二手房貸款

它是指中國各家銀行向個人用於購置二手住房的貸款。

18-60周歲，具備完全民事行為能力的自然人；

具有穩定的職業與收入，具備還款能力，信用記錄良好；

自籌購房款（首付款）不低於房屋購買價格的20%。

貸款金額不高於房產實際交易價格與銀行認可評估價格孰低的一定比例。具體比例由當地銀行分支機構

根據國家住房信貸政策和借款申請人資信狀況綜合確定。

貸款期限不超過30年，且與借款人年齡之和不超過65年。

貸款利率在中國人民銀行公布的同期同檔次商業貸款利率基礎上，按比例進行浮動。具體浮動比例由當地

銀行分支機構根據國家住房信貸政策和借款申請人資信狀況綜合確定。

中國人民銀行決定，自2011年4月6日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點

⑴等額本息:貸款期限內每月以相等的金額償還貸款本息。

⑵等額本金：貸款期限內每月還款的本金保持不變，利息按上個月剩餘本金計算。

⑶階段性等額本息：貸款寬限期（最長為3年）內按月償還貸款利息，超過寬限期后按等額本息還款法償

還貸款本息。

⑷階段性等額本金：貸款寬限期（最長為3年）內按月償還貸款利息，超過寬限期后按等額本金還款法償還貸款本息。

⑸一次性還本付息：到期一次性償還貸款本息（僅限於一年期及一年期以內的貸款）。

基本常識

(一)人民幣業務的利率換算公式為（註：存貸通用）：

1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

(二)銀行可採用積數計息法和逐筆計息法計算利息。

1.積數計息法按實際天數每日累計賬戶餘額，以累計積數乘以日利率計算利息。計息公式為：

利息=累計計息積數×日利率，其中累計計息積數=每日餘額合計數。

2.逐筆計息法按預先確定的計息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計算利息，具體有三：

計息期為整年(月)的，計息公式為：

①利息=本金×年(月)數×年(月)利率

計息期有整年(月)又有零頭天數的，計息公式為：

②利息=本金×年(月)數×年(月)利率+本金×零頭天數×日利率

同時，銀行可選擇將計息期全部化為實際天數計算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當月公曆實際天數，計息公式為：

③利息=本金×實際天數×日利率

這三個計算公式實質相同，但由於利率換算中一年只作360天，但實際按日利率計算時，一年將作365天計算，得出的結果會稍有偏差。具體採用那一個公式計算，央行賦予了金融機構自主選擇的權利。因此，當事人和金融機構可以就此在合同中約定。

（三）複利：複利即對利息按一定的利率加收利息。按照央行的規定，借款方未按照合同約定的時間償還利息的，就要加收複利。

（四）罰息：貸款人未按規定期限歸還銀行貸款，銀行按與當事人簽訂的合同對失約人的處罰利息叫銀行罰息。

（五）貸款逾期違約金：性質與罰息相同，對合同違約方的懲罰措施。

（六）計息方法的制定與備案

全國性商業銀行法人制定的計、結息規則和存貸款業務的計息方法，報中國人民銀行總行備案並告知客戶；區域性商業銀行和城市信用社法人報人民銀行分行、省會(首府)城市中心支行備案並告知客戶；農村信用社縣聯社法人可根據所在縣農村信用社的實際情況制定計、結息規則和存貸款業務的計息方法，報人民銀行分行、省會(首府)城市中心支行備案，並由農村信用社法人告知客戶。

（七）參考依據：

1.《人民幣利率管理規定》銀髮【1999】77號。

2.《中國人民銀行關於人民幣貸款利率有關問題的通知》銀髮【2003】251號。

3.《中國人民銀行關於人民幣存貸款計結息問題的通知》銀髮【2005】129號。

最新基準利率

2013年最新貸款利率計算表-1

基準利率——基準利率上浮15%

2013年最新貸款利率計算表-2

基準利率上浮20——基準利率上浮30%

備註：表-1及表-2速算數以1萬元為單位；等額本金速算結果為客戶首月還款額！

以借款申請人購買的、房齡不超過當地郵儲銀行規定年限、且能夠在當地房管部門辦理抵押登記的住房作為主要擔保；借款申請人要求在抵押登記之前提前發放貸款的，應由郵儲銀行認可的自然人或法人提供保證擔保。

⑴辦理渠道：申請人本人向當地開辦個人二手房貸款業務的銀行分支機構提交申請。

⑵辦理時限：最快2個工作日出具審批意見，貸款發放時限由當地二手住房過戶、抵押登記的時間長短決定。

⑶辦理流程：簽訂房產買賣合同→提交貸款申請→銀行調查審批→簽訂貸款合同→辦理房產過戶→落實貸款擔

保→銀行發放貸款→借款申請人按月還款

⑷申請資料:

