以房自助養老

“以房自助養老”模式雖好但實施起來還有許多難度，它涉及到政府擔保、房產評估、抵押貸款、房屋維護、房屋拍賣轉讓、貶值保險、長期看護險等眾多問題。此外，從國人的傳統習慣來看，中國人熱衷將財產留給子女，同時許多老人還擔心如果將住房抵押，子女很可能就不肯照顧他們了，因此不願用放棄親情和關愛的代價來換取現金。能接受這種以房養老的只有極少部分家庭，如那些獨居、缺乏子女照顧、沒有穩定生活經濟來源的老人，此外，家庭經濟狀況好，子女收入高的老人對此也可能願意接受這種模式。相反，一些退休金微薄、子女收入一般的老年人接受該模式還比較困難。南京模式：社會力量主導

“上海剛剛開始推廣的‘以房養老’類似於“倒按揭”。”原上海市勞動保障科研所所長戴律國對記者表示。“南京最先推廣的‘以房養老’模式則屬於‘倒按揭’，並且已經操作了。”

通常“以房養老”指的就是住房反向抵押貸款，簡稱“倒按揭”。南京湯山“溫泉留園”曾率先公開推出具有倒按揭性質的“以房養老”舉措。

該方案是：擁有南京市60平方米以上產權房、年齡在60歲以上的孤殘老人，可以自願將其房產抵押；經公證后入住老年公寓，終身免繳一切費用；房屋產權在老人謝世后歸養老院所有。

南京湯山“溫泉留園”的做法是“倒按揭”的雛形。但是專家認為，雖然倒按揭在南京得到了一定的推行，並不適合向全國大規模推廣。

“倒按揭模式存在瓶頸，需要一定的條件才能推廣。”戴律國認為，“首先老年人得擁有房屋，而且該房屋沒有糾紛；另外，還需根據入住者的身體狀況而定。”

以房自助養老-發展狀況“以房養老”仍在草莽階段

雖然“倒按揭”等模式有所不足，但還是在北京、上海、重慶、長沙、南京等地引起了關注。2006年全國人大、政協會議就有代表、委員建議和提案，希望在我國推行“倒按揭”。

推廣“以房養老”的條件尚不充分：至今沒有相關的法規明確申請“以房養老”人員的資格，也沒有相關法律來準確評估抵押房產的價值，以及合理計算分期發放貸款金額等。相比於南京的操作，上海模式的最大特點是由具有公信力的部門搭建平台，成功幾率似乎更大一些。

一部分人趁高房價將房產過戶給父母甚至不相干的老年人，然後變現、長期享用低租金；乃至將此房屋高價轉租……戴律國認為，不排除有極小部分人會這樣操作，但總體而言對房產市場沒有很大影響，相關部門也要研究出台法規來規範。房價平穩、過戶要繳納高額稅金，相關政策使這部分人沒有機會，總體而言，當前“以房養老”仍處於市場啟動的“草莽階段”。

“社會化養老”催生養老物業戴律國認為，未來上海將有“社會化養老”和“居家養老”兩種模式並存。上海市公積金管理中心的“以房自助養老”試點屬於“居家養老”；而“社會化養老”模式前景同樣光明。

居家養老，即房屋抵押后老人仍居住在其房屋內，直至身故後由接受抵押機構處理房產；居家養老一般適合剛退休不久，六十多歲且身體健康、生活能自理、住房寬裕，抵押后能獲得較高貸款的老年人。社會化養老即將住房抵押給有關機構，老人住進養老機構養老至終身。社會化養老適合80歲以上、生活不能自理的高齡老人。

“從現在起，應發動社會各方面的力量，加快建造適應各層次老年人入住的護理院、福利院、養(敬)老院、老年公寓、老年別墅乃至老年社區和托老所。”戴律國呼籲，“政府不要自己扛著。這既是福利事業，又是一個產業。”

就“以房養老”而言，除了由社會力量或政府部門搭建收購、返租的“居家養老”平台，越來越大的老年市場也在催生專門的社會化養老型物業。

上海“以房自助養老”模式類似於在國外已逐漸成熟的“倒按揭”模式，所謂“倒按揭”，其放貸對象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，銀行定期向借款人放貸，到期以出售住房或其他資產還貸。這相當於保險公司通過分期付款的形式，收購投保人的房屋產權，通俗地理解，就是把如今銀行推行的住房抵押貸款反過來操作。

兩者最大的區別在於房屋交易的先後，即“倒按揭”只是抵押，最終產權人還可以是抵押人，而“以房自助養老”則事先已完成產權人的變更。“倒按揭”是金融機構盈利性行為，而“以房自助養老”則屬於政府扶助居家養老的公益行為。據了解，公積金管理中心所購的“以房自助養老”房屋，最終將用於廉租房，即納入市房地資源管理局廉租房系統一起解決本市部分中低收入生活困難家庭住房，使這部分困難居民家庭能夠通過租賃來提高居住質量。

