驗房

驗房通常需要2-3小時，根據房屋的類型，大小有所不同。驗房師按照有關行業標準對房屋從上到下、由里到外檢查一遍，其中包括檢查室外場地、屋面、地下室、各樓層、閣樓、水電設施，並開動暖氣機、冷氣機等設備，最後會將一份書面報告交給顧客。在驗房過程中，本人非常希望顧客及代理經紀能夠全程跟蹤，及時討論一些問題，並會介紹許多房屋維護保養知識和一些設備的操作使用方法。驗房的主要目的就是給房屋做個體檢以評估其當前的狀態，讓顧客對其有一個全面的、客觀的、公平的、準確的了解，以幫助他們做一個清楚明白的（informed）買賣決定。

除新屋檢驗外，驗房通常不是對房屋是否符合現有建築規範和地方法規的一種檢驗，因為有關規範和法規在不斷更新，但卻不能要求舊房做不斷的改變。雖然驗房師有時也會向顧客提出是否將某些構件提升至當今的的標準，但這只是建議且不是驗房工作的重點。

建築規範和法規是我們工作的重要依據和參考，但有時我們也會根據一些行業內普遍接受的標準或協會的操作指引，對一些情況提出意見，特別是針對那些有關安全. 健康的問題。如有些情況現有規範都沒有規定是否可以這樣做，但在我們看來不是好的建造方法（not a good construction practice），我們也會提出來。驗房通常也不是對房屋任何形式的驗收批准，所以不存在通過或不通過的問題。驗房報告反映了房屋當前的狀態和驗房師對一些問題的看法，但卻不能被看作是對任何一方的整改指令，因為驗房師沒有被授予公權力指定任何一方做些什麼。

驗房的目的也不是來評估房屋的市場價值，雖然房屋的狀況（包括一些損耗性構件和設備的狀況）對其價值有所影響，但起決定因素的還是地點. 面積. 周圍環境等房地產市場因素。由於驗房師不是房地產方面的專家又不了解顧客的具體狀況，所以通常不會對是否購買提出意見。顧客應根據房屋買賣協議，綜合考慮各方面的因素，做出恰當的決定。

驗房通常可分為買房前的驗房（Pre-purchase Inspection），賣房前驗房（Pre-listing Inspection），新屋檢驗（Pre-delivery Inspection），新屋保險計劃檢驗（N. H. W. Program Inspection）和單項檢驗（Single Item Inspection）。

其中，最常見的是買房前的驗房（Pre-purchase Inspection）。這是一項在房地產交易過程中保護買方利益的措施。是根據房屋買賣協議（Agreement of Sale and Purchase）中的驗房條件（Home Inspection Condition）來進行的。除了一般都要求由“ Qualified Home Inspector ”來執行這項工作外，條件的內容差別很大，並沒有一個統一的要求或文字表述。但一般都說如果發現有“Major deficiencies”，買賣雙方又不能就此達成一致，買方有權終止協議，定金全額返還。房屋買賣協議可能設定許多條件（Conditions），但驗房和貸款（Financial Condition）是最常見的兩個，都需要買方在一定的時間內以書面簽署waiver的形式加以解除，才能使買賣協議正式成立。

雖然驗房是一個行之很久的，並為地產界廣泛採用的做法，但在國內沒有任何一條法律規定驗房是一個房產交易的必需步驟。所以，這是一項雙方在自由意志下達成的商業協議。也就是說，買方可以選擇要或不要驗房。同樣，賣方也可選擇接受或不接受這樣的條件；接受或不接受驗房之後買方可能提出的要求。

查看兩書一表一數：房屋質量保證書；房屋使用說明書；住宅工程質量分戶驗收表；面積實測數據對照購房合同上的面積（自己可實測套內面積）。《住宅工程質量分戶驗收管理規定》要求開發商在向購房者交房時，必須提供《住宅工程質量分戶驗收表》，該表必須詳細記錄該套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水電安裝等8項內容的驗收過程、曾經存在的問題以及整改情況。

