重慶二手房

一、稅收的徵收對象。我們是對獨棟商品住宅，不管存量還是增量都收稅；另外個人新購的高檔住房要征房產稅，這個高檔住房是指高於主城新建商品住房建築面積成交均價兩倍的房子。現在開始，新購的高檔房要徵稅；三是如果是在重慶沒有戶籍、沒有工作、沒有企業，但是到重慶買房子，買一套不會收稅，但是他買兩套、三套、五套，我們通常說的炒房團，純屬到這裡炒房子的，從第二套開始收稅，哪怕是普通房子也要收。

二、徵稅的稅率。我們是按2－3倍收0.5%，3倍（含3倍）－4倍收1%，4倍（含4倍）以上收1.2%，不管獨棟商品住宅還是高檔住房。

三、計稅依據。目前是以房產交易價為徵稅基數，如果三年、五年以後可能會使用評估的方法。

四、如無存量商品住宅，買首套獨棟商品住宅和高檔住房都有抵扣。我們的概念是存量獨棟商品住宅可以抵扣180平方米，高檔住房可以抵扣100平方米，是以戶為單位，家裡是一個人一戶也要抵扣100平方米，三口之家一戶也是抵扣100平方米，這個概念也是我們方案很重要的特徵。

五、均價的計算方式。我們講房產稅覆蓋的不是8萬多平方公里的大重慶，而是指重慶主城，過去兩個年度主城新建商品住房建築面積成交均價算術平均計算。

黃奇帆：很多人認為我們收房產稅是為了打壓房價，有的說收房產稅沒用，房價壓不住，有的說，收房產稅無法操作，也有的說收房產稅是政府想多收點錢，甚至也有的說收房產稅是違反法規的。諸如此類的各種評論都有，我想特別說明一下，政府啟動房產稅有四個目的和意義。

一、健全中國的財稅體系。正常的社會主義市場經濟體系中，財稅體制應該既有生產環節的稅，也有財產環節持有稅，長遠來說兩種稅制並存是合理的體系，所以重慶推進這項工作，首先是為了長遠的稅制健全。

二、對整個房地產結構調整調控是有意義的。房地產調控有各種手段，從稅務角度講有三類調控，重慶市政府從去年起反覆在說“低端有保障，中端有市場，高端有遏制”。“低端有保障”，就是我們公租房沒有稅收含義，不收出讓金、配套費，所得稅、交易稅、契稅、營業稅、增值稅都不收，公租房造完之後也不會有企業利潤，基本以成本轉租給老百姓，這樣是對中低收入者的保護、關懷。“中端有市場”，就是說對買普通商品房的老百姓，買房子自己住的，不僅要保證供應，而且要保證價格不太高，在稅收上面應該有適當的優惠。“高端有遏制”，就是我們今天說的獨棟商品住宅和高檔住房，其調控主要體現在稅收上，這樣的住房在交易環節，它的契稅會比普通商品房高一點，它的增值稅、營業稅也會高一點，另外增加持有環節的房產稅，這也會起一定的遏製作用。從這個意義上講，我們稅收上的這個措施出來對房地產有調控意義。

三、有調節收入分配作用。房產稅或者國外的物業稅，都屬於二次分配，我們說的交易契稅、所得稅、增值稅、營業稅都屬於一次分配，房產稅是二次分配，二次分配有公平作用，把佔有公共資源較多的人的稅徵收后，全數用來造公租房，實際上也是對困難群體的補助和支持，所以它有調節收入分配的作用。

四、能夠適當地改變社會的住房消費習慣。有了房產稅以後，對於買房自住的人來說，如果是買高檔房，他會明白，會交比較多的房產稅，在這種情況下，會根據自己的財力理性購買。其次，如果買房是為了囤房用以養老，現在會覺得房子空著不划算，就把它出租，那也是社會資源優化配置，會使得租房的供應量增加，租房的租金也會有所下降。再是如果要炒房，現在有繳稅成本，會減緩炒房的心理，長遠情況下，會調節人的持有房屋的心理，改變住房的消費習慣。

