花園洋房

1843年上海開埠后，外國傳教士和僑商紛紛來上海，非法佔據當地人的土地，並划佔了中國近代史上第一個租界———英租界，在外灘建 起了一批磚木結構的以二層樓為主的西式房屋，洋人供居住和經商之用，時人稱之為“券廊式”洋房。為防止華洋糾紛，當時規定，租界內不準中國居民居住。19世紀末，專供居住的花園住宅開始在上海出現，建造和居住者都為外國人。第一次世界大戰結束后，隨著世界經濟的復甦、上海工商業的日益繁榮，加之建築材料的發展和工程技術的進步，西方各種建築風格的獨立式花園洋房不斷被引入上海租界，中國的富有階層竟也爭相效仿（一直延續至今），使得上海花園洋房的建設進入高峰期。目前上海的老花園洋房，大都建於上世紀二三十年代。抗戰爆發后，以巨資建造花園洋房者甚少，只有少數巨賈豪富鑒於市場通貨膨脹，轉向投資興建花園洋房，使上海近代花 園洋房的建設進入尾聲。

老上海花園住宅的分佈與租界的擴展有著密切的關聯，呈由東向西發展的趨勢。就區域而言，徐匯、長寧、盧灣、靜安是花園洋房最為集中的區域，虹口、黃浦次之。就路段而言，衡山路、武康路、復興西路、岳陽路、湖南路、永嘉路、思南路、華山路、新華路、愚園路、虹橋路、延安西路、陝西北路、銅仁路等都是花園洋房分佈比較密集的路段。據不完全統計，從上海開埠到1949年上海解放止，全市各色花園洋房達5000多棟。

上海之所以被譽為近代“萬國建築博覽”，花園洋房的建造功不可沒。最初建造的老上海花園洋房受西歐文藝復興思潮的影響，多為歐洲古典主義建築風格。1919年後，上海花園住宅的建築形式大多為英國鄉村別墅式。到上世紀30年代，西班牙式住宅流行。40年代前後，受國外現代建築思潮的影響，上海開始出現現代式花園住宅。位於延安西路64號的嘉道理住宅、愚園路1136弄31號的王伯群住宅和淮海中路1547號的盛宣懷住宅，是上海仿古典式花園住宅的代表性建築。位於虹橋路2419號的沙遜別墅和華山路849號的丁香花園，則是上海鄉村別墅式建築的經典代表。位於思南路73號的周公館和汾陽路45號的丁貴堂住宅，堪稱上海西班牙式花園住宅的典範。位於銅仁路333號的吳同文住宅和淮陰路200號的姚氏住宅，則又是上海現代式花園住宅的範例。除此以外，老上海的花園住宅還有北歐式、地中海式、義大利式、美國殖民地式、混合式、東南亞殖民地式、中國傳統式等多種不同的建築風格（註：通常情況下，中國傳統式不稱之為花園 洋房）。

時至今日，一個多世紀過去了，“花園洋房”又被重新 提起，先在南方都市熱身，2000年後隨“南方軍團揮師北上”出現在北京地產市場， 2003年以珠江國際城的“新洋屋運動”為標誌，花園洋房熱在北京房地產市場達到一個新高，然而，現今市場中的相繼出現的花園洋房和當年的花園洋房已相去甚遠。

不過北京乃至全國都市的社會經濟、政治與文化環境已與解放前有天壤之別，房地產市場的供應狀況和需求特徵就更加沒有多少相似之處，但是緣何花園洋房依舊魅力不減呢？其在北京房地產市場的未來發展前景如何呢？針對上述問題，我司特就北京房地產市場花園洋房的現狀和未來發展做了簡要的研究。

背景：追隨著住宅郊區化的進程，低密度住宅持續走俏，一個個花園洋房 項目相繼面世，雖然都打著花園洋房的大旗，但各個項目各有特色，分佈於郊區的各個方位，衝擊著京城房地產市場。

