轉按揭貸款

一、為了降低貸款利率；

二、為了增加貸款額度；

三、增加貸款年限。

一、新的銀行貸款合同是否限制還款的自由，以及提前還款有無罰息，都會在新的銀行貸款合同中體現；二、新的轉按揭貸款有無存抵貸的理財功能；

三、新的銀行貸款對於央行利率調整的反應，是按季還是按月還是按年，都要落實好。

轉按揭貸款的貸款成數：

一、住宅類的轉按揭貸款是70%到100%，提供擔保公司擔保的可以上浮；

二、商鋪類的轉按揭貸款要求商鋪是一樓臨街，有獨立間隔的商鋪，貸款成數為5到6成；

三、寫字樓的轉按揭貸款是6成，廠房最多5成。

按揭與轉按揭的概念

按揭是香港的叫法，在中國人民銀行和各商業銀行的正式文件中稱為個人住房抵押貸款，即借款人在支付了首付款之後，以所購住房作為抵押物向銀行申請的、用於支付剩餘房款的貸款。顧名思義，轉按揭就是轉讓個人住房抵押貸款（以下稱為按揭）的行為。

按揭涉及兩方主體：借款人和銀行。對於銀行而言，按揭是債權；而對於借款人來說，按揭是債務。根據轉讓主體不同，可以將轉接揭分為債權轉讓和債務轉讓。債權轉讓指按揭在債權人之間的轉讓，即借款人將在甲銀行辦理的按揭轉到乙銀行；債務轉讓指按揭在債務人之間的轉讓，即原借款人將按揭轉給新借款人。香港地區的轉按揭主要是債權轉讓，而我國內地現階段的轉按揭還僅限於債務轉讓。

根據住房抵押貸款中所涉及的抵押物是否產權變更而劃分了交易類按揭貸款和非交易類按揭貸款

按貸款類型區分，轉按揭又有公積金貸款，商業性貸款（按揭），組合貸款，消費貸款等類型。

原借款人所需資料：

1、借款人和權利共有人身份證複印件

2、房地產權證原件

3、借款合同（抵押合同）原件

5、還款卡或還款存摺複印件

6、房屋買賣合同

新借款人所需資料：

1、借款人和權利共有人身份證複印件

2、借款人和權利共有人戶口簿複印件

3、借款人婚姻證明複印件

4、借款人和參貸人的收入證明

5、首付款收據

6、房屋估價報告

7、房屋買賣合同

8、如公積金貸款另附公積金帳號

9、如消費貸款另附消費用途證明，水電煤帳單 所有複印件均需統一使用A4規格紙張

1、品種全：

（1）無論是跨行轉或本行轉，擔保公司均可辦理

（2）無論是公積金貸款、商業性貸款、組合貸款，還是消費貸款，只要是以住房抵押的貸款轉按揭，擔保公司均可辦理

2、銀行多：全市十八家商業銀行供您選擇

3、信譽好：專業的貸款擔保機構，以信譽和資金實力為銀行和客戶化解轉 按揭過程中的風險

4、服務優：擔保公司遍布全市各區的網點和全天候的網路在線，為轉按揭客戶提供一站式、一門式服務

在香港地區，按揭利率由各家銀行自行確定，一般採用與最優惠利率（P）掛鉤，在此基礎上加減一定比例，如“P－2．25%”，同時，各家銀行針對按揭推出了一系列優惠條件，如贈送火險、免信用卡年費等。由於各家銀行按揭利率各不相同且經常變動，提供的優惠條件也有差異，對於不同借款人來講，在不同時間將按揭由一家銀行轉到另一家銀行是有利可圖的。而且，在香港地區辦理轉按揭手續相當簡單，借款人只需支付5000港幣的律師費，所有手續都由律師來完成，加上各家銀行出於競爭需要，一般都替轉到本行的借款人交納5000元律師費，實際上借款人無需付出任何代價，更是刺激了轉按揭的發生。而在內地，按揭利率由中國人民銀行統一制定，各家商業銀行要求提供的資料、辦理時間大致相同，對於借款人而言，銀行提供的基本是無差異服務，在哪家銀行辦理按揭都一樣，因而沒有債權轉讓的必要。

那麼，什麼情況下會產生轉按揭（以下凡沒有特殊說明，僅指債務轉讓）的需求呢？

借款人轉讓作為抵押物的住房

根據《城市房地產抵押管理辦法》的規定，借款人轉讓設定抵押權的房地產，必須經過抵押權人同意，並將轉讓所得價款用於提前清償所擔保的債權。購房人在購買原借款人轉讓的住房時，需要向銀行申請按揭。轉按揭將這兩個過程有機地結合起來，縮短了交易時間，方便了買賣雙方。

借款人連續違約達到一定期數

根據抵押合同（或主從合一的按揭合同）的約定，當借款人連續違約達到一定期數（一般為三個月）時，抵押權人有權處分抵押物。如果採用強制拍賣等手段，受快速變現的影響，抵押物價格一般大打折扣，拍賣所得價款可能不夠償還銀行貸款，造成銀行和借款人的損失。而通過轉按揭，房屋轉讓為正常交易，可以避免這種損失。

