房屋共有人

一、房屋共有是指由兩個或兩個以上的公民、法人共同擁有該房屋的權利和應承擔的義務。共有房屋一般分為：“按份共有”和“共同共有”兩種。所謂“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份額對共有的房屋分享權利和承擔義務;“共同共有”是指房屋共有人對共有房屋分享權利和承擔義務。房屋共有權保障共有人的權利。

二、辦理《房屋共有權證》的條件：

(1)由兩個或兩個以上的合法繼承人同時繼承一套房屋的，可以按份共有，即房屋共有人按照各自的房屋份額對所繼承的共有房屋申請辦理《房屋共有權證》;也可以按共同共有，即房屋共有人對共有房屋申請辦理《房屋共有權證》。

(2)由兩個或兩個以上的個人或法人同時出資購買一套房屋，一般按份共有,即按出資比例由共有人共同申請辦理《房屋共有權證》。

《房屋共有權證》的頒發方式：共有的房屋，由權利人推舉的持證人收執房屋所有權證書，其餘共有人各執房屋共有權證書一份。《房屋所有權證》由國務院建設行政主管部門統一制定，證書由市、區(縣)房地產行政主管部門頒發。

雙方共有房屋產權是指該房屋的所有權為兩個公民或法人共同享有，是一個所有權同時歸屬兩個主體享有的權屬狀態。根據我國現有的法律規定：共有關係分為按份共有和共同共有兩種類型。

三、由於雙方共有房屋產權的共有關係分為按份共有和共同共有兩種類型，因此，在處分雙方共有房屋產權時也應分為兩種情況：

（1）處分按份共有關係的雙方共有房屋產權時，按照兩個所有者各自的份額，對房屋享有使用、收益和處分的權利，並且也按份額分擔義務。按份共有的雙方均有權將自己的份額分出或轉讓，但任何一方不經他方同意不得擅自處分房屋，且在同等條件下，另一方有優先獲得權。

（2）處分關係的雙方房屋產權時，由於兩個所有者對房屋享有平等的所有權，承擔共同的義務，在這種關係存續期間，任何一方擅自處分房屋均屬無效。當這種關係終止時，按照友好、協商的原則對房屋產權進行處理。有協議的，按照協議進行處理；無協議的，根據等分的原則進行處理，並考慮共有人對房屋的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況進行處理。

(1)要求分出自己份額權。按份共有人在不影響整幢房屋經營管理的前提下，可以要求分出自己的份額，否則只能由其他共有人作價補償。

(2)處分自己份額權。按份共有人對自己享有的份額有相當於單獨所有權的權利，對按份共有房屋中屬自己的份額可以按自己的意願進行各種處分，如出賣、贈與、拋棄等。

(3)對其他共有人出售的份額享有優先購買權。優先購買權，是按份房屋共有人在出賣自己份額時，其他共有人在同等條件下有優先於其他人購買的權利。按份共有人在出賣自己所佔房屋份額時，應預先通知其他共有人。只有其他共有人明確表示不購買，或者其購買的條件不為出賣人滿意時，才可以出賣給其他人，否則其他共有人可請求法院宣告該買賣行為無效。

在包括香港在內的大部分執行普通法的地區，多人共同持有同一物業的形式，主要分為“分權共有”和“聯權共有”兩種。其中，“分權共有”與我國的“按份共有”幾乎沒有區別。“聯權共有”則與“共同共有”有顯著分別。

“聯權共有”與“共同共有”的相同點

所有者對房屋享有平等的所有權，承擔共同的義務，在這種關係存續期間，任何一方擅自處分房屋均屬無效。強行分割時，根據等分的原則進行處理。

“聯權共有”與“共同共有”的不同點

聯權共有的共同所有人，無權單獨主張自己的份額、無權單方面要求分割、也無權單方面要求轉變共有方式。除了全部所有人同意下共同處分房屋之外，聯權共有人只能依據“生存原則（right of survivorship）”來改變房屋的所有權狀態。

生存原則（right of survivorship）

所謂“生存原則”，就是當一個共同所有人死亡時，其份額將被平均分配給所有其他共同所有人。無論是遺囑繼承還是法定繼承，或者其他任何一種遺產繼承方式，都無權處分這部分所有權。因為在死者死亡的那一刻，這部分房屋所有權已經劃歸其他共同所有人，而非死者本人。於此同時，根據“聯權共有”的相關法規定義，死者本人也無權在生前生后的任何時候單獨主張自己的這部分所有權，將之贈送或分配給任何人。

只要一個房屋尚未被所有共同所有人自願共同處置，它將一直按照“生存原則”運作至只剩最後一名共同所有人在世。此時，該房屋由“共同所有”狀態，轉變為最後一名所有人的“單獨佔有”狀態。該名所有人，從此可以按自己意願單獨處置該房屋。

在香港，房屋所有權由一系列法律契約構成，因此被稱為“屋契”。所以，實行“生存原則”的“聯權共有”又因為“生存原則”的特殊性，被稱為“長命契”，意為：比一比誰的命最長。

房地產登記分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記和其他登記。其中對購房者真正有意義的只有轉移登記。

所謂“轉移登記”，是指房屋所有權因買賣、贈與、交換、轉讓等法律行為變更時進行的登記。購房者的名字只有登記在房管局的不動產登記簿上才算真正獲得了房屋所有權。

人們所說的“房產證”其實是不動產權屬證書。根據《物權法》，不動產權屬證書記載的事項應該與不動產登記簿一致，若不一致，以不動產登記簿為準。這就是說即使房產證上名字是你的，但若房子沒有經過轉移登記，不動產登記簿上的名字是別人的，那房子依然不歸你所有。