南京市物業管理辦法
南京市物業管理辦法
目錄
南京市物業管理辦法
（2002年2月1日南京市人民政府令第205號發布）
第一章 總則
第一條 為規範物業管理行為，維護當事人的合法權益，推動物業管理行業健康發展，根據《江蘇省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市市區範圍內的物業管理。
新建住宅區和配套設施齊全的原有住宅區，應當實行物業管理。
配套設施不全的原有住宅區，由各區人民政府組織整治，逐步創造條件，實行物業管理。
配套設施齊全的大廈、工業區等其他物業，推行物業管理。
第三條 南京市房產管理局是本市物業管理行政主管部門，負責組織實施本辦法。各區房產管理部門按照規定職責負責本轄區物業管理的行政管理工作。
建設、規劃、市政公用、市容、環保、園林、工商行政、價格、公安、民政等有關部門和街道辦事處及社區居民委員會應當在各自職責範圍內協同做好物業管理工作。
第四條 物業管理行業應當逐步建立專業化、社會化、市場化的物業管理機制，提高物業管理水平。
物業管理行政主管部門應當加強對物業管理市場的監督檢查，依法建立健全物業管理的各項制度。
物業管理企業應當遵循有償服務、自負盈虧的原則自主經營，按照有關規定享受第三產業的優惠政策。
第二章 業主自治管理
第五條 業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主人數少於五人的，物業管理的組織形式可以由業主決定；業主人數多於一百人的，可以按幢或者單元推選代表組成業主代表大會（以下統稱業主大會）。
物業管理區域的範圍，由各區物業管理行政主管部門按照物業以及共用設備設施的相關情況劃定，原則上以封閉的住宅小區、大廈、工業區予以確定。
第六條 業主享有下列權利：
（一）參加業主大會，對有關業主利益的重大事項進行表決；
（二）業主委員會委員的選舉權和被選舉權；
（三）監督業主委員會的工作；
（四）選擇物業管理企業；
（五）與所交納物業管理費用相符的服務；
（六）監督物業管理企業的管理服務活動；
（七）法律、法規規定的其他權利。
業主承擔下列義務：
（一）遵守物業管理的法律、法規和規章；
（二）遵守業主公約；
（三）遵守業主大會和業主委員會的有關決定；
（四）按照合同約定交納物業管理服務費；
（五）按照有關規定交納維修基金；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第七條 業主大會行使下列職權：
（一）審議、修改、通過業主公約和業主委員會章程；
（二）選舉、撤換業主委員會的組成人員；
（三）審議業主委員會的工作報告；
（四）監督業主委員會的工作，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
（五）審議批准業主委員會選聘或者解聘物業管理企業的報告；
（六）決定有關業主共同利益的重大事項。
第八條 業主大會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。經擁有物業管理區域內百分之三十以上投票權數的業主提議，可以臨時召開業主大會，業主委員會在接到提議后十五日內應當就所提議題召開業主大會。
業主的投票權數，住宅實行一戶一票；非住宅按其總建築面積除以相應的業主總數得出的平均數為一票，每增加一個平均數增加一票；業主擁有的物業建築面積不足平均數的計一票。
召開業主大會應當有過半數以上投票權的業主出席。業主大會決定事項，應當由參加會議的業主進行投票，超過投票權總數一半以上的，視為通過。
第九條 物業管理區域內，已交付使用的物業建築面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業建築面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當由所在區物業管理行政主管部門指導召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。物業所轄區街道辦事處、社區居民委員會應當指導和監督業主委員會開展工作。
第十條 業主委員會是在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織，對業主大會負責。業主委員會履行下列職責：
（一）召集和主持業主大會；
（二）擬定業主公約草案、業主委員會章程草案及其修訂草案並報業主大會通過；
（三）經業主大會批准，選聘或者解聘物業管理企業，並經業主大會對合同條款審查同意后，負責與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理合同；
（四）經業主大會批准，負責維修基金的管理、使用和續籌；
（五）審定物業管理企業提出的年度工作計劃和物業管理重大措施；
（六）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的服務活動，幫助物業管理企業落實各項管理服務措施；
（七）執行業主大會的有關決定；
（八）接受業主、業主大會、物業管理行政主管部門的監督；
