投資性房地產

將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足下列條件：

1、與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業；

與投資性房地產有關的經濟利益包括用於出租的房地產的租金收入，或者用於資本增值的房地產的增值收益。企業確定投資性房地產產生的經濟利益是否很可能流入企業，需要進行職業判斷，判斷時需要考慮相關市場因素的變化。

2、該投資性房地產的成本能夠可靠地計量；

取得投資性房地產時，應當按實際成本進行計量。成本不能可靠計量，就無法予以確認。

3、該投資性房地產為可靠房產商提供。

價值涵義：

本科目核算投資性房地產的價值，包括採用成本模式計量的投資性房地產和採用公允價值模式計量的投資性房地產。

根據投資性房地產準則的規定，投資性房地產的範圍限定為已出租的土地使用權，持有並準備增值後轉讓的土地使用權，已出租的建築物。

投資性房地產指的是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量及出售。

投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權和已出租的建築物。

（一）已出租的土地使用權是指企業經營租賃方式出租的土地使用權，包括自行開發完成後用於出租的土地使用權。用於出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權。企業計劃用於出租但尚未出租的土地使用權，不屬於此類。

已出租的投資性房地產租賃期屆滿，因暫時空置但繼續用於出租的，仍作為投資性房地產。

企業以經營方式租入建築物或土地使用權再轉租給其他單位或個人的，不屬於投資性房地產，也不能確認為企業的資產。

母公司以經營租賃的方式向子公司租出房地產的，該項房地產應確認為母公司的投資性房地產。

（二）持有並準備增值後轉讓的土地使用權是指企業取得的、準備增值後轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬於持有並準備增值後轉讓的土地使用權。

（三）已出租的建築物

已出租的建築物是指企業擁有產權的、以經營租賃方式出租的建築物，包括自行建造或開發活動完成後用於出租的建築物。企業在判斷和確認已出租的建築物時，應當把握以下要點：

1.用於出租的建築物是指企業擁有產權的建築物。企業以經營租賃方式租入再轉租的建築物不屬於投資性房地產。

2.已出租的建築物是企業已經與其他方簽訂了租賃協議，約定以經營租賃方式出租的建築物。一般應自租賃協議規定的租賃期開始日起，經營租出的建築物才屬於已出租的建築物。通常情況下，對企業持有以備經營出租的空置建築物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用於經營租出且持有意圖短期內不再發生變化的，即使尚未簽定租賃協議，也應視為投資性房地產。

3.企業將建築物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，應當將該建築物確認為投資性房地產。

1.自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。例如，企業擁有並自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。企業出租給本企業職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬於投資性房地產，這部分房產間接為企業自身的生產經營服務，具有自用房的性質。

2.作為存貨的房地產。

某項房地產，部分用於賺取租金或資本增值、部分用於生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用於賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用於賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

投資性房地產的後續計量，通常採用成本模式，只有在滿足特定條件的情況下才可以採用公允價值模式。

企業應當按照投資性房地產類別和項目進行核算。

以成本模式計量的投資性房地產在“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”科目中計量；

以公允價值模式計量的投資性房地產在“投資性房地產—成本”和“公允價值變動”科目中計量。

(一)資本化的後續支出

1、成本模式下

(1)轉入改擴建時

借：投資性房地產――廠房(在建)

投資性房地產累計折舊(攤銷)

投資性房地產減值準備（有發生時）

貸：投資性房地產

(2)發生改擴建支出時

借：投資性房地產――廠房(在建)

貸：銀行存款(或應付賬款)

(3)完工時

借：投資性房地產

貸：投資性房地產――廠房(在建)

2、公允價值模式下

(1)轉入改擴建時

借：投資性房地產――廠房(在建)

貸：投資性房地產――成本

――公允價值變動

(2)發生改擴建支出時

借：投資性房地產――廠房(在建)

貸：銀行存款(或應付賬款)

(3)完工時

借：投資性房地產――成本

貸：投資性房地產――廠房(在建)

(二)費用化的後續支出

借：其他業務成本

貸：銀行存款等科目

（一）採用成本模式計量的投資性房地產比照固定資產或無形資產進行核算。

（二）採用公允價值模式計量的投資性房地產的主要賬務處理

1.企業外購、自行建造等取得的投資性房地產，應按投資性房地產準則確定的成本，借記本科目（成本），貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

2. 將作為存貨的房地產轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產，應按該項房地產在轉換日的公允價值，借記本科目（成本），原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面餘額，貸記“開發產品”等科目，同時，轉換日的公允價值小於賬麵價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉換日的公允價值大於賬麵價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期的其他業務成本，借記“資本公積—其他資本公積”科目，貸記“其他業務成本”科目。

將自用土地使用權或建築物轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產，應按該項土地使用權或建築物在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產（成本）”科目，按其賬面餘額，貸記“固定資產”或“無形資產”科目；按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷”、“累計折舊”科目，原已計提減值準備的，借記“無形資產減值準備”、“固定資產減值準備”科目，同時，轉換日公允價值小於賬麵價值的，按其差額，借記公允價值變動損益科目；轉換日公允價值要大於賬麵價值的，按其差額，貸記“資本公積—其他資本公積”科目。待該項投資性房地產處置的時候，因轉換計入資本公積部分應轉入當期的其他業務成本，借記“資本公積—其他資本公積”科目，貸記“其他業務成本”科目。

