固定利率貸款

1、將利率固定，意味著一定期間內無論法定利率怎麼調整，借款人的借款利率不變，所以還款額不變，便於借款人安排自己的資金；

2、如果在利率上升階段，固定利率無疑固定了資金使用成本，銀行貸款利率也許在上調后還高於固定利率，這樣借款者將節省利息支出，借款人也不用“加息一次，頭痛一次”；

3、如果在降息階段，借款人承擔的就是利率降低的風險，真正體會“降息一次，心痛一次”了，因為利率固定，不能享受到降息帶來的優惠。

總的來說，在覺得是否選擇“固定利率”貸款方式時，要充分考慮到市場的變化趨勢，了解貨幣政策的最新動態，對借款人也是一定的考驗。

固定利率貸款的優勢在於可以迴避利率上升的風險，但當利率走穩或者下調的時候，貸款人又將被鎖定在一個較高的利率水平上，白白多付利息，所以，浮動利率和固定利率沒有絕對的優劣之分。在市場普遍存在加息預期，利率風險驟然增加的背景下，固定利率貸款成了規避風險的良好工具，但對於借款人而言，需要對宏觀經濟特別是利率走勢作出正確判斷。因為，一旦簽署固定利率貸款合同，想修改合同或者提前還貸，就要向銀行付出一定數量的違約金。

1 對銀行而言，固定利率房貸的優點：

（1）滿足不同客戶群體的需要，有利於拓展銀行房貸業務，刺激潛在住房需求者的消費需求。固定利率房貸利率固定不變、每月還款額固定，消費者可以根據自己的收入情況較為準確地判斷自己的支付能力，避免了浮動利率下每月還款的不確定性帶來的對自身支付能力的擔心，誘導消費者放心大膽地決策，在沒有積蓄可隨時支付的情況下，提前享受舒適住房而不用擔心支付困難。在浮動利率下，由於隨著利率的提高，每月的還款數額也上升，對未來利率會上升到什麼程度，借款人不能做出準確的預期。由於每月的還款數可能超出借款人的支付能力，借款人的這種憂慮可能導致其放棄貸款，推遲消費。

（2）有效減輕按揭客戶大量的提前還款的壓力。這個原因對銀行來說更為現實和迫切，因為央行對房貸加息后，消費者出於減少房貸支出的考慮，紛紛提前還貸，而這種提前還貸的數量之大，遠遠超過了銀行的想象。以全國房產熱點城市上海來看，2005年房產按揭貸款新增額在整個貸款中所佔的比重也從2004年76%的高位降低至2005 年的45%左右。這種情況下，銀行推出固定利率住房貸款，很大程度是希望這種新型產品可以規避央行的加息風險，重新提升“萎靡不振”的個人按揭貸款市場。

（3）降低銀行承擔的信用風險。相對浮動利率而言，固定利率房貸違約風險較少。浮動利率房貸在開始時利率比固定利率房貸的利率低，隨著時間的推延利率會提高，這會誘導沒有足夠支付能力的消費者不顧今後的承受能力使用浮動利率貸款。在利率低時尚可按約歸還本息，但是，如果利率不斷上升，借款人每月須還的數額增加很大，而借款人事先並沒有做好充分的準備，一旦超出借款人的還款能力，將導致借款人無法支付貸款本息。即使有些借款人是短期的支付困難，但拖欠一旦形成，就容易產生接二連三的拖欠，產生賴賬的念頭，最後無力歸還債務，增加了銀行承擔的信用風險。固定利率房貸由於利率固定，每月還款額固定，借款人在決策時就能較為準確地確定自己能承受多大的債務，在承受債務期間準確地安排房貸支出。同時有利於樹立銀行“鐵算盤”的觀念，避免產生賴賬心理。因此，針對我國居民徵信體系尚不健全，借款人資格審查不夠嚴格以及放貸條件比較寬鬆的現狀，固定利率放貸業務有利於降低違約率，減少銀行賬面的不良貸款率。

（4）穩定銀行收益。銀行通過承擔利率風險換來了違約風險的減少，增加了收益。在固定利率房貸業務中，利率風險由借款人轉嫁到銀行，銀行憑藉其經營風險的優勢，經營應由借款人承擔的利率風險，擴大了銀行的業務範圍。借款人將利率風險轉嫁給銀行，須向銀行交納“保險費”，即讓銀行將固定利率確定在一個較浮動利率高的水平，從而增加銀行的收益。固定利率房貸的利率在開始時較浮動利率房貸的利率水平高，如果貸款發放一段時間后利率水平下降，則借款人可能提前還貸。因為銀行已經收取了一段時間的高利息，再加上借款人的違約金及手續費，相對浮動利率而言，銀行賺得多。如果貸款發放后利率上升，只要上升幅度在銀行控制和預期之內，就不會造成銀行虧損。

