土地開發成本

房地產開發企業土地開發成本包括五方面的內容，具體內容及其核算如下：

1、土地費用 指直接與購置土地有關的費用，包括受讓費用、拆遷費用、填海造地費及其他有關手續費和稅費支出等。這些費用直接計入本科目。

2、基礎設施費 一般情況下，是指達到預期使用功能的熟地狀態所投入的線性建設費用，主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費用等，此類費用屬直接費用，直接計入本科目。

3、配套設施費 一般指水、電、大市政和公建配套的建築物建設費用，如學校、郵電、銀行、供電的開閉所、公廁等。配套設施的核算分兩種情況。其一，經有權機關批准建設且房地產企業不能有償轉讓的公共配套設施，房地產開發企業可按照建築面積或投資比例採取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費，即借記本科日，貸記“預提費用”，預提的公共配套設施費只能用於相關的工程建設，不得挪作他用，預提數與實際支出數的差額，待工程完工後再調整有關科目。其二，單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得從開發成本中預提公共配套設施費。

4、籌資費用 房地產開發企業為開發土地而借入的資金所發生的利息等借款費用，在土地開發完工之前，計入本科目，土地開發完工之後而發生的利息等借款費用，計入財務費用。

5、應由開發土地負擔的間接費用 它是指企業所屬單位直接組織、管理開發項目所發生的費用，主要包括工資、福利費、勞動保護費、辦公費等。如某房地產開發企業的地產分公司所發生的間接費用應計入土地開發成本。應由開發土地負擔的間接費用，應在“開發間接費用”科目進行歸集，月末再按一定的分配標準分配計入本科目。企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，不在本科目核算。

為了既有利於土地開發支出的歸集，又有利於土地開發成本的結轉，對需要單獨核算土地開發成本的開發項目，可按下列原則確定土地開發成本的核算對象：

1、對開發面積不大、開發工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發項目為成本核算對象；

2、對開發面積較大、開發工期較長、分區域開發的土地，可以一定區域作為土地開發成本核算對象。成本核算對象應在開工之前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

企業開發的土地，因其設計要求不同，開發的層次、程度和內容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建築物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此，就各個具體的土地開發項目來說，它的開發支出內容是不完全相同的。企業要根據所開發土地的具體情況和會計制度規定的成本項目，設置土地開發項目的成本項目。對於會計制度規定的、企業沒有發生支出內容的成本項目，如建築安裝工程費，配套設施費，可不必設置。根據土地開發支出的一般情況，企業對土地開發成本的核算，可設置如下幾個成本項目：

(1)土地徵用及拆遷補償費或土地批租費；

(2)前期工程費；

(3)基礎設施費；

(4)開發間接費。

其中土地徵用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規劃進行土地開發所發生的土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建築物回收的殘值應估價入賬並沖減有關成本。開發土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。前期工程費是指土地開發項目前期工程發生的費用，包括規劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質勘察、測繪費，場地平整費等。基礎設施費是指土地開發過程中發生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開發間接費指應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費用。土地開發項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設置“配套設施費”成本項目，用以核算應計入土地開發成本的配套設施費。

土地開發過程管理制度措施

一級開發監管主要依靠有關法規和合同約定來約束，監管主要目的是控制成本、控制開發進度以及開發質量。目前主要有如下幾種制度措施：

1.實行重大事項或重要環節審核制度，主要包括對征地方案、拆遷方案、大市政建設方案等審核。

2.定期報表制度，報表包括一級開發進度報表、資金使用情況報表、手續辦理情況報表等。利用定期報表制度來檢查進度、資金的使用、手續辦理的情況等。

3.進度對比制度，通過對實際運作進度與一級開發單位投標承諾進度進行對比分析，監督開發進度。

4.參與制度，儲備機構參與一級開發單位就項目拆遷、市政設計、施工等外包工作招標的評標工作。主要形式是充當招標過程監督代表，檢查招標工作的公開、公正、合理、合法性，確保有真正實力的公司中標。

