土地出讓方式

出讓的土地使用權是土地使用者向國家購買的一種財產權，土地使用者不僅可以佔有、使用和取得土地收益，還可以獨立支配和處置土地使用權。對於經過公開徵集，只有一個受讓方的，也可以採用協議轉讓的形式完成土地使用權出讓。

土地使用權出讓（state land use conveyance），國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。所謂“出讓”是指一次性收取一定年限內的地價款。

按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第11號，以下簡稱《規定》)的解釋，土地公開出讓方式包括招標、拍賣和掛牌。

招標出讓國有土地使用權是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其它組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。

拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓活動依照下列程序進行：

一、發布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前20天發布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點。

二、出售掛牌文件：在掛牌公告規定時間內出售掛牌文件，並組織現場踏勘。

三、受理競買申請：在掛牌公告規定的時間內，競買人持競買申請書、營業執照副本、房地產開發資質證明(另有規定除外)、法定代表人身份證複印件(或授權委託書、委託代理人身份證複印件)辦理競買申請，並繳納競買保證金。

四、審查掛牌資格：根據掛牌文件要求，對競買人的開發資質、誠信記錄等進行審查，對符合條件的通知其參加掛牌活動。

五、掛牌：在掛牌公告規定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告，並不斷接受新的報價、更新顯示掛牌報價。

六、揭牌：在掛牌公告規定的截止時間確定競買人，競得人與出讓人簽訂成交確認書，同時繳納定金。

七、公布成交結果：掛牌活動結束后10個工作日內，出讓人將掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，並退還競買保證金。

八、簽訂出讓合同：按照成交確認書約定的時間，簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

掛牌期限屆滿，按照下列規定確定是否成交：

一、在掛牌期限內只有一個競買人報價的，且報價高於底價，並符合其它條件的，掛牌成交;

二、在掛牌期限內有兩個或者兩個以上競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低於底價者除外;

三、在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低於底價或均不符合其它條件的，掛牌不成交;

四、在掛牌截止日的報價時間截止后至掛牌截止時間期間，仍有競買人要求報價的，應在掛牌截止時間前向出讓人提交《競價申請書》。

在掛牌期限截止時，有兩個或者兩個以上競買人提交了《競價申請書》，本次掛牌活動轉為拍賣競價。拍賣競價以增價方式進行，掛牌最後報價作為拍賣起叫價。拍賣時先由拍賣師宣布拍賣起叫價和加價幅度(拍賣師有權根據拍賣會現場情況調整加價幅度)，然後由競買人按拍賣起叫價和加價幅度進行競買，拍賣師連續兩次宣布最後應價而再無應價的，拍賣師在第三次報出最後應價后，如最後應價高於保留底價，即落槌，宣布該應價者為競得人。

招標、拍賣或者掛牌出讓國有土地使用權應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

出讓計劃和方案

國有土地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，應當有計劃地進行。

市、縣人民政府土地行政主管部門根據社會經濟發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編製國有土地使用權出讓計劃，報經同級人民政府批准后，及時向社會公開發布。

市、縣人民政府土地行政主管部門應當按照出讓計劃，會同城市規劃等有關部門共同擬訂擬招標拍賣掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等方案，報經市、縣人民政府批准后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。

國有土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表國家（出讓人）與土地使用者（受讓人）之間就土地使用權出讓事宜所達成的、明確相互間權利義務關係的書面協議。國有土地使用權出讓，必須通過合同形式予以明確。《城市房地產管理法》第14條規定：“土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府管理部門與土地使用者簽訂。”土地使用權出讓合同包括以下幾方面的內容。

1．出讓方的權利義務

出讓方享有的權利主要有兩項：一是受讓方在簽訂土地使用權出讓合同后，未在規定期限內支付全部土地使用權出讓金的，出讓方有權解除合同，並可請求違約賠償；二是受讓方未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件開發、利用土地的，土地管理部門有權予以糾正，並根據情節輕重給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權的處罰。

出讓方應履行的義務主要有：第一，按照土地使用權出讓合同的規定提供出讓的土地使用權；第二，向受讓方提供有關資料和使用該土地的規定。

2．受讓方應履行的義務

受讓方應履行的義務主要有以下三項：第一，在簽訂土地使用權出讓合同以後的規定期限內支付全部土地使用權出讓；在支付全部土地使用權出讓金后，依規定辦理登記手續，領取土地使用證；第二，依土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求開發、利用、經營土地；第三，需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應該徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金並辦理登記。

在我國現有的土地使用權出讓實踐中，出讓合同一般包括下列主要內容：

1．出讓土地的位置、面積、界線等土地自然狀況；

2．出讓金的數額、支付方式和支付期限；

3．土地使用期限；

4．建設規劃設計條件，也稱使用條件；

5．定金及違約責任。

國有土地使用權轉讓與出讓區別大致包括如下幾點：

(一)主體不同。

出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權的縣以上人民政府予以具體實施;

轉讓主體：取得國有土地使用權的土地使用者。

(二)行為性質不同

根據物權理論，出讓，他物權設定；轉讓：他物權轉移。

(三)轉移條件與程序不同

出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證；轉讓條件有限制，轉讓須經申請、審批或補辦出讓手續，繳納稅費，方可登記過戶。

(四)交易市場不同

出讓，一級市場，即國家作為國有土地所有者壟斷；轉讓：二級市場，即符合法定條件的自由轉讓。

Ⅱ、國有土地使用權轉讓模式及操作事項

一、國有土地使用權直接轉讓

(一)國有土地使用權轉讓條件。

除一般的民事行為生效要件外，尚須如下特別要件：

1、以出讓方式取得的國有土地使用權轉讓條件

(1)按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，並取得國有土地使用權;

(2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件;

(3)轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

2、以劃撥方式取得的國有土地使用權轉讓條件

(1)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;

(2)領有國有土地使用證;

(3)具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明;

(4)經有批准權的人民政府審批。

3、法律依據：

《房地產管理法》第38條、第39條

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第45條

1.協議。這是指代表國家出讓土地使用權的土地管理部門與特定的土地使用權受讓人通過協商，在達成一致意見后，簽訂土地使用權出讓合同。這種方式的特點之一是在當事人議定合同條款，特別是確定土地使用費、即出讓金方面，在不低於按國家規定所確定的最低價的基礎上具有較大靈活性；但應注意的是，此種方式競爭性較差，在價格和規劃設計條件等方面存在濃厚的人為因素，隨意性大。因此，主要適用於專業性強，有特定要求或者沒有條件進行拍賣和招標方式的項目。

2.招標。這是指代表國家出讓土地使用權的上地管理部門向不特定的多數人發出要約邀請，然後在眾多的投標人中選擇條件適宜者與之訂立土地使用權出讓合同。這種方式有利於出讓方選擇合適的受讓人，因此一般適用於開發性或有較高技術性要求的建設性用地。

3.拍賣。這是指代表國家出讓土地使用權的土地管理部門，以公開競價的方式將土地使用權出賣，以眾多報價人中的出價最高者為受讓人，與之訂立土地使用權出讓合同。這種方式可以使國家獲得較高的土地使用費，但對競買者開發能力、資質信譽方面的審查控制比較薄弱，因而適用於要求不高的中小型房地產開發項目和已經開發成熟的商業性用地使用權的出讓。