房地產法

房地產是指土地、建築物及固著在土地、建築物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建築物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。

房地產法是調整房地產關係的法律規範的總稱。

房地產法有廣義與狹義之分。廣義的房地產法是指對房地產關係進行調整的所有的法律、法規、條例等的總稱。它包括憲法、民法、經濟法中有關調整房地產的條款以及土地管理法、城市規劃法、城市房地產管理法等普通法的規定以及房地產行政法規、部門規章等。狹義的房地產法是指國家立法機關即全國人民代表大會制定的對城市房地產關係作統一調整的基本法律即《中華人民共和國城市房地產管理法》。

基本體系

一、房地產法可以表現為一部系統的法律，即房地產法法典；也可由眾多的房地產法律規範組成為一個整體。中國目前採用后一種立法模式。

二、廣義的房地產法基本內容包括：第一、關於房地產權屬的規定；第二關於房地產開發利用的規定；第三關於房地產交易的規定；第四關於國家對房地產業及其市場實施管理的規定；第五關於社會化、專業化的物業管理的規定；

三、我國的房地產法律的體系按其內容分佈劃分應由三步份立法組成：

1、綜合的法；如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關規定；

2、專門的法；如《城市規劃法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《建築法》、《住宅法》及他們的實施條例、細則、辦法之類。

3、相關的法。如《森林法》、《草原法》、《漁業法》、《環境保護法》、《擔保法》、《商業銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關規定。其中最基本的有兩部法：1998年修改過的《土地管理法》和1994年的《城市房地產管理法》。

房地產法律關係的概念

房地產關係經過法律的調整，即上升為房地產法律關係。房地產關係是法律調整的對象，而房地產法律關係是法律調整的結果。

1、主體，即參加房地產法律關係的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者，主要有以下幾類：國家機關、企業、事業單位和社會團體、公民個人。

2、客體，即房地產法律關係主體的權利義務所共同指向的對象。一般說來，客體分為土地和房屋，它們屬於不動產。還包括行為。

3、內容，即房地產法律關係主體享有的權利和承擔的義務，它是房地產法律關係的最基本的要素，也可說是主體雙方關係的落腳點。

1、土地公有原則。社會主義經濟是建立在公有制基礎上的，公有制經濟佔主導地位，多種所有制經濟共同發展。土地不僅是資源，而且是資產。我國境內的土地，除由法律規定屬於國家所有的外，屬於勞動群眾集體所有。國家可以依法徵用集體土地，——經徵用即轉化為全民所有。我國內地已不存在土地私有制。

2、土地有償使用原則。國家依法實行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。農村集體經濟組織經過批准，可以採用土地使用權人股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業。農民集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

3、十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則。保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。各級人民政府應當採取措施，全面規劃，嚴格管理，保護、開發土地資源，制止非法佔用土地的行為。要堅持實行土地用途管制制度。對耕地實行特殊保護，包括基本農田保護制度、佔用耕地補償制度。

4、房地產綜合開發原則。房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。在實踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時候處於兩難之中。我們的任務是努力謀求“三位一體”、互相促進，注意防止顧此失彼。

5、城鎮住房商品化原則。國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。逐步推行城鎮居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。

6、宏觀調控與市場調節相結合的原則。鑒於房地產在國民經濟中的重要性，房地產市場交易的高利潤和高風險性，對房地產活動既不能管的太死，又不能放任自流，特別要警惕“泡沫經濟”成分。因此，科學的管理方法是以宏觀調控為指導，適當放開，由市場去調節。

《中國人民政治協商會議共同綱領》建國后中國房地產法的立法經歷了建國初期層次低、程序混亂、缺乏民主性、科學性的房地產立法，其後因文革極左思潮的衝擊，房地產立法陷於停頓狀態，隨著十一屆三中全會召開、改革開放順利進行使中國房地產立法才邁上了一個新台階的過程。