住宅工程質量分戶驗收的主要內容包括：依據設計圖紙的要求，在確保工程地基基礎和主體結構安全可靠的基礎上，檢查住宅觀感質量和使用功能質量。

分戶驗收合格后，開發商必須按戶出具由建設、施工、監理單位負責人簽字（簽章）確認的《住宅工程質量分戶驗收表》，並加蓋建設、施工、監理單位工程質量驗收專用章。住宅工程質量分戶驗收如果不合格，建設單位就不能組織整個工程竣工驗收。

二、不交費、不簽字、先驗房：發現問題后更不能交費、簽字。應先修房，同時取證、為日後必要時舉證（即通過錄音機、攝像機或照相機調好日期記錄證據）奠定基礎，特別保存好自己留存、交房代表簽字的驗房問題備案單。核查房屋總面積：超出或減少百分之三以內的情況很普遍（多退少補，吃虧的是業主）；套內面積不變、公攤面積增加的情況更多（實得面積減少，吃虧的還是業主）。

三、房屋完好。交接鑰匙后簽業主公約、前期物業管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權利。

四、交合理費用（物業管理費[應有市物價局批文]等）。

專人進行同步紀錄，最好填寫一式四份驗房單，業主留好交房代表簽字的一份。

一、先看外部：外立面、外牆瓷磚和塗料（注意腰線部位的內牆滲漏）、單元門（外觀和試用）、樓道（寬度、扶手、踏步、紗窗）。

二、再查內部：入戶門、門、窗、天棚、牆面、地面、牆陰陽角、牆磚、地磚、上下水、防水存水、暖氣、煤氣、通風、採光、排煙（廚房）、排氣（衛生間）、強弱電配電箱、強電：插座、開關、照明燈；弱電：可視對講、呼叫報警、電話、寬頻、有線電視。

三、后測相鄰：閉存水試驗、水表空轉等問題必須和樓上樓下鄰居配合。

一、量具：3m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺

二、電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排（即帶指示燈的插座）；各種插頭：電話、電視、寬頻；萬用表；搖表；多用螺絲刀（“－”字和“+”字）；5號電池2節、測電筆；手錘；小錘；大燈（200W）、小燈（白熾燈10－15W）

三、輔助工具：鏡子、手電筒（2節1號電池）、塑料袋多個、紙+火柴、衛生紙、凳子、紙+筆

驗房專用工具：（質檢站借）JZC-2型垂直檢測尺；多功能內外直角檢測尺；多功能垂直校正器；游標塞尺；對角檢測尺；反光鏡；伸縮桿；水電檢測錘（50g）；活動響鼓錘（25g）；鋼針小錘（10g）、激光測距儀、鋼化玻璃檢測儀、激光水準儀、回彈儀等。

1、廚房煙道：用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。

2、衛生間通風：應在吊頂下留通風口。留在吊頂上面時要用手燈查看是否具備可安裝性，同時用上法測抽力。煙道、通風口中用手電筒查看是否存有建築垃圾。

3、管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關閉進氣電磁閥。如果不能動作，及時修復；入住后維修，因做了整體廚櫃而使維修困難甚至拆掉吊櫥。

4、空鼓：手錘墊上幾層紙（避免留下錘印）敲擊牆壁，檢查牆面空鼓。專用鋼針小錘（10g）測牆磚、地磚空鼓。

5、驗電：

① 檢查插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關箱內的插座開關（應有標示），指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關、接線良好，插座安全。如果開關拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關質量有問題或接線有誤，立即修復，否則誤觸電時無法及時斷電危及生命。插座還應用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。

