養老地產

對於養老地產的前景，無疑是相當看好的。這從 房企以及保險機構大力追捧養老養生地產項目的現狀已經十分清楚。

期望對養老養生產業地產的研究上水平，改變養老地產投資人與養老產業脫節的現狀。養老產業無疑是水平很低的產業，不論是養老床位數量還是養老人群的收入水平以及養老項目的低水平軟硬體配置問題一直很突出。

高端養老的產生受到養老觀念的束縛，培養起來尚需要時日，需要入住專業養老社區的人，一般是70歲以上的，而今這部分人群出生在20世紀30年代左右，膝下三五個兒女，所以尚能由健康退休的兒女在家照料。

缺乏政策支持也是一方面。對於養老產業的支持政策，仍然僅僅停留在研究階段。這對於急速發展的行業來說，政策支持的缺乏從拿地、建設與經營階段開發建設企業都是一頭霧水。但是，最艱難的還是在經營階段。民政部副部長竇玉沛透露，中國將建立養老服務補貼制度。

對於低收入的高齡、獨居、失能等養老困難老年人，經過評估，採取政府補貼的形式，為 他們入住養老機構或者接受社區、居家養老服務，提供支持，北京、上海、深圳、成都等城市已經在部分試點補貼制度。

中國還將完善政府供養制度，對於城市“三無”、農村“五保”老人，採取集中供養或分散供養的方式，保障其基本生活不低於當地居民平均生活水平，並建立自然增長機制。

建立高齡補貼制度，逐步將本地區80周歲以上老年人納入補貼範圍。但是，我們要解決的是持有型經營的問題。與朋友在爭論養老地產的前景時，有一個分歧在於如何實現養老項目的盈利。

房地產企業在國內的發展高峰期僅僅不足五年，實力房企本身還是鳳毛麟角。對於囤地的看法我一直持異議也是因為國內房企的資金實力還不足以選擇主動囤地，開發過程的現金流增速才是國內房企的最大訴求。這就影響了房企對於養老地產的開發選擇散手為主，而很難考慮長期持有經營。

考察眾多項目時我們發現：很多著名的養老項目，養老公寓並不是項目的主體。原因當然是只有養老公寓，對於投資的收回，還沒有很好的模式。而居家養老的概念還沒有根本改變，高端的機構養老還屬於培育階段，所以持有型養老公寓的發展還不能成為主流。在談到險資投資養老地產的訴求時，我和同行有爭議。

他認為養老地產持有經營要考慮資金風險，經營收益不足10%，貸款利息都不足以償還，所以養老項目的持有經營是沒有利潤的。這一點我也贊成。對於房企開發經營養老地產項目，確實是不可持續的。那麼，開發與經營的截然分開勢在必行。

作為財務出身的我來說，對於項目資金鏈與項目的盈利是過於看重的。所以在我們操作的生態城項目前期規劃負責人任上，對於項目成本的關注與開發、經營的關注是長期的。考慮開發階段的投資收益問題，我們主要關注的土地成本問題、建設成本問題，引入養老產業以及養老產業布局的盈利問題。

如果僅僅依靠開發企業本身的投資，我們必然是放棄現有項目。但是由於我們的接手方鎖定的是國內首屈一指的險資，與國外基金的合作，有實力進行持有經營，這才是項目得以進展的關鍵。無疑，養老地產是相當有前景的，市場需求也是不可抑制的。但是，對於開發單位來說，項目散售模式是很難持續的。

散售的結果必然是另一種房地產開發項目，項目也就有掛羊頭賣狗肉之嫌。那麼，項目開發建設完成之後的接收方選擇才是我們應該關注的重點。養老地產是有前景的，但是要有深入地對於開發建設經營模式的探索。

東方太陽城位於順義潮白河西岸的雙青林場內，社區規劃總建築面積80萬平方米，建築類型有現代獨棟、水畔聯體別墅、中式四合院以及四層電梯公寓等。項目有七個風格各異的小區，約16萬平方米人工湖和75萬平方米的景觀綠地，全社區無障礙設計，紅外無線安防、水源/地源熱泵等高科技智能產品應用於社區各項安全保障與服務設施。