（九）督促業主和使用人遵守業主公約和有關規定；
（十）業主大會賦予的其他職責。
第十一條 業主委員會由業主大會選舉產生。成立業主委員會可以按照下列程序辦理：
（一）物業管理區域內的業主代表委託開發建設單位或者其選聘的物業管理企業，也可以由業主代表直接向所在區物業管理行政主管部門提出申請；
（二）所在區物業管理行政主管部門審查該物業管理區域符合成立業主委員會的條件后，應當指導業主成立業主大會籌備組，組織召開業主大會，投票選舉產生業主委員會。
第十二條 業主委員會委員的人數應當是五至十五名的單數，其組成人員不得在本物業管理區域內實施管理的物業管理企業中兼職。業主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任。
業主委員會可以選舉產生主任一名和副主任若干名，業主委員會會議由主任或者主任委託的副主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。
第十三條 首次業主大會選舉產生的業主委員會，應當自選舉產生之日起三十日內，向所在區物業管理行政主管部門申請登記確認。登記確認日期為業主委員會成立日期。業主委員會申請登記確認應當提交下列材料：
（一）業主委員會登記確認表；
（二）業主委員會選舉辦法；
（三）業主大會會議紀要及選票。
業主委員會登記的有關事項發生變更的，應當辦理變更登記。
業主委員會終止的，應當辦理註銷登記。
第十四條 業主委員會不得從事經營活動，業主委員會的會務活動經費、活動場所由業主大會決定。
第十五條 業主公約是業主共同訂立的有關物業的使用、維護、管理及公共利益等方面的行為守則，業主公約對全體業主和使用人具有約束力。
業主公約和業主委員會章程自業主大會審議通過之日起生效，並應當在生效之日起十五日內報所在區物業管理行政主管部門備案。
第十六條 業主大會、業主委員會作出的決定，應當在本物業管理區域內公告欄或者其他顯著位置予以公布，並對物業管理區域內的全體業主和使用人具有約束力。
業主大會、業主委員會作出的決定與法律、法規、規章相抵觸的，該決定無效。物業管理行政主管部門應當責令改正，並通告全體業主和使用人。
第十七條 市、區物業管理行政主管部門應當建立投訴受理制度接受投訴。
區物業管理行政主管部門接到投訴后，應當在五日內作出是否受理的答覆。對決定受理的，應當進行調查、核實，並自受理投訴之日起三十日內將處理意見回復投訴人。
投訴人對區物業管理行政主管部門的處理意見有異議的，可以向市物業管理行政主管部門提出書面複核要求。市物業管理行政主管部門應當自收到書面複核要求之日起三十日內，將複核意見回復投訴人。
第三章 物業管理企業
第十八條 物業管理企業應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內，持有關材料到市物業管理行政主管部門備案，市物業管理行政主管部門按照規定對備案的企業核定資質等級后，物業管理企業方可從事物業管理服務活動。申請物業管理資質應當交驗下列材料：
（一）物業管理企業資質申請書；
（二）物業管理企業資質申報表；
（三）營業執照；
（四）建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書、從業人員崗位證書和管理人員、工程技術人員專業技術職稱資格證書。
已領取國家統一制發的物業管理等級資質證書的外地物業管理企業，在本市從事物業管理活動的，應當到市物業管理行政主管部門備案。
第十九條 物業管理企業的權利：
（一）按照法律、法規、規章和合同的約定，制定物業管理工作制度；
（二）收取物業管理服務費用；
（三）制止違章搭建或者其它侵害業主公共利益的行為；
（四）選聘專業公司承擔專項經營業務；
（五）拒絕任何形式的攤派；
（六）法律、法規規定的其他權利。
物業管理企業的義務：
（一）執行物業管理行業規範、服務標準；
（二）履行物業管理合同，提供質價相符的物業管理服務，維護業主利益；
（三）接受業主、業主委員會的監督；
（四）定期公布物業管理公共服務費和維修基金的收支帳目，接受質詢和審計；
（五）接受政府有關行政主管部門的監督管理；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第二十條 新建物業出售前，建設單位應當選聘物業管理企業，承擔物業出售後至業主委員會正式簽訂物業管理合同前的物業管理服務。
新建物業出售時，建設單位選聘的物業管理企業應當與物業購買人簽訂前期物業管理協議。
業主委員會成立后應當及時續聘或者重新選聘物業管理企業，並簽訂物業管理合同。
第二十一條 物業管理當事人應當就以下物業管理服務事項進行約定：
（一）物業共用部位和共用設施設備的日常維護和管理；
（二）物業管理區域內日常環境衛生、綠化管理；
（三）物業管理區域內公共秩序、安全防範、消防、交通等協助管理事項；
（四）物業裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務；
（五）應業主要求進行的室內特約維修服務；
（六）物業檔案資料的管理。
