群租

無奈之舉管理先鋒亦步亦趨“房辦管不了，稅務只管稅，警署也不能常來常往，工商只管得到有執照的，群租逐漸成了“多不管”

空白地帶。但業主意難平。對群租“惡狀”投訴增多，物業公司和業委會、居委會無法坐視不理，自發形成一些簡單的制度，試圖管理群租行為。其中有些並不符合法律規範，有些則打擦邊球，但是出發點明確，既然多方不管，民間的“土方”也能給人啟發。

物業與各職能部門聯合

沒有業委會的小區，由物業和各職能部門聯合，清理小區內群租房。首先核對身份證，然後據此發放出入證，再對此進行定期檢查。如果租客強烈反對的，物業只能和房東商量，是否換小區租房。此舉問題在於，有些房東出租一走了之，難現首尾。有時候為了管理，多收取物業費，找租客無濟於事。而且收取這種費用可能不符合物價局規定。

定期檢查租客房屋

租客進出採用登記方式。物業、居委會、警署每半個月要上門聯合檢查，禁止在陽台內進行分割，高空拋物，亂扔垃圾。同時物業專門製作小守則，寫有小區內租房的規章制度，定期在小區內發放。或者讓保安在新租客進出時發放，盡量減少口頭勸阻警告，避免產生誤會。

承諾書管住二房東

上海綠城的居委會主任蔡志興介紹，綠城一來對所有群租房清理登記。二來二房東要承擔2.5%的租賃稅，並且簽訂治安消防責任承諾書。三是從7月1日開始，新臨時公約生效，承諾不轉租，不分割的房源，方可辦理入租手續。居委會聯合工商、社保大隊、稅務、房辦，免費為租客辦理出入證，每月要求租客持證到居委會蓋章，出入證一季度更換一次顏色。

群租產生的原因是：一是不好租房，房源有限；二是租金很高，分租的成本相對較低。要解決多人分租的問題須對症下藥，多增加一些適合低收入人群的廉租房、經濟適用房，緩解多人分租的壓力，而不是一味地堵，這種不符合實際的“限制人數和面積的規定”只會適得其反，治標不治本。

目前，群租現象分為3種形式：

一是將客廳、房間、廚房，甚至陽台分割成若干小間，按間分租；

二是在房間內布置多張床位，按床位出租；

三是出租給單位作為集體宿舍，房東不直接進行分割。

無論哪一種，都屬非正常居住形式，必然影響到相鄰業主，而上海有的新建小區的業主入住率不足一半，大部分房子處於出租狀態，有居民戲稱自己的小區是“出租花園”、“打工公寓”。

朋友也不能合租一間房

上海治理群租再出新招，上海市房地局昨天表示，該局下發通知，對2005年版的《業主公約》、《業主臨時公約》示範文本進行增補，新增一些制約“群租”的新條款，如人均承租面積必須符合標準，業主不得擅自改變房屋原設計功能和布局等。

此外，上海市房地局授予物業公司對房屋裝修和租賃備案的管理許可權，明確對違反公約出租或轉租的，業委會可書面責成業主或承租人立即終止租賃行為。

人均承租標準寫入《業主公約》

上海市房地局稱，針對當前住宅租賃中暴露出的分割搭建、二房東轉租等突出問題，為進

一步加大“群租”整治力度，該局在深入調研的基礎上，制定並下發了《關於抓緊完善業主公約，增補規範租賃行為相關條款的通知》，引導業主通過自律，進一步加強住宅小區“群租”現象的整治力度。

《業主公約》的增補條款明確，居住房屋租賃必須符合本市規定的房屋出租條件和人均承租面積標準。

上海市出台的《關於加強居住房屋租賃管理的若干規定(試行)》，將“居住房屋分割搭建若干小間，按小間或按床位出租或轉租”的行為定性為違規經營社會旅館，必須在限期內予以改正。

