房產新政

2010年春節以後，在整體房價上漲、通貨膨脹的預期影響下，投機、投資及自住型購房三管齊下，房產市場出現搶購潮，價格也隨之扶搖直上，高燒不退，部分城市因房價上漲快，百姓怨聲載道，生活安定感全無，如政府繼續坐視不管，將直接導致社會不穩定局面的發生。1－4月份，經過幾近天量的交易量以後，政府出手的時機到了。抑制房價過快增長已經不是經濟問題而直接是政治問題了。因此國家領導決定推出房產新政，核心內容主要是以下幾點：

1、提高二套房首付比例。　2、提高貸款利率的優惠門檻。　3、提高異地置業的投資門檻。以上三條，其引導目標明確，直指房產投機或投資。

1、政策動機：（1）抑制投機、投資性購房（2）保持房價的平穩增長，而不是停止增長。（這一點從政府的表態來就能明確）如果政府真要房價回落，則直接推出物業保有稅即可。

2、政策推出前提：（1）2010年我國GDP目標為保8進9.（2）一季度房地產貢獻已經達到半年度的貢獻率。（3）工業經濟必須引資迴流。

3、政策推出后的影響：（1）新政期的導入必然使市場進入暫停狀態，即滯漲觀望期的開始。（2）人們對房地產市場未來走勢的不確定影響購房積極性。（3）資金量的門檻提高，致使投機、投資購房減少。（4）異地置業的減少，勢必引起有民間資本的地區對本地購房需求的加大。

4、後續政策的預告：由於至今政策的引導使百姓對自住性購房也望而卻步，因此為了體現政府對投機投資及自住購房行為的區別對待，同時也為鼓勵首次購房行為，即自住型購房，國家必然會在銀行及稅收方面做出新的安排。這也符合去年底政府工作報告中“有保有壓”的表態。

（1）2010年4月15日－2010年7月15日，三個月為政策試水期，也同時將導致市場成交量及價格的回落，那麼反饋至政府的信號就會是“政策有效”。

（2）2010年7月初，剛性需求者在無新政策發布的情況下，心態平穩，將會陸續介入購房，逐步帶動市場交易量回升。

（3）2010年8月開始，銀行貸款將對自住型的購房大力開放，剛性需求全面爆發。

（4）2010年11、12月，在年度未統計前期GDP增長情況，未達標是必然結果，那麼政府將再次全面開放房產市場以拉長GDP增長，完成全年預定目標。當然，此時房地產市場在沉默中全線衝擊，量價齊升。

（1）投機投資性購房在成本加大及利潤降低的情況下，將大量退出。

（2）自住性（首次及改善型）住房將會得到政策的傾斜，此類交易將會在短期內回穩。

1、物業稅醞釀開徵：物業稅“空轉”工作將推廣至全國。

2、二手房營業稅優惠取消：從2010年1月1日起，個人住房轉讓營業稅征免時限由兩年恢復到五年。

3、明確首次購房標準：從2010年開始，首次購房標準以戶（夫妻帶未成年子女）為單位認定。

4、存款準備金利率上調：今2010年1月和2月，央行連續兩次上調了存款準備金率。

5、嚴格二套房貸：2010年1月10日下發了《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》。

6、國五條：1月10日國務院發出《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確提出加強和改善房地產市場調控，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展的五條措施。

7、七折利率優惠取消：中國銀行2010年2月3日記者證實，將首套房的優惠利率由7折升至8.5折

8、首套房契稅優惠收緊：2010年3月9日，財政部、國家稅務總局日前聯合下發了《關於首次購買普通住房有關契稅政策的通知》2010年9、3月29日，銀監會加強房貸風險防控，對違規房企停止新增貸款。

2016年3月1日，瀋陽市政府下發《瀋陽市人民政府辦公廳關於促進房地產市場健康發展的實施意見(試行)》。其中包括對個人購買住房市區兩級給予獎勵政策；公積金最高貸90萬；土地供應減半；降低二手住房交易稅費；鼓勵農民進城買房居住等22項房產新政，促進房地產市場健康發展。特別是，支持高校、中等職業學校在校生、新畢業生購房。對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續繳存時限由6個月降為3個月，首付比例實行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。

2010年4月17日國務院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲，發布《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知簡稱“新國十條”，具體如下：

(一)統一思想，提高認識。

(二)建立考核問責機制。

(三)實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。

(四)發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。

(五)增加居住用地有效供應。

(六)調整住房供應結構。

(七)確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。

(八)加強對房地產開發企業購地和融資的監管。

(九)加大交易秩序監管力度。

(十)完善房地產市場信息披露制度。

國務院各有關部門要根據本通知精神，加快制定、調整和完善相關的政策措施，各司其職、分工協作，加強對各地的指導和監督檢查。各地區、各有關部門要積極做好房地產市場調控政策的解讀工作。新聞媒體要加強正面引導，大力宣傳國家房地產市場調控政策和保障性住房建設成果，引導居民住房理性消費，形成有利於房地產市場平穩健康發展的輿論氛圍。

國務院總理溫家寶26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。

會議指出，自2009年4月份《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發后，房地產市場出現積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展，必須進一步做好房地產市場調控工作。會議確定了以下政策措施：

（一）進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公布。

（二）加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全准入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區，可以把建制鎮納入住房保障工作範圍。努力增加公共租賃住房供應。

（三）調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵稅。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅徵收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法徵稅提供基礎。

（四）強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為嚴肅處理。

（五）嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。2010年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低於前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業土地市場准入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源並提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，並處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。

（六）合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

（七）落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。未如期確定並公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省（區、市）人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對於執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也納入約談問責範圍。

（八）堅持和強化輿論引導。對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發理性消費。對製造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。