第二十二條 供水、供電、供氣、郵政、電信等單位開展維修施工時，物業管理企業應當予以協助。
任何單位不得強行要求物業管理企業代收代繳有關費用。確需委託的，應當與物業管理企業簽訂委託合同，實行有償服務。
第二十三條 物業管理行業應當建立和完善市場競爭機制。鼓勵建設單位或者業主委員會通過招標方式選聘物業管理企業。
第二十四條 物業管理服務費用是指物業管理企業提供公共服務的費用及提供代辦服務、特約服務的費用。收取物業管理服務費，應當遵循合理、公開以及與服務質量相適應的原則。
普通住宅的物業管理公共服務費實行政府指導價，其他物業的公共服務費由當事人在前期物業管理協議或者物業管理合同中協商確定。物業管理企業應業主的要求，提供代辦服務和特約服務的費用，應當與業主協商確定。
第四章 物業的使用和維護
第二十五條 新建物業在規劃建設時，應當建設物業管理服務用房等必要的物業管理配套設施，制定物業管理實施方案，並報市物業管理行政主管部門備案。建成后，物業管理行政主管部門應當進行物業管理配套設施驗收，未經物業管理配套設施驗收的，不得實施物業管理。
新建物業的物業管理配套設施驗收按照下列程序進行：
（一）開發建設單位向市物業管理行政主管部門書面申請物業管理配套設施驗收，並提交各專業主管部門專項驗收的認定文件；
（二）市物業管理行政主管部門應當在接到申請后三十日內進行驗收，並給予書面答覆。對驗收合格的，發給物業管理配套設施驗收證明。
開發建設單位在移交住宅區時，應當按照住宅區總建築面積千分之三至千分之四的比例，無償提供物業管理服務用房，其產權屬全體業主共有，並由受託管理的物業管理企業使用。
配套使用的附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業主所有。
第二十六條 物業管理企業接管物業時，應當與委託方按照市物業管理行政主管部門制定的物業接管驗收辦法進行接管驗收。物業接管驗收辦法主要包含接管驗收的程序、資料、內容及交接雙方的責任等內容。
第二十七條 物業管理區域中禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結構，擅自改變房屋用途；
（二）佔用或者損壞物業共用部位、共用設施設備；擅自移動共用設施設備；
（三）私搭亂建；
（四）侵佔綠地、毀壞綠化；
（五）隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾；
（六）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物或者發出超標準的雜訊和振動；
（七）未經批准擺攤設點；
（八）無序停放車輛；
（九）在建築物和構築物上亂懸掛、亂塗寫、亂刻畫、亂張貼；
（十）利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；
（十一）在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施；
（十二）違反規定飼養家禽、家畜或者種植蔬菜；
（十三）法律、法規和業主公約禁止的其他行為。
第二十八條 業主或者使用人裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將不得擅自變動房屋建築主體及承重結構和擅自移動煤氣管道等裝飾裝修的有關規定和注意事項書面告知業主或者使用人。物業管理企業發現業主或者使用人有違規行為的，應當及時勸阻，並向有關部門報告。
第二十九條 業主應當按照設計用途使用物業。因特殊情況需要改變物業使用性質的，應當符合城市規劃和物業安全的要求，並報規劃、房管等有關主管部門批准。
第三十條 利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在徵得相關業主、業主委員會的書面同意后，由物業管理企業向有關部門辦理報批手續。經批准設置的經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將收益的百分之三十用於補貼物業管理公共服務費，收益的百分之七十納入維修基金。合同另有約定的除外。
第三十一條 維修共用部位、共用設施設備時，相關的業主、物業使用人應當配合。因阻撓修繕造成物業損壞或者財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。
因修繕、裝修及使用不當造成相關業主自用部位、設施設備損壞和財產損失的，責任人應當修復或者賠償。
第三十二條 物業管理區域內的市政、供水、供電、供氣、市容、環衛、電信、綠化、消防、交通、有線電視、郵政等共用設施設備，按照規定應當由相關部門維修養護的，原有職責和養護渠道不變。相關部門委託物業管理企業代為維修養護的，應當支付維修養護費用。
第三十三條 房屋的維修責任按照下列規定劃分：
（一）房屋室內部分（不含共用部位、共用設施設備），由業主自行維修；
（二）房屋的外牆面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、水泵、機電設備（不含電梯）、共用天線、消防設施等共用部位和共用設施設備，由物業管理企業根據合同的約定定期維修養護。