一、第一階段：1949年－1978年

1、1949年10月1日新中國成立后至1956年國民經濟恢復時期。建國初根據《中國人民政治協商會議共同綱領》，國家對屬於地主、官僚資本家、反革命、戰犯、漢奸及國民黨政府的房地產分別採取了接管、沒收、徵收、徵用的政策，中央人民政府1949年頒布了《公房公產統一管理的決定》；1950年的《中華人民共和國土地改革法》、《土地改革中對華僑土地財產的處理辦法》、《城市郊區土地改革條例》、《關於填發土地房產所有證的指導》、《內務部土地政策司對目前城市房產問題的意見》；1951年政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》、《關於沒收戰犯、漢奸、官僚資本家及反革命分子財產的指示》；1953年政務院公布的《國家建設徵用土地辦法》和1955年《農業合作化示範章程》等。

2、上世紀五十年代後半期到文化大革命前。1956年《關於目前城市私有房產基本情況及進行社會主義改造的意見》，通過付給房主租金對私房改造，通過對私營企業所佔用的土地由國家贖買收歸國有的形式，使城市土地成為以公有製為主體，從而從根本上確立了城市房地產的社會主義公有制。1961年對私房改造的政策性文件《關於加速城市私人出租房屋社會主義改造工作的聯合通知》、1963年《關於對華僑出租房屋進行社會主義改造問題的報告》；1964年《關於私有出租房屋社會主義改造問題的報告》、《關於對港澳同胞出租房屋進行社會主義改造問題的報告》及1965年《關於私房改造中處理典當房屋問題的意見》等。這些意見、報告、通知等無疑對私房的社會主義改造起了政策性的指導作用。

3、1966年——1976年十年文化大革命時期。文革期間，由於極左思潮的影響，整個國家的法制建設遭到極大破壞，城市房地產管理也處於極度混亂之中，許多城市私房被非法接管、沒收、公房被強佔、破壞。在相當長的一段時間理，房地產立法陷於停頓狀態，不僅沒有建立新的房地產管理制度，原有的管理制度也遭到很大的破壞，嚴重阻礙了我國房地產市場的形成與發展。文化大革命中由於極“左”思想的影響及政策的混亂，造成了許多房產糾紛，特別是非法擠占沒收私人房產情況嚴重。

這一階段的房地產法的立法特點主要有：

1、這時期房地產立法主要是以部門規章、黨的政策的形式出現。

2、確立了城市土地為國家所有，農村土地歸集體所有的原則，徹底消滅了土地私有制。土地供給由行政劃撥；土地的經濟價值不被承認。城市住房實行非商品化。

3、立法數量過少；立法程序混亂，缺乏民主性；立法層次較低，缺乏科學性，規範性。

二、第二階段：1979——1994年

《中華人民共和國民法通則》這一階段又可分為復興時期（1979年——1988年）與大發展時期（1988年——1994年）。

1、復興時期（1979年——1988年）。黨的十一屆三中全會以後，經歷了幾十載沉寂的房地產業開始了復甦，房地產“熱”起來了。為使房地產業在生產、流通和消費等各個環節有法可依，國家加強了對房地產領域的法制建設，主要表現在：1982年國務院頒布《國家建設徵用土地條例》、《村鎮建房用地管理條例》；1983年《城市私有房屋管理條例》、《建築稅徵收暫行辦法》、《城鎮個人建造住宅管理辦法》；1984年《城市規劃條例》、《關於外國人私有房屋管理的若干規定》；1985年《村鎮建設管理暫行規定》；1986年《中華人民共和國土地管理法》、《房產稅暫行條例》、《城市維護建設稅暫行條例》；1987年《關於加強城市建設綜合開發公司資質管理工作的通知》。為了解決“文革”期間擠占、沒收私人房屋問題，落實房產的政策主要有：1980年中辦發（1980）75號文件《中央辦公廳轉發北京市委關於處理機關部隊擠占私房，進一步落實私房政策的通知》；1982年《關於轉發〈進一步抓好落實私房政策工作的意見〉的通知》；1984年《關於加快落實華僑私房政策的意見》；1985年《關於城市私有出租房屋社會主義改造遺留問題的處理意見》，1986年《關於進一步落實〈中央落實政策小組擴大會議紀要〉的補充意見》；1987年《關於落實華僑私房政策的補充意見》，1987年《關於進一步處理好城鎮私房遺留問題的通知》。正式處理國家代管房產是1983年開始的，1983年《關於對國民黨軍政人員出走棄留的代管房產處理意見的通知》，1984年《關於加快落實華僑私房政策的意見》；1987年《關於落實華僑私房政策的補充意見》；1991年《關於處理去台人員房產問題的通知》。