◆購房人提供：身份證、婚姻狀況證明、戶口本、職業與收入證明、房屋買賣合同、首付款證明、郵儲個人

結算賬戶（存摺）；

◆售房人提供：身份證、婚姻狀況證明、戶口本、房屋產權證書、配偶及其他共有人同意出售的聲明、郵儲

個人結算賬戶（存摺)；

◆由其他自然人（或法人）為購房人提供保證擔保的，擔保人應經過銀行審核（或准入），並根據銀行要求

提供相關證明資料；

◆銀行經審核，要求借款申請人補充的其他資料。

氣球貸；為提前還貸做準備，減少利息的支持

存抵貸；將自己的閑置資金放在約定的活期賬戶上，就可達到少交貸款利息的目的3.雙周供；每兩周還款一次，每次還款額為原來月供的一半，節省利息。

等額本息；每月還款數額相同，還款壓力平均，利息較高。

等額本金；每月還款數額遞減，前期還款壓力大，利息較低。

接力貸；以子女作為所購房屋的所有權人，父母和子女共同還貸，延長年限，降低月供。

普通固定利率；貸款利率不變，防止利率上升造成利息增加。

結構性固定利率；固定年限的利率不變，有調整的餘地。

循環貸；將房產作為抵押，靈活設定還款期限和貸款金額。

“寬期限”房貸；指在合同約定的時期內，借款人只需每月支付利息，暫不歸還貸款本金。

輕鬆安居貸；指在合同約定的2個階段內，借款人在第1個階段內只需每月最低支付100。

“按揭開放賬戶”房貸；將貸款賬戶與存款賬戶關聯，隨時償還部分貸款，隨時提取償還部分。

“隨借隨還”房貸；將貸款賬戶與存款賬戶關聯，剩餘現金隨時償還貸款，隨時借取現金

1.氣球貸；為提前還貸做準備，減少利息的支持

2.存抵貸；將自己的閑置資金放在約定的活期賬戶上，就可達到少交貸款利息的目的3.雙周供；每兩周還款一次，每次還款額為原來月供的一半，節省利息。

3.等額本息；每月還款數額相同，還款壓力平均，利息較高。

4.等額本金；每月還款數額遞減，前期還款壓力大，利息較低。

5.接力貸；以子女作為所購房屋的所有權人，父母和子女共同還貸，延長年限，降低月供。

6.普通固定利率；貸款利率不變，防止利率上升造成利息增加。

7.結構性固定利率；固定年限的利率不變，有調整的餘地。

8.循環貸；將房產作為抵押，靈活設定還款期限和貸款金額。

9.“寬期限”房貸；指在合同約定的時期內，借款人只需每月支付利息，暫不歸還貸款本金。

10.

輕鬆安居貸；指在合同約定的2個階段內，借款人在第1個階段內只需每月最低支付100。

11.“按揭開放賬戶”房貸；將貸款賬戶與存款賬戶關聯，隨時償還部分貸款，隨時提取償還部分。

12.“隨借隨還”房貸；將貸款賬戶與存款賬戶關聯，剩餘現金隨時償還貸款，隨時借取現金

1、具有常住戶口或有效居留身份；

2、穩定的職業和收入；

3、信用良好，有按期償還貸款本息的能力。

二手房貸款根據借款人的人品、職業、教育程度、還款能力、所購住房（包括抵押住房）變現能力等情況確定。具體有一下幾點：

（1）男性的實際年齡加貸款年限小於65歲，女性實際年齡加貸款年限小於60歲，具有中國國籍，戶口不限，且無犯罪或不良貸款記錄，有穩定收入；

（2）年滿18周歲的具有完全民事行為能力、城鎮居民常住戶口或合法有效的身份證明；

（3）有二手房屋買賣合同，交齊首期購房款；　（4）有穩定的職業與合法收入，信用良好，有按期還款付息能力；

（5）提出貸款申請時，購房者有不低於購房價款20%的自有資金；

（6）借款人同意以所購房屋及其權益作為抵押物，或借款人不能足額提供抵押（質押）時，有貸款人認可並符合規定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人；

（7）所購二手房的產權明晰，符合上海市支付規定的可進入房地產市場流通的條件；

（8）所購房屋不在拆遷公告範圍內；

（9）所購住房價格基本符合貸款人或其指定的房地產估價機構評估價格；

（10）貸款銀行要求的其他條件；

一般在二十年以內，且貸款到期日原則上不能超過借款人的65歲的年齡。貸款利率執行人民銀行的規定。如遇法定利率調整，期限為1年以內的，執行合同利率，不分段計息；期限為1年以上的，則於次年初執行新的利率。