電梯維修更新管理辦法另行制定。
第三十四條 一個物業管理區域內有兩個以上業主的，應當建立物業管理共用部位、共用設施設備維修基金（簡稱維修基金），專項用於房屋共用部位、共用設施設備保修期滿的中修、大修、更新。
維修基金歸業主所有，管理實行專戶儲存、政府監管、規範使用的原則。
第五章 罰則
第三十五條 物業管理企業和業主未按照本辦法規定和物業管理合同約定履行義務的，當事人一方可以向業主委員會或者物業管理行政主管部門投訴，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第三十六條 業主、使用人未按照物業管理合同的約定交納物業管理服務費的，物業管理企業可以催交，逾期仍不交納的，物業管理企業可以按每日萬分之五加收滯納金。收繳率達不到百分之五十的，連續三個月以上，物業管理企業可以向業主委員會提出解除合同。如果兩個月內仍收繳不到百分之五十，物業管理企業可以自行退出。
第三十七條 違反本辦法第二十五條規定，新建物業建成后，未經物業管理配套設施驗收擅自實施物業管理的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，處以一萬元以下的罰款。
第三十八條 違反本辦法其他規定，由物業管理行政主管部門按照《江蘇省物業管理條例》的有關規定處罰。
違反本辦法規定，依法應當由工商行政、價格、市容、規劃、財政、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規、規章的規定執行。
第三十九條 物業管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十條 當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政複議或者提起行政訴訟。
第六章 附則
第四十一條 本市各縣物業管理參照本辦法執行。
第四十二條 南京市房產管理局可以根據本辦法會同有關部門制定具體實施辦法。
第四十三條 本辦法自二零零二年四月一日起施行。南京市人民政府一九九六年十二月二十三日發布的《南京市物業管理暫行辦法》同時廢止。
文件全文
南京市物業管理辦法
（2005年12月14日南京市人民政府常務會議審議通過 2005年12月26日南京市人民政府令第244號公布 自2006年2月1日起施行）
第一章 總 則
第二條 本市行政區域內的物業管理活動適用本辦法。
第三條 本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人，即房產權屬登記冊記載的權利人（含商品房預售登記的權利人）。
本辦法所稱使用人，是指房屋的實際使用人或承租人。
本辦法所稱物業管理企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質、從事物業服務的企業。
第四條 南京市房產管理局是本市物業管理活動的行政主管部門，負責本市物業管理活動的監督管理工作，各區（縣）房產管理部門具體負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。
建設、規劃、市政公用、市容、環保、園林、工商行政、物價、建工、公安、民政等部門按照各自職責，協同實施本辦法。
各區（縣）人民政府和街道辦事處（鎮人民政府）負責協調物業管理與社區建設之間的關係。
物業管理企業按照有關規定享受第三產業的優惠政策。
第二章 物業管理區域
第六條 建設項目為相關聯的項目批文、宗地、規劃設計總平面圖的，為一個物業管理區域。若該區域內由道路、圍牆或其他明顯標識分割成多個自然小區，配套設施設備管理責任明確，且建築面積在五萬平方米以上的，可以劃分為多個獨立的物業管理區域。
單幢非住宅樓及商住樓，具有相對獨立配套設施設備並能夠封閉管理的，可以為一個物業管理區域；在道路等自然邊界圍合的區域內，有多個物業區域的，可以合併為一個物業管理區域。
零散建設的不封閉區域，可由居（村）民委員會結合社區管理劃分物業管理範圍，協助組織物業服務活動。
第七條 業主要求調整物業管理區域的，應當向區（縣）物業管理行政主管部門提出，區（縣）物業管理行政主管部門應當會同街道辦事處（鎮人民政府），按照第六條的規定，結合當地居（村）民委員會的布局實際，在15日內予以答覆。
第三章 業主及業主大會
第八條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主人數少於五人的，物業管理的組織形式可以由業主自主決定。
物業管理區域內，已交付使用的物業建築面積達到百分之五十，或者物業交付使用已超過一年，且交付使用物業的建築面積達到百分之三十的，應當召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