黃奇帆：這四條就是我們說的出台房產稅的意義和必要性，它既有長遠的意義，也有短期遏制房價的意義。大家會問我一句話，你以為房產稅出來就一定會把房價壓下去嗎？

這個話問得有問題，因為誰都沒有認為，房產稅一招就點中要害，把房價壓下去。房產稅會對房價有一定的影響，但絕不會完全影響房價，影響房價的因素有五個方面。

一、和社會房屋的配置體系有關。如果這個社會全部的老百姓住房都要市場化買賣商品房，這個房價體系會比較難控制；但是如果社會實行“雙軌制”，30%—40%或者更多的比重是政府的保障房體系，有60%—70%是商品房體系，是“雙軌制”，這時候整個社會交易狀態，房價的調控狀態會比較平穩，不會有那麼極端的不同意見出現，所以“雙軌制”是黨中央、國務院已經確定的中國房地產市場配置體系。大家如果注意26日出台的“國八條”就講到了雙軌制的配置保障體系。

二、土地供應的方式有關。土地供應多或少，形成房地產量大或小，土地供應的價格高或低也會影響房地產價格的高低，重慶市政府最近幾年有一個規則，重慶的土地控制得比較好，土地儲備基本在政府手中，每年按照需要供應各種類型房屋需要的土地，一般來說我們的理念是房地產的當期價格 1/3是樓面地價，也就是說樓面地價拍賣時不要拍得比房價高，如果拍得比房價高會推高房價，地價跟著房價慢慢走，而不是地價反覆推動房價不斷漲，這是重慶市政府的工作宗旨。總之，土地怎麼管理和房價有密切關係。

三、受房屋供求關係影響。如果房屋供應很多，需求少，房價就低；如果供不應求，房價就會漲。大家如果注意國務院出台的八條措施里，有很多措施和供求有關。比如若干城市開始進行限購措施，限購措施會約束需求量，那邊又加大普通商品房供應量，加大保障房供應量，房地產市場會平穩。

四、房地產作為不動產，是半金融資產，和通貨膨脹、貨幣政策有關係。所以，貸款多少，貸款利率高低都會影響房價、影響房地產發展的質量。美國的次貸危機就是對房地產供應的貨幣政策出了較大的問題，影響了全世界。

五、稅收同樣影響房價。出台房產稅一下子把高房價壓下去，這是不可能的，但是它會使炒房得到遏制。大家有時候說交易稅收多或少會使炒房者轉嫁風險，有一定的道理，但是要明白，房產稅是持有者繳納，不是可以轉嫁的，這個意義上房產稅對房價有一定的遏制和收斂作用，但不是絕對的遏制和收斂作用。

總而言之，大家要明白，一個地方的房地產市場秩序和這五個坐標聯繫在一起，不是一蹴而就，不是一鎚子“買賣”，是複雜的系統工程，如果大家認真學習國務院出台的八條措施，我剛才說的五個方面這八條措施都有，我們今天出台的市政府令是符合國務院的要求。

黃奇帆：徵收的房產稅將用在哪裡？市政府常務會和市委全委會都做了決定，收的房產稅都放到公租房建設中。但是大家千萬不要以為我們造公租房需要巨大的資金，手裡沒有錢，就想收錢想老百姓的錢就收房產稅，這是兩碼事。

房產稅有四大意義，現在我們收房產稅其實象徵性大於實際意義，我估計今年我們也就是能收2億左右，這個量不大，以後累計起來，幾年時間就是十幾億、二十億，我們公租房投資需要多少錢？我們三年建4000萬平方米，20平米/人可以解決200萬人居住，大概要1000億資金，其中300來億是政府撥款，政府的土地儲備加現金撥款，公共財政支出為低收入群體承擔這筆公共費用；700億左右來自銀行貸款、基金融資、保險融通，要還本付息。

我們叫“1+3”。“1”就是政府出300億給資本金，“3”就是三個方面還本付息，一是公租房不是白送的，是要根據一定的成本收取租金的。大體為現在10元/平方米，50平方米的房屋，一個月500元租金，一年6000元，4000萬平方米理論上一年收入50億，一年的利息按5%算就是35億，大體上租金平衡利息。二是公租房造了4000萬平方米，周邊配套300萬平米商業設施，商業設施是給大小老闆、各種商業、服務業經營的，當商品房買賣，一平米1萬元左右的差價，300萬平米會有300億，這300億就把700億中的300億還了；三是200萬百姓住進公租房，幾年後會有1/3的人會想把公租房買下來一直住下去，我們也贊成，就像買經濟適用房一樣，買下來可以，賣的時候不能當商品房把價格炒高發橫財，一直自己住可以，不再居住打算要賣就賣給公租房管理局，我們會按本息正常概念收回，但是不能發橫財，也就杜絕可能出現尋租、利益輸送的局面，這是防腐敗的概念。如果有一批人把房子買下來，比如買了1000多萬平米，總要出400億，3000元/平米總是要的，這筆錢可以還本。

