反向抵押貸款運作

柴效武，1953年9月出生於陝西延安，復旦大學經濟學碩士，現為浙江大學經濟學院教授，出版《現代家庭經濟生活知識大全》、《家務勞動研究》、《高校學費制度研究》、《高校學費制度研究》、《個人金融理財理論與實務》等專著8部，一般讀物教材10餘部，發表各式論文100餘篇。目前主要研究領域為以房養老、基地養老和個人金融理財三方面內容。提出了“60歲前人養房，60歲後房養人”，“建設養老基地，打造養老天堂”等觀點，取得較大社會影響。主持完成國家和浙江省社會科學基金項目、教育部重點課題、地方政府合作項目共10多項等。孟曉蘇，1949年12月出生於江蘇揚州，北京大學經濟學碩士、博士，原中房集團董事長、黨委書記、總裁，現任幸福人壽保險公司董事長。兼任北京大學等多所大學教授。出版《走向繁榮的戰略選擇》等著作10多部，發表論文200。多篇，國內外報刊、電視台訪談700餘次。主持完成《中國房地產指數系統設計》、《住房建設成為新的經濟增長點的政策研究》等國家重點軟科學課題。獲得獎項和稱號包括：“中國地產風雲人物”、“房地產十大英才”、“房地產創新人物”、“中國房地產領軍人物”、“中華名人”、“終身成就獎”等。在我國力推住房按揭貸款和反向抵押貸款，提出大學城和分時度假的構想，均取得極大的社會反響。

反向抵押貸款業務開辦機構的抉擇

反向抵押貸款運做的總體模式設想

銀行推展反向抵押貸款的運作機制

壽險公司推展反向抵押貸款業務的探討

壽險公司推展反向抵押貸款業務的風險與對策

反向抵押貸款運營市場研究

反向抵押貸款市場運作的策略

反向抵押貸款運營模式的福利型與市場型探討

反向抵押貸款推出關聯方及博弈的分析

特設機構在反向抵押貸款中的運作機制

反向抵押貸款制度推進中的政策支持與監管

美國反向抵押貸款業務開辦的政策借鑒

老年人參與反向抵押貸款業務的資格限定

抵押貸款購房與反向抵押養老時點選擇

美國反向抵押貸款市場規模的相關研究

反向抵押貸款產品的市場細分研究

我國推行反向抵押貸款的法律客體研究

反向抵押貸款運作的政府服務與監管

美國反向抵押貸款的制度法規與權益保護

反向抵押貸款業務開辦的諮詢和消費者教育

反向抵押貸款運作中的違約與防範

反向抵押貸款對借款人的陷阱與訴訟

售房養老實施與住房產權轉移期間的確定

反向抵押貸款支付方式選擇的影響因素及現金流分析

反向抵押貸款運作的成本與費用

房產養老壽險合同的簽約及內容界定

反向抵押貸款合同終止界定及相關事項的探討

民以居為安，住房從來都是人們關注的熱點。尤其是在今天，在國家經濟發展、人民群眾收入增長的情況下，人們為尋找滿意的居住環境、購買適合的住房而殫精竭慮，購房已經成為我國居民的消費熱點。而我國房價的持續上漲、投資型購房群體的增加，加之人們對住宅消費的特別偏好，都使得我國居民的住房自有率迅速提高。人們買住房往往要付出畢生的努力，那麼住房又可以為人們做些什麼呢？現在人們在住房所具有生活居住功能的基礎上，還發現了它的投資盈利功能、資產保障功能、資金融通功能等。本書作者引進國外反向抵押貸款的金融產品，在若干理論的基礎之上提煉出了以房養老的新理念，發掘出了住房的養老保障功能。要知道，市場是動態的而不是靜態的，市場可以被創造出來，而賦予一種產品的新的功能，等同於開發一種新產品，創造一個新市場。不妨以手機為例。今天的手機同十多年前的手機，功能增添了多少？手機的市場就日益打開了。住房也是如此。當住房的功能不斷增加以後，對住房的需求也就相應地擴大了，新的住房市場也就被創造出來了。經濟學界、房地產業界、廣大住房消費者都應當懂得這個道理。