（1）下列房屋類型可辦理二手房貸款：商品房、經濟適用房、成本價房改房、可以上市的央產房、寫字樓、商鋪、公寓。

（2）對房屋竣工時間的要求：1993年以後竣工的房產，該房產沒有列入拆遷範圍，也無拆遷跡象和債權債務糾紛。

（3）房屋竣工時間與貸款額度：竣工時間在五年以內的商品房最高的可貸評估價的80%；2000年至2003年的商品房最高可貸評估價的70%；1993年至1999年的商品房最高可貸評估價的60%；成本購置價出售住宅在此基礎上各降10%；寫字樓、商鋪和公寓最高可貸評估價的50%。（具體可貸數額各銀行不同）

（4）購買二手房的借款申請人發放的購房貸款，借款人必須以所購的二手房作抵押，否則不予放貸。

信貸員、居間機構、評估員、買賣雙方。地點：申請按揭貸款的房屋現場。對房屋現場勘察：所售房屋產權是否明晰；是否設定其他抵押權利；是否對外出租；如果是公有房改住房、安居工程、經濟適用房等非商品房是否符合上市交易條件；是否被列入拆遷公告或城市改造規劃範圍；申請的貸款成數和期限是否符合規定；賣方提供的資料是否真實、完整、合法、有效；記錄客戶的聯繫電話；收取房產證複印件。工行規定：93年以後建成的房地產允許申請二手房按揭；所購房屋的房齡一般不超過15年，其中10年至15年的，貸款成數必須相應降低，抵押率最高為七成；最長期限為30年；住房類為房齡與貸款期限之和最長不超過30年，商用房類貸款期限最長不超過10年；建築面積在60平方米以下的需提供第二居所證明。對買方的還款能力進行綜合評價，告知客戶需要準備的資料（買賣夫妻雙方的身份證、戶口本、結婚證及賣方的房產證、土地證、契稅證明。）將兩張空白收入證明交客戶蓋章，簽訂“房產交易確認書”

產權驗證

產權人及共有權人（賣方）、居間機構。地點：房管局。產權人及共有權人（賣方）帶著身份證原件及房產證原件，到房管局交驗身份證原件及房本原件，進行驗證。然後，領取一份房屋產權轉移審驗查檔證明，並保留髮票；再出示“查檔收費發票”驗證查檔，並等待查詢結果；領取加蓋“xxx房產檔案管館”公章的房產證和一份該處房屋最初的“商品房買賣合同”。

信貸員、居間機構、買賣雙方。地點：貸款銀行。認真核對校驗客戶的資料原件，鑒別所有簽字人員的真實性，監督客戶簽字，收取房產證原件及訂金（具體數額由買賣雙方確定），複印資料，提醒雙方在該行辦理帳戶。

整理資料根據客戶提供的相關資料，填寫合同。

借款人的收入證明不足夠時，需提供共同借款人並開具收入證明。收入證明上的單位名稱與申請表單位名稱必須一致。“申請審批表”的現住址一欄必須填寫本市地址；如有共同借款人時，申請審批表需2人簽字，且需簽相應的一個聲明。在填個人購房合同抵押物清單時，原值是買賣雙方的成交價，折扣率=抵押值（即貸款額）÷原值或評估值（取低值）。房屋產權證編號、利率不要填寫。借款合同的補充條款：如果借款人提供的有關聲明和資料虛假，則視作違約行為，貸款人有權採取宣布合同提前到期，收回部分或全部貨款本息以及追究其違約責任等措施。如遇貸款利率調整，逾期貸款罰息利率按調整后實際執行的貸款利率上浮30%執行。公司蓋章：在房屋成交確認書、協議書上蓋公司章及法人章；個人二手房貸款首付證明；需蓋公司章及見證人簽字。放款后需在«；二手房按揭轉款確認書；蓋公章。資料填完送預審。

收取費用預審通過後，通知客戶交費。

居間機構、買賣雙方。地點：房管局。提供資料：買賣雙方身份證、房產證、契稅證明、房管局出具的商品房買賣合同，面積超過200平方米以上的，需提供交易評估報告，複印資料。①、領3份房地產買賣契約，填寫不簽名，契約上面空白處需蓋居間機構的公司章（或簽名）。②、領取申報表填寫出一個市場成交價(交房產證原件及身份原件)。③、交印花稅，買賣雙方的身份證原件及複印件，房產證原件及複印件，出具一票據交費，遞迴單（印花稅按成價1‰交）。④、辦理：買賣雙方的身份證原件及複印件，房產證原件及房產證配圖紙2張，當面驗證及簽字按手印，出一個受理憑證即領證通知單，房產證原件收回。⑤、憑證，領契費、交易費、登證費收據，去交費。⑥、5個工作日後，憑領證通知單、身份證原件及契稅發票領取新房產證。

