不動產估價

不動產估價

《不動產估價》具體包括不動產和不動產估價、不動產價格及其影響因素、不動產估價原則、市場法、成本法、收益法、假設開發法、長期趨勢法及其應用、路線價法、其他地價評估、不動產估價制度、不動產估價程序，書後附有附錄。

《不動產估價》可作為高等院校土地資源管理、房地產經營管理、資源環境與城鄉規劃管理、地理信息系統、城市規劃、工商管理以及農林經濟管理相關專業的本科生教材和研究生教學參考書，亦可作為從事不動產估價業內人士的參考用書。

第一章不動產和不動產估價1

【學習目標】1

第一節不動產的含義1

一、不動產的定義1

二、不動產中的土地、建築物和其他土地定著物的含義2

三、不動產實物、權益和區位的含義5

四、不動產的其他名稱6

五、不動產的存在形態7

六、不動產的特性7

第二節不動產的類型9

一、按用途劃分的類型9

二、按開發程度劃分的類型10

三、按實物形態劃分的類型10

四、按權益狀況劃分的類型11

五、按是否產生收益劃分的類型12

六、按經營使用方式劃分的類型12

第三節不動產估價的概念12

一、不動產估價的概念12

二、不動產估價概念中的關鍵術語13

三、不動產估價的意義14

【思考題】16

【練習題】16

【答案】18

【本章小結】19

第二章不動產價格及其影響因素20

【學習目標】20

第一節不動產價格的含義和形成條件20

一、不動產價格的含義20

二、不動產價格的形成條件21

第二節不動產價格的特徵21

一、不動產價格對區位的敏感性22

二、不動產價格實質上是不動產權益的價格23

三、不動產價格的形成時間較長23

四、不動產價格易受交易者的個別情況的影響23

五、不動產價格既有買賣價格，也有租賃價格23

第三節不動產價格的影響因素24

一、不動產自身因素24

二、人口因素26

三、制度政策因素26

四、經濟因素28

五、社會因素28

六、國際因素29

七、其他因素30

【思考題】30

【練習題】31

【答案】34

【本章小結】34

第三章不動產估價原則35

【學習目標】35

第一節不動產估價原則概述35

一、不動產估價原則的含義35

二、不動產估價原則的內容35

三、不動產估價原則的作用36

第二節獨立、客觀、公正原則36

一、獨立、客觀、公正原則的含義36

二、獨立、客觀、公正原則的作用37

三、使用獨立、客觀、公正原則應注意的事項37

第三節合法原則37

一、合法原則的含義37

二、合法原則的作用38

三、使用合法原則應注意的事項38

第四節最高最佳利用原則39

一、最高最佳利用原則的含義39

二、最高最佳利用原則的作用40

三、使用最高最佳利用原則應注意的事項41

第五節估價時點原則42

一、估價時點原則的含義42

二、估價時點原則的作用42

三、使用估價時點原則應注意的事項42

第六節替代原則43

一、替代原則的含義43

二、替代原則的作用43

三、使用替代原則應注意的事項44

【思考題】44

【練習題】44

【答案】47

【本章小結】47

第四章市場法48

【學習目標】48

第一節市場法概述48

一、市場法的概念48

二、市場法的理論依據49

三、市場法適用的範圍與條件49

四、市場法估價的操作步驟50

第二節市場法的應用50

一、搜集交易實例50

二、選取可比實例51

三、建立比較基準52

四、交易情況修正54

五、交易日期調整56

六、不動產狀況調整57

七、求取比准價格58

第三節市場法總結和應用舉例59

一、市場法總結59

二、應用舉例60

【思考題】61

【練習題】61

【答案】65

【本章小結】66

第五章成本法67

【學習目標】67

第一節成本法概述67

一、成本法的含義67

二、成本法的理論依據67

三、成本法適用的估價對象和條件68

四、成本法估價的操作步驟68

第二節成本法的基本公式69

一、成本法最基本的公式69

二、適用於新開發土地的基本公式69

三、適用於舊的不動產的基本公式72

第三節建築物的重新購建價格的求取72

一、重新購建價格的含義72

二、建築物重新購建價格的分類和求取思路72

三、建築物重新購建價格的求取方法73

第四節建築物折舊的求取75

一、建築物折舊的含義和原因75

二、建築物折舊的求取方法76

三、求取建築物折舊應注意的問題77

四、應用舉例78

第五節應用成本法涉及的有關規定79

一、房屋完損等級評定的有關規定79

二、房屋折舊的有關規定81

第六節成本法總結和應用舉例81

一、成本法總結81

二、應用舉例82

【思考題】82

【練習題】83

【答案】86

【本章小結】86

第六章收益法87

【學習目標】87

第一節收益法概述87

一、收益法的含義87

二、收益法的理論依據87

三、收益法適用的估價對象和條件88