養老地產要走輕資產模式

發展養老地產，房企還有很長的一段路要走。在開發養老地產的過程中，有些企業、專家在嘗試探索新的發展方向。多數房企還是看得多，動得少。“投入大，回報少。”有業內人士分析認為，“養老地產走輕資產是出路，在建立盈利模式之後，可以分拆上市，進入資本市場。事實上，中國太陽城已經在整合有一定盈利能力的項目，計劃聯合上市。這樣上市的成功幾率會更大。”

“房企可以在自己開發養老地產項目的基礎之上，建立O2O養老服務平台，為本小區以及周邊小區老人提供上門服務。”業內人士說，通過延伸養老服務鏈條，找到新的盈利點，形成規模效應，才能在激烈市場競爭中贏得一席之地。”

東方太陽城住宅以二到四層低層建築為主，每層帶電梯，方便老人出行。社區及住宅內實行無障礙設計，社區中道路及住宅出入口設計為無障礙步行道和無障礙防滑坡道，不設置門檻。住宅內低按鍵、高插座，安裝電子安防系統和戶內緊急呼叫 援助系統，一旦發生緊急情況，管理中心和援助人員可以在第一時間趕到。3.景觀設計

東方太陽城的景觀設計創造了一個“綠色”的人居環境。穿插於社區的大型景觀綠地和外圍近10萬株的樹木形成了社區基礎性的綠色背景，連續的水系統將各組團中心的湖面景觀貫穿循環聯繫起來，每一個組團有一個休閑用的公共花園，都有一個設計主題以體現特徵。

中國養老產業還處於早期發展階段，但相信隨著老齡化社會的到來，養老產業的社會需求將迅速增長，在相關經營方式和服務理念更新轉變的帶動下，養老產業有望實現社會效益與經濟效益的“雙贏”。

養老地產運營模式中的市場定位、銷售方式、服務體系的建立直接影響養老地產的經營成敗，因此養老地產的運營模式的構建十分關鍵，其運營模式的構建主要有以下形式：“養老文化"概念營銷模式；產業鏈延伸模式：老年服務業、老年房地產業、老年醫療保健業、老年用品業、老年旅遊業、老年娛樂文化產業、老年諮詢服務業、老年金融投資業；租、售、房按揭組合入住模式。

對於養老項目的開發模式也在不斷地研究和探索。一方面實地考察了許多國內外的養老項目，對其發展模式及特徵進行了深入研究；另一方面接觸了一些準備開發或正在開發的養老項目，市場的狀況和趨勢。通過對這些國內外養老項目的梳理和借鑒，15種適應於當前國內市場的養老項目開發模式，希望與大家共同探討。

模式1：專門建設綜合型養老社區

綜合型養老社區是指為老年人提供的，包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區。社區中除了有為老人提供的居住建築之外，還會有老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施。其開發主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業，也可以是由政府投資進行建設。

綜合型養老社區的規劃設計應考慮老人在居住過程中會不斷老化這一因素——老人最初入住時可能身體較為健康，但隨著年齡的增長，老人會逐漸產生護理需求。因此在開發建設時，應充分考慮這些因素，設計出相應形式的居住產品，以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。例如當老人健康自理時，可以居住在一般的養 老住宅中；當需要較為全面的護理時，可以選擇入住護理型養老公寓或養老設施。

通常來講，由於城市土地資源緊張，一些較大規模的養老社區會選在城市近郊或郊外。此時可以選擇低密度的開發形式，實現與郊外的環境協調。在規劃設計時，應注意將不同類型的居住產品合理分區，保證各自的獨立性，避免相互干擾。開發大規模綜合型養老社區時，可考慮分期建設，例如先建設自理型養老住宅和部分服務設施，預留出一定的發展用地，等到一段時期后，再建設護理型養老公寓及相應的配套設施等等