雖然同樣高舉花園洋房大旗，但產品形式卻存在著很大差異，洋式的別墅、聯排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅自不必說，獨門獨院，上有天，下有地，稱其為花園洋房是無可厚非的；珠江國際城的疊拼升級版以“新洋屋運動”為口號，以花園洋房為主題，類似產品還有風格與林；以金地格林小鎮、奧林匹克花園等項目自成一派，產品形式以四層板樓為主，強調景觀均好，首層和頂層各有花園和露台相贈，同樣稱其為花園洋房；部分八層板樓項目，因其具備的外國風格，景觀均好，高綠化率同樣也自稱為花園洋房。看來市場中的所謂的“花園洋房”真是百花齊放，百家爭鳴，是花園洋房也好，不是花園洋房也罷，總之，諸多的低密度住宅項目在宣傳推廣中都在不停地給自己項目冠名四個字：花園洋房。

既然能和花園洋房扯上關係的，或多或少的和花園洋房有所聯繫是理所當然的了，或者神似，或者形象，或者二者兼備，因此，這些項目也就自然而然具備了一些或某些花園洋房的共性，一般性的花園洋房具備以下特徵：

1、建築風格為外國風格，洋味十足，多為歐洲和北美風格，也有少許南洋風格；

2、建築密度很低（容積率一般小於1.8），綠化率較高，強調景觀均好，首層普遍擁有私家花園；

3、普遍分佈於市郊一帶，距離市區尚有距離；

4、在一定程度上依賴於現代都市文明，環境舒適而寧靜；住宅水、電、暖供給一應俱全，周邊配套較為完善，購物、道路交通、通訊設施等的標準較高；

5、目標消費者定位：中高收入人群，甚至包括國內受西方文化影響較大且自以西洋化為榮的一些高收入家庭、港澳台地區及其他國家華人、外國人。

但是，市場上的花園洋房之間本身差距非常大，一般有狹義和廣義之分。

狹義的“花園洋房”：就是Garden Villa（花園別墅），也就是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，強調戶戶有花園，包括市場中的洋式聯排別墅（或雙拼別墅、疊拼別墅）的TOWNHOUSE，戶型較大，居住舒適程度高。

最具代表性的狹義花園洋房就是上海解放前興建的老洋房，至今上海方言中的“花園洋房”，仍舊指狹義的花園洋房，甚至於，每提起花園洋房，便會有人聯想起當初大上海的獨棟小洋樓。真正的“洋房”不在中國，但中國的花園洋房卻浸透了近現代中國的屈辱抗爭的文化和歷史。

狹義花園洋房的建築風格有歐陸古典式、英國鄉村式、西班牙式、中西混合式（按照中方業主偏好，在建築技術、房屋結構及住宅設備上採用西式風格，在平面布置、內外裝修、庭院綠化方面融入中國傳統特色，風格多樣）等。

狹義的花園洋房在很大意義上就是指別墅，戶戶擁有私家花園，而且產品品質高，裝修豪華，目前北京市房地產市場中除了別墅，很少的花園洋房符合狹義洋房的定義。也幾乎沒什麼項目能達到狹義花園洋房的標準。

廣義的花園洋房：廣義的花園洋房已不再是別墅，在某種意義上稱之為Garden House 或者Garden Apartment更貼切些，目前市場中存在的花園洋房大多為廣義的花園洋房，從全國房地產市場的情況來看，廣義的花園洋房可定義為：

6層以下多層板式建築，以四層為主，外國建築風格明顯，強調景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠郊區一帶，一般首層贈送花園，頂層贈送露台，也有將戶外綠化景觀引入室內的情況。

目前市場中存在的花園洋房項目較多，金地格林小鎮、奧林匹克花園等項目屬於典型的廣義花園洋房項目。

廣義花園洋房的容積率比狹義的要高些，但也同屬低密度住宅，戶型和普通住宅戶型相仿，有100多平米的平層住宅，也有近200平米的複式；基本位於郊區，是住宅郊區化的產物，廣義花園洋房所定位的客群仍然是中產階級，而且有一定文化品位。

