租賃協議

租賃協議是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，並在租賃關係終止后將租賃物返還給出租人的協議。

1.租賃合同是諾成、有償、雙務合同。租賃合同的成立無須交付標的物，故為諾成合同；承租人必須按照規定或按約定向出租人交付租金，故為有償合同；出租人有將租賃物按約定交給承租人使用的義務，而承租人有按約定交付租金的義務，故為雙務合同。這一特徵使之區別於借用合同。

2.租賃合同的標的物只能是特定的非消耗物。租賃合同的標的物可以是動產，也可以是不動產。但因為承租人必須返還，因此只能是特定的非消耗物。

3.租賃合同是轉移財產使用權的合同。承租人並沒有取得對租賃物的所有權。

4.租賃合同在當事人之間既引起債權法律關係，又引起物權法律關係，即一般就不動產的租賃而言，導致承租人獲得物權性質的租賃權和先買權。

我國《合同法》第215條規定：“租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃。”

據此規定，我國租賃合同的形式為：

1.租賃期限為6個月以下的，可以由當事人自由選擇合同的形式。無論採用書面形式還是口頭形式，都不影響合同的效力。

2.租賃期限6個月以上的，應當採用書面形式。未採用書面形式的，不論當事人對租賃期限是否做了約定，都視為不定期租賃。

原則上由租賃協議的當事人約定。然而，為了防止租賃期限過長，使合同雙方當事人受合同約束的狀況長期不能改變，從而不利於保護當事人的權益和發揮財產的效用，《合同法》第214條規定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。”“租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”

即租賃合同的最長期限（租賃期）為20年。如果當事人在租賃合同中約定的租賃期限超過20年，超過的部分無效，即租賃期限仍為20年。不過租賃期限屆滿時當事人可以續訂租賃合同，續訂的租賃合同的期限亦不得超過20年，此20年的租賃期限自續訂之日起計算。

如果當事人對租賃期限沒有約定或約定不明確，依我國《合同法》第232條的規定，當事人可達成補充協議來確定期限；達不成補充協議的，按合同的有關條款或交易的習慣來確定；如仍不能確定，視為不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同時應當在合理期限之前通知承租人。

不過，對租賃期限為6個月以上的，若租賃合同未採用書面形式，即使當事人對租賃期限作了約定，該約定也是無效的，租賃合同仍為不定期租賃合同。

租賃合同的結構：

（1）租賃財產的名稱、數量、質量和用途。

（2）租金和租金的繳納期限。

（3）租賃期限。

（4）租賃期間租賃財產的維修、保養責任。

（5）出租方與承租方的變更。

（6）違約責任。

（7）爭議解決的方式。

（8）當事人約定的其他事項。

1．按照約定將租賃物交付承租人使用的義務

出租人應按約定將租賃物交付承租人使用。物的使用以交付佔有為必要的，出租人應按照約定交付承租人實際佔有使用。物的使用不以交付佔有為必要的，出租人應使之處於承租人得以使用的狀態。如果合同成立時租賃物已經為承租人直接佔有，從合同約定的交付時間時起承租人即對租賃物享有使用收益權。

2．在租賃期間保持租賃物符合約定用途的義務

出租人不僅要保證租賃物在交付時符合約定的用途，而且在整個租賃期間，租賃物亦符合約定的用途。出租人違反此義務的，應承擔違約責任，承租人亦可行使同時履行抗辯權。

3．維修義務

我國《合同法》第220條規定：“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。”

4．瑕疵擔保義務

當租賃物有瑕疵或存在權利瑕疵致使承租人不能依約使用收益時，承租人有權解除合同，承租人因此所受損失，出租人應負賠償責任，但承租人訂約時明知有瑕疵的除外。

5．出賣出租房屋時通知承租人的義務

我國《合同法》第230條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”這是法定義務。

優先購買權的實現需要具備下列條件；

1．在租賃合同的存續期間。

2．在同等的條件下購買。在非同等條件下，承租人不能享有優先購買權。同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同，包括買賣的價格、付款的期限和方式等等。

