經濟租

“經濟租”這個定義起源於土地的地租，後來擴散到其他非土地的領域，如商品成本、房屋等以“准租金（quasi-rent, ‘the excess of an asset's vallue over its salvage value or its value in its next best use '(Peteraf, 1993)”的面目出現。

經濟租金是一個非常普遍的概念。可以定義為：為生產要素所支付金額與為得到使用該要素所必須支付的最小金額之差。

比如，企業家可以專門供職一家企業，獲得工資，即所謂的職業經理人；但是，也可以自己辦一家企業，此所謂董事長兼經理，此時他放棄了作為職業經理人可以獲得的工資。如果選擇後者，那他放棄的成本就是工資（例如10萬），他在考慮辦企業的時候就會將這10萬考慮進去，也就是說我辦企業除掉資本、勞動支出獲得的利潤必須超過10萬才能彌補我的損失。簡單來說，第二年如果除掉資本和勞動等各種成本，他獲利8萬，那他實際上相當於獲利8-10=-2（萬元）；如果第二年獲利12萬元。那他實際上是獲利12-10=2萬元。這裡的2萬和（-2）萬元就是西方人思維中的經濟利潤，對於他們來說這才是真正的利潤。

經濟租金是一種收益，相對收益。人們總是在比較各種情況后選擇收益大的，但是在國內這種思維不是很普遍。例如，利潤10萬，就是10萬，很少去考慮那些看不到的成本，例如自己花費的時間、潛在的其他營利機會等等。

經濟租多數人把租金看成是土地或者財產的所有者，例如由於允許其他人在自己的土地上種植作物或者居住自己的房屋而獲得的報酬。然而，經濟租是完全不同的東西，它是一種資源比如土地，勞動力或者資本獲得的超過自身並且在次優用途中使用的收入。

例如，一塊土地可能被所有者以每年30000美元租給一家商業建立工廠或者以每年20000美元租給一個農民放牛。在所有者把土地租給企業建立工廠的情況下，租金是30000美元，但是經濟租是10000美元，即30000美元減去土地次優使用時的20000美元。

一個足球運動員每年掙得300000美元。做台人員他可能得到25000美元。在這種情況下，他得到的經濟租是275000美元，這是非常高，因為幾乎所有的資源都有可以選擇的用途。

⑴創新的超額利潤。

⑵承擔風險的超額利潤。

⑶壟斷的超額利潤。

經濟租的消散主要靠兩條途徑⑴競爭。在自由競爭條件下，租的存在必然吸引該要素由其他產業流入有租的產業，增加該產業的產出，壓低產品價格。在規模經濟效益不遞增的前提下，要素的自由流動最終使要素在該產業中的收入和在其他產業中的收入一致起來，從而達到均衡。所以，按照經典的總體均衡理論，只要市場是自由競爭的，要素在各產業之間的流動不受阻礙，任何要素在任何產業中的經濟租都不可能長久穩定的存在。

自由競爭也不是萬能的，尤其當經濟租的分配在長期內保持不平衡時，採取適當的宏觀調控是非常必要的。

社會資源分配中，經濟租的概念就是一個非常重要的決定性因素。例如，就資本設備來說，貨車可以用來運輸新鮮水果，但是它的次優用途可能是運送裝有小雞的柳條箱。就自然資源來說，木材可以用來加工傢具，它的次優用途可能作為家庭燃料。

邁克爾喬丹作為一個籃球運動員所掙得的收入和他從事其他職業可能獲得的收入之間的差額很可能是非常大的。

所以，經濟租=要素收入－機會成本（次優用途上的收入）定義關於一般意義上的租，總的趨勢是把它看成是由於不同體制、權力和組織設置而獲得的"超額利潤"。經濟租是指基於經濟權力而產生的租。

經濟權力主要表現為技術創新、承擔風險、自然壟斷、加強經營管理等。有些由政府特許的不屬於自然壟斷的壟斷其行為已表現為某種政治權力在經濟上的體現，所以其獲得的超額利潤應屬政治租的範疇。經濟租在量上表現為經濟權力行為主體依據經濟權力獲取的超過社會平均收益水平的利潤。

經濟租用房：蓋頭正在掀起來　在北京已漂泊5年的馮強聽到一個令人振奮的消息——北京市建委主任隋振江表示，北京考慮要發展一批政策性租賃住房，以解決30周歲以下的單身家庭，特別是創業青年的住房問題。在一家媒體工作的馮強年收入不過5萬餘元，想在北京市區購買60平方米左右的房屋，不吃不喝也得15年左右。

經濟租用房又稱政策性租賃房、經濟適租房等，是指政府或企業持有一部分房源，並將這些房屋以一定價格出租給特定人群。這些房屋租金和居住條件都好於廉租房，是專為中等收入人群解決居住問題所設定。“經濟租用房”與“經濟適用房”的最大區別是，前者是一種住房消費方式，而後者是一種住房產品分配形式。

其實，北京並不是首先提出經濟租用房概念的城市。在此之前，廈門、杭州等多個城市也早已研究“經濟租用房方案”。2007年，國務院督察組在檢查各地落實《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》時，發現福建等地在推行一種經濟租用房。這些經濟租用房以政府提供政策支持為前提，用市場的辦法建設和租賃，其租金價格略低於同等條件下的市場租金價格，房屋多為小戶型，供應對象為當地中等收入家庭，申請者必須為自住。

