經紀人員實行職業資格制度，納入全國專業技術人員職業資格制度統一規劃和管理。

第十條　房地產經紀人協理和房地產經紀人職業資格實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試製度，由房地產經紀行業組織負責管理和實施考試工作，原則上每年舉行一次考試。國務院住房城鄉建設主管部門、人力資源社會保障部門負責對房地產經紀人協理和房地產經紀人職業資格考試進行指導、監督和檢查。

第十一條　房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內，到所在直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案。

第十二條　直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當將房地產經紀機構及其分支機構的名稱、住所、法定代表人（執行合伙人）或者負責人、註冊資本、房地產經紀人員等備案信息向社會公示。

第十三條　房地產經紀機構及其分支機構變更或者終止的，應當自變更或者終止之日起30日內，辦理備案變更或者註銷手續。

房地產經紀活動

第十四條　房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接，服務報酬由房地產經紀機構統一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業務。

房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用。

第十五條　房地產經紀機構及其分支機構應當在其經營場所醒目位置公示下列內容：

（一）營業執照和備案證明文件；

（二）服務項目、內容、標準；

（三）業務流程；

（四）收費項目、依據、標準；

（五）交易資金監管方式；

（六）信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話；

（七）政府主管部門或者行業組織制定的房地產經紀服務合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示範文本；

（八）法律、法規、規章規定的其他事項。

分支機構還應當公示設立該分支機構的房地產經紀機構的經營地址及聯繫方式。

房地產經紀機構代理銷售商品房項目的，還應當在銷售現場明顯位置明示商品房銷售委託書和批准銷售商品房的有關證明文件。

第十六條　房地產經紀機構接受委託提供房地產信息、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務的，應當與委託人簽訂書面房地產經紀服務合同。

房地產經紀服務合同應當包含下列內容：

（一）房地產經紀服務雙方當事人的姓名（名稱）、住所等情況和從事業務的房地產經紀人員情況；

（二）房地產經紀服務的項目、內容、要求以及完成的標準；

（三）服務費用及其支付方式；

（四）合同當事人的權利和義務；

（五）違約責任和糾紛解決方式。

建設（房地產）主管部門或者房地產經紀行業組織可以制定房地產經紀服務合同示範文本，供當事人選用。

第十七條　房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的，應當向委託人說明服務內容、收費標準等情況，經委託人同意后，另行簽訂合同。

第十八條　房地產經紀服務實行明碼標價制度。房地產經紀機構應當遵守價格法律、法規和規章規定，在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務項目、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和信息。

房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用；不得利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐；一項服務可以分解為多個項目和標準的，應當明確標示每一個項目和標準，不得混合標價、捆綁標價。

第十九條　房地產經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定事項，或者服務未達到房地產經紀服務合同約定標準的，不得收取傭金。

兩家或者兩家以上房地產經紀機構合作開展同一宗房地產經紀業務的，只能按照一宗業務收取傭金，不得向委託人增加收費。

第二十條　房地產經紀機構簽訂的房地產經紀服務合同，應當加蓋房地產經紀機構印章，並由從事該業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名。

第二十一條　房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前，應當向委託人說明房地產經紀服務合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關內容，並書面告知下列事項：

（一）是否與委託房屋有利害關係；

（二）應當由委託人協助的事宜、提供的資料；

（三）委託房屋的市場參考價格；

（四）房屋交易的一般程序及可能存在的風險；

（五）房屋交易涉及的稅費；

（六）經紀服務的內容及完成標準；

（七）經紀服務收費標準和支付時間；

（八）其他需要告知的事項。

房地產經紀機構根據交易當事人需要提供房地產經紀服務以外的其他服務的，應當事先經當事人書面同意並告知服務內容及收費標準。書面告知材料應當經委託人簽名（蓋章）確認。

第二十二條　房地產經紀機構與委託人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同，應當查看委託出售、出租的房屋及房屋權屬證書，委託人的身份證明等有關資料，並應當編製房屋狀況說明書。經委託人書面同意后，方可以對外發布相應的房源信息。

房地產經紀機構與委託人簽訂房屋承購、承租經紀服務合同，應當查看委託人身份證明等有關資料。

第二十三條　委託人與房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同，應當向房地產經紀機構提供真實有效的身份證明。委託出售、出租房屋的，還應當向房地產經紀機構提供真實有效的房屋權屬證書。委託人未提供規定資料或者提供資料與實際不符的，房地產經紀機構應當拒絕接受委託。

第二十四條　房地產交易當事人約定由房地產經紀機構代收代付交易資金的，應當通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶划轉交易資金。