2、大發展時期（1988——1994年）1988年全國人大通過憲法修正案，土地的使用權可以以照法律規定轉讓，土地有償、有期限使用制度得以建立，同年全國人大通過修改《中華人民共和國土地管理法》；1989年《中華人民共和國城市規劃法》、《城市危險房屋管理規定》、《城市毗鄰房屋管理規定》；1990年《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用出和轉讓暫行條例》、《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》、《城市房屋拆遷單位管理規定》；1991年《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和暫讓暫行條例》、《城市房屋修繕管理規定》；1992年《商品住宅價格管暫行辦法》、《關於處理原去台人員房產問題的實施細則》、《公有住宅售後維修養護管理暫行辦法》、《工程建設國家標準管理辦法》；1993年《村莊和集鎮規劃建設管理條例》、《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》、《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》；1994年7月《城市新建住宅小區管理辦法》。這一時期的房地產立法在數量和質量上是前一時期無法比擬的。

這一階段房地產法立法的特點：

1、隨著經濟體制的改革，房地產的發展受到主管機關的高度重視，制定了大量的房地產法規、條例、政策，尤其是1986年《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、對與土地所有權、使用權、建設用地、農村建設用地等房地產關係做出了重要規定。

2、房地產立法地位提高了。過去我們對於房地產管理習慣於用政策和行政命令的手段，現在這一手段已被法律、法規所取代。已頒布的法律、法規在調整人們房地產產權、房地產開發、建設經營等市場活動中所產生的各種法律關係方面已起了重要的調節作用。

3、房地產法調整的對象和範圍不斷擴大。房地產法調整對象從開始時的房地產產權、私房買賣、租賃擴展到現在，不僅包括原有的調整範圍，而且還包括了房地產開發、建設、房地產交易、抵押以及房地產使用、消費等新的領域。

4、房地產立法數量劇增，司法解釋大量存在，司法部出台了100多個有關房地產方面的司法解釋，部門規章健全。

第三階段：自1994年《中華人民共和國城市房地產管理法》的頒布至今房地產法的立法

1、《中華人民共和國城市房地產管理法》的起草與頒布。1988年，建設部在調查研究的基礎上，開始了著手《中華人民共和國城市房地產法》（簡稱《房地產法》）的起草工作，1992年起草領導機構和起草小組成立。1993年2月在北京召開了《房地產法》專家論證會；4月在全國建設工作會議上，起草小組還聽取了與會代表的意見；5月召開有全國人大、國務院法制局代表參加的第二次專家論證會，並徵求國務院有關部、委的意見；7月建設部分別向國務院法制局、全國人大財經委彙報了制定《房地產法》的進展情況，並根據彙報后提出的要求對《房地產法》又進行了修改；8月經建設部常務會議審議形成《房地產法》送審稿。1994年7月5日經第八屆全國人大會常委會第八次會議審議通過，並定名為《中華人民共和國城市房地產管理法》，自1995年1月1日起實施。《中華人民共和國城市房地產管理法》結構嚴謹，體系完備，由七章七十二條組成，包括總則、房地產開發、房地產交易、房地產權屬登記管理、法律責任等。該法的頒布實施，填補了我國房地產法制建設的空白，標誌著我國房地產業發展已邁入了法制管理的新時期。

