北京樓市

在國家經濟刺激政策尤其是寬鬆的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下，2009年房地產市場表現遠遠超出預期，呈現出投資加快、銷量增加、價格飆升和資金來源充裕的強勁發展勢頭。

2009年，經歷了短暫的調整之後，在寬鬆的貨幣政策、抑制的市場需求集中釋放、投資性需求不斷釋放的大背景下，全國房地產市場實現“Ｖ”形反轉。在全國房地產市場一片火爆的情況下，北京作為資金、人才等資源的集聚地，其房地產市場的火爆較之全國更是有過之而無不及。2009年北京商品住宅市場可謂強勢回歸，成交量大幅放大，成交價格快速飆升，樓市始終處於上升通道，樓市屢創新高。從年初開發企業集體企盼“樓市寒冬”早一點度過，到開春之後，市場迅速回暖，如同北京的氣候一般，短暫的春天之後直接進入炎夏，並將此趨勢一致保持到年底。這一年，“地王頻現”、“通脹預期”、“房價飆升”、“庫存告急”成為隨處可見的字眼。而這一次行業的瘋狂似乎比2007來的更加猛烈。

針對這此輪快速拉升現象，繼2008年多項救市政策出台後，政府於2008年12月9日首次拉開緊縮政策序幕，先後出台多項抑制性措施，明確表示“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，拉開了新一輪“抑制性政策”大幕。自此，房地產政策開始向收緊轉向，市場即將步入新一輪調整階段。

北京土地供應日益減少已是不爭的事實。從2015年開始，北京正式開啟豪宅元年，地王頻現。2016年3月，六環外的土地成交樓麵價進入4萬+時代，再次刷新北京地價新高度。“麵粉”貴“麵包”貴，地王不斷出現，房企開發成本不斷增加，再加上自2015年3月起，執行近10年的“7090”政策正式鬆動，優化住房供應套型結構的說法再被提出，眾多房企開始轉變產品策略，大量改善型、高端型產品佔領新房市場。

2015年，新盤市場中豪宅遍地。丰台西局、朝陽孫河、朝陽東壩等板塊都由傳統剛需區域搖身變為豪宅區，最受剛需歡迎的7090小戶型住宅逐漸減少。而位於西五環旁以7090為主力戶型的遠洋·新仕界項目，恰逢其時的給當前改善豪宅當道的市場補充一批稀缺小戶型，為剛需購房者帶來了新的希望和曙光。

商住限購風聲不止，小戶型產品價格或走高

6月6日北京門頭溝區暫停商住網簽，6月14日凌晨全市商住項目停止網簽”的消息流出並迅速擴散。雖然當日晚間，北京市住建委相關負責人回應稱14日限購的消息並不屬實。但並未直接回應“商住全面限購”的消息不實，購房者忐忑的心情並未放鬆。

總價低不限購的商住產品部分分流了市場上的剛需客群，商住產品一旦限購，勢必會讓更多購房者望而卻步，進而轉向總價低首付低的小戶型商品房住宅。小戶型商品住宅的市場供應本就稀少，供應不足，小戶型住宅的價格必將水漲船高。

步入慢漲通道

2016年前幾個月，北京樓市成交面積迎來了井噴。數據顯示，今年前4月全市商品房銷售面積同比增速分別為19.0%、23.7%、30.3%，房價更是屢創新高。全城豪宅化趨勢既定之下，政府方面終於坐不住了。

於是，眾多行政手段相繼祭出。僅5月31日到6月30日期間，政府便密集出台了《存量房房源核驗工作規範（試行）》、《土地利用總體規劃綱要（2006~2020年）調整方案》等多個調控政策。政府對樓市直接或間接的點剎車，迅速給5、6月份的樓市降了溫。1-5月，北京全市商品房銷售面積同比增速大幅下降至15.1%，6月份的二手房交易幾乎出現了斷崖式下跌。

據世聯行統計數據顯示，2016年5月，北京房地產市場一、二手房的總成交套數為32702套，環比下降21%；一、二手房的總成交面積為322.19萬平方米，環比下降15%。而5月30日至6月12日的6月前兩周，二手房市場的降溫速度更快。成交量分別為4865套、1807套，環比分別下降了17.74%、62.86%。

