期房

商品房預售制度的產生與我國房地產市場發展的進程緊密聯繫。長期以來，我國城鎮住房供應不足，加快建設、增加住房供應是客觀需要。但是，我國剛剛起步的房地產業資金嚴重不足，不少都接近“皮包”公司狀態，自有資金的比例甚至不到10%，就連基礎較好的上海房產開發企業，其自有資金比例一直到2001年還只有18.84%。另一方面，融資渠道和融資手段單一，從銀行貸款幾乎是房地產開發企業的惟一選擇。

由於自有資金嚴重不足，房地產企業存在著嚴重的投機性，這引來更多的限制。1993年，國家開始進行宏觀調控，房地產企業不僅貸款難度加大，上市融資之路也被堵死，國家明確提出不鼓勵房地產企業上市的政策（並且，此後好幾年這一限制也未有鬆動：1996年，證監會《關於股票發行工作若干規定的通知》，要求對房地產業“暫不考慮”，1997年，證監會《關於做好股票發行工作的通知》中重申，繼續對“房地產行業企業暫不受理”。）

一方面，房地產開發企業要發展，一方面是這些企業自有資金嚴重不足。於是，建設部主導設立了商品房預售制度。1994年出台的《城市房地產管理法》，對預售條件、監管作出了原則性規定，但是，卻留下來一個巨大的漏洞，即對侵權、違規行為未制定具體的懲戒條款。商品房預售制度實行后，各主要城市商品房預售比例逐漸發展到80%以上，部分城市甚至達到90%以上，許多開發成本轉嫁給了購房人。

商品房預售制度的推行導致了一系列問題，首先就是對購房人權益的損害。由於購房人已經預交了大部分甚至全部房款，開發商提高房屋質量以吸引消費者的動力不復存在，這不僅導致了房屋質量問題連連，也導致推遲交房，甚至攜款潛逃現象發生。7月25日上午，中消協發布的“2007年上半年全國受理投訴情況”顯示，雖然上半年投訴總量較去年同期呈下降趨勢，但商品房投訴比去年同期上升了15%，增幅第一。中國社會科學院法學所所長助理劉俊海認為，只要房屋預售制度存在一天，消費者必然處於受掠奪與打壓的被動地位。

預售制度更大的危害在於，當開發商提前拿到預收款，提前收回大部分乃至全部成本，他們就沒有了後顧之憂，通過囤積居奇等方式步步推動房價上漲，而房價的上漲又為開發商更方便地收取下一個項目的預收款創造了條件，因為在房價上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動下，人們對未來房價增值的預期會變得更為強烈，這種循環推動力促使房價屢創新高。

當初設立商品房預售制度的條件如今都已經不復存在。從融資渠道來看，房地產開發企業有銀行貸款、發行股票融資、債券融資、信託融資等等。由於普遍對房地產業的發展前景看好，開發商獲取銀行貸款的難度已經大為降低，不少銀行甚至找上門來，降低門檻為開發商提供貸款。而且，經過十幾年的快速發展，房地產開發企業的自有資金比例在逐漸提升，對預售房制度的依賴性逐漸減弱。

更重要的是，當初建立商品房預售制度，是因為當時房地產業發展不景氣，房價低迷，需要鼓勵房地產的發展，而現在的情況已經與之完全相反，房地產投資過熱，房價大幅度攀升，接連兩次房市調控政策都未能阻擋住房價快速上漲的勢頭。從某種程度上來看，商品房預售制度正在成為開發商囤積居奇、推動房價上漲的幫凶。把目前的期房銷售制度，改為現房銷售制度，於國於民都是大為有益的。

中國人民銀行於2005年發布了《2004年中國房地產金融報告》。報告認為，房地產業是我國的支柱產業，應繼續支持並使其得到健康發展。但房地產信貸存在潛在風險，目前應堅持區別對待、有保有壓的調控原則。報告建議，取消房屋預售制度，同時允許發達地區提高個人公積金繳存比例，並成立專門機構加強公積金監管，從而進一步完善房地產市場管理。央行認為，很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮予以取消，改期房銷售為現房銷售。其次，報告建議允許發達地區提高個人公積金繳存比例，進一步完善住房公積金制度，提高中低收入者的購房能力，逐步做到所有居民都能上繳住房公積金，並成立專門機構加強公積金監管。截至2004年底，全國住房公積金繳存餘額為4893.5億元，實際繳存職工人數為6138.5萬人，佔在崗職工人數的58.4%。同期個人公積金貸款餘額2096.2億元，佔住房公積金繳存餘額的比例為42.8%，除去個人住房貸款和購買國債，全國仍有沉澱資金2086.3億元，占繳存餘額的比例為42.6%。