3．必須在一定期限內行使。如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋，並提出了一定的期限，而承租人在合理期限內沒有購買的意思表示，優先購買權喪失。這說明承租人並不想購買該房屋，也就沒有保護的必要了。

承租人享有優先購買權就要求出租人在出賣租賃房屋時應當在出賣之前的合理期限內通知承租人。給承租人考慮是否購買該房屋的時間。只要承租人未作出放棄優先購買權的表示，出租人不得在這個期限內將該房屋賣給他人。如果出租人違反了該項規定，承租人可以請求人民法院確認該買賣合同不能生效。

1．合理使用租賃物的義務

承租人應按照約定的方法使用租賃物；無約定的或約定不明確的，可以由當事人事後達成補充協議來確定；不能達成協議的，按合同的有關條款或交易習慣確定；仍不能確定的，應根據租賃物的性質使用。承租人按照約定的方法或者按租賃物的性質使用致使租賃物受到損耗的，因屬於正常損耗，不承擔損害賠償責任。承租人不按照約定的方法或者按租賃物的性質使用致使租賃物受到損耗的，實為承租人違約，出租人可以解除合同並要求賠償損失。

2．妥善保管租賃物的義務

承租人應以善良管理人的注意妥善保管租賃物，未盡妥善保管義務，造成租賃物毀損滅失的，應當承擔損害賠償責任。

3．按期支付租金的義務

承租人應當按照約定的期限支付租金。承租人無正當理由未支付租金或延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

4．不得擅自改善和增設他物的義務

承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善和增設他物。承租人未經出租人同意對租賃物進行改善和增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或賠償損失。

5．通知義務

在租賃關係存續期間，出現以下情形之一的，承租人應當及時通知出租人：(1)租賃物有修理、防止危害的必要；(2)其他依誠實信用原則應該通知的事由。承租人怠於通知，致出租人不能及時救濟而受到損害的，承租人應負賠償責任。

6．期滿返還租賃物的義務

租賃合同終止時，承租人應將租賃物返還出租人。逾期不返還，即構成違約，須給付違約金或逾期租金，並須負擔逾期中的風險。經出租人同意對租賃物進行改善和增設他物的，承租人可以請求出租人償還租賃物增值部分的費用。

我國《合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”承租人轉租租賃物須經出租人同意。轉租與債的轉移不同。轉租期間，承租人與出租人的租賃合同繼續有效，第三人不履行對租賃物妥善保管義務造成損失的，由承租人向出租人負賠償責任。承租人未經同意而轉租的，出租人可終止合同。

合同法第229條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。據此，在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權發生變更的，租賃合同對新所有權人仍然有效，新所有權人不履行租賃義務時，承租人得以租賃權對抗新所有權人，這在學理上稱之為“買賣不破租賃”。

《合同法》第225條規定：“在租賃期間因佔有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。”

收益是指承租人因佔有、使用租賃物而獲得的效益。收益包括兩類：一類是因為佔有租賃物而產生的收益；一類是使用租賃物而產生的收益，如承租人從房屋租賃的轉租中收取的超額租金，承租人租用汽車經營貨物運輸獲得的收益等等。除當事人在合同中另有約定外，租賃期間承租人佔有使用租賃物獲得的收益歸承租人所有。這樣規定是由租賃合同的性質決定的。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這裡不僅是使用還包括收益。在有些情況下，承租人重視的是租賃物的使用，租賃本身並不產生收益，如承租人為居住而租賃房屋、傢具等；而在有些情況下，承租人租賃的直接目的就是為了收益，如為生產經營租賃機器設備、租賃房屋等。在義大利民法中專門規定了一類叫做產生孳息的物品租賃，即是以動產或不動產生孳息的物品為租賃的標的物的。承租人對租賃物的使用是以支付租金為代價的，所以就其租賃物的佔有、使用而獲得的收益，應當享有所有權。

