物業保險

物業保險既然從屬於保險範疇，因而同樣具有保險商品的共同特徵。保險屬於一種風險保障性質的商品。這種商品供求雙方，都得遵循自願對價、公平互利原則來完成交易。不過，保險商品也具有區別於一般商品的特徵。

(1)保險是一種特殊商品，不屬於物質形態的商品而是無形商品。投保人投保繳付了保險費，意在將自己可能遭遇的風險轉嫁給保險公司，此時得到的只是一份保險合同，是保險公司的一種有條件的承諾，而並非即期可使用的商品。這份保險承諾也僅僅以約定偶然發生的保險事故致使保險標的在保險金額內的損失為限而已。

(2)保險商品的價格具有預估性，且以迂迴形式表示。保險經營事前不能測定其事件成本，只能到保險期滿后才能計算出實際損失金額和經營費用開支。同時保險價格不是用貨幣單位直接表現出來，而是以百分比的形式表示，與其他商品的價格的表現形式完全不同。物業保險也同樣如此。

(3)保險商品的生產與銷售過程是同步完成的。賣出一份保單，建立一份保險合同即為保險生產，這也是與其他物質形態商品生產完全不同。物業所涉及的各個險種，也只有在出售給有關標的的利益人時，才算完成了整個物業保險關係。

(4)保險制度不等同於災害救濟，不同於銀行儲蓄，更不同於賭博。投保與承保是一種合同行為，合同雙方存在著一定的權利與義務關係，損失補償或給付是必須要履行的義務。而物業保險的相關利益人也必須要按預先約定的權利與義務履行各自的職責，不得謀取任何額外利益。

有關物業標的，以及圍繞物業管理所需的保障保險涉及面相當廣。如果從物業建造、形成、租售直至日常管理的整個流程考察，大致可以分為4個階段，從而形成不同的物業保險類別。

①物業建造方面的保險，包括建築工程一切險、安裝工程一切險，以及一些附加險和擴展責任險種。

②物業住宅方面的保證保險。

③物業租售過程中的保險，包括建築物產權保險、住房信貸保險。

④物業日常經營管理所涉及的保險，包括財產基本險、財產綜合險、住房保險、機器設備保險、商業盜竊保險、公眾責任險、僱主責任險，以及物業管理人員意外傷害保險、人身保險、養老保險、健康保險、員工忠誠保險等。

物業保險是整個社會保險中不可缺少的一個重要組成部分，物業保險通過對物業管理領域由於自然災害和意外事故等造成的保險責任範圍內遭受的損失提供經濟補償或資金付給，物業保險對推動物業管理起到了積極作用。物業保險大體有以下作用：

(1)可以獲得意外不幸賠償

物業保險使人們在房屋及相關利益遭受自然災害和意外事故而發生損失以後，可以獲得一定的經濟補償，幫助受災害家庭迅速重建家園，為企業的經營活動和人們的日常生活提供安全保障。

(2)可以增強社會防災救災力量

物業保險的承保人可以對被保險的房屋財產等的安全情況進行檢查，應用日常業務活動中積累的防災防損經驗，向被保險人員提出消除不安全因素的合理建議，從而起到促進保護社會財富安全的作用。

1．最大誠信原則

誠信原則要求合同雙方，尤其是被保險人必須以最大的誠實、守信的態度對待雙方。

2．可保權益原則

要求投保財產的被保險人，必須對所投保的標的擁有可保權益。即被保險人對該財產具有某種法律承認的權利或利益關係。

3．賠償原則

物業保險合同屬於賠償性質的合同，當被保險人的物業遭受保險責任範圍內的災害事故而受損時，保險人應按合同的規定進行賠償或給付。

4．公平互利原則

物業保險合同簽訂，且被保險人按照預定的保險費率支付保費之後，合同雙方應當嚴格執行合同條款，處理遭損理賠事宜。

5．近因原則

只有當保險標的遭受的損失，屬於物業保險責任範圍內的真正、根本的原因所造成時，保險人才能對其損失進行賠償。如果是其他原因所造成時，保險人將不負賠償責任。

6．重複保險分攤原則

重複保險分攤原則是指投保人對同一保險標的，同一可保利益，有重複的時期段，就相同責任險種分別與兩個或兩個以上保險人訂立保險合同，在保險事故發生后，所獲賠償總額不超過實際損失，並由所有保險人之間按相應的責任比例分擔的原則。