廣義花園洋房介於別墅和普通公寓之間，它具有部分別墅（獨棟和聯排Townhouse）的優點，又不可能完全脫離城市的繁華和便利，因此從某種程度上看，其在地理區位上也位於別墅區和主城區之間。從目前北京房地產市場廣義及狹義花園洋房的整體情況看，這一結論是成立的。

綜合以上花園洋房的狹義和廣義定義，並結合中原對北京房地產市場上“名是形是”、“形是而名非”和“名是而形非”的花園洋房的調研結果，得出中原自己對花園洋房的定義，姑且稱之為“中原定義”：

屬低密度住宅，一般容積率不超過1.0，戶戶擁有花園，建築風格以歐洲、北美、南洋等外國風格為主，小區園林規劃較好，綠化率較高，強調景觀均好，形成有一定規模的社區。此外，如果一個低密度住宅小區，產品形式為四層左右，風格為歐式（或者北美、南洋等）風格，每棟樓下景觀均好，花園為大家所共有，實現居者有花園，我們同樣可以稱之為花園樣房。我們的定義可以縮寫為：戶戶擁有花園的外國建築風格的住宅。市場中狹義的花園洋房完全符合我們的定義，也是市場中被廣泛認同的花園洋房，但很多廣義上的花園洋房的確不能稱之為花園洋房，距離花園洋房尚有距離。一層普遍能得到花園，但一層以上卻絲毫沒有花園的痕迹，頂層所贈送的露台和花園也沒有半點聯繫，如果把這些花園洋房各戶之間的花園解決得當，便也是花園洋房了。

珠江國際城提出了“洋屋運動”的理念，做出了部分真正的花園洋房，實現了戶戶有花園。類似的項目還有風格與林等。雖然市場上美其名曰“花園樣房”的項目很多，但真正符合“花園洋房”定義的項目卻是很稀缺。

為了便於樓層住戶出入觀景露台，花園洋房常採用退台和躍層的設計手法，形成豐富的平、剖面組合設計。常見的組合設計一般將首層與地下一層或與二層利用室內樓梯形成躍層設計；二層或與三層形成躍層設計，或平層化處理；頂部一般多為躍層戶型，中間有若干層平層戶型。

1．首層戶型別墅化：

（1）專屬花園入戶：

花園洋房首層戶型充分利用接地的有利條件，將戶型前後的空地設計成首層住戶專用的花園，有的案例綜合戶型剖面設計對花園進行台地式處理，形成下沉式小院或室外景觀露台，形成良好的近戶景觀環境，並與室內空間構成良好的視覺交融關係。為分充分利用花園景觀，首層戶型常設置凸入南向花園的室內休閑空間，用作茶室，陽光房或娛樂室等；其屋頂用作上層住戶的觀景露台。此外，首層戶型通常將主入口開向花園，住戶經花園入戶，不經公共樓梯入戶，增強專屬感。這些設計手法的運用有效地提高了首層戶型的品質，達到近似別墅的使用效果。

（2）剖面組合設計

由於只有首層才擁有花園，為了使更多的樓層享受到地面花園景觀，提高花園洋房的綜合開發效益，在首層戶型設計中，多採用剖面組合設計的手法。常見的組合方式有首層與半地下層形成躍層戶型或首層與二層組成躍層戶型；還有更加複雜的組合方式，如首層、二層獨立分戶，每層住戶均設有室內樓梯與（半）地下室相連，地下室按戶設置下沉式小院，形成首二層分享下沉景觀花園的格局。在戶型剖面設計中有時也採用錯層的手法，豐富室內空間變化。

2．樓層戶型別墅化

（1）觀景露台

室外花園或花園式露台是花園洋房的基本特徵，因此，樓層戶型常利用下層住宅的屋頂，通過層層退台的方式形成空中的花園露台，而頂層則形成躍層設計，在躍層上層設置露台，這是樓層戶型設計的基本模式。