② 開關箱內的各分路開關應有明顯的標示。如果沒有或不明確，立即糾正。

③ 開關箱內開關應安裝牢固，每個都要用力左右晃動檢查，如果發現鬆動，應緊固或更換。否則日後使用中出現接觸不良打火現象時，會造成更大危險。

④ 檢查有線電視插座、寬頻插座，插進去有無鬆動或插不進現象。

⑤ 檢查弱電插座數目：寬頻插座因戶型不同個數不一：比如二室二廳至少應有2個，三室二廳至少應有3個；有線電視插座還應同步多一個。

⑥ 檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

⑦ 檢查入戶門門鈴：帶2節（或4節）5號電池測試門鈴。是否不響或響個不停。

6、貓眼：入戶后觀察貓眼，是否鬆動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現象，修復或更換。

7、測高度：用盒尺檢查房頂，取4－5個點，進行測量，若數值一致，比如房高均為2.7m（或者2.65m）說明房頂或地面沒有傾斜。

8、測牆壁地面：用長尺（或者帶有水平的專用直尺），靠牆壁地面，檢查是否平整，同時觀察是否有划痕裂紋，牆面是否有爆點（爆點：生石灰在發成熟石灰時因攪拌不勻未發好，抹在牆上就會形成爆點）。

9、測乳膠漆質量：牆面天花板是否平整，周圍光線暗時帶大功率燈泡（200瓦）照射，燈一亮，牆壁天花板是否平整立刻通過光線陰影看出，如果不平，要重新補膩子刷漆，不能局部刷漆，會與牆壁原色產生差異。

10、鏡子：用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛生間的門，頂部和底部的油漆沒有刷全，時間一長，因環境潮濕，衛生間的使用率又高，會使門底部過早漚爛損壞。

11、外立面的腰線在一般在1～2樓，4～5樓之間，大雨天一定要來看一看是否會滲漏。下雨時要檢查家裡窗戶密封是否嚴密，有否有漏雨現象。若有，及時提出修理。

12、樓道窗戶是否有紗窗，不要因為不屬於自己家就不去關心，如果沒有，應及時提出配齊。同時注意樓梯踏步和扶手是否合乎要求（“住宅設計規範”明確規定有）。

13、檢查防盜門：有無划痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關應靈活。

14、室內門檢查平整變形：把門打開，眼睛湊到門邊，看前後門線是否重合，若門線不重和，比如有一角翹起，必須更換，將來變形更嚴重；關門后查看四周縫隙均勻適宜；門和鎖開關應該開啟靈活；還要用專用水平儀測門安裝垂直度。

15、窗戶：推拉窗和平開窗上的紗窗和窗扇，應推動開關靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導致下雨時窗戶進水。中空雙層玻璃裡外都擦不幹凈時，是因為雙層玻璃的裡層髒了，原因玻璃在安裝時候就污染了，這時應拆換新玻璃，否則以後不易解決。還要用專用水平儀測窗戶安裝垂直度。所有外門窗均應有紗門、紗窗。朝向通道和底層室外的窗戶應有防盜網。

16、檢查管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動暖氣管和上水管，應固定牢固。如果鬆動，應重新固定。大開水閥看排水是否流暢（否則下水管被建築垃圾堵塞），放水同時用衛生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。

17、卧室、客廳通風窗戶面積為使用面積的二十分之一，比如室內面積30m2，那麼開啟的窗戶面積應有1.5m2；

18、廚房通風窗戶面積為使用面積的十分之一，比如廚房室內面積10m2，那麼開啟窗戶面積應有1m2，且不小於0.6平方米。達不到者不合格（國家標準“住宅設計規範”）。廚房排煙孔直徑15cm，達不到時無法安裝油煙機。

19、廚房和衛生間是瓷磚到頂的，要檢查陰角陽角達90度（房頂四角和地面四角），牆角無碰損，四角無磕碰，地磚牆磚無變形開裂和空鼓。用小錘划擊地磚和牆磚，有空洞聲音，說明沒有鋪設好，這樣時間久了可能會出現瓷磚開裂和脫落，應重新鋪設。