根據該規定，民房出租，一間房只能出租給一個家庭或一個自然人居住。出租給家庭居住的，家庭人均承租的居住面積不得低於5平方米。不分門進出的客廳、廚房間、衛生間等均不得單獨出租。住宅小區居住房屋出租或轉租給單位用於員工宿舍的，也應該符合上述標準。

上海市政府立法專家韓皓：我個人認為群租問題沒必要專門立法，可通過《業主公約》進行約定，以“民主自治”的方式解決。國外沒有小區的概念，是以每棟樓為單位，有些公寓樓會掛出“NOPAT”（禁養寵物）或者“NOCHIL?DREN”（無兒童公寓）的銘牌，這是經過全體業主表決，大部分業主同意的，並寫入《業主公約》。那麼業主就必須遵守公約，其他要養寵物或者養小孩的家庭就會考慮購買別處的物業。對於群租完全可以借鑒這一辦法，在《業主公約》中進行約定，本小區物業不得群租、轉租。當然這要經過業主表決。

2013年7月，北京市住建委、市公安局、市規劃委會同市衛生局等部門聯合印發《關於公布我市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)，對群租進行了界定，明確了群租相關各方責任，並強調建立群租綜合治理機制，強化屬地監管責任。《通知》明確規定，出租房屋人均居住面積不得低於5平方米，每個房間居住的人數不得超過2人。

出租房新政：人均面積不低於5m2

一間出租房最多住兩人

一套80平方米的公寓里竟擠住25個人，這就是傳說中的“群租房”。昨天，市住建委會同市公安局、市規劃委、市衛生局等部門就“群租”發布通知，出租房屋人均居住面積不得低於5平方米，每個房間居住不能超過2人。同時明確規定，不得將一間房間分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室不能讓租房者居住。

房屋不得按床位出租

《關於公布我市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》明確規定，出租房屋人均居住面積不得低於5平方米，每個房間居住的人數不得超過2人，有法定贍養、撫養、撫養義務關係的除外。《通知》還要求，應當以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，即不得把房屋分割出租，不得按床位出租，廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室等不得出租居住。

“2人”與“5平方米”須同時滿足

市住建委相關負責人強調，“2人”與“5平方米”的要求不是“或”，而是“且”。“例如一間卧室面積達25平方米，也不能只滿足人均5平方米的要求讓5個租客租住。”

《通知》還要求，將面積標準、居住人數、限制條件等寫入租房合同和住宅小區的《物業管理規約》。物業和房管單位對發現的違規行為要及時書面報告業主委員會和相關行政主管部門並存檔備查。房地產中介也須遵守此《通知》提供服務。

北京市正式發布新版租房合同 增加禁止違法群租等相關要求

2019年7月8日，北京市住建委聯合北京市市場監管局發布了《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經紀服務合同》《北京市房屋承租經紀服務合同》三個合同示範文本。

市住建委相關負責人表示，新版合同一個亮點是增加了禁止違法群租的相關要求。《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經紀服務合同》示範文本均在說明中強調，不得改變房屋內部結構分割出租、出租房屋人均居住面積不得低於5平方米、每個房間居住的人數不得超過2人等有關禁止違法群租的文件規定內容。

同時，在合同中通過設立房屋整租、分租有關事項條款，明確禁止違法群租，一是在《北京市住房租賃合同》示範文本中專設“房屋租賃形式”相關條款，約定房屋具體居住人數及分間出租時的分租房間居住面積；二是在《北京市房屋出租經紀服務合同》示範文本“委託出租要求”中明確約定最多居住人數。

在經濟利益的驅使下，上海產生了一些“職業二房東”，有些小區形成了“二房東聯盟”，壟斷了小區大部分的毛坯房或者二手房，然後進行改裝，再高價分租出去。

在上海市某小區，一個二房東用3000元租了一套100平方米左右的兩室一廳，然後把廳

隔成兩間，廚房算一間，就變成了五室戶，再轉手把原來的兩室每室1200元、新辟出的三室每室700元轉租出去，每月很容易就賺到了1500元。

上海大學社會學系的顧駿教授認為，“群租”問題根本上是廉租房的問題，“群租”只有在廉租房的基礎上才能解決。他表示，不要去管群租本身，而要去管群租帶來的消極後果和它的派生效應，“不要說‘群租’是不允許的，而要說‘群租’里的不安全是不允許的，打擾別人是不允許的，但‘群租’本身和他人沒有任何關係。”