上海公積金中心試點的“以房自助養老”在協議簽訂時就變更房屋產權，結算協議期內的租金，它克服了西方國家“倒按揭”模式必須估算房屋價值以及未來房價走勢、估算老人壽命等技術難題，也規避了“倒按揭”模式在利率不穩定及房屋維修不當時可能帶來的較大市場風險。但實施過程中，上海“以房自助養老”模式也面臨一些問題與困難：

（一）房屋定價成為操作難題

上海、北京等大城市房價處在高位運行，帶來的問題是，按市場價“收房”，就有房產泡沫的風險——萬一房價下跌，資產就會出現縮水；而如果低於市場價格收房，就有信息不對稱或者市場壟斷的嫌疑。

（二）租售價格可能產生倒掛現象

市場的租金價格上漲速度遠遠比不上房價的上漲速度，甚至還會出現租售價格倒掛的現象。此種狀況之下實行該種模式，“一高一低”的局面顯然會給政府部門帶來非常沉重的壓力。

（三）市場機構運作風險較大

上海模式具有明顯的公益性，只能由有政府背景的事業單位如上海公積金管理中心或國企來做，如市場機構運作容易受市場因素影響，運行風險較大。

（四）房屋產權變更阻礙試點

由於“以房自助養老”模式最終房屋的歸屬權將不再屬於老人，對傳統的子女繼承老人房產的觀念提出挑戰，很多老人的子女並不贊成方案的實施，接受起來存在一定困難，這也使得這一模式的推廣存在阻礙。

“以房養老”市場潛力巨大。據上海市老齡委統計，上海戶籍的老年人為266.37萬人，老齡化指數達到19.58%；再過一二十年，上世紀50年代生育高峰出生的人口陸續退休，據預測，上海老年人口將高達400萬，其中80歲以上的高齡人口近100萬。“上海模式”的核心類似於“倒按揭”：公積金中心購買老年人的房產，然後返租。考慮到租金總量不可能超出售價，差價部分由老人支配。這樣把老年人的房產變成了“活錢”，而老年人有生之年的居住權則不受影響；房屋產權歸公積金管理中心，完整權益在老人去世后即可獲得。

李先生夫婦家住在靜安區康定路，李先生65歲、配偶62歲；在退休之前，李先生夫婦的一個月收入為6000元，李先生夫婦每月領取的養老金為3500元。

李先生夫婦想通過“以房養老”改善晚年生活，於是可以考慮將自己面積70平方米、總價120萬的房子賣給公積金管理中心；同時按照市場標準，該套房子每月租金為2500元。

根據2006年上海市人口平均期望壽命已達80.97歲的標準測算，李先生夫婦和公積金管理中心簽訂了長達20年返租協議，獲得該房屋20年使用權。這樣李先生在買房同時向公積金管理中心交納租金60萬元；物業價值為120萬元，剩餘60萬現金就由李先生夫婦所得。

退休后兩個人原本每個月只能領取3500元的退休金，生活質量明顯下降；通過“以房養老”把自己的房屋賣給相關機構，獲得60萬元現金，哪怕平攤到20年每個月也有2500元，這樣他們的生活質量也就不會降低。20年後，老夫妻仍有優先權，可以續簽租約。

（一）“以房自助養老”模式的可持續性意義

1、有利於養老保障金的形成循環機制。如將養老保險、社會保障與購房養老相結合，可為巨額保險資金尋找到安全、收益穩定可靠的投資出路，實現保險金“從養老中來，到養老中去”的新型循環機制。

2、有利於減輕家庭養老負擔。這種模式積極倡導老人自我保障，兒女獨立自強，減輕老人和兒女的養老負擔。在傳統養老模式上，增加新型的“以房養老”，可加固養老保障。隨著這項業務的成熟以及人們觀念的轉變，今後“以房養老”的接受程度將逐步提高，而四五十歲的中年人有望成為真正的受益者。

3、有利於政府回收房產。採取這一養老模式，使得政府能夠從市場上收回一定可用於流通的房產，以便可以更迅速地將之投入到廉租房的領域，為中低收入的人群提供更多的住房。

（二）推進“以房自助養老”模式的政策建議

1、建立相關的制度保障。一是法律保障。政府應建立和完善與“以房自助養老”相關國家有關法律法規，加強對市場主體,包括貸款提供機構和中介機構的監管。二是政策支持。政府應當為反向抵押貸款服務項目提供政策優惠,包括對老年人參加以房養老獲取的現金予以稅收豁免，對銀行、保險公司的反向抵押貸款保險費收入給予稅收優惠等。三是切實控制風險。以房養老模式的運行因其延續時間長,變動因素多,動用資金巨大，且存在支付風險、變現風險、城市規劃風險、購買力風險、預期壽命風險、信用道德風險、房價波動風險等眾多風險，需加強風險控制，實現可持續。

2、積極倡導多類社會機構參與。“以房自助養老”這一業務的具體開辦，如購房交易、售房交易、資產評估，以至最終的房屋產權完全歸由貸款發放機構，並通過拍賣收回款項等一系列工作,並非社會保障機構的強項。所以，社會保障機構應該與保險公司、銀行、房地產公司積極配合，發揮倡導者和合作者的作用。