20、閉存水試驗（24小時后察看，是否會出現滲水現象）、水表空轉試驗：（重要檢驗項目）

① 樓上衛生間有人在洗澡，樓下衛生間就有可能下小臟雨，這是因為樓上的防水沒有做好，所以在驗房時需要和樓上進行協調，做好各家的閉存水試驗。

具體做法是，在樓上和自家的衛生間用塑料袋裝好沙子，將所有地漏全部堵塞好，然後放滿水，保持24～48小時，樓下衛生間沒有滲漏現象，說明防水合格。

② 打開樓上自來水閥門放水時應將水量放到最大，趕緊去看自家水表，水表不跑，說明水表合格，因為出現過別人家用水，自家水表幫著跑的現象，說明水表不合格，必須更換。

③ 閉水試驗結束了，提起地漏上的沙袋，將水放掉，這時觀察，水全部放掉后地板上還有存水，說明地面不平，要把存水部位的地磚全部砸掉，重新做防水后鋪設地磚，直至不存水為止。

有上下水的陽台也要作閉存水試驗。不要怕麻煩，否則入戶不久，出現滲水問題，那時解決就麻煩了。

21、衛生間：

① 衛生間在樓道內有窗戶的應該安裝防盜網。

② 衛生間沒有窗戶，則應有通風孔。通風孔直徑10cm，設在吊頂下面。離通風孔最近的插座距離應1.5m，並且是防水插座。

③ 衛生間門上沒留0.02m2通風百葉窗時，門下應留3cm的間隙（國家標準“住宅設計規範”）

22、暖氣片：

① 暖氣片上方應有放氣閥，使用前應擰動將氣體放掉。如果擰不動就需要修理解決，否則氣放不出來，暖氣片不熱。

② 還要注意暖氣片安裝牢固，不能有鬆動現象；進水管和回水管的坡度應符合要求，否則影響採暖效果。

23、地下室：

室內凈高2M，國家標準“住宅設計規範”上有規定。室內結構梁或管道影響使用空間的應給予價格上的補償。

如何準確把握驗房的最佳流程呢？可以從以下幾個方面來考慮：

1、首先在物業公司查驗、索要“兩書一表”（“住宅質量保證書”、“住宅使用說明書”、“住宅質量分戶驗收表”），證明該小區確已達到交付條件，具備向業主交房的條件；

2、業主委託專業人士或驗房師對房屋質量進行綜合查驗；

3、業主就查驗中存在的若干質量問題形成書面材料（驗房報告書），向開發商、物業公司提出整改、維修申請書，並由接收人簽字確認；

4、開發商、物業公司接到業主申請后應與業主協商，拿出改進意見、解決方案或達成書面整改協議；

5、根據協議整改內容解決交房中存在的問題，無法在15日內解決的，雙方應當就解決方案及期限再次達成書面協議；

6、房屋整改維修完畢后業主簽署“入住交接單”，辦理交接手續；

7、繳納各項物業、契稅及維修基金費用；

8、業主開始進行室內裝修。

1、入戶門框扇

2、室內門窗工程

3、室內地面工程

4、室內牆面及頂面工程

5、梁面柱面工程

6、吊頂工程

7、塗飾工程

8、門、櫥櫃、集成家居設備

9、廚房整體廚櫃

10、衛生間潔具及配件

11、陽台

12、建築電氣工程安全

13、建築弱電工程弱電系統

14、給排水工程

15、預留孔洞－排煙道、排風道、空調孔、強排孔

16、室內噪音檢測－陽台、大廳及房屋噪音檢測

1、莫忽視安全護欄：《住宅建築規範》規定“六層及六層以下的住宅陽台護欄凈高不應低於1.05米，七層及七層以上住宅的陽台護欄凈高不應低於1.10米，護欄垂直桿間距不應大於0.11米”。目前陽台大都是全封閉式的落地窗，雖然玻璃有一定的安全性，但是根據設計規範是必須安裝護欄的。護欄垂直桿間距不應大於0.11米，是為了防止小孩從護欄垂直桿之間鑽出，從而產生危險。