2、1994年後，我國房地產方面的法律法規日臻完善，建立健全了各種房地產方面的規章制度。主要法律法規有：1994年《城市新建住宅小區管理辦法》、《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》、《在中國境內承包工程的外國企業資質管理暫行辦法實施細則》、《在中國境內承包工程的外國企業資質管理暫行辦法》、《工程建設項目報建管理辦法》；1995年通過的《城市房地產開發管理暫行辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《建制鎮規劃建設管理辦法》、《建築裝飾裝修管理規定》、《工程建設監理規定》、建設部、公安部第49令《城市居民住宅安全防範設施建設管理規定》、經國家計委、建設部批准頒布《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《中華人民共和國註冊建築師條例實施細則》、《村鎮建築工匠從業資格管理辦法》、《房地產廣告發布暫行規定》；1996年《建築幕牆工程施工企業資質等級標準》、《城市房地產中介服務管理規定》；1997年建設部關於印發《提高住宅設計質量和加強住宅設計管理的若干意見》的通知、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《中華人民共和國建築法》；1998年《城市房地產開發經營管理條例》、《建設項目環境保護管理條例》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》；2000年《建設工程質量管理條例》、《建設工程勘察設計管理條例》、《房地產開發企業資質管理規定》、《房產測繪管理辦法》、《住房置業擔保管理試行辦法》；2001年《城市房屋拆遷管理條例》、《商品房銷售管理辦法》、《建設部關於修改〈城市商品房預售管理辦法〉的決定》；2002年國務院公布《關於修改〈住房公積金管理條例〉的決定》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《商品住宅裝修一次到位實施細則》。其後中國又頒布了大量的行政法規、規章，鑒於篇幅有限，不一一列舉。

這一階段我國房地產法的立法特點：

1、當前大量的房地產法律關係是通過國務院頒布的行政法規，國土資源部、建設部等部委制定的部門規章，以條例、辦法、規定、細則等形式出現，立法層次較低。享有立法權的地方人大及其常委會制定的地方性法規較多。

2、我國房地產基本法律《中華人民共和國城市房地產管理法》得以確立，相應法規日臻完善，房地產方面的各種規章制度健全。

可以把房地產法理解為調整城市、農村土地和房屋諸種關係的法律整體。其調整對象的具體內容包括以下幾項：

1、土地、房屋財產關係。土地的所有權和使用權，房屋的所有權和使用權，都屬於財產。它們是房地產業務活動的基礎。

2、土地利用和管理關係。土地利用總體規劃，對耕地的特殊保護，土地開發利用，土地用途管制，建設用地審批，集體土地的徵用，國有土地使用權的出讓、轉讓、出租和抵押，等等，有些屬於市場行為，有些屬於政府行為，有些屬於市場行為與政府行為的結合。

3、城市房地產開發經營關係。房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。既包括開發，又包括交易。

4、城市房產管理關係。城市的整體規劃，對公有房屋和私有房屋的管理監督，這些都屬於政府行為。

5、城市物業管理關係。物業管理公司與物業所有人（即業主）、使用人之間，就房屋建築及其配套設施和居住小區內綠化、衛生、交通、治安、環境容貌等管理項目進行維修、修繕與整治，發生一系列社會經濟關係，也可歸屬於廣義的房地產法調整之列。