四、收益法估價的操作步驟88

第二節收益法的公式88

一、報酬資本化法的公式88

二、直接資本化法的公式92

三、報酬資本化法與直接資本化法的比較93

第三節收益法公式中相關變數的求取94

一、收益期限的確定94

二、凈收益的求取94

三、報酬率的求取97

四、資本化率和收益乘數的求取98

第四節投資組合技術和剩餘技術98

一、投資組合技術98

二、剩餘技術99

第五節收益法總結和應用舉例100

一、收益法總結100

二、應用舉例101

【思考題】102

【練習題】103

【答案】106

【本章小結】106

第七章假設開發法108

【學習目標】108

第一節假設開發法概述108

一、假設開發法的含義108

二、假設開發法的理論依據108

三、假設開發法適用的估價對象和條件109

四、假設開發法估價的操作步驟110

第二節假設開發法的基本公式110

一、假設開發法最基本的公式110

二、按估價對象和開發完成後的不動產狀況細化的公式111

三、按開發完成後的不動產經營方式細化的公式112

第三節假設開發法的方法112

一、假設開發法的方法112

二、假設開發法計算中各參數的確定113

第四節假設開發法總結和應用舉例115

一、假設開發法總結115

二、應用舉例115

【思考題】117

【練習題】117

【答案】121

【本章小結】121

第八章長期趨勢法及其應用122

【學習目標】122

第一節長期趨勢法的概述122

一、長期趨勢法的含義122

二、長期趨勢法的理論依據122

三、長期趨勢法適用的估價對象和條件122

四、長期趨勢法估價的操作步驟123

第二節數學曲線擬合法123

第三節平均增減量法124

第四節平均發展速度法125

第五節移動平均法126

一、簡單移動平均法126

二、加權移動平均法127

第六節指數修勻法127

【思考題】128

【練習題】128

【答案】131

【本章小結】131

第九章路線價法132

【學習目標】132

第一節路線價法概述132

一、路線價法的含義132

二、路線價法的理論依據132

三、路線價法的估價對象和條件133

四、路線價法的操作步驟134

第二節路線價的應用134

一、劃分路線價區段134

二、設定標準臨街深度134

三、選取標準臨街宗地135

四、調查評估路線價135

五、製作臨街深度價格修正率表135

六、製作其他宗地條件修正係數表136

七、計算臨街土地的價值136

【思考題】137

【練習題】137

【答案】138

【本章小結】139

第十章其他地價評估140

【學習目標】140

第一節城鎮基準地價評價140

第二節補地價的測算141

第三節高層建築地價分攤142

【思考題】143

【練習題】143

【答案】145

【本章小結】145

第十一章不動產估價制度146

【學習目標】146

第一節國內不動產估價的制度146

一、不動產估價制度的概念146

二、制度產生的背景146

三、制度的主要內容147

四、我國不動產估價制度148

第二節國外不動產估價制度150

一、英國不動產估價制度151

二、美國不動產估價制度153

三、德國不動產估價制度156

第三節國際評估準則157

一、國際評估標準委員會產生背景及其宗旨157

二、國際評估準則的內容體系158

三、國際評估準則的職業道德159

【思考題】159

【本章小結】159

第十二章不動產估價程序160

【學習目標】160

第一節不動產估價程序概述160

一、不動產估價程序的含義160

二、不動產估價程序的作用160

第二節獲取估價業務161

一、估價業務來源渠道161

二、不應承接估價業務的情形162

第三節受理估價委託163

一、受理估價委託概述163

二、明確估價基本事項164

三、估價委託書和估價委託合同165

第四節制定估價作業方案166

一、估價作業方案的含義和內容166

二、制定估價作業方案的思路166

第五節搜集估價所需資料168

第六節實地查勘估價對象169

第七節分析估價對象價值170

第八節測算估價對象價值170

第九節判斷估價對象價值170

第十節撰寫估價報告171

一、估價報告的含義171

二、估價報告的質量171

三、估價報告的形式171

四、估價報告的組成171

第十一節內部審核估價報告174

第十二節交付估價報告174

第十三節估價資料歸檔175

【思考題】175

【練習題】176

【答案】178

【本章小結】178

附錄179

附錄一房地產估價機構管理辦法179

附錄二城市房屋拆遷估價指導意見185

附錄三《房地產估價基本術語標準》節選[條文說明]GB/T 50899—2013187

附錄四房地產抵押估價指導意見199

參考文獻202