這種為城市“夾心層”解決“居者有其屋”的舉措，以不同的形式在天津、青島、北京等城市紛紛試水。

租房居住的消費模式在西方國家早司空見慣，但受住房制度改革起步較晚和人們傳統“買房”觀念的影響，經濟租用房的探索與推行面臨政府財力不足、城市配套政策滯后和運營監管困難的諸多不適。

即使在最先試水的福建省，由於投資收益期長，利潤低，大面積推行經濟租用房將面臨巨大的困難。福建省建設廳相關人士透露，由於中等收入人群數量龐大，當前對經濟租用房不排除設置一些限制條件，例如限制首次置業才可申請等等。而對另外一些城市，在廉租房的建設上就已是捉襟見肘，更無力顧及其他了。瀋陽市房屋租賃管理中心副主任秦家石介紹，瀋陽今明兩年將投入36億元，解決全市12.8萬戶低收入家庭住房困難問題。“瀋陽去年的地方財政一般預算收入230億元，一年拿18億元解決廉租房問題已不易，哪有錢再想別的？”

將經濟適用房改為經濟租用房似乎是順理成章的解決之道，國家相關部門不久前公布的《經濟適用住房管理辦法》中也明確提出，“經濟適用房”走租售並舉的道路，具體形式由地方政府決定。但時至今日，各地“經濟適用房”分配形式仍是售的多，租的少。原因是地方政府和企業需要靠出售經濟適用房來實現資金迴流，出租需要地方政府或企業投入大量資金，在沒有相應的稅收和金融優惠支撐的前提下，地方政府和企業不想也沒能力大量持有並出租經濟適用房。

如果說財力是制約政府層面的因素，那配套政策滯后更為百姓所感知。在瀋陽一家事業單位工作的李先生對記者說，他不會考慮租房居住。“租房后戶口怎麼落，小孩上學也不知該去哪個學區。”在瀋陽，過去想落戶口必須得擁有價值20萬元以上的自有住房，後來這個標準雖有降低，但租房者仍難以落戶。長期以來，許多城市在政策層面鼓勵人們購房多，貨幣化分房、銀行按揭貸款、購房退稅、契稅優惠等等，可謂一應俱全，但在租房方面，卻鮮有政策關注和扶持。

問題還不止這些。中國社科院財貿經濟所城市與房地產經濟研究室副主任倪鵬飛指出，建設政策性租賃房還涉及到後續運營管理的問題，如果由政府來做管理，不僅需要投入大量的監管成本，同時也容易給滋生腐敗製造空間。

以租代買的日子不再遙遠

福建等地開展的經濟租賃房試點還局限於地區性自發行為，然而作為一種全新的住房消費理念，雖面臨諸多考驗，但其前景卻相當明朗。

伴隨著城市化進程的不斷加快，外來務工人口成為各大城市實現住有所居的最大難題。據了解，瀋陽市區常住人口500多萬，而外來務工人員粗略測算200多萬人，其中大部分人租房居住。租賃市場空前火熱，房屋租金不斷上漲。

而越來越多的城市原居民也開始接受以租代買的房屋消費方式。按照廈門市最初的設定，政府提供的保障性租賃房約佔20%，保障性的經濟適用房約佔80%。而在實際的申請和分配中發現，只有10%的人選擇了保障性經濟適用房，90%的人都選擇了保障性租賃房。截至2007年12月31日，全市共受理低中收入保障性住房申請13685戶，其中保障性租賃房11797戶，保障性經濟適用房1888戶。

巨大市場需求，是催生經濟租用房改革推進的根本動力。據悉，北京市在解決本地居民住房困難和自住性住房需求的同時，還將研究解決引進人才、來京創業常住人口和外來務工人員的住房問題。在外來人口集中的區域、行業，組織進行試點，統籌安排建設部分集體宿舍或出租房屋，提供給外來務工人員居住。為此，北京市將研究政策性租用房政策，探索經濟適用房和兩限房租售並舉制度。

部分經濟適用房由售向租轉移，也將成為一種現實需要。不少城市商品房銷售遇冷，也成為經濟租用房的潛在房源。從去年年底開始，廈門的商品房銷售持續萎縮。從廈門市房地產交易網可以看到，成交量只是以前的1/5左右。如果政府回購並用於經濟租用房，不僅可以激活龐大的空置房源，也可快速培育和發展房屋租賃市場。

另外值得一提的是，經濟租用房也早已得到高層關注和認可。住房和城鄉建設部部長姜偉新不久前在中國發展高層論壇上，提到政府將從實際出發，幫助那些既不屬於廉租住房保障對象又沒有能力進入市場的家庭，在講到允許各地區探索住房政策體系改革時，則明確提到了發展政策性租賃住房。

一些城市對經濟租用房的試水已漸入實質性操作階段。如青島擬在“限價房”中拿出約10%房屋用於政策性租賃房，政府制定出租條件和租金水平，開發商負責配建和後期管理，6年後可以上市交易，屆時不再“限價”。

經濟租的存在雖然有一定的不合理性，但總體上是利大弊小。它構成了社會經濟運行的動力，從而推動社會的向前發展。