綜述

房地產法作為一部基本法，《物權法》的出台對中國日後相關立法的走向起著至關重要的作用；而作為一部以調整不動產權利歸屬和利用為主體內容的法律，《物權法》對房地產法律部門的重大影響更是不言而喻。有學者認為《物權法》的出台將架空房地產法中的私法體系，而將房地產法“醇化”為專門調整房地產縱向管理關係的房地產管理法。誠然，《物權法》中大量關於不動產的內容與現有房地產法中的規定有重合交叉之處，但這並不意味著《物權法》的出台就掏空了房地產民事法律體系，恰恰相反，《物權法》中關於不動產權利的規定正好補充和填實了現有的房地產民事法律體系，而為中國房地產法的完善，尤其是與民事立法的協調提供了很好的契機。

與房地產法共同調整房地產關係

（一）物權法對房地產物權關係的調整。物權法的體系包括物權法的立法體系和物權法的內容體系，二者是形式與內容的關係。物權法的立法體系，就是物權法的外在表現形式所構成的體系，這在《物權法》中得到了體現；而物權法的內容體系，是指物權法的內部結構所形成的體系，可以劃分為不動產物權規範和動產物權規範，其中的不動產物權規範構成了整部《物權法》的核心和重點。一般認為，不動產包括土地、定著物和與不動產尚未分離的出產物三類，其中定著物主要包括房屋和林木。在不動產物權中最重要的當屬土地物權和房屋物權，即房地產物權，這是整部《物權法》中不動產法律規範調整的重心。

1．土地物權。土地物權分為土地所有權和土地他物權。我國土地所有權的主體是特定的，包括國家和集體，土地所有權相應地分為國家土地所有權和集體土地所有權，<<物權渤第五章即是對土地所有權的規範。土地他物權，包括建設用地使用權、土地承包經營權、宅基地使用權、地役權和土地抵押權，前四種屬於用益物權，被規範在《物權渤的第三編第十章到第十四章；土地抵押權屬於擔保物權，被規範在<<物權法》的第四編第十六章。

2．房屋物權。房屋物權同樣可分為房屋所有權和房屋他物權。房屋所有權的形式主要有：獨有、共有以及區分所有，以區分所有為最普遍的房屋所有形式。對房屋所有權的規範主要體現在物權渤第二編的第五章、第六章和第八章；房屋他物權的內容，在《物權法》草案修改和審議的過程中一直存在爭議，曾被納入房屋他物權體系中的居住權、房屋典權、房地產讓與擔保權，因種種原因在《物權法》審議過程中分別被刪掉，最後《物權法》體系下房屋他物權只剩房屋抵押權，被規定在《物權法》的第三編第十六章。

（二）房地產法對房地產關係的調整

與物權法僅調整不動產中的房地產物權關係相比，房地產法對房地產關係的調整不僅僅局限於房地產物權關係，而是非常充實、全面的。雖然學術界對房地產法的性質、調整對象等方面依然存在爭論，但我們認為房地產法應定位為民法性質。在此基礎上，根據作為房地產法律關係客體的房地產產品的生產、交換、使用和消費的過程將房地產法律規範大致劃分為：房地產權屬登記規範、房地產開發用地規範、房地產開發建設規範、房地產交易規範、房地產徵收規範、房地產服務規範和房地產社會保障規範。需說明的是，由於我國尚無統一的房地產法，因此對房地產法的立法體系尚存進一步探討的空間，以上劃分，依據的是房地產法的內容體系。

1．房地產權屬登記規範。房地產權屬登記貫穿整個房地產活動，確定房地產物權歸屬、變動及其變動模式、公示方法等。現行的相關規範性法律文件主要有：《城市房地產管理法》、《土地登記規則》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等。

2．房地產開發用地規範。主要包括土地使用權出讓和劃撥的法律規範。現行的相關規範性法律文件有：《土地管理渤、《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《劃撥土地使用權管理暫行辦法》、《城市國有土地使用權出讓規劃管理辦法》、《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》等。

3．房地產開發建設規範。包括房地產開發建設主體規範和房地產開發建設行為規範。現行的相關規範性法律文件有：《建築法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》、《建設工程勘察設計管理條例》、《城鎮個人建造住宅管理辦法》、《外商投資開發經營成片土地暫行辦法》等。