3. 投資性房地產進行改良或裝修時，應按該項投資性房地產的賬面餘額，借記“在建工程”科目，按該項投資性房地產的成本，貸記本科目（成本），按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記本科目（公允價值變動）。

4.資產負債表日，投資性房地產的公允價值高於其賬面餘額的差額，借記本科目（公允價值變動），貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低於其賬面餘額的差額，做相反的會計分錄。

5.將採用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用時，應按該項投資性房地產在轉換日的公允價值，借記“固定資產”、“無形資產”科目，按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。

6. 出售投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的賬面餘額，借記“其他業務成本”科目，貸記“投資性房地產（成本）”科目、貸記或借記“投資性房地產（公允價值變動）”科目；同時，按該項投資性房地產的公允價值變動，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業務成本”科目。按該項投資性房地產在轉換日計入其他綜合收益的金額，借記“其他綜合收益”科目，貸記“其他業務成本”科目。

本科目期末借方餘額，反映企業投資性房地產的價值。

第十三條：企業有確鑿證據表明其房地產用途發生改變，滿足下列條件之一，應當將投資性房地產轉換成其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：

（一）投資性房地產開始自用。

（二）作為存貨的房地產，改為出租。

（三）自用土地使用權停止自用，用於賺取租金或資本增值。

（四）自用建築物停止自用，改為出租。

第十四條：在成本模式中，應當把房地產轉換前的賬麵價值作為轉換后的入賬價值。如果是把自用房地產轉換為投資性房地產，那麼自用房地產已經計提的累計折舊或累計攤銷及資產減值準備要分別轉入至投資性房地產累計折舊（累計攤銷）、投資性房地產資產減值準備，該會計分錄為：

借：投資性房地產——成本

累計折舊（累計攤銷）

固定資產（無形資產）減值準備

貸：固定資產(無形資產）

投資性房地產累計折舊（累計攤銷）

投資性房地產減值準備

如果是投資性房地產轉換為自用房地產，做相反的會計分錄。

第十五條：採用公允價值模式計量投資性房地產轉換成自用房地產時，應當以該轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬麵價值，公允價值和原賬麵價值的差額計入當期損益。

第十六條：自用房地產或存貨轉換成採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換The day的公允價值計價，轉換The day的公允價值小於原賬麵價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉換The day的公允價值大於原賬麵價值的，其差額計入其他綜合收益。

第十七條：當投資性房地產被處置時，或者永久退出使用且預計不能從其處置里取得經濟利益時，應當終止確認其項投資性房地產。

第十八條：企業出售和轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當把處置收入扣除其賬麵價值和相關稅費后的金額計入當期損益。

第十九條 企業應當在附註中披露與投資性房地產有關的下列信息：

（一）投資性房地產的種類、金額和計量模式。

（二）採用成本模式，投資性房地產折舊或攤銷，以及減值準備計提情況。

（三）採用公允價值模式的，公允價值確定依據和方法，以及公允價值變動對損益影響。

（四）房地產轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響。

（五）當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。

投資性房地產的確認：

(一)投資性房地產在同時滿足下列條件時予以確認：

1、企業能夠取得與該項投資性房地產相關的租金收入或增值收益;

2、該項投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

該確認條件與企業的一般資產的確認條件相同，並無特別之處。

(二)投資性房地產的確認時點：

1、用於出租的投資性房地產以租賃開始日為確認日;

2、持有以備經營出租的空置建築物，以企業管理當局就該事項作出正式書面決議的日期。

3、持有以備增值後轉讓的土地使用權以企業將自用土地使用權停止自用，準備增值後轉讓的日期為準。

——投資性房地產（2006）

財會[2006]3號

2006-2-15

第一條 為了規範投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露，根據《企業會計準則——基本準則》，制定本準則。

第二條 投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。

投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

第三條 本準則規範下列投資性房地產：

（一）已出租的土地使用權。

（二）持有並準備增值後轉讓的土地使用權。

（三）已出租的建築物。

第四條 下列各項不屬於投資性房地產：

（一）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。

（二）作為存貨的房地產。

第五條 下列各項適用其他相關會計準則：

（一）企業代建的房地產，適用《企業會計準則第15號——建造合同》。

（二）投資性房地產的租金收入和售後租回，適用《企業會計準則第21號——租賃》。

第六條 投資性房地產同時滿足下列條件的，才能予以確認：

（一）與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；

（二）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

第七條 投資性房地產應當按照成本進行初始計量。

（一）外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出。

（二）自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。

（三）以其他方式取得的投資性房地產的成本，按照相關會計準則的規定確定。

第八條 與投資性房地產有關的後續支出，滿足本準則第六條規定的確認條件的，應當計入投資性房地產成本；不滿足本準則第六條規定的確認條件的，應當在發生時計入當期損益。

第九條 企業應當在資產負債表日採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，但本準則第十條規定的除外。