“1+3”就是一個資本金，三個資金來源，租金平衡利息，配套的商業設施平衡一部分貸款，公租房消費者產權性買賣也會平衡一部分資本金，最後我會很樂觀，重慶這筆帳可以市場化循環。如果房產稅能收到一點錢，當然用來支持公租房的資金來源，但是絕不是靠房產稅來支撐公租房。

對“三無人員”徵稅是為了遏制炒房團

人民日報：在房產稅試點改革方案中，首批將獨棟和新購高檔住房納入徵稅範圍，是出於什麼考慮？重慶把“三無人員”納入首批房產稅徵收範圍，會不會造成外來人員稅收待遇不一致，從而會影響重慶投資環境？

黃奇帆：國際慣例一般是所有的房屋都收房產稅，但是所有房屋都收稅又有非常大的差異。在重慶，普通房對象，中低收入群體過去這些年用自己的收入買了一套房子，尚在還按揭貸款，總體上這些都是該鼓勵消費的，至少我們認為沒有必要收，所以這次通通都撇開，都不相干。對於買了獨棟商品住房和高檔住房的，要收稅，而且是指從現在起新買的高檔住房會涉及到，因為你佔有公共資源比較多，高檔住房要收稅，收0.5%、1%、1.2%，對他們的影響不是很大，但是體現了收稅的導向。

至於“無戶籍、無企業、無工作”人員買第二套普通房我們也收稅，純粹是為了遏制炒房團。如果你到重慶，哪怕有工作沒有戶口，照樣可以住公租房，可以買商品房，不會受房產稅影響。但如果你一沒工作、二沒戶籍、三沒投資企業，甚至在重慶都不住一天，買多套房，一套房都不住，可以認定你是純屬炒作，任何國家、任何地方遇上炒房團都該有效遏制。

誰如果認為炒房團把房價炒高，使這個地方多收稅，增加GDP，是非常愚蠢的短視。從這個意義上，每個國家都遏制炒房團，防範世界熱錢蜂擁炒房，破壞當地經濟。在美國，對於炒房的買賣，就收特別高的房產稅，讓炒房團賺不了錢，鎩羽而歸。這個意義上，我們對任何人到重慶旅遊、居住，哪怕沒有工作，買一套房都沒有關係，我們很開放，如果有工作，真需要買兩套普通房我們也還是開放，但是炒房不行。炒房使這裡的投資環境惡化，貽誤整個經濟大局。

中國新聞社：為什麼重慶要在全國率先對部分住房徵收房產稅？重慶發布房產稅徵收改革試點的政策是否會引發其他城市的商品房搶購風？

黃奇帆：重慶的房價並不是很高，出台房產稅徵收試點政策，本身就說明我們不是為了打壓高房價而出台房產稅，而是為了健全財稅體制、完善房地產調控、公平二次分配以及形成健康的消費習慣這四大意義而展開的。在當前重慶房價還不高，均價5000多元/平方米的情況下出台這樣的政策，可以使重慶的房地產市場在今後五年、十年的發展中更加健全，不至於等到價格很高了，房地產市場混亂了再調整，已經有點貽誤戰機了。

第二個方面，重慶是國務院批准的綜合配套改革試驗區，試驗區本身就承擔著為國家多做一些綜合性的試驗的職責，重慶的經濟結構、城市化率及人均收入水平都和全國差不多，如果重慶試驗比較合理並取得成功，那麼在全國各地推廣就具有一定基礎，因此，國務院同意重慶率先開展房產稅徵收試點。

第二個問題，重慶的政策不會引發其他省市的搶購風。是否買房是由房子的價格和購買力決定的，沒有購買力的人不會因為這個政策而瘋搶房子。尤其要注意的是，重慶今天的新聞發布會其實是對26日國務院八條措施的貫徹落實和具體配合，這八條中，有三條是限購限貸，就是約束二三線城市購買多套房。因此可以說，重慶的政策與“國八條”是一個平衡的體系。