①、拿到新房產證，傳真評估公司出正式報告，備抵押用。②、列印好的委託書連同借款合同、抵押合同（填好）送銀行蓋章。

資料歸檔原則上是：在房管局過戶的，7天左右可以歸檔，都沒有確切的時間；歸檔時需產權人帶著原件身份證在房管局1樓13號窗口歸檔；歸檔后，方可辦理抵押。

辦理抵押①、抵押合同第十六條其他事項應填上：貸款用於購買二手房，房屋坐落於...（具體位置）。②、借款合同第一條4小項：本合同項下的貸款權僅限用於：購買...（具體位置）的房產。③、房管局出的檔案袋上面應寫：二手房抵押。④、抵押7天後領他項權證。

銀行放款后，需向銀行提供借款人的契稅證明、房地產買賣契約的複印件，居間機構還需在«二手房按揭轉款確認書»蓋公章。

☆保險費：【評估值×貸款年限×55‰】說明：根據需要，可以取消；

☆公證費：【貸款金額×2‰】說明：根據需要，可以取消；

☆抵押費：【貸款金額×1‰】☆抵押印花稅：【貸款金額×0.1‰】

★權證資料費：【150元/宗】註：面積超過150平方米的或有地下室的權證資料費220元/宗。★抵押評估費：【評估值×2.5‰】

★貸款服務費：【評估值×0.5%+500元/宗】說明：最低800+500元/宗。房產局相關收費清單(參考)☆驗證費：【50元/宗】

☆登記費：【80元/宗】☆配圖費：【20元/宗】

☆交易評估費：【評估值×5‰】說明：別墅類、面積200m²以上的住宅需要繳納；

☆交易手續費：【面積×6元/m²】說明：二手房交易；房改房費用減半；【市場指導價×1%】說明：非住宅；

☆交易印花稅：【雙方成交價×1‰】說明：按照契約價格，買賣雙方各繳納50%；

☆契稅：【市場指導價×2%】說明：住宅類；【市場指導價×4%】說明：住宅類房本時間不足5年、大於144m²、單位售給單位者的；【交易評估價×4%】說明：非住宅類、住宅類但面積在200m²以上的；

☆營業稅：【市場指導價×5.5%】說明：房本時間不足5年的；【（市場指導價－原來購買價）×5.5%】說明：房本時間超（含）5年但大於144的m²。

二手房貸所需條件及資料

借款人所需條件

年齡在18-60歲的自然人（港澳台及外籍亦可）

具有穩定職業、穩定收入，按期償付貸款本息的能力

借款人的實際年齡加貸款申請期限不應超過70歲

1.年齡在18-60歲的自然人（港澳台及外籍亦可）

2.具有穩定職業、穩定收入，按期償付貸款本息的能力

3.借款人的實際年齡加貸款申請期限不應超過70歲

借款人應提供的材料

夫妻雙方身份證、戶口本/外地人需暫住證和戶口本

結婚證/離婚證或法院判決書/單身證明2份

收入證明（銀行指定格式）

所在單位的營業執照副本複印件（加蓋公章）

資信證明：包括學歷證，其他房產，銀行流水，大額存單等

如果借款人為企業法人的還必須提供經年檢的營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、企業章程、財務報表。

1.夫妻雙方身份證、戶口本/外地人需暫住證和戶口本

2.結婚證/離婚證或法院判決書/單身證明2份

3.收入證明（銀行指定格式）

4.所在單位的營業執照副本複印件（加蓋公章）

5.資信證明：包括學歷證，其他房產，銀行流水，大額存單等

6.如果借款人為企業法人的還必須提供經年檢的營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、企業章程、財務報表。

註：從2010年5月10日左右開始外地戶口在京購房貸款還必須提供近一年的繳稅證明或者一年的社保單等能證明在京工作滿一年的材料。

房屋賣主應提供材料

夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證

房產證

1.夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證

2.房產證

特殊情況

非大陸人士購房所需資料：

台灣同胞-------大陸往來通行證（台胞證）、戶籍藤本（可證明婚姻狀況）、在京購房審批表、抵押公證書（委託辦理後期領房本及抵押登記）

香港同胞-------香港身份證、結婚證、抵押公證書（委託辦理後期領房本及抵押登記）

韓國人--------護照中文翻譯公證、名字中文翻譯公證、戶口本中文翻譯公證（可證明婚姻狀況）、抵押公證書（委託辦理後期領房本及抵押登記）

其他國籍------護照中文翻譯公證、名字中文翻譯公證、結婚證中文翻譯公證、抵押公證書（委託辦理後期領房本及抵押登記）

賣方為企業需提供資料：

法人身份證、營業執照正副本、組織機構代碼證、董事會出售決議、公司章程、授權委託書、受託人身份證、收款賬戶證明（以上資料都需要加蓋公章）、房產證

借款申請人可為在職期間繳存住房公積金的離退休職工。

借款申請人夫妻雙方不得有尚未還清的公積金貸款記錄或是政策性貼息業務記錄。

1.借款申請人須建立住房公積金賬戶12個月（含）以上，同時足額正常繳存住房公積金12個月（含）以上（正常繳存包括按月連續繳存、預繳、補繳住房公積金），且申請貸款時處於繳存狀態。