4．房地產交易規範。包括房地產轉讓、租賃、抵押等法律規範。現行相關規範性法律文件有：敝保法》、懶市房屋租賃管理辦法》、《個人住房貸款管理辦法》、《城市公有房屋管理規定》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《城市房地產抵押管理辦法》等。

5．房地產徵收與徵用規範。包括針對集體所有土地的征地規範和拆遷房屋的法律規範。現行相關規範性法律文件有：《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《城市房屋拆遷管理條例》等。

6．房地產服務規範。包括中介服務規範和物業服務規範。其中與中介服務相關的規範性法律文件有：《城市房地產中介服務管理規定》等；與物業服務相關的規範性法律文件有：《物業管理條例》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業管理企業資質管理試行辦法》等。

7．房地產社會保障規範。包括城鎮住房社會保障規範和農村房地產社會保障規範。現行相關規範性法律文件有：《住房公積金管理條例》、《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》等。

對房地產法體系之映射比較及其影響

通過上述對物權法和房地產法所調整的房地產關係來看，物權法和房地產法的確在眾多領域存在規範的重合，但這種重合不足以使《物權法》架空房地產法中的民法規範。

（一）房地產法的調整對象廣於《物權法》。

1．縱向考察。物權法的調整重點是房地產所有權和他物權，主要規範物之歸屬和利用，如房地產物權的歸屬、房地產抵押權的設立等，屬典型的靜態法；房地產法的調整重點是整個房地產業，主要規範房地產作為一種產品的生產、流通、交易和消費過程，如房地產的開發建設、中介機構的運營等，屬典型的動態法。

2．橫向考察。作為我國的基礎產業和支柱產業，房地產業涉及建築業、金融信託業、建材業、裝潢業及服務業等行業，在這一產業的運行過程中除了物權以外，還有眾多其他權利類型，如債權、股權、信託權、知識產權等，這些都需要房地產法來進行綜合調整。《物權法》只是以物權為調整對象，不能規範一切的財產權，如房地產債權、房地產知識產權等。

（二）房地產法的調整手段多於《物權法》。《物權法》是民法體系下的基本法，調整平等主體之間的物權關係，屬於典型的私法，適用私法的調整手段。如果僅用<<物權渤之私法調整手段來駕馭房地產業，則多少有些力不從心。房地產作為最重要的生產生活資料，關係國計民生，體現著國家的宏觀管理和行政干預。房地產法律關係就性質而言大致可分為房地產民事關係、房地產行政關係和房地產社會保障關係。這與房地產業本身具有較強國家干預性和對象特殊性的特點有關。雖然房地產法以民法規範為中心，但還是表現出很多公法和社會法的因素，如《城市規劃法》、《住房公積金管理條例》等。因此，在處理房地產法律關係的過程中，不僅需要私法的調整手段，還需輔之以公法的調整手段，如房地產徵收。

（三）房地產法的調整規範細於《物權法》。通過對《物權法》中調整不動產法律關係的條款進行梳理，可以發現即使是在房地產業中的物權領域，徹權渤的調整也是不充分的。例如，在《物權法》條文中保留大量的未盡事宜，這些事宜需要“依照土地管理法等法律規定辦理”。如在“建設用地使有權”一章中，就有四處明文規定需根據房地產法等法律、法規進行調整，分別涉及以劃撥方式設立建設用地使用權、繳納土地使用權出讓金、非住宅建設用地使用權期間屆滿后的處理和集體所有土地作為建設用地等重要問題。可見，作為一部基本法，《物權法》只能從宏觀的角度勾勒出基本的房地產物權框架，但對於具體問題的法律適用，《物權法》的調整就顯得有些捉襟見肘了。