“市場最近出現降溫趨勢，不僅成交量下調，二手房的議價空間也在明顯增加。”中原地產首席分析師張大偉表示。二手房成交量快速回落主要是受市場高位降溫、全面房源核驗、信貸未繼續寬鬆等方面的影響，後續北京市場有望進入一個平穩周期，價格上漲的幅度會放緩。

多位業內專家也認為，基於城市資源、供需關係、產業助推等一系列因素的刺激，以北京為代表的一線城市房價增速雖有所放緩，但整體向上趨勢依然不改。擁有高品質、成熟配套以及價格合理的項目依舊會非常搶手。

房山逆勢爆發

2016年5月（截止29日），北京全市新建商品住宅（不含保障房）房山區成交佔比躍居第一，新房成交量佔全市的19%。另外，根據最新網易房產頻道數據中心提供的數據則顯示，上半年，房山以3372套的成績成為了北京2016年上半年銷量冠軍。

另外，房山區在成交均價方面也同時出現大幅度增長。據網易房產頻道數據顯示，房山1-4月商品房成交均價增長緩慢，1月份為21145元/平米，4月份是21733元/平米。然而，5月份起，這一情況有了明顯改變。該月的成交均價為25290元/平米，環比大漲了約15.45%。6月的均價漲幅同樣保持在較高位置。至此，房山真正開始了量價齊升。

房山逆襲的背後，是市場和其自身條件升級的合力結果。

首先，通州商住受限，投資類需求逐漸向其他新城區域轉移，瓜分市場需求。而各區域中，房山則是最大的受益者之一。

其次，房山區近年來無論是經濟產業發展還是區域基礎設施建設都取得了突飛猛進的發展,，各方面資源優勢日益凸顯。交通上，房山除京港澳、京昆高速外，地鐵房山線實現與市區的無縫連接；配套上，有華北地區最大的奧特萊斯商城、亞洲最大的三級甲等全科醫院武警總醫院及北京小學分校、北京四中等優質資源，吸引了大批改善性置業進駐。

再次，雖然房山今年的新增供應增大，但從成交數據來看，這一區域依然處於供不應求的態勢。而根據房山5月25290元的成交均價，遠低於全北京的新房均價36053元的數據來看，該區域仍然處於絕對的價值窪地，必然會受到越來越多購房人的青睞。

最後，隨著房山區域地王的不斷湧現，更是凸顯出了這裡的發展潛力。包括韓建地產、萬科、首開、中糧等品牌地產公司都已進駐房山，所推出產品也大多升級至改善型甚至高端產品。據悉，除了已入市的2013年長陽地王項目之外，還包括韓建地產在房山核心區唯一的千萬級合院類獨棟別墅產品觀山源墅(樓盤資料) 等多個高端產品，將於下半年陸續入市，新房價格將勢必持續被豪宅化的新項目進一步推高。

內城五區幾乎無地可售，房山關注度一路飆升，成為購房者首選區域之一。報道顯示，2015年11月12日，位於東五環外的常營地塊成交價33億元，樓麵價高達6.7萬/平方米；五環逐漸“豪宅”化，房價直逼10萬+。相較之下，房山的土地價格顯得十分親民。

除了價格“親民”外，房山另有其他優勢引領關注。就區位優勢而言，房山屬於五環附近稀缺地段；此外永定河岸的改造、CSD的規劃、武警醫院進駐以及輕軌房山線的開通等都將推動房山的長遠發展。位於房山核心區的遠洋·新仕界項目，必將給購房者帶來一種全新的置業可能。

高端商品住宅當道、商住市場限購風聲不止、房山價值熱地因關注的市場情況下，這個位於房山核心、地鐵附近，以70㎡及90㎡為主力戶型遠洋·新仕界項目的前景真可謂一片大好，也無外乎會引起眾多媒體和購房者如此大的關注，這股浪潮又將帶來多大市場反應呢？讓我們拭目以待。

據統計，截止2016年6月26日，6月份北京商品住宅共實現成交13540套，創造了自2010年以來的同期月度新高。其中，商住類產品共實現成交9689套，相當於去年6月同期的10倍，也同樣創下新高。

2016年上半年，在“去庫存”的主基調下，“行政副中心”、“全面限購”等利好刺激下，商住呈現井噴成交。業內普遍認為，2016年上半年是商住大年。在樓市白銀時代呈現出了獨特的市場特點。