(一)物業保險索償

1．任何損失發生后，儘快以書面或電話通知保險公司。

2．發生損失后，應採取一切必要的措施將損失減少至最低限度及拍照片作記錄。

3．提供詳細的遇事報告，索償清單及一切有關損失財物的證明文件。

4．請與保險公司委任的理算師合作，儘快提供有關要求資料而令保險公司能早日做出賠償。

5．請將有關文件先交給保險公司審閱而後轉交理算師處理。

6．如仍未正式接獲保險公司之賠款，最好將有關損壞之物品保存妥當，直至收到賠款后才棄掉。

(二)物業保險報險流程

物業保險報險流程圖(如圖)

(三)物業保險索償其他事項

1．在發生意外后，不論受害人或業戶是否索償，亦應立即知會保險公司，以防有關人士在事後再索償。

2．保險中賠償在扣除“免賠額”后之總數才是可得之賠償。

1．購買物業保險的目的

(1)分散意外損失。由於物業管理所涉及的某些風險所造成的損失金額巨大，物業管理者或業主即使已在預算中預備了備用金也難以應付如此巨大的數額。如果投了保，一旦事故發生，物業管理者就可以將此意外經濟損失分散、轉移到保險人身上，以減輕物業管理者和其所服務的業主受經濟損失衝擊的程度。例如，某物業管理企業負責管理的一部電梯因火災損壞而需要更換，其中涉及的費用可能要上百萬元。如果物業管理者事前已為該電梯買了足額的保險，那麼更換電梯的費用將由保險人負責，而業主只有很少的經濟損失。否則的話，業主將承擔全部費用。

(2)利於善後工作。購買保險不僅可以分散、轉移巨大的經濟損失，還可以在意外發生后，減輕物業管理者處理索賠方面的負擔，轉而可專心處理意外事故的善後工作。例如，由於公共水管的爆裂浸壞了用戶的存貨或其他財產，受害的用戶將會向物業管理者提出索賠。這樣會有一系列的接待、調查、評估損失以至訴訟等工作。如果這些工作全由物業管理者獨自應付，將會影響其處理水管更換和恢復供水的工作。而如果物業管理者購買了相應的保險的話，他就可將有關的索賠處理工作交由保險公司負責，從而專心處理水管更換以及維修工程，及時保證對用戶的服務。這樣，不但在經濟上將此次事故所帶來的損失大部或全部轉移給保險公司，而且將處理用戶賠償談判的責任也轉移給保險公司。否則，不但在索賠方面會帶來不應有的損失(這是由於物業管理者在處理賠償估價能力方面肯定沒有專業保險人有經驗)，而且由於缺少精力顧及善後工作，不能及時恢復對用戶的服務，從而導致物業管理者的信譽受損。

2．物業保險后的注意點

要特別提請注意的是物業管理者在購買保險后並不意味著可以高枕無憂、輕率從事。有的物業管理者認為，反正我已購買保險，出事也沒有關係，天塌下來有人頂著。這種想法是極其錯誤的。其理由是：

(1)一旦發生保險事故，不僅會帶來重大的經濟損失，而且會給用戶帶來諸多不便。這會給提供優質的物業管理服務造成不利影響。例如，如果電梯被火災損壞，在更換期間，將給各用戶帶來非常的不便；

(2)有些意外除了涉及經濟責任以外，還會涉及法律責任，而在這方面，保險公司就無能為力了；

(3)如果保險公司察覺物業管理者處事輕率致使他們賠償，則他們會將保費提高，增加了業主或物業管理者的負擔。