租賃協議的主要條款有：

⒈租金。

⒉租賃的期限。

⒊租賃物的購買和交貨條件。

⒋租賃物的滅失與損毀。

⒌保證金與違約條款。

⒍選擇權條款。

⒎分租條款。

租賃協議和租賃資產證券化是這樣的一種證券化，其中的應收款來自一個或多個租賃協議和租賃資產。來自某個租賃協議和租賃資產組合的現金流可能有兩類。一類現金流由在證券化開始時在該組合中的各租賃協議項下的應付款(租金)組成。這些現金流通常代表在一個已知期間內將要到期的、固定的或可以確定的現金數額。另一類現金流由在該組合內的初始的租賃協議屆滿時再處置該租賃資產所得的進款組成。這裡說的“租賃協議”是對各類租賃合同，包括融資租賃合同和其它租賃合同的統稱。這裡說的“初始的”租賃協議，是指被證券化的這些租賃協議，不包括以這些租賃資產為標的物的此後又訂立的租賃協議。這裡說的“再處置”是指這些租賃資產的出售、由該承租人續租或再出租給另一承租人。

顯然，租賃協議和租賃資產組合證券化，是租賃公司為了不斷地取得購置租賃資產所需的資金，而進入資本市場進行有別於上述傳統的籌資方式的一種債務融資手段。

租賃協議和租賃資產組合的證券化，涉及以下基本要素：

要有某個發起人，即某個擁有適宜於進行證券化的租賃協議及租賃資產組合(以下簡稱“組合”)的出租人。要有一個“不易破產”的專設實體。它的職能是為了籌集到收購該組合所需的資金，而以無論是對特定對象直接出售還是在資本市場上公開發售的方式，發行可以用來自這些組合的現金流來還本付息的證券。要設計出一種證券。該證券由該專設實體發行，其結構為該專設實體在這些組合中的直接權益，其形式為該專設實體的債務證券。這種證券將以某種價格出售，該價格主要取決於該組合的特性。要有某個服務者。它多半是出租人自己或是其附屬機構，它將為該專設實體管理該組合以及收取和支付來自該組合的進款；在許多證券化中，現金管理的職責由某個單獨的、獨立的契約受託人或副代理人代表該專設實體證券的持有人的利益而承擔。要設計出某種將該組合轉讓給該專設實體的方式。這種方式將把該專設實體以及該專設實體的證券的持有人同該出租人的破產隔絕開來，並將給予此種持有人以對於任何別的可能在該組合中主張權益的人而言的優先權。在需要時，可以對該轉讓作某種會計處理。所謂處理，就是將該組合中的租賃協議及租賃資產從該出租人的資產負債表及利潤表中移出。在適當情況下的，需要對來自該組合的租賃付款以及/或者對該專設實體證券的付款的信譽或流動性進行信用增級。在多數情況下的，要有由一個或多個評級代理機構針對將被該專設實體發行的證券的信譽所作的信用評級。至少不能有將會對該債務證券的支付產生負面影響的任何不利的稅收後果，以及，在某些情況下，還要設法轉讓與該組合有關的稅收利益。在發售將由該專設實體發行的證券時，必需遵循任何適用的證券法律。在整個證券化的過程中，都必需遵循適用於該出租人以及/或者該證券的買入人的任何監管法律。

第二百一十二條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十三條租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

第二百一十五條租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃。

第二百一十六條出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

第二百一十七條承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質使用。

第二百一十八條承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。

第二百一十九條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。

第二百二十條出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。

第二百二十一條承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。第二百二十二條承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。

第二百二十三條承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。

承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

第二百二十四條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

第二百二十五條在租賃期間因佔有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。

第二百二十六條承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩餘期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。

第二百二十七條承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十八條因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。

第二百二十九條租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

第二百三十條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

第二百三十一條因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。第二百三十二條當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

第二百三十三條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

第二百三十四條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

第二百三十五條租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。

第二百三十六條租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃。

租賃合同有如下法律特徵:

1.租賃合同是轉讓財產使用權的合同.

2.租賃合同是雙務，有償，諾成合同.

3.合同的標的物只能是法律允許流通的財產，且不能被消費的特定物.

4.租賃合同是主體範圍相當廣泛的合同.

5.租賃合同在當事人之間既引起債權法律關係，又引起特權法律關係，即導致承租人獲得特權性質的租賃權和先買權.