2.對於經中心審批同意，處於緩繳狀態的單位，其職工在滿足建立住房公積金賬戶12個月（含）以上，且足額正常繳存住房公積金12個月（含）以上的條件下，可以申請貸款。

3.借款申請人可為在職期間繳存住房公積金的離退休職工。

4.借款申請人夫妻雙方不得有尚未還清的公積金貸款記錄或是政策性貼息業務記錄。

提供買賣雙方資料，填寫管理中心制式申請表，報評估，交納評估費

資料提交管理中心審批，進行初審

初審通過後通知客戶到管理進行中心面簽，管理中心進行複審

審批通過後到公積基金管理中心簽擔保合同，交納擔保費

貸款批貸后，通知買賣雙方過戶

拿到新房本后辦理抵押登記，見抵押登記受理單管理中心放款

1.提供買賣雙方資料，填寫管理中心制式申請表，報評估，交納評估費

2.資料提交管理中心審批，進行初審

3.初審通過後通知客戶到管理進行中心面簽，管理中心進行複審

4.審批通過後到公積基金管理中心簽擔保合同，交納擔保費

5.貸款批貸后，通知買賣雙方過戶

6.拿到新房本后辦理抵押登記，見抵押登記受理單管理中心放款

買方：夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證、學歷證明、職稱證明、公積金對賬單、如外地戶口需提供暫住證

賣方：夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證、房本

所需費用：評估費、擔保費、貸款服務費

二手房最新房貸利率

⑴購房人與售房人簽訂房屋買賣協議或房屋買賣合同；

⑵符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請，並提供有關證明材料；

⑶買賣雙方到貸款銀行指定(認可)的評估機構進行房屋評估；

⑷律師事務所對借款人的資信證明材料和評估報告進行鑒證、調查、分析，出具《法律意見書》；

⑸貸款銀行進行審批，通知借款申請人是否同意貸款；

⑹買賣雙方辦理產權過戶手續，過戶后，借款人到銀行辦理貸款手續；

⑺購房人與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同；

⑻買賣雙方將過戶后的房屋所有權證送交貸款銀行辦理抵押登記手續；

⑼借款合同生效后，貸款銀行根據借款合同划付資金；

⑽借款人按月還款；

⑾借款人還清貸款本息，解除抵押擔保。

1、去平台指定地點，向房屋查詢員索取查詢申請表格。

2、按照查詢表格要求填寫查詢內容並交給房屋信息查詢員。3、從查詢員處取得相應房屋信息

3、通過對市場上的功放的反覆比較判斷房屋的價值；委託信得過的中介公司進行價值評估；銀行提供按揭時會作出價值評估，這個價格可以看成房屋的最低保值價。

1、從房屋信息中選擇中意房源，並和房屋產權人聯繫實地考察房屋情況。

2、注意核對房屋產權證，產權人的身份證，房屋的具體門牌與產權證上記載的門牌是否一致。

3、注意核對房屋信息和實際房屋狀況是否吻合。（平台因房源信息量過大無法逐套核實房屋內部情況，房屋內部情況以實地情況為準。）

4、確定房屋產權人夫妻雙方是否對出售此房及對價格是否有疑異！

5、鄰里關係是影響居住舒適與否的重要因素。在買房前應該要拜訪上下左右的鄰居，了解他們在此的居住情況；與居委會和傳達室的值班人員聊天，了解情況。

1、簽訂房管局的二手房交易合同。合同樣本如下

2、簽訂合同時要仔細閱讀合同條款，注意將雙方的其他約定填入合同中的附加條款中。

1、在付款上買賣雙方都有一定風險，因房管局交易過戶時間較長。若交易過戶完成前買方向賣方支付房款，若交易過戶不成則有可能引起經濟糾紛，若交易過戶后買方再支付房款又可能使賣方無法接受。則建議雙方在銀行辦理資金託管以防止經濟糾紛的發生。2、辦理二手房按揭的則本身含有資金託管服務。

1、辦理二手房按揭的客戶應去貸款行指定的保險公司辦理保險。

2、辦理二手房按揭的客戶應去貸款行指定的公證處辦理公證

1、買方在驗收房屋后應及時和賣方去物業公司辦理物業過戶，以防止日後諸多不便。

買賣雙方應去房屋管理局辦理產權過戶手續，根據中國民法通則規定在中國境內不動產的物權轉換需經主管機關登記方才生效。

辦理產權過戶步驟如下：

第一步：賣方夫妻雙方和買方去市房管局（地址）收件窗口交納相關資料（下有具體說明），並填寫房屋產權過戶登記表及房屋產權登記表，並取得收件單。

第二步：買賣雙方按收件單上的取件日期去房管局取件窗口交納相關費用（下有具體說明），買方領取房屋產權證。

第三步：買方持新辦的產權證及賣方土地證去國土局（地址）辦理新土地證。產權過戶完畢。

1、交房管局過戶收件資料：賣方：夫妻雙方身份證，結婚證，戶口本，房屋產權證，土地證，有共有人的提供共有人夫妻雙方的身份證，戶口本，結婚證，共有權證。買方：買方身份證，戶口本，已簽好的二手房交易合同。

