房地產開發與經營

全書共分十章，系統介紹了房地產開發與經營的全過程理論與實踐，主要包括房地產開發概述、房地產市場分析、房地產開發項目實施流程與政府監管審批程序、房地產開發項目決策與可行性研究、房地產開發用地的獲取與開發前期準備、房地產開發項目管理、房地產營銷策劃、房地產開發的資金籌措與風險分析、我國的房地產稅收制度、物業管理等內容。

本書可作為高職高專院校工程管理、房地產經營管理、物業管理等專業相關課程的專業教材，也可作為房地產開發與經營管理人員的參考用書。

第一章概述1

第一節|房地產的相關概念2

一、房地產2

二、房地產業3

第二節|房地產開發與經營5

一、房地產開發5

二、房地產經營7

三、房地產開發與房地產開發經營的區別9

第三節|房地產開發企業9

一、房地產開發企業的地位和作用9

二、房地產開發企業的設立條件10

三、房地產開發企業的資質等級10

四、房地產開發企業的設立程序11

第四節|房地產開發企業開發隊伍與組織12

一、房地產開發過程的主要參與者12

二、房地產開發企業的人員構成14

三、房地產開發企業的組織結構15

補充資料我國房地產業發展歷程16

本章小結18

複習思考題19

第二章房地產市場分析21

第一節|房地產市場概述22

一、房地產市場22

二、房地產市場的構成要素22

三、房地產市場的結構層次22

第二節|房地產市場的需求與供給23

一、我國的房地產市場需求與供給24

二、我國的房地產市場需求與供給影響因素分析25

第三節|房地產市場運行27

一、房地產市場的運行機制27

二、房地產市場運行規律28

第四節|對房地產的宏觀調控31

一、關於房地產市場調控的原則31

二、宏觀調控房地產市場的手段32

補充資料1998～2009年房地產宏觀調控政策回顧34

本章小結39

複習思考題39

第三章房地產開發項目實施流程與監管審批程序41

第一節|房地產開發的主要流程42

一、項目立項階段42

二、項目前期準備階段43

三、項目建設階段44

四、項目銷售及售後服務階段45

五、房地產開發流程圖46

第二節|房地產開發主要辦事程序48

一、房地產開發涉及的辦事程序48

二、與市政設施的接駁58

第三節|房地產開發項目審批程序59

一、房地產開發項目的立項和可行性研究59

二、房地產開發項目的規劃設計和市政配套59

三、房地產開發項目土地使用權的取得59

四、房地產開發項目的拆遷安置60

五、房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序60

六、房地產開發項目經營階段的法律程序60

七、房地產開發項目物業管理階段的法律程序61

補充材料房地產開發項目行政許可所需要辦理的簡明流程61

本章小結63

複習思考題63

技能訓練題63

第四章房地產開發項目決策與可行性研究65

第一節|房地產市場調查與預測66

一、房地產市場調查概述66

二、房地產市場調查的內容方法66

三、房地產市場預測的方法70

第二節|項目建議書73

一、項目建議書的作用73

二、項目建議書的內容及要求74

三、項目建議書審批75

第三節|可行性研究76

一、可行性研究的意義76

二、可行性研究的工作階段77

三、可行性研究的內容79

四、可行性研究報告的編製81

五、可行性研究報告的審批84

案例分析某房地產開發企業某項目可行性研究報告85

本章小結89

複習思考題89

技能訓練題90

第五章房地產開發用地的獲取與

開發前期準備91

第一節|土地使用權的獲取92

一、土地的所有權和使用權92

二、城市土地使用權劃撥93

三、城市土地使用權出讓94

四、城市土地使用權轉讓101

第二節|房地產開發用地的徵收與房屋拆遷102

一、開發建設集體土地徵收102

二、房屋拆遷105

第三節|房地產開發的規劃設計與管理107

一、房地產開發項目規劃設計的原則107

二、城市規劃的體系和編製依據108

三、城市總體規劃的基本內容108

四、控制性詳細規劃的主要內容109

五、修建性詳細規劃的主要內容111

六、房地產開發項目規劃設計要求111

應用案例111

本章小結112

複習思考題112

技能訓練題112

第六章房地產開發項目管理113