（5）固定利率可以降低信貸管理成本。在浮動利率條件下，由於目前利率變動較頻繁，使得購房者的還貸額度需要不斷調整，這勢必會增加銀行的管理手續，操作繁瑣，從而增加貸款管理成本。而固定利率可以有效地減少銀行貸款管理手續。在固定期內，不必因金融市場信貸利率的變化而調整還貸額度，從而降低了信貸管理成本。

2 對購房者而言，固定利率房貸的優點：

（1）不承擔利率風險。固定利率房貸為購房者提供了一種風險管理手段，將購房者承擔的利率風險轉嫁給銀行。合同一旦鑒定，無論市場利率怎樣變化，借款人仍按簽約時的利率支付利息，不用關心市場利率的變化以調整自己的收支計劃，不用憂慮市場利率上升時還款壓力增大造成支付困難，影響其他業務的正常開展，給借款人帶來了時間精力的節約和精神的放鬆，避免了浮動利率下，利率快速上升時，借款人利息支出迅速增加以及可能因無法按期歸還貸款本息而產生的精神壓力和其它業務中斷造成的損失。

（2）固定利率房貸賦予借款人更多的選擇品種。預期通貨膨脹率增加，經濟增長，則選擇固定利率貸款。預期通貨膨脹率降低，經濟發展放慢，選擇浮動利率貸款。這樣借款人得到更多實惠。如果借款人無法預測長期利率，採用固定利率是一種穩妥的方法。

3 對社會和國家政府而言，固定利率房貸具有如下優點：

（1）固定利率抵押貸款更有利於貨幣政策對住房市場的微調。對於浮動利率抵押貸款來說，當房價過快上漲以致於央行要通過提高利率來調整時，不僅新發生的貸款利率上調，而且已經發生的存量貸款的利率也會上調。存量貸款利率的變動顯然不會對新房的價格上漲產生影響，而只會加重借款人負擔，並提高貸款的信用風險。只有在不對存量貸款產生影響、只對新增貸款發生“邊際”作用時，貨幣政策才能自如實施。滿足這種條件的就是固定利率抵押貸款。

（2）可以突破目前房貸業務低迷的困境，為該業務注入新的活力。根據央行發布的《2005年第二季度中國貨幣政策執行報告》顯示，2005 年第二季度, 個人住房貸款月增額明顯減少，5月份新增144.89 億元，比2004 年同期減少159.37 億元，是2003年3月以來個人住房貸款當月新增最小值。6月末, 個人住房貸款餘額達1.74 萬億元, 增25.59%, 同比回落16.38 個百分點。造成房貸下降就是因為儲戶對未來房貸利率有加息的預期所致。自央行多次加息以來, 選擇提前還貸的購房者日漸增多, 使得銀行業務量巨增而不堪重負。而自光大銀行2006年1月5日推出固定利率房貸業務以後，定息房貸業務申請量突增，至2007年8月，光大銀行已發放固定利率貸款7000多筆，金額超過33億元。招行、建行、農行等銀行的數據也顯示出定息房貸新增量均呈迅速增長態勢。前後數據的反差充分顯示了固定利率房貸在利率加息周期內的優勢。

對於房貸者來說，選擇固定利率還是選擇浮動利率，可能考慮下面三個要素來決定：首先也是最重要的一點是，是否認為我國利率水平處於升息階段；第二是要仔細考慮自身收入情況，如果認為自己未來收入比較穩定，而且足以支付固定按揭額的，不妨選擇固定利率貸款；第三是申請第二套以上住房貸款的，可以考慮用固定利率貸款鎖定中長期住房貸款利率，避免利率和通貨膨脹風險。

企業可以通過利率互換（swap）實現這種轉換，這是我國目前應用最簡單的固定利率與浮動利率之間的互換。合同雙方同意在未來的某一特定日期以未償還貸款本金為基礎，相互交換利息支付。如一方可以得到優惠的固定利率貸款，但希望以浮動利率籌集資金，而另一方可以得到浮動利率貸款，卻希望以固定利率籌集資金，通過率互換交易，就可以實現這樣的融資方式。