綜合型養老社區中應包括多種類型的養老居住產品，以及相應的配套服務設施

模式2：新建大型社區的同時開發養老組團

一些房地產開發企業在開發大型居住區樓盤時，會考慮劃分出一部分區域專門建設養老組團。這種開發模式有利於帶動企業轉向新的客戶群，走產品差異化路線。養老組團與社區其他組團能夠共享配套服務資源，降低配套設施的建設量。

開發時一方面應注意將老年人的比例控制在適當的範圍內，不宜過少也不宜過多；另一方面要控制養老組團的規模，盡量劃分為一個個小型居住組團，以營造社區的歸屬感。

養老住宅靠近中心商業區布置，建設比例控制在一定範圍內（如右圖中的設計方式）

模式3：普通社區中配建各類養老產品

據調研，許多六七十歲、身體較為健康的老人都會輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由於生活習慣差異而產生矛盾，老人和子女更願意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區中配建一些養老居住產品，可滿足老人與子女在同一社區就近居住的需求。這種“全齡社區”的居住理念能夠較好地符合中國現階段國情，將會是較受歡迎的一種養老居住模式。普通社區中可配建的老年住宅和公寓。

普通社區中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。設計時應注意根據住戶的購買力來控制套型總面積，特別是老年住宅的套型面積不宜過大，建議以50~60平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購房的訴求。

普通社區中還可以配建養老公寓，其經營方式大致可分為出租或出售兩種。養老公寓通常為社區中專門的樓棟，其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護理的老人。在規劃設計時，建議將養老公寓靠近小區出入口或社區邊沿布置，一方面人員、車輛（例如救護車）出入近便，另一方面養老公寓底層可設置對外商業或公共設施，兼顧對外經營，同時也便於對養老公寓進行單獨管理。

模式4：成熟社區周邊插建多功能老年服務設施

據資料顯示，一些城市存在城區老人就近入住養老機構困難的情況。以北京市為例，城六區老年人口總量和比例均高於遠郊區縣，老齡化程度嚴重，但城六區的養老床位數量卻低於遠郊區縣，由此可見城區對於養老設施的需求是十分迫切的。這些社區往往年代較久，周邊配套設施成熟，具有良好的區位條件，然而社區周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個社區之間插建養老設施將會是一種較為有效的開發模式。開發者可考慮利用零散地塊新建，或通過對既有建築（如舊的診療所、賓館）的改建等方式進行建設。這種開發模式投資相對較少，易於複製和實現連鎖經營。

此類老年服務設施可為小規模、多功能、綜合型的設施，其服務範圍往往輻射周邊多個社區，因此具體的功能可根據周邊的社區需求進行確定。通常來講，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區醫療站、公共餐廳、小超市等，並考慮為社區老人提供上門護理、送餐、洗浴等服務（右圖）

模式5：與醫療機構結合，就近設置養老設施

目前國內一些養老機構希望與醫療機構建立合作關係，使養老設施或養老社區與醫院就近設置、共同建設。這種“醫養結合”模式的特點在於，能夠將優質的醫療資源引入養老項目，從而提升項目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。

與此同時，還有一些醫院直接劃分出部分閑置床位用於開辦養老院，這樣既能夠提高醫療資源的使用效率，又能夠滿足一些護理程度較重、普通養老機構無法收養的老人的 養老居住需求。

模式6：養老設施與幼兒園並設

養老設施與幼兒園共同設置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人願意與兒童共同在一起的心理，又能夠將養老設施與幼兒園進行統一建設和管理，節約建造和人力成本。從規劃角度來看，幼兒園在居住區中的配置密度與老年日托設施較為類似，若將這類養老機構與幼兒園設置在一起，則能實現與社區的緊密結合，從而較好滿足社區養老的服務需求。

模式7：與教育設施結合，建設養老公寓

與大學等教育設施相結合的養老社區也是很受歡迎的。有很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續學習、發揮餘熱。養老社區、老年公寓若能靠近大學設置，並讓老人享受一部分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養老項目吸引高知老年群體的亮點，從而促進銷售。