??“今年6月，北京商住類產品成交達到高峰，使得商住項目去化較大。在這一大波市場客戶選購商住類產品后，商住項目積累新的市場客戶需要一個時間周期。”亞豪機構市場總監郭毅表示。

在這樣的背景之下，部分住宅項目已經積累了一定市場客戶，在此時開盤可以順利完成銷售。北京下半年樓市或將重新回歸住宅主場。

與此推斷互相印證的是，2016年7月即將推出的32盤中29個為住宅項目，佔比九成。報價更是發生明顯的分化，高端住宅項目報價集中在7萬元/平方米至9萬元/平方米左右。北京高端年已然到來。

據北京市住建委官網統計數據顯示，2015年，北京市新建商品住宅共成交111773套，成交面積1164.63萬㎡，成交均價27329元/㎡，雖然同比2014年量價齊漲，但較12年與13年的成交量卻均有所下降。二手房成交方面，2015年，北京二手房市場光芒四射，不僅刷新了近五年市場成交記錄，更是華麗逆襲升級為樓市主角。而在土地成交方面，僅靠110宗土地就成功刷新北京土地市場成交總價記錄，同時還一併刷新京城樓麵價新高。

整體來看，北京樓市、地市等方面指標均顯示出市場好轉趨向，市場看似比較樂觀。然而，撥開市場樂觀表現的背後，不難發現，2015年北京樓市呈現出來的樂觀景象，是相對於2014年市場底谷期的強行恢復，並且，是發生在政府極致寬鬆的購房政策扶持下。而且，從北京樓市成交回漲幅度有限也能看出，樓市樂觀背後依然堪憂。

2014年被稱為是09年以來京城樓市成交量的最底谷，新房商品住宅成交銳減超四成。而2015年的樓市調控寬鬆政策貫穿全年，且政策力度前所未有，重點包括購買首套或者二套房首付比例均下調至歷年最低、多次降准降息使貸款利率創新低、公積金貸款放寬等多項重拳政策出台。正因為一系列利好政策的不斷刺激，得以推動樓市走出2014年低谷，不論新房、二手房均呈現回暖態勢，二手住宅大漲近九成，但開發商重點關注的新房商品房市場回升卻不足三成，其中70年產權純住宅僅成交5.1萬套，僅增加15.6%。在政策大力扶持下，相對2014年市場底谷，回漲幅度很低。

2015年北京樓市整體成交量雖然回升，但在新房商品住宅新增供應量環比大幅減少38.3%的情況下，年末可售存量相對2014年末仍有4.5%的微幅增加，可見商品住宅整體市場存量壓力仍存。從市場需求層次角度出發的細分市場形勢明顯可以看出，年末純剛需（不含自住型商品房）及改善市場存量壓力緩解，純剛需和改善可售存量環比分別減少27%和17%，分別為2.2和2萬套。但高端及商改住市場則異於上述兩市場，市場存量暴增，環比分別大幅增加50%和42%，分別為0.8及4.8萬套，且均創歷史新高，市場壓力巨大，結合充足的潛在供應形勢，兩市場未來走向十分堪憂。