第九條 成立業主大會條件成熟的，建設單位應當書面告知區（縣）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府），並提供業主清冊、物業建築面積、物業出售並交付使用時間等文件資料。建設單位未及時書面告知，業主可以向區（縣）物業管理行政主管部門提出召開首次業主大會的書面要求。
區（縣）物業管理行政主管部門應當在接到建設單位書面告知或業主的書面要求的15日內，會同街道辦事處（鎮人民政府），組織建設單位和業主推薦業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員。籌備組由建設單位代表和業主代表組成，其成員應為不超過15人的單數，成員名單應當自成立之日起在物業管理區域內公示7日。推薦不成的，由街道辦事處（鎮人民政府）會同區（縣）物業管理行政主管部門指定籌備組成員。
第十條 籌備組應當在三個月內召開首次業主大會。
籌備組應當事先將會議的內容和召開方式告知區（縣）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府），區（縣）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）可以根據實際情況派代表參加。
籌備組負責起草業主公約和業主大會議事規則交大會討論，並負責確認業主身份及其在首次業主大會上的投票權，業主應當向業主大會籌備組提供相關身份證明、聯繫地址、通訊方式。籌備組對業主投票的真實性負責。
第十一條 業主在首次業主大會上的投票權，住宅物業區域按其擁有的住宅套數計算，每套計一票；其他物業區域可以根據業主產權證書記載的物業建築面積計算，每一平方米計一票，不足一平方米不計票。
第十二條 業主大會會議應當由物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。業主可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組，並可推選小組代表出席業主大會。
業主大會會議可以採用集體討論的方式，也可以採用書面徵求意見的方式。凡需投票表決的，應當經業主本人簽字，業主本人不簽字的視為棄權。
第十三條 業主大會首次會議應當制定業主公約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會。業主大會議事規則的內容，應當包括業主大會的議事方式，表決程序；業主投票權的確定方法；業主委員會的組成和換屆選舉；委員資格、義務和任期；業主大會臨時會議的召開等事項。
第十四條 業主大會作出的決定，應當經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業、擬定和修改的物業服務合同條款、專項維修資金使用和續籌方案，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。處分區域內共有財產的決定需經全體業主同意。
業主大會、業主委員會決定的事項不得違反有關法律、法規和規章的規定。
第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，依法履行職責。
業主委員會委員的人數應當是5至15名的單數，委員的產生應當兼顧物業的不同類型和不同樓幢，其組成人員不得在本物業管理區域內實施管理的物業管理企業中兼職。業主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任。
分期開發的物業區域可以先期成立業主委員會。先期成立的業主委員會應當在物業區域新的一期業主入住百分之五十以後，重新補選或改選業主委員會。
業主委員會可以選舉產生主任一名和副主任若干名，召開會議必須有過半數委員出席，所作決定必須經業主委員會全體委員半數以上同意。
第十六條 入選業主委員會的成員應當符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力的本物業管理區域內的業主；
（二）遵守國家有關法律、法規；
（三）遵守業主公約、業主大會議事規則，履行業主義務；
（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
（五）具有一定的組織能力；
（六）具備必要的工作時間。
第十七條 業主委員會應當在任期屆滿前三個月，召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
業主委員會的換屆選舉，應由業主委員會籌備組織。業主委員會怠於籌備組織的或者在任期內怠於履行職責的，經百分之二十以上的業主書面提議，區（縣）物業管理行政主管部門會同街道辦事處（鎮人民政府）可以指導召開業主大會臨時會議，重新選舉或者改選業主委員會。
新一屆業主委員會選舉成立之日起的十日內，原業主委員會成員應當將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬於業主大會所有的資料、用房和財物等移交新一屆業主委員會，並做好其他交接工作。
第十八條 選舉、換屆、改選、補選業主委員會的，應自選舉產生之日起的30日內，向區（縣）物業管理行政主管部門備案，並將選舉結果告知所在地街道辦事處（鎮人民政府）。