（2）入戶花園

僅靠個別部位設置的觀景露台難以形成房前屋后綠蔭掩映的景觀趣味，為了改善這種不足，有些案例在入戶處設置凹廊式的擴大敞廳，輔以綠植布置形成入戶花園，加強了樓層戶型別墅化的品質。

3．樓層花園洋房設計概念的擴展

由於花園洋房本質上是一種集合住宅花園化的居住產品，近年來花園洋房的一些空間設計手法在多層甚至是高層住宅中得到運用。有些高層住宅案例通過入戶花園和觀景平台的設計，提高戶內的景觀和休閑品質，取得近似多層花園洋房的居住效果。有些案例，在樓層中採用躍層設計，同時在景觀朝向辟出通高兩層的室外大平台，觀景和居住的品質得到很大的改善，也是一種效果良好的花園化設計手法。

花園洋房在強化戶型休閑品質的同時，對戶型的其他功能品質和居住舒適度也進行了全面的提升，主要包括以下幾個方面：

1．交通空間的景觀化和舒適化

公共交通空間是銜接室內與室外的過渡空間，是人們進入室內形成第一印象的場所，花園洋房十分重視公共交通空間設計，突出交通空間的景觀化和舒適化。由於花園洋房的首層戶型多採用小院花園入戶的方式，單元入口不必直接設在首層，設計處理手法更加靈活，通常採用兩種方式。一種方式將單元進入室內的入口設在二層，通過專用室外樓梯連接單元入口和室外地面，增加了入戶的空間過渡層次和趣味化。一種方式單元入口仍位於首層，但擴大入口門廊並採用比較通透的立面造型，形成景觀大堂的設計，在大堂設置信報箱和休息座，構建鄰里交往空間，提高了舒適度。在公共樓梯的設計中，有些案例與入戶花園相結合，既改善了室內景觀環境，又使住戶在穿行樓梯時產生在戶前花園行進的視覺愉悅；有些設置電梯的案例將電梯布置在外牆面，形成景觀電梯，也是一種將景觀引入公共交通空間的有效方式。

2．注重空間布局的禮儀性和序列化

花園洋房別墅化品質不僅體現在戶外休閑空間的配置上，同樣也體現於內部空間的布局。首先是強化了禮儀性空間的設計，設置獨立門廳，形成入戶接待專區和舒適的換鞋和外套掛放空間，避免訪客入戶直視室內的唐突感受。其次，花園洋房戶型設計由外而內，由公共而私密的空間序列更加豐富和明確。相對於普通集合住宅而言，花園洋房入戶前導空間形式多樣，戶內外空間轉換的處理更加完善，戶內公共區和私密區的劃分更為清晰，室、內外的視覺和景觀交融的通透性和層次感得到加強。

3．居住功能的深化和細化

相對空間數量上的擴展，花園洋房更注重功能質量的提高。除了入戶門廳和專用休閑空間，很多花園洋房設置了儲藏、收納空間和家務處理空間。有些案例在主卧室內按衛生、更衣、睡眠、休閑等不能功能劃出專區，增加功能性半室、270度景窗和一步式陽台等等。總之，通過居住功能的深化和細化，室內環境更加優美整潔，使用舒適。

4．提高戶間私密性

花園洋房層層退台形成的戶外花園露台，容易形成對視和上層府視下層等干擾私密性的問題。為解決這個問題，花園洋房採用多種措施來減少戶間的視線干擾，如增設擋牆、格架、坡頂等視覺阻隔構件，同時退台平面布局採用不對稱的方式，減少對視和側視的可能。此外，有些案例對明衛的視覺干擾進行了優化設計，如衛生間部分凸出主體，外窗設於側牆，對底層住戶明衛的視覺干擾有較大改善。

5．設備系統的優化

部分設備構件如空調板和室內明裝散熱片常常對室內外的觀感和使用造成不利影響，一些品質要求較高的花園洋房對設備系統進行優化，如採用低溫輻射地板採暖技術取消了散熱片；採用戶式集中空調，改善了散布空調板和冷凝管對立面的不利影響。隨著水、電、氣、暖計量遠傳技術的成熟，相關表件移入戶內，公共樓梯間管井和埋牆表箱大為減少，使樓梯間的內牆面更加整潔。由於花園洋房層層退台，在頂部常出現廚、衛上下錯位的情況，帶來上、下水管道和排煙氣道轉折的難題，這也是設備系統優化的重點。