模式8：在旅遊風景區中開發養老居住產品

養老地產與旅遊、休閑、養生產業相結合是較為合適的一種模式。市場上已經有一些開發商嘗試在開發旅遊地產的同時，加入養老養生、康復保健、長壽文化等理念。這類養老項目一般會選在具有較好的風景資源或特色文化資源的地區，例如海南、廣西、雲南等地。

此類項目的用地規模往往較大，各類居住產品、服務設施容易較為分散，因此在規劃設計時，應將養老居住產品相應地集中布置，並注意就近設置配套服務設施，節省服務 管理的人力，避免出現交通路線過長、服務不到位或老人出行不便等問題。

一些與風景資源結合的項目中，老人可能僅在一年裡的某個季節或時段來此居住，或者與家人、同伴前來短暫度假。在設計時應注意對養老居住產品的創新。

模式9：與商業地產結合，開發老年公寓

在城市中心區等繁華地段進行商業地產開發時，搭配建設老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對於一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區中便利的商業、休閑配套資源，而當他們需要護理時，往往更不願放棄城區的優質醫療資源。特別是一些高端養老客戶群，他們具備相應的經濟實力在城市中心區養老、消費。若能在較為繁華的地段建設高端養老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。

由於城區內的土地價格較高，開發者通常會選擇較為集約的開發模式，例如將老年公寓與普通住宅共同結合在一棟高層建築中。

模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設施

一些國際養老機構或投資企業試圖開拓中國市場，建設連鎖型老年設施，以緩解其國內的養老壓力。例如歐洲一些國家的養老服務成本非常高，他們希望能在勞動力相對低廉的國家拓展市場，選擇地域和氣候條件較好的地區建立養老設施，讓老人在比較健康的年齡段到這裡養老。對於中國而言，能夠藉此機會引入外資，並學習國外先進的護理、管理經驗，同時也能在一定程度上促進就業、帶動消費。

模式11——與國際知名養老品牌共同開發，引進管理模式

最近的養老地產開發熱潮促使很多開發商、投資者或政府人員都到國外參觀考察，從中看到了很多先進的管理模式，並希望能夠將其在國內推行和實現，例如引進國外老年運營管理團隊，或與國外知名養老品牌共同開發等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。雖然美國、歐洲、日本等發達國家的養老產業發展較為成熟，但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生活習慣、經濟條件和思維方式與國外老人有很大差別，直接照搬國外的模式可能難以順利“落地”，需要適當轉化。

模式12——與保險業結合，利用險資投資養老地產

保險資金介入養老地產的情況已經開始出現。從險資的特徵來看，由於其資金規模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養老地產，也有利於養老地產的靈活經營。未來保險業可能會成為養老產業重要的投資主體之一。

模式13——與護理服務業結合，將原有優勢注入養老地產

在對日本養老產業的研究中發現，一些企業從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始，逐步向養老地產方向轉型，並最終獲得成功。這些企業最初在護理服務方面積累的豐富經驗和客戶群是其項目成功的關鍵因素。

模式14——利用自身獨特資源轉型開發養老地產

在我們所接觸到的項目中，曾碰到過酒店管理公司希望轉向投資養老地產的情況。這類公司具有自身獨特的資源優勢，一方面酒店的服務管理形式與養老設施有相通之處，很多經驗都能夠應用於養老設施的管理服務中，另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養老公寓，或在酒店中提供養老服務等。

模式15——將舊的國有資產盤活，改造為老年設施

可將一些閑置的國有資產盤活，改造為老年設施，例如城裡的舊醫院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業用房等。這些國有資產所在區位較好，在城市中的分佈相對均勻，比較適合進行改建（圖11）。隨著中國的人口結構逐漸向高齡化、少子化發展，幼兒園或小學很有可能空置下來，將這些建築部分改造為老年公寓的情況將會逐漸多起來。

這種開發模式的重點在於，需要選擇便於進行適老化改造的建築。例如注意建築的開間尺寸、走廊寬度、門洞大小等能否滿足老人居住和輪椅通行的要求等等。通常採用框架式結構的建築可改造性較強，內部牆體移位相對靈活，更有利於進行改建。