2、入戶門內開外開的學問：《建築設計防火規範》第6.1.3條中明確規定“高層居住建築的戶門不應直接開向前室，當確有困難時，部分開向前室的戶門均就為乙級防火門”。此係為保障高層建築在發生火災時居民能及時有效逃離火災現場，高層和小高層建築的入戶門應遵循朝人群疏散方向開啟，即入戶門外開。因為如果發生火災，慌亂的人群習慣向外沖，門朝外開符合人群流動方向和應急情況下向外推門的習慣。並且，一旦室內發生火災，室內外溫差造成內部氣壓會迅速增大，室內外強大的氣壓差會使向室內開啟的門不容易打開。

《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，可以作為商品房預、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。

我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質量保證書是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。

商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質量保證書中具體保修期限與保修範圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；屋面防水為3年；牆面、廚房和衛生間地面為1年；《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年；牆面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統設備為一個採暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，並寫在工程質量保證書中。

房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，根據工程質量保證書開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中註明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。

住宅質量保證書，是房地產開發商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力。

又到年底交房時，花了大價錢買回的房子，怎樣檢驗才知道是否與當初購買時承諾的一模一樣？沒有專業經驗的普通購房者收房時應該注意哪些事？冬季氣候寒冷、空氣乾燥，收房時有特別注意的部分嗎？為讓更多的購房者在收房時有基本的驗房知識，順利地拿到讓自己放心的房子，總結了一些驗房竅門，與業主共享冬季收房注意事項。

驗房：精裝房的驗收需要更加註重細節，精裝房的檢測應嚴格按照合同簽署時約定的裝修標準來檢測，比如一些裝修材料的品牌，裝修的質量也是需要重點注意的地方，由於精裝房可以掩蓋一些隱蔽工程的瑕疵，驗房師建議購房者收房時由專業的驗房師陪同；毛坯房的驗收標準則相對簡單，一般可分為“看外部”、“查內部”、“測相鄰”三大步驟：“看外部”即觀察外立面、外牆瓷磚和塗料、單元門、樓道，“查內部”即檢查門窗牆面、地面、牆面、防水存水、強弱電、排煙、排氣，“測相鄰”主要是就閉存水試驗、水表空轉等問題與樓上樓下的防水：冬季是測試房屋防水情況最好的時機，熱脹冷縮使一些細小的縫隙容易在此時暴露，廚房、衛生間是最重點檢驗的區域。檢測方法非常簡單，在門縫裡塞上防水的塑料，將各種管道口用塑料薄膜扎牢，再用自來水管在地面上放水，水的高度不要超過2cm，試水時最好約樓下鄰居來。

牆體：冬季也是檢測牆體質量好壞的好機會，乾燥的天氣容易讓施工不當的牆壁出現裂縫，目測牆體就會發現小裂縫；牆體檢測除觀察裂紋外，還應注意牆體是否平滑筆直，可用直角尺靠在牆上檢驗；同時可以用橡膠小錘敲擊牆面，通過聲音來檢測牆體是否有空鼓。對牆體有問題的地方可做標記。

地面：地面檢測是否水平。檢測方法與牆體相近，用直角尺或三角尺對地面進行檢測，可檢測出地面是否平整。如果檢測出較大落差，也以標記的方式以待專業機構的重新檢測。地面是否水平與後期 裝修時鋪設地磚、木地板等有很大關聯，不容忽視。

層高：層高的檢驗只需在房屋內測牆角，天花板的垂直距離即可。對於購買躍層、LOFT的購房者要特別注意，如果在購房合同中明確規定了層高距離，應仔細檢測，一般認為單層高度在2.6M是可以接受的高度，如果樓層的高度低於這一高度，則在居家過程中降低舒適度。

門窗：如果是精裝房，門窗的密閉性、隔音性能要仔細檢測；如果是毛坯房，要檢測門洞是否標準，如果門洞不標準將會給後期木門的製作和安裝帶來很大隱患。冬季風大，在檢測窗戶時可關窗進行，比較容易檢測窗戶的密閉性能。