2、相關費用：賣方：交易手續費（房屋產權面積*3元/平方米，轉讓房屋房屋產權證時間不足兩年的交納房屋市場指導價百分之五點五的交易稅，房屋產權證超過兩年的但交易房屋面積大於144平方的交納（市場指導價---原來購買價）的百分之五點五的營業稅）買方：契稅：（144平方以下住宅交納房屋市場指導價百分之二的契稅，住宅類房本時間不足兩年，面積大於144平方米，非自然人之間的交易交納房屋市場指導價百分之四的契稅，200平方米以上住宅，非住宅，交易的交納交易評估價的百分之四的契稅。）交易手續費（房屋產權面積*3元/平方）。驗證費：50元/筆登記費：80元/筆配圖費：20元/筆.。

1.營業稅：（稅率5.65%賣方繳納）根據2011年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業稅。這裡有兩個要點①購買時間超過5年這裡首先看產權證，其次看契稅發票，再次看票據（房改房看國有住房出售收入專用票據）這三種證件按照時間最早的計算。一般地說票據早於契稅發票，契稅發票早於產權證，房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據。②所售房產是普通住宅還是非普通住宅。另：如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額徵收營業稅。

2.個人所得稅：（稅率交易總額1%和2%或兩次交易差的20%賣方繳納）徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這裡有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。註：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。註：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房（不包含非住宅類房產）。另註：如果所售房產是非住宅類房產則不管什麼情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在徵稅過程中對於營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須徵收差額的20%

3.印花稅：（稅率1%買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免徵收。

4.契稅：（基準稅率3%優惠稅率1.5%和1%買方繳納）徵收方法：按照基準稅率徵收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。註：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

5.測繪費：1.36元/平米總額=1.36元/平米*實際測繪面積（08年4月後新政策房改房測繪費標準：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有濟南市房管局的測繪章也是需要測繪的。

6.二手房交易手續費總額：住宅6元/平米*實際測繪面積，非住宅10元/平米

7.登記費：（工本費）80元共有權證:20元。所需材料：⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本複印件一套（若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證複印件一套）、買方身份證複印件一套、網簽買賣協議一份、房產證複印件一套（如果賣方配偶已經去世還需要派出所的死亡證明一份）⑵房管局需要網簽買賣協議一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明複印件；如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。註：房改房過戶時需要配偶一起出面簽字；若配偶已經去世但使用了其工齡，如果是在房改之後則需要先做繼承公證再交易過戶；如在房改之前，則應提交派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購公房確認表》兩份並由單位和省直房改辦蓋章確認，並提交房改原始票據原件。

1.營業稅

2.個人所得稅

3.印花稅

4.契稅

5.測繪費

6.二手房交易手續費總額

7.登記費

貸款利率按人民銀行規定的個人住房抵押貸款利率執行。當國家利率調整時，其貸款利率標準隨之調整，實行一年一定(據人民銀行現行規定的個人住房抵押貸款利率標準，按等額法計算確定的每萬元貸款月供額)。

購房抵押貸款採取按月分期歸還法，借款人必須在繳款專用賬戶內保持一定的餘額，銀行每月在合同約定還款日從該賬戶上扣划貸款本息。

借款人可以採用等額法或遞減法每月償還貸款本息

遞減法的計算公式：每月還款金額=貸款本金/供款總期數+(本金-累計已償還本金)×月利率

1.等額法的計算公式：每月還款金額=(月利率×(1+月利率)供款總期數/(1+月利率)供款總期數-1)×貸款本金

2.遞減法的計算公式：每月還款金額=貸款本金/供款總期數+(本金-累計已償還本金)×月利率

二手房中介是通過房東掛牌信息與上門買家進行配對並完成過戶手續而進行一系列服務的單位。

有部分房產中介在房東報低價的基礎上增高房價以達到市場房價，這部分即為中介賺取的差價。

中介除了他們該收的傭金——買家賣家各收1%外，還另收他錢的，則視為收取差價。如，中介事先與房東約好多報價格，以此成交的價格減去房東實際價格，中介與房東平分，那這部分即為差價。

有二手房交易，就有二手房中介，買家賣家交易一旦離開了二手房中介，經常存在很多糾紛，這樣的市場行情下孕育了二手房中介的生存。

在很久以前，義烏市場出現了很多小門店式的房產中介所，特別在義烏房地產交易大樓對面，形成了房產中介一條街！

特別不難發現，一家中介培養出來的員工出來也開中介，因此義烏房產中介非常本土化。當然也有少數中介創辦人有來自大城市規模房產經紀公司出來的，比如有中原地產出來的，有21世紀不動產過來的，邀巴巴房產創辦人是2004年在杭州裕興不動產從事房產交易！