新華社：現在重慶房地產業對重慶的財政貢獻有多大？試點徵收房產稅能否擺脫地方政府對土地財政的依賴？房產稅如何能夠確保徵收到位？

黃奇帆：去年，重慶GDP有7890億元，增速為17.1%，房地產僅占其中的3%，可以說，重慶經濟增長不完全靠房地產支撐，3%是合理的規模。如果重慶的GDP高速增長是靠房地產的瘋狂投資和增長撐起來的，既不可持續，也不健康。同時，重慶的一般預算內有1000多億是地方一般財政收入，其中，20%左右是和房地產有關的營業稅、交易契稅、所得稅、增值稅等收入，這個比重是基本健康的。

住房是老百姓安居樂業的基礎，因此重慶市政府很重視，但我們並不認為房地產是地方持久發展的主要動力。一個地區持久發展的主要動力靠的是工業、服務業，服務業包括金融業、商貿流通業、交通運輸業、信息服務業、旅遊業等各方面。房地產只是第三產業中的某一方面，不能把它當成經濟發展很重要的一面。

重慶市政府最近五年，始終控制一條措施，在每年固定資產投資中，房地產投資絕不超過25%，不能把房地產當成吃飯一樣重要的問題。

黃奇帆：對於第二個問題，如何保證房產稅徵收到位。我們經過深思熟慮，方式也比較簡明扼要，在前兩年均價基礎上計算的平均值作為基準，超過這個基準兩倍的，就要進入納稅範圍。

比如今年只要價格為9941元/平方米的房子一定進入收稅體系，1.5萬元/平方米就是三倍的價格，要征1%的稅，如果2萬元/平方米，就是1.2%的稅率。所以購房者一目了然，買方賣方，收稅者和社會中介都會明白。

其次，重慶採取抵扣的方式，別墅抵扣180平方米，新購高檔公寓抵扣100平方米，我們不涉及複雜計算。

三是收稅的結構，我們主要收增量，不碰存量，對我們來說，重點不是對老百姓的存量房子收稅，而是對未來房地產市場健康發展起到規範、調節作用，對未來房價炒作起到一定遏製作用，所以只對新增房屋收稅，這是非常明智、合理的。

第四，重慶每年2000萬平方米的交易中，超過兩倍價格的高檔房的比例約為10%，佔200萬平方米，這樣的工作量並不大，方式也不複雜，因此，我們的稅務系統能很好的把房產稅徵收到位。

香港文匯報：現在很多人有這樣的疑問，擔心重慶開徵房產稅，雖然初衷是好的，但是稅收最終會轉嫁風險，由購房者承擔？您怎麼理解？

黃奇帆：我認為這是大家沒有理解房產稅是財產持有環節稅的定義，過去房產稅總被認為在買賣過程中將負擔轉嫁給他人，對炒房者來說沒有約束，今天買下來之後把這些交易稅收在炒作時炒到下一波，有人接盤。要知道房產稅這件事是持有環節的稅，這個意義上講，收房產稅對於老百姓的消費習慣、炒房習慣會有所遏制。

經濟觀察報：重慶在房產稅徵收過程中如何做到儘可能公平？比如有些大學給一些高端人才提供獨棟別墅，包括政府有可能給一些幹部提供獨棟住房居住，對這部分獨棟房子如何徵稅？

黃奇帆：首先，如果是普通住房，存量不相干，增量不相干。如果是政府官員，就我印象而言，政府官員的住房，如果是有產權的房屋，是沒有別墅的；重慶市政府還沒有到哪個部門、哪個局長分房子，是把別墅分給他當產權房，如果這個房子作為公房，根本就是沒有給他，不是他家的私產。即使真有，對不起，一樣收稅。

對於大學聘用的教授，可能有住高級公寓的，但住獨棟別墅的，似乎沒有這樣的情況，如果真把別墅分給教授，成為產權房，一樣收稅，沒有特別的，就這樣簡單。

第一財經日報：重慶市房管局在一個多月前把房屋交易的計價方式由以前按套內面積計價改成建築面積計價，這個調整是不是為了擴大房產稅的應稅面考慮？如果是，每年能夠因此增加多少稅收？如果不是，為什麼要把10年前通過各種努力和國際接軌的套內面積計價改成建築面積計價？