轉按揭包括兩個方面，一是原借款人（售房人）提前償還銀行貸款，與銀行解除債權債務關係，撤銷抵押登記；二是新借款人（購房人）申請二手房貸款，以所購住房作為新貸款的抵押擔保，辦理抵押登記。其業務流程為：

原借款人向銀行提出申請。

銀行經審查同意的，由銀行、售房人和購房人簽訂協議，銀行同意售房人轉讓住房，售房人承諾將售房款優先用於償還銀行貸款並授權銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，購房人承諾交易時將房款划入售房人在銀行開立的賬戶上。

售房人和購房人簽訂住房轉讓合同。

購房人向銀行提出新的貸款申請，貸款額可以為售房人剩餘貸款餘額，也可以按照下列公式計算：貸款額=所購住房市場價格×二手房貸款成數。

銀行經審批同意后，與購房人簽訂新的借款合同和抵押合同，出具同意貸款的承諾函。

銀行與售房人到房地產管理部門辦理註銷抵押登記手續，售房人與購房人辦理房屋產權過戶手續，銀行與購房人辦理新的抵押登記手續。

銀行對購房人發放貸款，根據購房人的授權，將貸款劃到售房人開立的賬戶上，然後根據售房人的授權，從賬戶上直接扣收售房人尚未償還的貸款本息，終止原借款合同。

其業務流程為：原借款人提出申請→簽訂三方協議→簽訂住房轉讓合同→購房人提出貸款申請→銀行審批→簽訂新的借款合同→辦理產權過戶和抵押登記手續→發放貸款→售房人歸還貸款。如果是對尚未竣工的期房辦理轉接揭，則上述第二步所簽訂的協議中需要增加房地產開發商為立約方，開發商同意期房轉讓並承諾對新的貸款承擔階段性保證擔保責任。由於這時售房人尚未取得房屋所有權證，只是在房地產管理部門辦理了預售合同備案登記和抵押預登記，也就不用辦理產權過戶，只需辦理有關變更手續即可。

與發達國家或地區相比，存在不少差距，離借款人的要求也還有一定距離，但畢竟邁出了可喜的一步。隨著我國二手房市場的日益發展和完善，城鎮居民對轉按揭的需求量會越來越大，政府主管部門、銀行應著手對現有業務流程和辦理方式進行改進，以促進該項業務的發展，下面提出兩點設想：

1、合併相關業務環節。由前面的業務流程可以看出，無疑能節省時間，提高工作效率。一是實現新舊債務的連結，可以考慮在原有借款合同不變的基礎上，銀行、售房人、購房人簽定補充借款協議，將售房人的債務轉移給購房人。二是抵押擔保隨債務一併轉移，在房屋產權過戶的同時辦理變更抵押登記，將抵押人由原借款人更換為新借款人，改變先註銷舊抵押登記再辦理新抵押登記的做法。

2、試辦跨行轉按揭。債務人不變、債權人發生變化的轉按揭基本沒有市場需求，但債務人和債權人同時發生變化的轉按揭則存在較大需求，這就要求銀行適時推出跨行轉按揭。原貸款銀行要撤銷抵押權，否則不能轉讓，而只有等到辦妥新的抵押登記，新貸款銀行對購房人發放了貸款，購房人才能支付房款給售房人，售房人才有錢償還原貸款，由於新舊貸款由不同銀行發放，原貸款銀行無法確保新貸款用於償還原貸款，所以不願意開辦跨行轉按揭。要解決這個問題，可行的辦法是銀行之間簽訂合作協議，新貸款銀行承諾將售房款划入售房人在原貸款銀行開立的賬戶上，確保用於優先歸還銀行貸款，以避免因抵押擔保不落實給銀行貸款造成損失。

隨著我國利率市場化逐漸提上議事日程，債權轉移形式的轉按揭也不再遙不可及，各銀行可以開展這方面的研究，一旦條件成熟便可推出。

1、轉按揭房屋的產權明晰，無重複抵押、租賃等情形

2、轉按揭客戶已對房屋買賣事宜達成一致，簽訂了買賣合同

3、原借款人的資信良好，貸款無逾期、拖欠情況

4、原借款人已取得有關房屋的權利證明

5、新借款人的資信良好，符合貸款要求，且能提供相關的申請資料

1、中介公司的代理費：①單獨委託：賣方1%，買方1.5% ;②手拉手：合同金額/收取手續費20萬元以下/0.6%，最低800元。20萬元～40萬元/0.5% 最低1200元。40萬元以上/0.4%，最低2000元，最高5000元。

2、過戶費：項目/買方/賣方契稅/成交價×1.5%交易手續費/3元/平方米轉移登記費/80元/戶地產交易費/(成交價或指導價-評估價)×面積×0.9% 地產交易費：備註：如果交易的房屋沒有國土證需要繳納土地收益金

3、評估費：評估價格×2%

4、公證費：350元

5、保險費：貸款金額×貸款年限×保險費率

6、抵押登記費：55元