通常情況，中國的利率變化有較強的信號暗示，如經濟出現過熱勢頭，貨幣投放過快，股市行情過於火爆，商業銀行貸款上升過猛，都可能引起加息，而宏觀調控是“小鼓連錘”，一旦加息或漸息舉動開始，通常會連續操作多次，溫和調控，調節經濟步調。如出現經濟增長乏力，商業銀行惜貸，企業開工不足等，可能引起降息，同樣降息也會平穩進行，連續降息。總之，調節都會是試探性，不會一次過猛的調節。

1、按期付息到期還本法（飄浮式貸款Balloon Mortgage）按期付息到期還本方式繫到期日前只付利息而不還本，到期時一次將本金償還的方式。在貸款期間的支付壓力最小，只需支付利息，但到期時，必須支付龐大的本金，因此，較適用於短期貸款，而不適用中長期的房屋貸款。可想而知，此種方式最後一次付款比以前歷次額度高出甚多，且所繳的利息，將是所有方式中最高的。

此種方式，屬最早期的貸款方式，美國於1930至1940年代一般依財產價值的50%，采5年按期付息到期還本方式。以下為年利率8%、二十年期貸款借款金額、本息的變動情形。

2、本金平均攤還法（固定還本貸款Constant Amortization Mortgage loan，CAM）

此種方式是貸款后，本金按期數平均攤還，而利息則依剩餘之本金計算的方式。此種貸款方式，可以定期、定額償還本金，因此利息的總支付金額將較前者為少。惟此種方式每月償付本息並不固定，借款人不易記住與規劃其財務，而且在初期的償還壓力較重，以後每月總付額、貸款餘額逐期減少，對於工作處於起步階段者而言，因其付款多寡與經濟能力成反向變動，較不利其初次購屋。

3、本利均等攤還法（固定付款貸款Constant Payment Mortgage loan, CPM）

這是目前不動產融資最常用的攤還方式，其基本方式系將貸款本息在貸款期間內均勻分攤，使得每期的償付額相同。此種貸款后每期按固定金額償付本金及利息。屬年金性質，對借款人而言，較易掌控其資金調度。不過此種方式，在貸款初期所繳的固定金額，大部份用以支付利息，以8%利率、二十年期為例，支付了十年的付款后，剩餘的未付款高達73%，換言之，還了十年只還了27%的本金。

4、還本寬限期法（漸進加付法Gradual Payment Mortgage，GPM）

貸款后，一定期間內只繳息，而不攤還本金，待寬限期過後，再本利均等攤還的方式。對於生活壓力較大之購屋者，銀行常採取此種方式，給予一定年期如二年、三年或五年，只繳息而不攤還本金的寬限期，待寬限期過後，再依本利均等方式攤還。此種方式較具彈性，適合資金不足的購屋者，方便其工作穩定后再定期攤還，較吻合償債能力之成長。不過此種方式所支付的利息，當然也相對較高。

個人住房固定利率、混合利率貸款

個人住房固定利率貸款是指在貸款期限內利率保持固定不變的個人住房貸款。

個人住房混合利率貸款是指在貸款開始的一段期間內（利率固定期）利率

保持固定不變，利率固定期結束后利率執行方式轉換為浮動利率（即傳統的個人

住房貸款利率執行方式，稱為利率浮動期）的貸款。

固定期間內貸款利率保持不變，固定混合利率房貸業務具有雙向規避利率

風險功能，為借款人節省貸款利息支出。

所有在農行辦理個人住房貸款的客戶。

FR芝加哥11月18日電---房貸美(Freddie Mac)稱,11月18日止一周，固定利率抵押貸款相關的利率大漲.30年期抵押支持證券(MBS)利率跳漲22個基點至4.39%,為8月中以來最高.

房貸美稱,15年期MBS利率上漲19個基點至3.76%,前五年利率固定隨後每年調整的浮動利率抵押貸款(5/1 hybrid ARM)利率上揚15個基點至3.40%.一年期浮動利率抵押貸款(ARM)利率持平於3.26%.

周三美國抵押貸款銀行協會(MBA)公布稱,11月12日止一周再融資指數(Refi Index)下跌近17%,因抵押貸款利率上揚。隨著抵押貸款利率走高，再融資活動不太可能從當前的四個月低位大幅提升，因更多借貸者不符合再融資要求.

瑞士信貸認為，再融資活動目前已觸頂

北京時間3月4日凌晨消息，房地美周四發布報告稱，在截至3月3日的一周中，美國30年期固定利率抵押貸款的平均利率從上周的4.95%下降至4.87%，為連續第三周小幅下降，上年同期美30年期抵押貸款平均利率為4.97%。