業主委員會備案時應當提交以下資料：業主大會記錄和會議決定；業主大會議事規則；業主公約；業主委員會成員名單和基本情況。
第十九條 兩個或者兩個以上物業管理區域共用非市政道路或者其他配套設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。業主委員會聯席會議由區（縣）物業管理行政主管部門會同街道辦事處（鎮人民政府）組織召開。
第二十條 業主大會、業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；費用的籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定；工作經費的使用情況應當由業主委員會定期在物業管理區域內公示，接受業主的監督。
第四章 物業管理服務
第二十一條 住宅物業出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。投標人少於三人或者物業管理區域的總建築面積低於三萬平方米，或者別墅總建築面積低於一萬平方米的，經區（縣）物業管理行政主管部門批准，建設單位可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業，並簽訂前期物業服務合同。
前期物業管理項目以招投標方式確定的，建設單位應當按照有關規定向物業管理行政主管部門備案。
業主臨時公約的內容應當包括：物業的使用和維護管理、業主的權利和義務、違反業主臨時公約應當承擔的責任等事項。業主臨時公約的內容不得侵害物業買受人的合法權益和社會公共利益。
住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、詳細的房屋結構圖（註明房屋承重結構）和共用能耗計量部位及費用分攤辦法，不得佔用共用部位、共用場地，不得移裝共用設備和擅自改變經營用房用途，以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。
建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，以及建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，並在房屋交接書中列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。
建設單位不得將物業共用部分的所有權或者使用權單獨轉讓。
第二十三條 建設單位應當在項目交付時按規定無償提供具有產權的物業管理用房，在業主大會成立后移交產權，移交后的房屋產權屬全體業主共有。設備用房不能作為物業管理用房移交。
分期建設的項目在首期交付時的物業管理用房面積，應當不低於全部項目應交面積的百分之五十。物業管理區域內房屋交付使用過半的，應將物業管理用房全部交付。物業管理用房按規劃要求在末期建設的，建設單位應當事先交付符合要求的物業管理臨時用房。
建設單位未按規定提供物業管理用房的，由物業管理行政主管部門責令其限期補建；逾期不補建的，應當按該項目銷售時的平均售價的95%的標準乘以應交面積，向業主大會交納補建價款。該補建價款專項用於承租、購置物業管理用房。
第二十四條 建設單位按照規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。建設單位可以委託物業管理企業保修，也可以自行組織維修。
第二十五條物業服務合同期限屆滿前三個月，物業管理企業應與業主委員會協商續約事宜；業主委員會應在合同期限屆滿前二個月，組織全體業主對是否續聘物業管理企業進行表決。雙方續約的應當重新簽訂物業服務合同；不再續約的，業主大會應當及時選聘其他物業管理企業。原物業管理企業應當在合同終止之日起10日內向業主委員會移交物業管理區域、資料和財物，不得以合同糾紛等理由拒絕移交。
第二十六條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。價格主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的規範和引導，行業協會可定期公布實行市場調節價的各類物業公共服務費收費水平。物業管理企業的物業服務收費項目和收費標準應當實行明碼標價。
第二十七條 建設單位和業主應當按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費的有關條款支付物業服務費用。合同未約定或約定不明的，前期物業服務合同生效當月至出售房屋交付當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔，房屋交付之日的次月起發生的物業服務費用由業主承擔。
第五章 物業的使用和維護
第二十八條 物業管理區域內的下列共用附屬房屋歸全體業主所有：
（一）規劃核准圖上標註的自行車庫；
（二）規劃核准圖上標註的底層架空層；
（三）規劃核准圖上標註的避難層（間）；