強弱電：電路的 驗房要求相對更專業，一般收房時房間內都已經通電，需通過開發商最初安裝開關檢測電路情況。收房時一定要向開發商索要房屋的管線圖，以便以後裝修時使用。

陽台的驗收要注意窗戶，首先看窗戶的玻璃是否有刮痕、明亮、整潔和沒有氣泡等等。我們還需要重側面看玻璃表面有沒有明顯的波紋。特別提示：磨砂玻璃主要磨砂面朝內，下雨天磨砂見水就會變透明的。其次是看推拉是否順暢，大多情況下是取決於框架是否橫平豎直，帶把直角尺或者礦泉水，看是否和水在同一水平上。

陽台驗收還需要注意硅膠：硅膠是防水的必要+重要部分，陽台漏水很大一部分是由於室內硅膠未打、有漏打、劣質硅膠造成的。不僅室內需要打硅膠，室外也需要的，這樣才能做到真正的防水，有的陽台會出現一邊高一邊低的現象。框架則就以低的高度來做，空隙部分需要填充發泡劑，等膨脹后切掉多餘部分，打好硅膠防水又美觀，你看到的像蛋糕一樣的東西就是發泡劑；是皮條還是硅膠來封壓玻璃，皮條美觀但是容易熱脹冷縮，硅膠不易變形，但打硅膠的時候很考驗技術水平，是否順直，薄厚度是否一致，接頭處是否處理得當，目前廠家只採用打硅膠的方法來封壓玻璃間隙。

再次就是立柱位置：太近或者太出說明尺寸測量的不準，太出容易有雨水從立柱滲進陽台內。

一、先看外部：外立面、外牆瓷磚和塗料、單元門、樓道。

二、再查內部：入戶門、門、窗、天棚、牆面、地面、牆磚、地磚、上下水、防水存水、

強弱電、暖氣、煤氣、通風、排煙、排氣。

三、后測相鄰：閉存水試驗、水表空轉等問題必須和樓上樓下鄰居配合。

一、量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺

二、電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排（即帶指示燈的插座）；各種插頭：電話、電視、寬頻；萬用表；搖表；多用螺絲刀（“-”字和“+”字）；5號電池2節、測電筆；手錘；小錘；大燈、小燈

三、輔助工具：鏡子、手電筒、塑料袋多個、紙+火柴、衛生紙、凳子、紙筆

四、驗房專用工具：垂直檢測尺；多功能內外直角檢測尺；多功能垂直校正器；游標塞尺；對角檢測尺；反光鏡；伸縮桿等。

五、驗房自備工具

① 1隻塑料洗臉盆--用於驗收下水管道

② 1隻小榔頭--用於驗收房子牆體與地面是否空鼓

③ 1隻塞尺--用於測裂縫的寬度

④ 1隻5米捲尺--用於測量房子的凈高

⑤ 1隻萬用表---用於測試各個強電插座及弱電類是否暢通

⑥ 1隻計算器---用於計算數據

⑦ 1隻水筆--用於簽字

⑧ 1把掃帚--用於打掃室內衛生

⑨ 1隻小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用於時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。

收樓對很多業主來說是一件大事，可能一輩子就買一套房子，而且還是第一次。因此，對於收樓，不能掉以輕心。對於收樓時需要注意什麼，需要準備什麼，很多業主都無從入手。這裡，啄木鳥驗房公司根據以往的樓盤收樓驗房經歷，結合一些收樓流程常識，整理了以下內容，准業主們可以參考一下：

第一步：接到收樓通知單。

按合同約定，發展商會在收樓前十幾天通過掛號信將收樓通知單郵遞給買家，告知具體收樓的時間及須準備帶齊的資料。

注意：購房者在購房時切記寫清楚郵寄地址（一定要容易接收、能保障親自簽收的地點，如合同約定的收樓期恰遇上購房者出差，可通過電話或親友諮詢具體情況）。有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委託親友、律師進行，也可及時與發展商聯繫，商議另行約定時間，並以書面形式確認。