發展趨勢1、城市之間房價差距將更大政府一直想在城鎮化過程中，實現大中小城市的均衡發展。但由於公共資源無法均衡配置，發展機遇更多地集中在首都、直轄市、省會城市和特區，所以城市發展中的“馬太效應”將日益明顯。過去5年裡，中國形成了三大三小6個人口增長中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周邊城市;“三小”是鄭州、長沙和“廈門 泉州”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房價將獲得人和錢的雙重支撐。2、大城市房屋日益資產化一線城市，以及10個左右的強二線城市，其中心區的物業將日益資產化，而且投資人將全球化、全國化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業等原始屬性。對於多數中國人來說，房子最令人痛苦的時代過去了。絕大多數城市的95后，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產泡沫帶給我們的最大福利。3、小戶型將機械化在大城市中心區，機械化的小戶型將崛起。20來平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過摺疊、打開，創造出豐富的生活場景。開發商越來越像客機、游輪的生產商。4、逆城市化很難出現很多國家在充分城市化之後，會出現逆城市化。也就是城裡人到農村買地，建別墅。未來10到20年，中國很難出現這種局面。因為中國人多，耕地少，土地國家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農村居住的人，生活不方便、不安全。5、大城市很難“去中心化”歐美絕大多數城市，都出現了去中心化的趨勢。目前中國特大城市無不面臨交通、環境的壓力，讓一個城市擁有多中心成為很多人的夢想。但中國的國情是人均耕地少，土地國有化。國家正在劃定大城市的邊界，防止無限制侵佔土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區難度極大。相反，移動網際網路技術的發展，正讓交通發生新的變局：如果北京這樣的城市，有150萬輛計程車和專車，私人就沒有必要擁有汽車。這樣，城市的交通死結就被打開了，去中心化意義就不大了。6、商鋪面臨價值重估商鋪面臨的最大問題是，“提袋消費”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網購取代，支撐商鋪價值的只剩下“體驗式消費”(餐飲、電影、培訓、溜冰場)。傳統商業旺區的街鋪，可能是最危險的資產，因為單價太高。此外是人口流失城市的郊區、新區的綜合體。“一鋪養三代”越來越困難，“三代養一鋪”的悲劇隨時發生。7、寫字樓跟住宅價格將長期倒掛在一線城市，一直存在一種現象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務公寓)，住宅更貴。為什麼？原因有三：第一，商業物業基本上沒有學位，不能落戶口；第二，商業物業土地使用年限短；第三，管理費水電價格高，一般不能通煤氣。網路時代，在家辦公、分散辦公、郊區辦公正在成為時尚，寫字樓的“剛需色彩”不足。一個人在辦公室，可能只需要3平米就夠用了，但對住宅面積的需求是多多益善。未來這種現象將持續，投資房地產還是要首選大城市中心區的住宅。當然，如果你希望現金流充裕，就是要投資好的寫字樓。8、房產稅會出台，但對市場影響不大由於絕大多數城市房地產出現了拐點，為了穩增長，國家不太可能出台嚴厲的房產稅。房產稅是地方政府的稅源，將來肯定會因地制宜，稅率各不相同，減免政策也不相同。一線城市的房產稅率肯定會最高。整體而言，房產稅對房價影響不大。9、計劃生育政策將逐步調整，但對樓市影響不大全面放開二胎，已經沒有任何懸念，只是時間問題。未來，可能還會有更寬鬆的人口政策。否則，中國在幾十年之後，將面臨嚴峻的人口危機(過度老齡化，勞動力不足)。這對樓市構成長期利好，但作用可能沒有想象的大，因為生兒育女的成本越來越高，年輕人在生育上的積極性在下降，這也是全世界的趨勢。早晚有一天會有地方政府宣布：多生一個孩子，獎勵半套房子。10、大城市的房價繼續上漲中國的城市模式完全不同於美國。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢一旦形成，很難改變。你讓中國人過“買個牙刷也要開車10分鐘”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房價很難回落。加上人民幣貨幣供應量長期偏高，所以房價只能不斷上漲。以美元計價，中國大城市的房價或許會在未來幾年出現波動、反覆，甚至下跌。但以人民幣計價，房價的大趨勢是不斷上漲。換句話說，這裡面有很大的因素是貨幣貶值。11、房地產企業將大量消亡、轉型2014年2月，我寫過一篇文章，題目是《2014：開發商的“逃命年”》。逃亡的路線包括：逃離三四線城市、逃出郊區、逃離高債務、逃向多元化、逃往海外。現在看來，都應驗了。未來10年，這種趨勢將延續下去，大量中小房企將被收購，轉型，或者死亡。最終，國內也許只剩下一百來家大房企，而且是多元化發展的。大量的人員，將離開這個行業另謀出路。12、“互聯化房地產”泡沫將破移動網際網路帶來的新一波網路熱，如今在中國和美國同時達到了頂點。隨著美元加息臨近，美國股市大調整已經開始。在中國，IPO註冊制改革因股災已經不可避免地被延後，讓過去兩年裡瘋狂的PE、VC投資，面臨著退出困境。2016年很可能是“網際網路”一次全面的退潮。沒有盈利模式的“網際網路 房地產”企業，將有一批死於“彈盡糧絕”。但網際網路對房地產的重塑，卻不會停止。