顧駿建議政府在市中心建立一些小面積的公寓，每個單元五六平方米，提供給中低收入者。“如果政府不能給中低收入者提供足夠的廉租房，就應該由市場本身自發解決。”

上海市物業管理行業協會會長、高級經濟師蔡興發表示，像“群租者”這樣的中低收入群體的住房需求必須納入公共產品提供的範疇中，有關部門可通過盤活現有公房、收購二手房等途徑，多渠道落實住房房源。

生活困擾

群租客以企業員工和年輕人為主，彼此上下班時間不規律，通常在業主要休息的時候與員工下班高峰期“撞車”。尤其在小企業租賃的員工宿舍里，到晚間人員嘈雜。而半夜歸來的上班族腳步一重，樓道里聲控燈應聲而亮，晚上租客陸續到家，走道里的燈忽閃忽滅，影響周邊居民睡眠。

安全隱患

年輕人發生口角在所難免，甚至鬥毆也時有發生，上門勸阻的物業人員或者保安，還會被情緒激動的當事人牽扯進來，在部分小區，甚至發生貴重物品失竊的現象，嚴重的還要出動“110”才能解決問題，小區警車進出頻繁，業主自然覺得生活安全缺乏保障。加之群租客流動性強，物業公司卻沒有權力查驗小區內走動人員的身份，長此以往加大小區安全隱患。

空間狹小、物品堆放多、生活用火、用電不規範，消防安全設施不齊全，甚至沒有。存在嚴重的消防安全隱患。

環境惡化

“群租房”租客多為上班族，平日購買一次性包裝食品居多，吃完后將垃圾隨處亂扔，影響走道環境。而且租客人多，反而對衛生狀況不加維護，互相推脫。更有甚者，將一次性飯盒扔到小區內，讓人十分反感。而樓道里也常瀰漫陣陣煙味，群租客將煙蒂亂扔。另外，部分租客不注重公德，隨處吐痰、破壞綠化情況時有發生。

損壞嚴重

據物業公司反映，群租房的生活設施報修率是小區內最高的。群租人多自然能源損耗大，一間房安裝多個電錶，但用電量在房屋設計時並未預計到會承擔如此壓力，導致跳電現象頻發。電梯的使用也是問題。部分租客乘坐電梯時，常將按鈕從上到下全部按一遍，如此增加用電和電梯維護的成本。但租客不交物業管理費，經常維修增加物業管理成本，費用轉嫁給全體業主承擔。

品質下降

在高檔小區，晾晒衣服不規範也會影響小區美觀。另外就是非機動車隨意停放。租客不願意走到專門停車區域，或者部分小區場地有限，沒有統一地方供非機動車停放，車主將車子隨便一停便回到住處。於是非機動車到處可見，降低人們對小區品質以及物業管理能力的評價。

群租成了大城市小區業主和物業公司的心病，治理群租有著廣泛的民意基礎。一間房子被切割成豆腐塊般的若干房間，有可能破壞房子的承重結構。一套房子住進十幾個人，也會平添很多安全隱患。人一多噪音勢必增加，不管是聚眾哄鬧還是輪流洗澡，都會擾得四鄰不安。人一多難免魚龍混雜，小區的治安狀況會受到影響。就算房客全是遵紀守法的高素質人員，人多也必然增加小區公共資源的消耗（比如電梯的使用率會大為提高），由此增加的費用卻需分攤到其他業主頭上，這並不公平。此外，物業公司收益沒有增加，工作量卻增加了。普通業主和群租房客之間矛盾重重，業主不斷地到物業公司或者房管部門去投訴，而物業公司也願意配合業主下逐客令，房管部門對群租的限制措施也越來越細，群租的生存空間日益狹小。