第一節|房地產開發項目的招標與投標114

一、建設工程招標投標的分類114

二、房地產開發項目報建及開工審批續的辦理114

三、房地產開發項目招標投標116

四、房地產開發項目建設工程施工招投標117

第二節|房地產開發的項目管理與監理120

一、房地產開發中的項目管理的工作內容120

二、房地產開發項目建設階段的項目管理122

三、建設工程進度控制123

四、建設工程質量控制124

五、建設工程的成本控制127

六、開發項目合同和技術資料管理128

七、開發商對監理的管理130

第三節|房地產開發項目的竣工驗收133

一、竣工驗收應滿足的條件133

二、竣工驗收的依據134

三、竣工驗收的程序134

四、竣工驗收的工作階段135

五、竣工結算135

六、編製竣工檔案135

補充資料工程項目招標投標中存在的

不規範現象及其剖析136

本章小結138

複習思考題139

技能訓練題139

第七章房地產營銷策劃141

第一節|房地產市場營銷概述142

一、房地產市場營銷的概念142

二、房地產市場營銷的內容142

三、房地產市場營銷的基本過程143

第二節|房地產營銷策略143

一、制定房地產產品策略143

二、房地產營銷策略144

三、房地產渠道策略148

第三節|房地產開發項目的產品研發策劃150

一、房地產開發項目的產品研發概述150

二、產品研發在項目開發過程中與各職能部門的關係150

第四節|房地產開發項目的STP策劃152

一、市場細分152

二、目標市場選擇153

三、產品定位策略154

補充應用案例水石嘉園營銷策劃案例155

本章小結159

複習思考題159

第八章房地產開發的資金籌措與風險分析161

第一節|房地產開發項目的資金運作162

一、房地產開發資金的運動特徵162

二、房地產開發資金籌措的原則162

第二節|房地產開發資金籌措的渠道163

一、企業自有資金163

二、銀行貸款融資163

三、證券融資165

四、房地產投資信託融資166

五、預收購房定金或購房款167

六、由承包商帶資承包建設工程167

七、房地產聯建、參建融資167

八、利用外資與房地產典當融資168

第三節|房地產開發資金籌措過程168

一、選擇融資組織形式168

二、分析房地產開發項目的資金需要量，編製資金使用計劃168

三、選擇資金來源168

四、融資方案分析與選擇169

五、與資金融出者進行協商170

六、按規定辦理各類融資手續170

第四節|金融機構對項目貸款的審查170

第五節|房地產投資的風險分析172

一、房地產投資風險的概念173

二、房地產投資的風險與不確定性175

三、房地產項目投資風險的防範與控制176

閱讀資料1178

閱讀資料2179

本章小結179

複習思考題179

第九章我國的房地產稅收制度181

第一節|我國現行的房地產稅收182

一、房地產稅收概述182

二、房地產稅收的種類182

第二節|我國房地產稅收制度存在的問題188

第三節|物業稅189

一、物業稅的概念189

二、其他國家或地區物業稅的徵收190

三、物業稅設置的目的192

四、我國物業稅的發展演變192

補充資料土地增值稅的繳納193

本章小結194

複習思考題194

第十章物業管理195

第一節|物業管理概述196

一、物業與物業管理的基本概念196

二、物業管理的基本特點196

第二節|物業管理機構196

一、業主196

二、業主大會197

三、業主委員會198

四、物業服務企業198

第三節|物業管理的模式與內容200

一、物業管理模式200

二、物業管理模式的類型201

三、物業管理的內容203

第四節|物業管理的主要環節205

一、物業管理前期介入205

二、前期物業管理207

三、承接查驗208

四、入住208

五、裝修管理209

六、日常物業管理210

第五節|物業管理與房地產開發211

一、物業管理在房地產開發中的地位211

二、開發商對物業管理的投入212

三、物業服務企業對房地產開發全過程的參與213

補充資料物業服務企業在開發商對

項目規劃設計時應該提出

的意見215

本章小結216

複習思考題216

參考文獻234