期房

(1)先期預購，戶型、位置利於選擇。由於訂的是未竣工的房屋，銷售工作剛剛開始，開發項目的所有房型都有，朝向好的戶型也在其中，購房者有了比較大的選擇餘地。

(2)價格能給予較大的優惠，一般為5%～10%，甚至更多。開發商開發一個樓盤一般需要1年～2年的時間，甚至更長。為了及時收回現金，對購買期房持極大的歡迎態度。

(3)付款輕鬆，隨施工進度付款，一般分為三次。首次付款時間為取得預售證時，一般僅付1萬元～2萬元的定金和總房款10%左右的首期房款；第二次付款時間是工程進行到一半時，付款額約為總房款的60%；第三次付款時間為房屋已經交工或即將投入使用時，購房者將餘下的款項付完，同時開發商將房屋交付給購房者，也可選擇按揭付款。如果是一次性交付全款，可獲得更大的優惠。

(4)工程質量隨時可見，便於監督和提出意見。從付完定金的那一刻起，購房者就可隨時去觀看工程進度，對於房屋結構、牆體構造、水暖電等設備管路、管線、介面這些建好以後不易觀察的部分，這時都可一覽無餘。

1、根據圖紙買房購房者看到的大多是戶型的平面圖、整個樓盤的效果圖而不是實物，許多開發商將戶型平面圖做的簡單而模糊，使得有關面積、戶型、裝修標準難以準確進行判斷；而樓盤的效果圖則渲染得十分精美會造成對消費者的誤導。如果在交房后與開發商宣傳的差距較大則會造成損失。

2、對於開發商的情況難以把握。如果開發商在建設過程中因為資金不足使工程停頓；或因技術實力不足造成建設質量的降低；以及在建設過程中擅自變更原來的設計或承諾尤其是對小區的配套設施和環境綠化的變更等情況，這些都會給消費者造成巨大的損失。

3、市場的行情和價格難以預測。在購房者與開發商簽訂合同並付款后，因為市場因素的作用，房價會產生波動。如果漲價則購房者受益；如果跌價則購房者會遭到損失。

中國商品房預售有別於其他國家和地區的特徵是：商品房預售附著融資功能，即預售一般收取全部房價款，預售演變成開發企業的主要融資手段。這種做法形成的特定歷史背景是商品房 建設融資渠道不暢。預售融資帶來了四方面的問題：削弱了宏觀調控能力，不利於保護消費者利益，存在較大的風險隱患，不利於提高房地產開發企業的競爭力。

按國家銷售“現房”的規定，已經蓋好的房子，不等於是“現房”，已經有人入住的房子也不等於是“現房”，而已領房產證和土地使用證的房子才叫“現房”。現房是指開發商已辦妥所售項目的《房地產權證》的商品房，即整體竣工並通過驗收，購房者在購買現房時簽訂《商品房買賣合同》，即買即可入住。

現房比期房好賣很多，這是所有玩房地產的人的共同印象。無論怎麼選，現房都是拿來就用，投資風險和投資回報周期都遠遠優於期房，可控性要遠遠優於期房。頻繁的加息也讓投資買房的人更關注現房。

而現房比期房好賣的另一大因素則是現房尤其是二手房還有一定數量的小戶型，位置也相對較好，交通和周邊設施也經過檢驗。有這樣靠譜的房子，幹嘛要眼睜睜死盼著期房呢？

所謂期房，是指開發商已經拿到預售許可證，但還沒有竣工的房屋。一般情況下，是指房地產開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產大產權證為止，所出售的商品房稱為期房。購房者在購買期房時，應當與開發商簽訂商品房預售合同。