不論黑貓白貓，能抓老鼠就是好貓。不論中介規模大小，只要能為買家賣家提供高效率、高安全的經紀服務的房產中介，就能很好生存下去！

售房人對交易房屋依法具有完全處置的權利，交易房屋具有房屋所有權證；

所購住房的房齡不能超過29年；售房人交易房屋的產權共有人或其他產權所有權人和共有人，同意其轉讓；

售房人、借款人須簽訂統一的房地產轉讓合同；

借款人須是從其所在單位為其建立住房公積金賬戶繳存到申請借款之日，已連續12個月按規定及時、足額繳存住房公積金；

借款人須具有完全民事行為能力，有償還貸款本息的能力；

具有符合中心要求的貸款擔保階段性保證加抵押、抵押；貸款金額、期限符合中心規定。

準備申請二手房貸款的職工應提交借款人配偶工資收入及住房公積金繳存證明一式三份和交易前的房屋所有權證的原件及複印件，由業務人員審核確認該職工住房公積金繳存情況是否正常、該職工配偶工資收入證明是否真實、規範。

評估價與最高貸款額

1.評估價與最高貸款額

二手房貸款銀行放貸時採用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數，即為房產的最高貸款額度。

竣工年代與貸款年限

1.竣工年代與貸款年限

銀行審批貸款過程中，通常會把房產證上的竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，一些銀行的政策是“房齡+貸款年限≤30年”。

貸款銀行的選擇

1.貸款銀行的選擇

各商業銀行服務特色不盡相同，貸款品種也有所差別。如果借款人選擇常見的房貸產品，就要綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件來選擇。

還款方式的選擇

1.還款方式的選擇

銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。前者適合教師、公務員等收入穩定的工薪階層；後者適合前期能夠承擔較大還款壓力的貸款人群。

收入證明與還款能力

1.收入證明與還款能力

收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明。如果申請人已婚，一個人的收入證明低於其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款。除此以外，大額存款、債券、房產等也可以作為收入證明。

貸款的成數和利率

1.貸款的成數和利率

各銀行對首套住房的首付成數和貸款利率，第二套房的首付成數和貸款利率等都做出了具體的規定。

借款人自身相關情況

1.借款人自身相關情況

個人信用情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。信用檔案主要包括：信用卡、房產抵押貸款和其他各類貸款。

選一個適合自己的還款方式是幫助減輕二手房買賣負擔的重要前提。

9月底，上海的房貸市場似乎一夜之間豐富多彩起來。中國建設銀行和中國交通銀行推廣“等額遞增”和“等額遞減”兩種新還貸方式；浦東發展銀行宣傳“季度還”房貸還款方式；招商銀行更是打出提供至少7種房貸還款方式的大旗。

這是最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

舉例來說，假設需要向銀行貸款20萬元，還款年限為15年，按照大部分銀行的利率，選擇等額本息貸款，每個月大約還1707元。初始的兩三年，1707元中大約80%以上是歸還銀行的利息部分。

採用這種還款方式，每月還相同的數額，作為貸款人，操作相對簡單。每月承擔相同的款項也方便安排收支。尤其是收入處於穩定狀態的家庭，買房自住，經濟條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式。公務員、教師等職業屬於收入和工作機會相對穩定的群體，很適合這種還款方式。

但是，它也有缺陷，由於利息不會隨本金數額歸還而減少，銀行資金佔用時間長，還款總利息較以下要介紹的等額本金還款法高。

所謂等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。

舉例來說，同樣是從銀行貸款20萬元，還款年限15年，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金1111元左右，首月利息為918元，總計首月償還銀行2200元，隨後，每個月的還款本金不變，利息逐漸隨本金歸還減少。

使用等額本金還款，開始時每月負擔比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較大的情況下，相差可能達千元。但是，隨著時間推移，還款負擔逐漸減輕。這種方式很適合收入較高，但是已經預計到將來收入會減少的人群。實際上，很多中年以上的人群，經過一斷時間事業打拚，有一定的經濟基礎，考慮到年紀漸長，收入可能隨著退休等其他因素減少，就可以選擇這種方式進行還款。

此前，銀行對這種還款方式的規定是，貸款期限在一年(含一年)以下的，實行到期一次還本付息，利隨本清。但是，隨著還款方式變革，一年的期限有望最高延長至5年。該方式銀行審批嚴格，一般只對小額短期貸款開放。

這種還款方式，操作很簡單，但是，適應的人群面比較窄，必須注意的是，此方式容易使貸款人缺少還款強迫外力，造成信用損害。採用這種貸款，貸款人最好有較好的自我安排能力。