可是群租也有著非常現實的因由，也代表著特定群體的利益。如果不是經濟窘迫，沒有人願意選擇居住環境惡劣的群租方式。這些年來，大城市的房價一路走高，遠遠超出了一般收入階層的承受能力，更不用說收入低微的外來務工人員，以及在“就業難”的形勢下剛剛謀得一份工作或者正處在找工作階段的大學畢業生。對他們來說，別說是買房子，就是租房子也得精打細算，要麼到城市的遠郊租一個相對便宜的房子，每天在上班路上花費大量時間；要麼在近處多人合租一套房子，以狹窄的空間換取就近上班的便利。他們並不想成為別人的眼中釘，可是別無選擇。在這樣的情況下，“一間房只能出租給一個家庭或一個自然人居住”的規定將為他們在城市裡謀生製造巨大的麻煩。如果沒有配套政策來安置他們，僅僅強調嚴格執行規定，其可能帶來的問題將遠遠大於群租本身的危害。

一邊是業主和物業的抱怨，一邊是群租房客們的實際困難，手心是肉，手背也是肉，有關部門出台政策時應該慎之又慎，兼顧各方利益。

嚴格說起來，業主和房客之爭是在現階段發展不均衡的狀況下，兩個群體生存空間交匯所不可避免的摩擦。這是個牽涉面很廣的社會問題，遠不是房管部門一家所能解決的。這需要更高的決策部門來統籌處置，需要動用更高的智慧來尋求辦法，需要用更均衡的發展來消化積弊。長遠來說，房客們的收入提高了，問題就徹底解決了。短期來說，房價降下來或者政府提供的廉租房足夠多了，燃眉之急就消除了。

社會學家顧曉鳴：群租，由來已久。上海老早就有“七十二家房客”，這就是群租。群租，全世界都有，去美國遊學，哈佛大學旁邊的一間公寓房，隔成四間，一個月135美元。所以，對於群租不要視為洪水猛獸。我認為群租沒有什麼不好，關鍵是管理要跟上。群租和“拼車”有異曲同工之處，都是在市場經濟的情況下，對資源的一種合理利用，有其合理性和積極意義。上海作為一個開放的都市，應該以一種開放的眼光來對待這種新的居住形態，這是低收入群體在自發地謀求生活成本和生活質量的最合理比例，是一種生存本能。市中心那些空置的樓盤都群租出去，有什麼不好呢？空置等於城市空間被浪費，基礎設施被浪費。群租就是對這種浪費，這種城市空間不平衡問題的一種挑戰。這樣空置得到了有效控制，利用率提高，增加了市中心的人氣，又節能減耗，減少了個人乃至整個社會的成本，別的不說，僅交通一項就可大為節約。

應規範群租

上海財經大學法學院教授宋錫祥：上海和其他地區的群租現象日益突出，宋錫祥認為應從以下四方面進行應對：

1、從立法方面來看，建議上海市立法部門，對《上海市房屋租賃條例》進行修改，增加規範群租行為的相關條款：包括對房屋群租作出界定、明確群租出租人和承租人的權利和義務、設置必要的出租條件和禁止條件；

2、從執法方面來看，應加強治安管理，組織本市公安、房屋土地資源管理、工商、勞動、衛生、人口和計劃生育、教育等部門，參照既顧全全局利益又照顧局部利益，既滿足產權人利益又照顧相鄰關係人利益，既鼓勵社會效率又主張社會公正，既有抬高門檻的入門條件，又有補充救濟的疏導出口的精神，協同制定具體的群租出租條件和群租承租條件，抑制群租帶來的暴利，居委會幹部應配合公安機關做好出租房屋的登記工作；

3、通過稅收等手段對群租進行市場調控。主要是對部分逃稅人群加大查處力度，加重處罰。對於房東群租所得的超額利潤依照個人所得稅的細則徵稅。同時，對於明顯存在群租行為的房東收取高額物業管理費，並加收清掃費、維修費等其他設施維護費用。通過這一手段來提高群租行為的進入成本，充分發揮市場經濟本身的循環作用來遏制這一現象；