交易資金的划轉應當經過房地產交易資金支付方和房地產經紀機構的簽字和蓋章。

第二十五條　房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為：

（一）捏造散布漲價信息，或者與房地產開發經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格；

（二）對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價；

（三）以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易；

（四）泄露或者不當使用委託人的個人信息或者商業秘密，謀取不正當利益；

（五）為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利；

（六）改變房屋內部結構分割出租；

（七）侵佔、挪用房地產交易資金；

（八）承購、承租自己提供經紀服務的房屋；

（九）為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務；

（十）法律、法規禁止的其他行為。

第二十六條　房地產經紀機構應當建立業務記錄製度，如實記錄業務情況。

房地產經紀機構應當保存房地產經紀服務合同，保存期不少於5年。

第二十七條　房地產經紀行業組織應當制定房地產經紀從業規程，逐步建立並完善資信評價體系和房地產經紀房源、客源信息共享系統。

監督管理

第二十八條　建設（房地產）主管部門、價格主管部門應當通過現場巡查、合同抽查、投訴受理等方式，採取約談、記入信用檔案、媒體曝光等措施，對房地產經紀機構和房地產經紀人員進行監督。

房地產經紀機構違反人力資源和社會保障法律法規的行為，由人力資源和社會保障主管部門依法予以查處。

被檢查的房地產經紀機構和房地產經紀人員應當予以配合，並根據要求提供檢查所需的資料。

第二十九條　建設（房地產）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應當建立房地產經紀機構和房地產經紀人員信息共享制度。建設（房地產）主管部門應當定期將備案的房地產經紀機構情況通報同級價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門。

第三十條　直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當構建統一的房地產經紀網上管理和服務平台，為備案的房地產經紀機構提供下列服務：

（一）房地產經紀機構備案信息公示；

（二）房地產交易與登記信息查詢；

（三）房地產交易合同網上籤訂；

（四）房地產經紀信用檔案公示；

（五）法律、法規和規章規定的其他事項。

經備案的房地產經紀機構可以取得網上籤約資格。

第三十一條　縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門應當建立房地產經紀信用檔案，並向社會公示。

縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門應當將在日常監督檢查中發現的房地產經紀機構和房地產經紀人員的違法違規行為、經查證屬實的被投訴舉報記錄等情況，作為不良信用記錄記入其信用檔案。

第三十二條　房地產經紀機構和房地產經紀人員應當按照規定提供真實、完整的信用檔案信息。

法律責任

第三十三條　違反本辦法，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，記入信用檔案；對房地產經紀人員處以1萬元罰款；對房地產經紀機構處以1萬元以上3萬元以下罰款：

（一）房地產經紀人員以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用的；

（二）房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務，未向委託人說明服務內容、收費標準等情況，並未經委託人同意的；

（三）房地產經紀服務合同未由從事該業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名的；

（四）房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前，不向交易當事人說明和書面告知規定事項的；

（五）房地產經紀機構未按照規定如實記錄業務情況或者保存房地產經紀服務合同的。

第三十四條　違反本辦法第十八條、第十九條、第二十五條第（一）項、第（二）項，構成價格違法行為的，由縣級以上人民政府價格主管部門按照價格法律、法規和規章的規定，責令改正、沒收違法所得、依法處以罰款；情節嚴重的，依法給予停業整頓等行政處罰。

第三十五條　違反本辦法第二十二條，房地產經紀機構擅自對外發布房源信息的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，記入信用檔案，取消網上籤約資格，並處以1萬元以上3萬元以下罰款。

第三十六條　違反本辦法第二十四條，房地產經紀機構擅自划轉客戶交易結算資金的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，取消網上籤約資格，處以3萬元罰款。

第三十七條　違反本辦法第二十五條第（三）項、第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項、第（八）項、第（九）項、第（十）項的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，記入信用檔案；對房地產經紀人員處以1萬元罰款；對房地產經紀機構，取消網上籤約資格，處以3萬元罰款。

第三十八條　縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門的工作人員在房地產經紀監督管理工作中，玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

附　則

第三十九條　各地可以依據本辦法制定實施細則。

第四十條　本辦法自2011年4月1日起施行。

首先，房地產經紀行業管理部門明確

《房地產經紀管理辦法》是整個房地產經紀行業發展多年以後，第一部專門的全國統一管理法規，經紀公司在操作業務時有明確的統一標準，監督、責任部門明確，經紀行業的規範框架有了突破性的進展。

其次，購房流程、風險、服務內容和標準需書面告知

《辦法》對房地產經紀合同的形式和基本內容提出了具體要求。

據消息稱，具體要求有可能是指“房地產經紀機構在簽訂房地產經紀服務合同前，應向委託人說明房地產經紀服務合同、買賣合同或房屋租賃合同的相關內容，並書面告知”告知內容中共有8項內容。