採用成本模式計量的建築物的後續計量，適用《企業會計準則第4號——固定資產》。

採用成本模式計量的土地使用權的後續計量，適用《企業會計準則第6號——無形資產》。

第十條 有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。採用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：

（一）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；

（二）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

第十一條 採用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬麵價值，公允價值與原賬麵價值之間的差額計入當期損益。

第十二條 企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。

已採用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

第十三條企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：

（一）投資性房地產開始自用。

（二）作為存貨的房地產，改為出租。

（三）自用土地使用權停止自用，用於賺取租金或資本增值。

（四）自用建築物停止自用，改為出租。

第十四條在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬麵價值作為轉換后的入賬價值。

第十五條 採用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬麵價值，公允價值與原賬麵價值的差額計入當期損益。

第十六條 自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小於原賬麵價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大於原賬麵價值的，其差額計入所有者權益（其他綜合收益）。

第十七條 當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。

第十八條 企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬麵價值和相關稅費后的金額計入當期損益。

第十九條 企業應當在附註中披露與投資性房地產有關的下列信息：

（一）投資性房地產的種類、金額和計量模式。

（二）採用成本模式的，投資性房地產的折舊或攤銷，以及減值準備的計提情況。

（三）採用公允價值模式的，公允價值的確定依據和方法，以及公允價值變動對損益的影響。

（四）房地產轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響。

（五）當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。

，投資性房地產應當按照成本模式進行初始計量：

1.外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出。

外購的，按照購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出作為成本，借記“投資性房地產”科目，貸記“銀行存款”科目。企業以分期付款方式購入的，按照購入的公允價值，借記“投資性房地產”科目，按照應支付金額與成本之間的差額，借記“未確認融資費用”科目，按照應支付金額，貸記“長期應付款”科目。

例1.某公司於2008年1月1日，購入甲公司一幢廠房用於出租。該廠房價款（含稅）為2000萬元，分3年期付清，在每年年初付款，第1年以銀行存款已付800萬元，第2年和第3年再各付600萬元。廠房公允價值為1982萬元，採用實際利率法分期攤銷未確認融資費用，假設實際利率為10‰。要求，根據有關資料編製相關會計分錄。

（1）購入廠房時

借：投資性房地產——-廠房19820000未確認融資費用180000

貸：長期應付款——-甲公司12000000銀行存款8000000

（2）攤銷未確認融資費用時

①第2年付款攤銷時600×10‰=6（萬元）

借：財務費用60000貸：未確認融資費用60000

②第3年付款攤銷時600×10‰×2=12（萬元）

借：財務費用120000貸：未確認融資費用120000

2.自行建造的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。主要包括工程用物資成本、人工費用、應予以資本化的借款費用、繳納的相關稅費以及應分攤的其他間接費用等。自行建造分為自營方式和出包方式兩種建造方式。

（1）自營方式。企業採用自營方式建造，其入賬價值應當按照使該項達到預定可使用狀態前所發生的必要支出確定。工程項目較多且工程支出較大的企業，應當按照工程項目的性質分別核算各工程項目的成本。採用自營方式建造，按照使該項達到預定可使用狀態前所發生的必要支出，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”、“原材料”、“工程物資”、“應付職工薪酬”等科目。工程達到預定可使用狀態交付使用時，借記“投資性房地產”科目，貸記“在建工程”科目。

例2.某公司採用自營方式建造一幢營業大樓用於出租，建造營業大樓領用工程物資1500萬元，計提工人工資200萬元，以銀行存款支付水電費30萬元，支付相關稅費5萬元；該營業大樓達到預定可使用狀態交付使用。要求，根據有關資料編製相關會計分錄。

①領用工程物資時

借：在建工程——-營業大樓15000000

貸：工程物資15000000

②計提工人工資時

借：在建工程——-營業大樓2000000

貸：應付職工薪酬2000000

③支付水電費及相關稅費時

借：在建工程——-營業大樓350000

貸：銀行存款350000

④交付使用時

借：投資性房地產——-營業大樓17350000

貸：在建工程——-營業大樓17350000

（2）出包方式。企業採用出包方式建造投資性的房地產，應按照支付的工程價款等計量，其工程的具體支出在承包單位核算。企業按照合同規定支付工程價款時，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。工程達到預定可使用狀態交付使用投資性的房地產時，借記“投資性房地產”科目，貸記“在建工程”科目。

例3.某公司採用出包方式建造一處商場用於出租，造價為3000萬元。與甲公司簽訂承包合同規定，工程開工前預付總造價的30%作為啟動資金，工程完成50%再付20%預付工程款，工程達到預定可使用狀態交付使用時結清價款。要求，根據有關資料編製相關會計分錄。

①預付啟動資金時

借：在建工程——-商場9000000

貸：銀行存款9000000

②預付工程款時

借：在建工程——-商場6000000

貸：銀行存款6000000

③結清價款時

借：在建工程——-商場15000000

貸：銀行存款15000000

④交付使用時

借：投資性房地產——-商場30000000

貸：在建工程——-商場30000000

3.以其他方式取得的投資性房地產的成本，按照相關會計準則的規定確定計量。