下面，讓我們再回到住房的養老保障功能上來。人都有衰老的一天，都需要考慮晚年的養老問題，並應為此早做安排。養老既是人類社會出現以來就一直為人們關注的事宜，又是現實社會存在的一個重大問題。在今日，隨著我國人口老齡化危機的臨近和家庭空巢化的日益嚴重，“養兒防老”的預期已愈顯單薄。人們辛苦了一輩子，如何能夠度過幸福的晚年，靠什麼來度過幸福的晚年，就需要我們為之認真籌劃的大課題。我國又是一個“未富先老”的國家，人口老齡化面對的是社會養老保障體系不健全。在這種狀況下，積極尋找新的養老途徑，實現養老模式的觀念創新、制度創新，就顯得非常必要。我國過去就有“兒女養老”的傳統理念，近年又有了儲蓄養老、社會保障養老的“票子養老”，這是否足夠應對中國的養老問題呢？還不夠。

(二)大規模集約經營

反向抵押貸款業務的運營是風險大、事項多，為減弱和防範業務運營的風險，必須是大規模集約經營的開辦模式才行，如此才可以減弱各種特定的個體風險，小規模開辦則會出現運營成本高、不易監管、規模效應差等諸多缺陷。推行反向抵押貸款制度的社會公共管理方式，具有規模經濟效應，可以降低管理成本，同時可以兼顧社會公平，有利於實現養老生活的資金保障和收入替代的雙重目的。據專家對美國不同規模的私人養老金計劃的管理成本進行比較，同樣可得出養老金計劃的運作規模與其成本支出呈反向變動的結論。如美國1991年小型待遇預定型計劃的人均管理成本為518美元，而覆蓋1000人以上的大型養老金計劃人均管理成本只有62美元；小型繳費預定型計劃，1991年人均管理成本為259美元，大型計劃的這一指標只有46美元。

反向抵押貸款業務的開辦因其歷時長、風險大、內容複雜、社會影響大，在具體業務運作中，需要投入的資金巨大，回收期較長，必須依託大機構的規模運作。當然，也可以在大機構的分支機構設立廣泛而又有嚴格規範的運作模式，這樣，籌措調度資金容易，抗風險能力強，資信卓越，容易取得客戶的信任。像四大國有銀行、中國人壽、平安保險公司等大機構，人員業務素質高，學習新知識轉而開闢新業務容易，知識、業務遷移的成本低，且已有現成的遍布全國的分支機構，業務開展中的交易成本也會變得較低一些。

(三)需要資金量多

要達到大規模運營之目標，需要特設機構擁有雄厚的經濟實力，不僅要擁有雄厚的資本金，還要在每個經營周期都有相當數量的現金流入，以保證大規模業務數十年持續運營的需要。本貸款業務的資金回收期長，從而會導致資產的流動性大大降低。原因是特設機構在業務開辦的初期到相當長時期里，為接受住房的抵押並支付款項，幾乎只有現金的持續流出，而無相應的現金流人。這就需要特設機構能夠同時開辦其他業務，該項業務能夠保證反向抵押貸款所需要的現金付出，或者說該特設機構能夠從其他渠道得到持續、穩定、長期的現金流人才可，否則就會因為資金鏈條的中斷，導致抵押貸款的無以為繼。

這一特性對業務開辦機構提出了很高的要求。一是由於此業務的開辦必須是大規模營運，需要大筆充裕的資金，機構必須有足夠的經濟實力支付貸款額；二是為了降低風險，資產和負債的期限要儘可能匹配，這需要反向抵押貸款機構的負債期也相應延長；三是房地產價格波動的不確定性及投保人壽命的不確定性，導致貸款業務的風險程度很高。如單獨由保險公司承擔，可能不堪重負，也與保險公司穩健經營的原則相背離，從而需要建立有效的風險分散機制。