“鏈家地產”市場研究部首席分析師張月認為，此法規說明的8項內同幾乎涵蓋了購房者在購房過程中應該注意、經紀公司理應告知的全部內容。購房可能存在的風險、需要準備的材料，涉及的稅費以及服務標準等容易模糊和產生糾紛的地方，書面告知材料可作為解決糾紛時的重要評判依據。消費者權益的保障得到進一步完善，經紀行業將迎來全面的服務升級。同時對於一些虛假承諾、操作不規範、專業性不強的經紀公司針對性和考驗性更強。

第三，陰陽合同窗戶紙多次捅破，落時可行性大增

《辦法》明確了房地產經紀機構和人員的從業禁止行為。明確房地產經紀機構和人員不得從事賺取差價、協助簽訂“陰陽合同”、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經紀服務等違法違規行為。

“鏈家地產”市場研究部首席分析師張月認為，儘管此前住建部及市建委多項宏觀政策提及懲處“陰陽合同”行為，但是由於過戶指導價過低以及合理避稅等客觀原因的存在，再加上主觀頑疾，陰陽合同的清除多為紙上談兵，而此次行業管理辦法再次發布禁令，配以強化后的房地產經紀違法違規行為的處罰和責任追究，再加上住建部會同價格、人力資源和社會保障等部門聯合控制，預計讓陰陽合同減少乃至根除的可行性大增。

最後，經紀行業的法規建設邁出一大步

“鏈家地產”市場研究部首席分析師張月認為，經紀行業管理辦法出台，從之前的《城市房地產管理法》的其中一章的一節，到一部部規，經紀行業的法規建設邁出一大步。同時，關於經紀公司對於房產權屬全性查詢、經紀公司服務程序要求等相關細則此次並沒有過多透露，留下較多“懸疑”。

住房城鄉建設部、發展改革委、人力資源社會保障部聯合出台《房地產經紀管理辦法》，將於4月1日起實施。這是我國第一個專門規範房地產經紀行為的部門規章。

住房城鄉建設部有關負責人表示，《辦法》的出台，是全面落實國務院關於加強房地產調控的重要舉措，對於整頓房地產市場秩序，規範房地產經紀行為，保護房地產經紀活動當事人合法權益，促進房地產經紀行業健康發展，將起到積極作用。

據介紹，《辦法》在加強房地產經紀管理方面做了一些新的規定，體現了管理機制和理念的創新：一是完善監管機制，形成管理合力。《辦法》規定實行建設（房地產）、價格、人力資源和社會保障等相關主管部門協同管理。二是明確了房地產經紀機構招用人員的要求。《辦法》要求房地產經紀機構招用房地產經紀人員應當依法簽訂勞動合同。三是對房地產經紀機構實施備案管理。《辦法》對房地產經紀機構備案管理的要求，便於相關主管部門掌握房地產經紀機構相關情況，及時有效地實施監管。四是體現了寓服務於管理的新理念。如《辦法》要求主管部門構建統一的房地產經紀網上管理和服務平台，向房地產經紀機構提供交易與登記信息查詢、交易合同網上籤訂，向社會公示經紀機構備案信息，信用檔案信息等公共服務。五是強化了對房地產經紀違法違規行為的處罰和責任追究。《辦法》明確對房地產經紀機構和人員可以採取約談、記入信用檔案、媒體曝光、取消網上籤約資格等多種管理手段和監督措施，對房地產經紀機構的價格違法、賺取差價、不正當競爭、分割出租、挪用交易資金等違法違規行為，根據情節輕重，可以處以沒收違法所得、罰款以至停業整頓等行政處罰。

《辦法》在規範房地產經紀行為方面，做了以下規定：一是明確了房地產經紀的內涵。房地產經紀特指房地產居間和代理等服務並收取傭金的行為，不包括房地產行紀行為。二是明確了房地產經紀機構的信息公示和告知義務。《辦法》規定了房地產經紀機構應當在經營場所公示的內容，應當向委託人說明的事項。三是規範了房地產經紀合同行為。《辦法》對房地產經紀合同的形式和基本內容提出了具體要求。四是對房地產經紀服務實行明碼標價制度。《辦法》對房地產經紀服務的價格公開、禁止行為和法律責任等做了較為詳細的規定。五是實行交易資金監管制度。《辦法》要求由房地產經紀機構代收代付交易資金的，應當通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶划轉交易資金。六是明確了房地產經紀機構和人員的從業禁止行為。明確房地產經紀機構和人員不得從事賺取差價、協助簽訂“陰陽合同”、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經紀服務等違法違規行為。

房地產經紀管理辦法：由住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯合出台的《房地產經紀管理辦法》(以下簡稱《辦法》)將於2011年4月1日實施，這是我國第一個專門規範房地產經紀行為的部門規章。該《辦法》明確房地產經紀機構和人員不得從事賺取差價、協助簽訂“陰陽合同”、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經紀服務等