黃奇帆：可以說，全世界的房地產買賣以建築面積為準，中國從沿海到內陸都是這樣，重慶以前也是建築面積，有一段時間搞成套內面積，大家感覺下來面積大一點，多一點，說起來價格怎麼划算一點，其實心理作用，一模一樣。作為一個統計方式，與全國同軌，都是一樣的。重慶市人大常委會糾正了我們原來的做法，市政府完全支持贊成，這件事對我們高檔房產稅計價是計量基礎，但是它的調整不是為了房產稅，是為了和國際慣例、國內慣例接軌。

騰訊大渝網：重慶存量別墅徵稅價格如何界定？

黃奇帆：有三個考慮：一是重慶目前別墅的量，不管是存量還是今後要造的量還不算很多，重慶是新興發展起來的城市，和沿海發達地區很不相同。首先是存量別墅量總的不算多，我們算了一下大概有2000多棟；其次，這2000多棟大體上都是在這十年裡交易的，它的計價基本在，價格比較清晰。我們可以根據一個原理評估，評估有兩類，一類是這個別墅這幾年有沒有進行二手房交易，如果一個別墅區有300棟別墅，十年前的價格是7000元/平方米，最近兩年的交易價變成1.3萬或者1.5萬元/平方米，就以現在的交易價匡算。一類是如果完全沒有交易價，這300棟別墅十年前大家買了，十年之後誰都不賣，沒有新的交易價，我們可以以原來的交易價加這十年重慶房價的平均增長率，因為十年前我們也有均價，現在也有均價。比如現在的均價是5000元/平方米，以前均價是2000元/平方米，如果均價漲了兩倍，別墅計價理所當然也漲兩倍，但這裡面有一個係數，係數請專家論定，國土局局長在這裡，到時候可以發布係數統計。

張定宇（市國土房管局局長）：我們的一些細則會發布出來。

陳和平：我們明天會將《徵收辦法》和《實施細則》在媒體上公布出來。

香港大公報：市長之所以選擇今天這個日子發布房產稅徵收政策，除了國八條之外會不會是財政部和相關部門給予重慶特別批示的黃道吉日？

黃奇帆：首先，國務院昨天出台了八條措施，作為地方政府今天這時候發布這項政策，應該是對國務院八條措施貫徹落實的呼應。其次，我們也想過，今天再不出，再過幾天要過春節了，一去就是半個月，最近社會上對房產稅的討論很熱鬧，由於重慶市政府沒有把房產稅的方案、細則具體地告訴大家，許多討論有點兒以訛傳訛，比如說200平方米以上的大房子是要收稅的，如果再不向媒體講清楚，春節期間各方面以訛傳訛，反而把很神聖、負責任、很合理的事變成八卦新聞，和我們真正的方案無關，我們覺得不能再等了。第三，可能大家覺得增量要收稅，現在買了算存量，如果再猶豫不決會引發投機心理，所以該出手時就出手。

農民日報：房產的價值包含土地的價值和地面建築物的價值，房價很大程度源於土地出讓金推高，具體徵收房產稅收怎麼把兩者分開，如果不分開，我們城鎮土地使用稅已經交過，是不是有重複徵收的嫌疑？

黃奇帆：這是一個容易糊塗、容易混為一談的問題。首先，不管國內還是國際，土地所有者對土地的轉讓、出讓、出租、買賣，都有權收費，不管土地是私有還是公有。其次，房產稅是一個政府作為國家機器對社會資源配置時形成的稅，不存在房產稅和土地出讓金或者土地費之間的摩擦，沒有重複的概念，這是基本的原理。

日本媒體：房產稅如何徵收？外地人在重慶買第二套房要徵收，針對外地人怎麼徵收？

劉有恆（市地稅局局長）：徵收時間應該是在今天發布之後，從明天開始徵收房產稅，房產稅政策出台，納稅對象確定之後每年徵收一次，徵收工作是稅務局按照政府令的有關規定、範圍、對象徵收。對存量房，根據國土部門提供的徵收對象徵收。再就是增量房，符合前兩年均價的對象，我們在其買房時要對其徵收，所以對存量和增量採取不同的辦法。

兩個來源確定之後鎖定的納稅對象，納入我們的監控範圍，每年對其徵收，每年到了徵稅時通過各種手段告知被徵收對象，通過公告、信函，甚至上門告知他的納稅義務，應該納稅的稅額。在徵收環節上，我們把徵收時期定為每年的10月1日—31日，徵收實行屬地化，納稅人在什麼區縣就在什麼區縣範圍徵收，我們也採取特殊方式，對特別集中的地方採取上門 服務的方式。