所謂現房，是指開發商已經進行初始登記並取得大產權證的房屋。一般情況下，是指購房者在購買房屋時便具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售商品房大產權的商品房，與購房者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住手續並取得產權證的商品房。

期房和現房的稱謂，實際上是根據樓盤建設和銷售的不同時段來劃分的，因此，隨著時間的推移，期房都會轉化為現房的。

期房與現房相比較，期房最主要的優勢就是價格優勢。一般情況下，期房的價格要低於相同條件下的現房價格。這是因為房地產開發商為了減少資金的投人，同時也降低投資風險，要通過降低房價來獲得購房者的支持。但是這種價格的差別也是相對的，它取決於將來房價的漲幅情況，當未來房價上漲時，這種價格優勢是現實存在的，而當將來房價穩定或者下降時，這種價格優勢實際上就不存在了。

總體來說，期房的優勢主要在於：

(1)期房價格低，有些項目期、現價差近10個百分點，對自住者來說划算，對投資者來說有升值空間。

(2)對於開發商而言，滾動開發可降低成本、節省資金。現房開盤，開發商大都不願意，因為資金投人較大，開發商需要具備較雄厚的實力。因此，當前市場上，期房仍是主流產品。

另外，期房與現房最關鍵的一個區別就是，期房的投資風險要遠遠大於現房。因為在期房銷售中，房屋是否真地符合你的要求，購房者只能通過售樓書、沙盤、樣板間、戶型圖等開發商提供的資料進行想像。但是在施工進行過程中，可能會出現種種因素導致最終的房屋與購房者預期的房屋不一致。相比之下，現房的風險就要小得多，因為房子是客觀存在的，各個方面是否符合你的要求都可以得到實際的檢驗，無論是房屋的質量還是房屋的產權風險都比期房小得多。

由於許多商品房的開發是由某一個開發公司進行，而銷售則由另一家代理商負責，所以，購此類期房時要看清代理商與開發商有無委託銷售協議，有售房協議的才可以放心買。當然，購買信譽好、資金雄厚的開發公司的商品房，一次性付款折扣較多，這樣可以享受房屋升值帶來的利益。

買現房時，在現場檢查質量主要看以下內容：各廳室過道的地面、牆面、頂棚、門窗、各類管線設施、衛生潔具、配套的廚具、預留的電源插座、電話插孔、天線插孔、水暖煤氣的五金件是否有質量問題或設置不合理。對於嚴重的問題，如裂縫、滲漏，要請售房單位給予解釋，如不滿意，請專業機構給予鑒定，問題嚴重，不可修復則可不買或退房。

在日本，只要你獲得了項目的合法建築許可，不管你是否開工都可以預售，預售的時候簽定合同，購房者交付定金，一般是10%左右，這個房子交付的時候購房者交付餘款，不像中國的開發商一下就拿到錢了。

在韓國的情況是有樣板間就可以銷售了，首付款是總房款的20%到30%的樣子，而且是一年內分期付款，也可以申請按揭付款。

在英國新房和二手房都是一樣的，一般通過代理機構來辦理，對是否開工沒有什麼限制的規定，而且英國還有一個特點，期房的價格要比現房便宜20%左右，另外購房者可以獲得按揭貸款。

美國的情況更具有代表性，美國的銷售數量是僅次於中國的，但是他們的期房預售占的比例很高，佔到75%，所以我們可以看到預售在一些國家，包括發達國家還是商品房銷售的主要手段，因此可以說中國採取的預售方式是與國際市場的主流銷售模式是吻合的，但是國際上的預售制度是有保證的，他們要求開發商把預付款交到銀行里，對於信譽好的企業就不需要這樣了，另外在支付保證金以後，購房者可以申請銀行貸款，一般是房價的70%。

在新加坡購買期房，簽訂正式購房合同之後首期只需支付20%的款項，其餘款項根據施工進度分10期支付，而且在簽訂正式購房合同之後便可獲得最高80%的銀行貸款。所有房地產交易款項必須存入由政府和發展商共同監管的賬戶，由政府按照項目的進展支付給開發商。因為所簽訂的購買合同必須使用政府規定的標準格式，需要開發商去政府部門進行申請，並經過雙方的律師的認可后才可以進行簽訂。