花園洋房的未來發展前景展望

從宏觀調控角度看，目前房地產市場存在的供應結構、住房品質、市場規範等問題，而解決這些問題的宏觀政策將主導未來房地產發展方向和直接影響整個市場的走向。

花園洋房定位在中產階級，而從社會發展和經濟發展的穩定方面考慮，中產階級的隊伍需要進一步加大，因而未來中國的社會階層會更加類似於“棗核型”，屆時中產階級就指的是中國的“大眾”，因此為人口眾多的大眾階層提供適合他們消費需求的住宅是每一個開發商會考慮的事情。至於未來中國中產階級的構成，北大教授蕭灼基認為，未來中國中產階層將主要來自以下五類高級人才：能將科技成果轉化為產業的科研人員；金融證券業的中高層管理人員；中介機構的專業人員；外資企業中的中國中高層人員；一部分私營企業家。另外，股市的一些股民也有可能成為中產階級的一員。

花園洋房的特性決定了花園洋房項目基本出現在郊區一帶，花園洋房本身也是住宅郊區化的產物，郊區的土地成本完全具備了建設低密度花園洋房的條件，因此，未來的花園洋房項目也基本上出現在郊區一帶。

隨著國民經濟的發展，居民收入的提高，“小康住宅”會日益受到歡迎，而隨著住宅消費能力的提高，從注重人的需求和居住行為的規律出發，住宅空間功能細化的趨勢會更加明顯，因此既是小康住宅，又是低密度住宅，還能滿足消費者對住宅安全性、保健性、私密性、靈活性、舒適性和藝術性等方面的要求的花園洋房會日益受到市場的歡迎。

城市中心的洋房

以前，提到花園洋房，無疑會想到“郊區”，因為可以理解的地價等因素，花園洋房一般只在城市近郊出現，城市中心或靠近城市中心的花園洋房可謂寥若晨星。而2007年，花園洋房開始向城市中心生長，拉開從郊區回歸都市的序幕。

主流戶型80~140平方米

前幾年的花園洋房，200平方米以上戶型隨處可見，絕大部分戶型也都在140平方米以上。如今200平方米以上戶型已經逐漸減少，符合市場需求的戶型大行其道，絕大多數開發商把80~140平方米作為花園洋房的主力戶型。同創高原近期推出的時尚洋房主力戶型在80~120平方米之間，在當前市場較冷的環境下仍然受到市場追捧。

戶戶精彩，層層不同

同創高原近期推出的200多套時尚洋房，打破了以前戶型左右對稱的格局，每一層樓，每戶戶型都不一樣，在提高產品品質的同時，增加產品的個性化。

贈送空間增加

與前幾年相比，洋房的品質不但沒有下降，反而有較大的提升。王加利表示，就同創高原來說，在有效控制戶型面積的同時，產品更在不斷創新。現在一、二樓都有附帶的地下室，頂樓設計也一改以前躍層的格局，增加整層的屋頂花園。王加利稱，花園洋房的使用面積一般都大於購買面積。據記者了解，目前市場上的花園洋房，均有不同面積的贈送空間，像廣廈城洛卡莊園，部分戶型贈送面積超過100平方米，贈送比例甚至超過1∶1。

配套更加完善

以前的“郊區洋房”以優美的環境吸引購房者眼球，但在交通、教育、生活等配套方面的不足總是難以彌補，如今洋房離城中心越來越近，在享受優美環境的同時，交通、教育、生活等配套也更趨完善。

安全係數更高

以前市民購房產最關注的是房屋的地段和價格，經歷地震之後，房子是否抗震被購房者放在第一位。王加利表示，與一般的多層相比，洋房採用框架結構，同時作為低密度和低容積率的產品，整體安全性更有保障。