（四）規劃核准圖上標註的共用設施設備用房；
（五）建設單位移交給全體業主的物業管理用房；
（六）建設單位承諾歸全體業主共有的房屋；
（七）層高2.2米以下的房屋；
（八）其他依法歸全體業主所有的房屋。
第二十九條 物業管理區域內禁止下列損害公共利益的行為：
（一）擅自拆改房屋承重結構，改變房屋用途；
（二）佔用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；
（三）侵佔綠地、毀壞綠化；
（四）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；
（五）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排污或者發出超標準的雜訊和振動；
（六）未經批准擺攤設點；
（七）在建築物或者構築物上亂懸掛、亂張貼、亂塗寫、亂刻畫；
（八）利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；
（九）違法搭建建築物、構築物；
（十）擅自改變房屋外貌；
（十一）法律、法規、規章和業主公約禁止的其他行為。
第三十條 物業管理企業發現在物業使用、裝飾裝修過程中有違反有關規定以及業主（臨時）公約行為的，應當予以勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告業主委員會和有關行政管理部門。
業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、使用人。
第三十一條 業主、使用人應當按照規劃管理部門批准的設計用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。
第三十二條 業主共用車庫（位）的管理等事項，由業主大會決定。車主要求物業管理企業保管機動車的，應當另行與物業管理企業簽訂車輛保管合同。
第三十三條
物業管理區域內的共用停車庫（位），應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人有償使用，任何單位和個人不得出售。建設單位可銷售的業主專用停車庫（位）不得向本物業管理區域以外的業主出售。
第三十四條 住宅物業、住宅小區內非住宅物業、與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，被兩個以上的業主區分所有的，業主應當按照規定繳納專項維修資金。
專項維修資金應按幢建帳，專項用於物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
根據物業管理合同約定，應當由物業管理企業從物業服務費用或者物業服務資金中支出的住房共用部位、共用設施設備的維修養護費用，不得從住房專項維修資金中列支。
第三十六條 物業發生危及人身安全的緊急情況時，物業管理企業應當立即組織排險，並及時通知業主委員會，排險維修費用由相關責任人承擔。符合專項維修資金使用條件和範圍的，排險維修費用可以從專項維修資金中支出。
物業管理區域內的供水、供電、供氣、市容、環衛、電信、綠化、消防、交通、有線電視、郵政等共用設施設備，按照規定應當由提供該項服務的單位維修養護的，不得要求物業管理企業維修養護。相關單位向最終用戶收取的費用，不得強制物業管理企業代收代繳。
第六章 罰 則
第三十七條 違反本辦法，有關法律、法規或規章已設定處罰的，從其規定。
第三十九條 建設單位違反第九條的規定，未將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面告知物業管理行政主管部門，或者未按照規定提交有關資料的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，逾期仍不改正的，可以處以一萬元以下的罰款。
第四十條 物業管理企業違反第二十五的規定，未按時移交物業管理區域、資料和財物的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，逾期仍不改正的，可以處以五百元以上一萬元以下罰款。
第四十一條 物業管理行政主管部門應當按照規定建立投訴受理制度。
區（縣）物業管理行政主管部門接到投訴后，應當在5日內作出是否受理的答覆。決定受理的，應當進行調查、核實、並按規定時間將處理結果回復投訴人。
投訴人對區（縣）物業管理行政主管部門的處理結果有異議的，可以向市物業管理行政主管門提出書面複核要求。市物業管理行政主管部門應當自收到書面複核要求之日起30日內，將複核意見回復投訴人。
第四十二條 物業管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊或截留、挪用、侵佔物業專項維修基金的，由其所在單位或上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章 附 則
第四十三條 本規定自2006年2月1日起施行。
2002年4月1日起施行的《南京市物業管理辦法》同時廢止。