5.備案制度，要求一級開發公司及時提交合同、支付款項憑證、手續辦理批複等文件資料給儲備機構備案。應該說明的是，備案並不意味著儲備機構認可合同或支付費用合理合法，合同簽訂、費用支付最後要經審計部門審計確認。

6.責任制度，對有收費標準的費用，按標準支付，儲備機構均予以認可，對於超標支付或故意擴大成本的支出費用由一級開發單位承擔。

開發土地的轉讓

一級開發后的建設土地，全部進入政府土地儲備庫。屬於經營性用地的，全部採用招、拍、掛進行出讓；屬於非經營性用地的，按照國家規定，可以採用協議或劃撥方式。

二級開發的建設用地的轉讓，要符合《城市房地產管理法》和《轉讓管理規定》的規定，以出讓方式取得土地使用權用於投資開發的，要按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上；屬於成片開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

企業在土地開發過程中發生的各項支出，除可將直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在“開發成本——房屋開發成本”賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過“開發成本——土地開發成本”賬戶進行核算。

為了分清轉讓、出租用土地開發成本和不能確定負擔對象自用土地開發成本，對土地開發成本應按土地開發項目的類別，分別設置“商品性土地開發成本”和“自用土地開發成本”兩個二級賬戶，並按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。對發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發支出，可直接記入各土地開發成本明細分類賬，並記入“開發成本——商品性土地開發成本”、“開發成本——自用土地開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。發生的開發間接費用，應先在“開發間接費用”賬戶進行核算，於月份終了再按一定標準，分配計入有關開發成本核算對象。應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費，應記入“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方。

在實踐中確定土地開發程度，主要應注意如下兩方面問題：

(1)應準確區分宗地內和宗地外的開發程度

對於一般地區來說，由於有關土地開發設施不是由專門的開發商進行開發建設的，因此，許多開發設施並沒有真正建設到宗地紅線，有的可能距離幾十米，有的距離幾千米、十幾千米、甚至幾十千米，在這種情況下，一般企業要進行生產和建設，通常由企業自行將這部分沒有到達宗地紅線的設施建設到紅線及紅線內。在這種情況下，一般可以根據投資主體的不同區分宗地內外的設施狀況，由市政投資建設的應屬於宗地外，由企業投資建設的應屆於宗地內。

(2)宗地紅線內外的開發程度不一致

由於在土地估價中設定土地開發程度應區分宗地紅線內外，因此經常出現宗地紅線內外開發程度不一致的現象，尤其是獨立工業(礦)區。通常有以下幾種情況：

A、紅線外開發程度比紅線內低：這種情況主要是由於有的設施是企業自建，如供水設施為企業白建的水井，而宗地所處區域又沒有供水設施，這就宗地內有供水，而宗地外無供水；

B、紅線外開發程度比紅線內高：這主要是宗地所處區域(紅線外)有各種設施，但該宗地內沒有用，如煤礦的矸石山。其紅線外可能有通訊、供水設施，但矸石山不用，內部也沒建設；

C、某種設施紅線內有，紅線外也有，但宗地內的設施並不是依賴於紅線外的設施建的，如某位於北方城市市中心區的大酒店，該酒店為了滿足經營的需要，其供暖設施是企業自建的，而該宗地所處區域也有市政供暖設施，可是紅線內外不搭界，在這種情況下，按照客觀估價的原則，應確定宗地紅線內外均有該設施。

確定了土地開發程度后，應根據土地開發程度狀況和當地有關土地開發費用標準，合理確定土地開發費。

尚需要注意的是土地開發費用的分攤問題。如道路不是只讓某個項目使用，其他行業可能也會受益，綠地、公園是周圍的單位和個人共同受益，因此要根據實際受益程度作必須的費用分攤。分攤的基本原理為：應分攤費用=受益程度×設施總費用。