4、通過“業主公約”中對群租現象進行規範。總之，通過多管齊下的手段，對群租現象進行綜合治理，將群租現象的負面影響降至最低程度。

復旦大學法學院段厚省教授：群租不違法，不能隨意定性。對於群租，宜疏不宜堵。安全隱患、相鄰糾紛等問題不僅僅是群租獨有的，因此不要“妖魔化”群租。

一個新的社會現象的出現，意味著一種新興的法律關係，不能消極地對待它。比如說在計劃經濟時期的“投機倒把”罪，自1997年中國刑法修訂后取消了，已開始慢慢淡出歷史舞台。“投機倒把是個筐，什麼罪都往裡裝”的說法，今天看來頗為荒唐。群租也是這樣，不能一味地打壓禁絕。作為一種不同於一般租賃關係的新形態，可以考慮專項立法加以界定和規範。

此外，段厚省教授認為群租更多的是一種趨利行為，應該從利益本身出發進行調整。通過徵收租賃稅，增加物業管理費等經濟槓桿來平衡。同時採取“內緊外松”的方式，各職能部門加強管理疏導，不能把管理部門的責任轉嫁到老百姓頭上，形成“惰性政治”。

北京大學房地產法研究中心中方主任樓建波認為，“群租房”新政的出台給出了衡量正規合租的“尺子”；但在治理群租亂象、整治黑中介、處罰違規出租方等方面，這根“棍子”卻略顯軟弱。

樓建波說，首先，《通知》只是一個一般性規定，在最觸及群租房要害的處罰方面，顯得“心有餘而力不足”。

禁止群租

上海聯業律師事務所許海波律師：群租既是一個法律問題，也是一個社會問題。一方面，群租會向家庭旅館方向發展，容易發生變相逃稅、擾亂市場秩序的情況，另一方面，由於對社區內群租現象難以管理，易帶來社區安全隱患。因此，對“群租”進行適當的行政和立法干預是應該的。但是同時不能忽視低收入群體的居住權和生存權問題。根據《中華人民共和國憲法》第33條的規定，國家保障和尊重人權。生存權和居住權是每一個城市居民最基本的人權。尤其對於一些剛剛參加工作的年輕人來說，租房是一筆很大的開支。而對那些進城務工的人員來說，租金支付能力更低。如果盲目取締群租，低收入群體的人權會受到侵害，違反憲法。說到底，群租需要綜合治理，在加強政策立法和行政管理的同時，也需要一些人文關懷。

佔比較小，難撼整個市場

《通知》一經發出，網路上立即掀起討論熱潮。合租一族最關心的就是，叫停群租難免會推高房租？業內人士對此表示，北京房屋租賃價格一直呈現穩定上漲趨勢，群租的比重較小，短期內難以影響到整個租賃市場。

鏈家地產副總裁林倩認為，根據相關統計，不符合規定的群租現象所在比重約為整個租賃市場的5%，比例較小。《通知》的出台給了正規的分租“名正言順”的渠道，而且是可以基本滿足租房者的需求。“以一套兩居室為例，按照規定，兩間卧室與客廳均可以居住兩人，一共可以住6人。”正是因為有“法”可循，原本打算整套出租的業主完全可以將房子變為符合規定的分租、合租。林倩表示，北京的租金水平的未來趨勢依然是穩定上漲。隨著更多公租房的建設以及分租更合理合法，北京租賃市場價格的上漲趨勢才有可能放緩。

市房協秘書長陳志坦言，群租亂象被遏制后，個人承擔的租金肯定會略漲，但租戶應該更注重正規合租帶來的人身財產的安全保障以及居住舒適度、個人隱私方面的提高。至於房價是否會因此上漲，陳志認為決定房價上漲的是房地產的買賣關係，並非不具備購房能力的租戶與出租方之間的租賃關係，所以完全不可“划等號”。