第二步：做足收樓前的準備，宜細不宜漏。

注意：首先應看清發展商約定的收樓時間，確定具體收樓日期。然後是要找出購房合同，仔細研究合同中的交樓約定，充分了解哪些標的物是發展商必須交付的，買家權益有哪些。其次，準備各種相關資料，包括申辦產權證需要的原購房合同（契約），各期還款單據（發票或用於換髮票的收據），如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同，還有業主本人的身份證、常住人員照片、收樓通知書等等。最後，當然要找有經驗的收樓專家做伴。

第三步：查證。

應要求發展商出示《建設工程質量認定證書》，索取《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》（紅色的是常說的兩書一表，也是收樓時特別需要注意的收樓文件），還有各種相關驗收表格，如《住戶驗房交接表》（房間功能分區及標的物詳列各項驗收內容，如客廳樓板、陽台地面等等）與驗收意見表（如《樓宇驗收記錄表》）等。

注意：沒有相應證書，購房人可選擇不收樓，如果確實被要求收樓，也要在相關文件，如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見《××××表》”等字樣並妥善保留好相關文件副本。

（附：收樓驗房要查看兩書一表）

第四步：驗樓細節不放過。

查驗完各種證件后，驗樓正式開始，先是需繳交身份證複印件、收樓通知書，領取房屋鑰匙，然後由接待人員帶領，到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況。（啄木鳥驗房公司溫馨提醒：收樓時要仔細查看收樓文件，堅持“先驗房，再簽收鑰匙”。）

注意：購房者在簽合同時應將先驗房再收樓作為附加條款寫在合同里，不驗房不收樓。如當初合同未有約定的，則可採取變通方法，在收樓文件中註明“房內情況未看”或“未驗房”等字樣，驗房時如出現什麼情況，也可增加自我保護力度。收樓現場的人山人海並不可怕，建議採取“人多好辦事”戰術，請來多位老友親戚幫忙，能發現更多的問題。同時對有異議的問題，人多好商議。另外最好帶上做裝修這一行的朋友，或者請正規驗房公司（可到工商局網站查詢是否有登記）的專業驗房師幫助檢驗，以維護業主合法利益。

第五步：記錄驗樓結果。

在驗完樓后，買家應按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電錶底數抄在指定表格（一般附在《驗房交接表》中）。

注意：如有不滿意的地方，可提出意見並將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。如屬可整修內容，應協商並簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間。在簽收樓前，一定要驗好房，把驗出的問題讓開發商整改，同時開發商有義務把問題整改好。

第六步：交費筆筆算清。

換髮票及繳交各項相關費用與錢銀有關，更要筆筆算清。

注意：收樓時須提前了解物價局的各項相關收費規定，最好帶上應繳費用表，與發展商要求的款項相對應，發現不合理收費要與發展商協商。必要時可向物價局、房管局投訴。根據相關規定，收樓時需要交維修基金，這個是必須交的。還有就是契稅，這個是在辦房產證的時候才需要交。至於其他費用，是否該收，是否合理，根據我們收樓驗房經歷，業主們可以跟物業協商。

第七步：辦理入住手續。

驗完樓后，開發商一般要求業主填寫《住戶檔案表》、《入住協議》、《消防責任書》等協議書，同時領取《住戶手冊》、《服務指南》等各種入住手冊及各種贈送物品。

注意：簽署協議書時應先詳細研究行文，發現不公時應及時提出異議，雙方協商后再簽署。

驗房不符合條件，業主應採取的措施

1、對於開發商交房不符合法定條件的，我們業主完全有權力拒絕收房，同時開發商應承擔延期交房責任。

2、對於開發商交房不符合合同約定條件的，我們業主也可以有權力拒絕收房，開發商應承擔延期交房責任。

3、對於開發商交房時，出現房屋質量問題，應看房屋質量的嚴重程度，若質量嚴重影響入住，我們業主完全有權力拒絕收房，開發商應承擔延期交房責任；若房屋質量問題不太嚴重，如牆面有裂縫或小面積脫落等，我們業主應收房。但開發商應再一定時間內修復，否則我們業主還可以拒絕收房。