物權法之所以難以取代房地產法中的民事規範，一方面就立法技術而言，《物權法》的普適性難以適應房地產業的專業性，在很多具體問題上很難作出更細緻的規定，如建設用地使用權出讓金的繳納，就涉及出讓金數額的確定、支付方式、期限及法律後果等問題，《物權法》對此不能面面俱到，否則必然導致條文的冗繁和體系的失衡；另一方面，在法律涵射範圍方面，徹權法》的靜態屬性也難以適應房地產業的動態過程，如對集體所有土地作為建設用地的使用，除了涉及集體土地所有權和建設用地使用權兩大物權關係外，還涉及征地的程序、審批許可權、補償安置等問題，這些內容顯然已經超出《物權法》規範的涵射範圍。因此，《物權法》中的多處規範就有必要讓位於房地產法，由後者對相關問題作出更為細密的規定。

儘管《物權法》與房地產法存在眾多規範重合之處，但並不能取代房地產法中的民事法律規範，更不能架空房地產法中的民事法律體系。相反，砌權法中關於不動產物權的規範構成了整個房地產民事法律體系的核心部分。在房地產法領域正缺少一部明確權利歸屬規則的基本法律規範之時，《物權法》的出台恰好充實了現有房地產法律框架下的民事法律規範，尤其是物權法律規範，為建立完善的房地產法律體系奠定了良好的基礎。

《物權法》出台之前，房地產法體系中有很多受蝴權渤指引的法律法規難以進行系統的修改與整合。《物權法》出台以後，一些基本的權利規則得以確定，房地產民事法律框架也由此得以成形。這樣，就可以在《物權法》確定的房地產權利體系之下構建並強化房地產民事立法。一方面，要借鑒傳統民法中房地產物權的類型，繼承和保留原法中對於現實房地產關係有價值的物權制度：另一方面，要根據現代經濟生活對房地產利用的需求，大膽創造新的房地產物權形式，細化房地產他物權的類型及內容，以更好地發揮房地產的使用價值和增值價值。具體而言，可以從如下幾個方面完善中國房地產法律體系：

（一）強化民事私法在房地產法體系中的統領作用。迄今來看，我國各效力層次的房地產法律均突出行政管理色彩，這與過去我國的計劃經濟體制和民事權利基本法的缺位不無關係。我國正在完成計劃經濟向市場經濟的轉變，《物權法》的出台使房地產私法權利體系得以初步確立，因此，我國的房地產法律體系應當構建成一個高揚房地產民事權利，促進房地產交易為主體的法律體系。

（二）構建城鄉統籌，既覆蓋城市，又涵蓋農村的房地產法體系，儘快實現農村和城市房地產市場的統。在我國法律體系的建設過程中，城市和農村在很多領域都是分別立法、單獨規制調整，其中房地產法在這方面表現得尤為明顯。隨著農村城市化進程的加快，許多法律關係如“農地入市”等亟需得到統一規制和協調。《物權法所建立的物權體系回應了這種需求，而沒有以城鄉作為劃分權利類型的標準。因此，我國的房地產法律體系應當在《物權法》構架的權利思想指導下，建立一個覆蓋城市和農村的房地產法律體系。

（三）在《物權法》的指引下，需要對房地產領域中的法律法規作出修正和調整。由於缺乏統一的房地產法，房地產領域的法律法規甚至部門規章之間存在諸多衝突和爭議，很難協調。在《物權法》所確立的物權變動規則、登記規則和所有權規則、他物權規則等基本規則的指導下，現行房地產法中許多過去模糊的問題得到了澄清，相應地諸如《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《物業管理條例》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等規範性法律文件，都應當作出與《物權法》協調一致的更正和修改。而這些相關法律法規的協調統一，也使得統一的房地產立法成為可能。

綜上所述，《物權法》出台後，對於整個房地產法律體系的建立起到了提綱挈領的作用，更加充實和完善了房地產法律體系，為房地產法律體系的設計與制度建設奠定了堅實的基礎，也為中國統一房地產法的建立邁出了堅實的一步。