北京恆祥驗房公司專業驗房師溫馨提示：對於開發商交房不符合交房條件，很多業主並不採取行動，只是認為開產商違約了就理所當然會按合同約定進行賠償或解除合同。但實際上並不是那麼回事，權利是要靠自己主張的，如果我們業主不提出、不主張，甚至以為先住進房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權利，等於默認了開產商的違約行為。因此，我們業主如對開產商交房存有問題的，一定要書面提出，並注意保全證據，最好讓開發商給我們業主出具書面的承諾。

二手房驗房是必須的，馬虎不得。

新房需要驗房，二手房也不例外，現在的房地產二手市場非常活躍的，很多人都會將二手房作為置業或投資的對象。但在二手房交易中，一些業主沒有認真驗房便入手造成日後各種不便，讓自己苦惱不已。為避免大家收房時的茫然，小編特意整理了一些關於二手房驗房的小常識。

看牆壁

一般來說，二手房沒有經過以前的房主臨時的粉刷，那麼牆壁如果有滲水的話，就會有泛黃或者乳膠漆“流涕”的跡象。如果以前的房主在轉手房子前做了粉刷也是比較容易看得出來，因為這種粉刷往往比較馬馬虎虎。從刷痕中也可以隱約看得出一些跡象來，那凹凸不平的牆面就能體現出來，因為房主在轉手房子前如果對牆壁進行全體的裝修，成本的確有點高。房主自己算起來就會覺得很不划算了。

看地面

看地面主要是要看清楚踢腳線部位有沒有滲水跡象，包括乳膠漆塗的怎麼樣或者牆紙表面有沒有異常的情況。另外，尤其最要注意的是要看是否有發黑的部位，以防家裝公司裝修大改動。

搬開傢具看後面

以前有一些人買二手房時，都會看到房子裡面還放有一些傢具。那些房主往往就會很好心地跟你說：“剛買的，不捨得丟，你能用就拿去用。”這話你可聽聽，但是檢查工作還是要繼續做的，把傢具從原牆地面搬開，檢查這些部位是否存在著房主故意掩蔽的問題。

驗防水

一般舊房子驗防水的難度可能更簡單點。下去樓下借看一下天花板，看看是否有漏水現象。另外，在洗手間與廚房的鄰近牆面（另一面）也是要看看是否有一些跡象的（一般如果前期有過滲水，牆面會有水漬痕迹）。如果發現問題，可以在現階段殺殺價，這樣可以彌補一下你日後裝修的開支；或者讓房主商量怎樣解決，總之不要吃虧就好了。

首先要查看水表、電錶、煤氣、電話賬單等費用是否結清，同時別忘了保留交房日上個月份已繳納的賬單收據。要注意與物業簽訂新的物業供暖協議，以免影響來年供暖。

協助有線電視過戶：在房屋交接時買家可要求賣家提交交房日上月的有線電視費收據憑證，以及有線電視憑證。買家憑上述兩樣資料和新的房地產權證，即可辦理過戶手續。

結算維修基金：按照相關規定，住宅轉讓時，維修基金賬戶中剩餘部分的款額是不予退還的，其中賣家繳納的剩餘部分，由物業管理企業提供證明，憑《住宅維修基金結算交割單》可向買家收取，同時維修基金的所有人更名為買家。

附屬設施：一般來講，買方在交房時都會對房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、傢具等事項進行驗收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和牆面滲水等問題。

遷移戶口：買家在房屋交接日前一天可到相關部門查閱賣家的戶口是否已經遷出。如果賣家戶口要在交房后才可遷出，則買家一定要與賣家就此問題約定清楚。

房企資金鏈面臨重大考驗從一季度各大房企公布的業績數據也清晰可辨。據有媒體數據統計，截至2014年4月21日發布2014年一季度業績預告的50家房企，僅22家實現了業績的同比增長，其餘28家公司的業績均出現集體下滑。然而，在2014年銷售業績面臨嚴峻考驗的現實面前，申城房價鬆動卻並不明顯。