貸款人通過和銀行協商，可以決定為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時間單位。即自主決定按月、季度或年等時間間隔還款。實際上，就是貸款人按照不同財務狀況，把每個月要還的錢湊成幾個月一起還。招商銀行推出的“季度還”業務就屬於這個範圍。

從某種程度來說，它是等額本息還款的變體。例如，15年期，20萬元貸款，採用等額本息還款，每月還款額為1707元。如果貸款人選擇比較靈活的方式，就可以選擇每兩個月還3414元。

這個方式適用於收入不穩定人群，很多收入與工作量直接掛鉤的年輕人有這個傾向。每個月不同的工作狀態決定了當月的收入情況，把一個月的壓力分攤進幾個月，可以減少這部分群體還款出現滯納的情況。

貸款人經過與銀行協商，每次本金還款不少於1萬元，兩次還款間隔不超過12個月，利息可以按月或按季度歸還。

這是等額本金還款的變體。舉例來說，20萬元貸款，15年期，採用等額本金還款，首個月本金為1111元左右，利息為918元。貸款人可以把利息和本金分開還，利息仍然按月和季度還款，數目遞減。按照規定，貸款人最少一次要還10個月的本金，為11110元，超過1萬元的限制。下一次還本金不能超過一年時限。

此種還款方式銀行專為非月收入人群制定，尤其考慮到年終有大額獎金的人群。在家辦公一族中，很多沒有每月固定收入，但是，每完成一個作品都有比較大筆的收入。例如，網路作家、藝術家、設計師和軟體設計員等新興職業。

這兩種還款方式，沒有本質上的差異。作為幾大銀行的主推方式，它是等額本息還款方式的另一種變體。它把還款年限進行了細化分割，每個分割單位中，還款方式等同於等額本息。區別在於，每個時間分割單位的還款數額可能是等額增加或者等額遞減。

以貸款10萬，期限10年為例，如果按照最普通的等額本息還款方式，貸款人如果不提前還貸，那麼這10年期間每個月還款金額就是1085.76元。如果選擇等額遞增還款，假設把10年時間分成等分的5個階段，那麼第一個兩年內可能每個月只要還700多元，第二個兩年每月還款額增加到900多元，第三個兩年每月還款額增加到1100多元，依此類推。等額遞減恰恰相反，第一個兩年需要還1300多元每月，隨後，每兩年遞減200元，直到最後一個兩年減至每個月700多元。

等額遞增方式適合還款能力較弱，但是，已經預期到未來會逐步增加的人群。很多年輕人需要買房，並且工作業績不錯，雖然收入負擔房貸較困難，但是考慮到未來升遷后的收入大幅增加，可以採用等額遞增還款。相反，如果預計到收入將減少，或者經濟很寬裕，可以選擇等額遞減。

因為需求提早還貸的房貸者，更要細心核查提早還貸請求后要審計，申批也需求定然的光陰。貸款人假如要提早還貸的話，正常要正在電話或者書面請求后，照顧本人的身份證、貸款合約到銀號操持款人作為受託人要照顧房產證，結清證實和質押正在銀號的他項義務證去各區建委自行辦了解質押。沒有過需求留意的是，假如就餐者沒有一次性結。保單的正正本和發單，掛電話給有關安全企業，預定退保即可。假如是轉按揭業務的存戶和業主，最好還要找業餘的擔保服務組織來做拜託公證，免得湧現業主提早還款后存戶沒有買或者是存戶審計手續。

一、提早還貸勿忘退保。

貸款人正在操持借款時，銀號都會操持質押註銷。合肥小額借款各家銀號關於提早還貸的請求也有所沒有同，比方有要操持提早還貸手續，合肥小額借款銀號正常請求貸款人提早15個任務日內外提交書面或者電話請求，銀號接到貸款。假如是結清全副尾款的貸款人，合肥小額借款正在銀號打算出盈餘借款額后，便於貸款人取出剩餘的錢來提早還貸

二、解質押沒有可無視。

用首付幫業主還清尾款后業主跌價的危險。借款人提早結清全副尾款后，銀號會出示結清證實，貸款人照顧銀號開具的借款結清證實複製件、原各家銀號的制度后再做計劃。

三、提早還貸需預備。

眼前，部分銀號會本人去解質押，解質押后需貸款人本人去銀號拿回房本複製件。能夠會有變化，銀號規則提早還貸要是1萬的成數倍，部分銀號需求收取定然數額的守約金等。存戶假如結清借款的話，定然沒有要忘卻去解質押某個，清盈餘借款，是沒有能請求退保的。

簽訂合同1、簽訂房管局的二手房交易合同。合同樣本如下2、簽訂合同時要仔細閱讀合同條款，注意將雙方的其他約定填入合同中的附加條款中。3、合同是一種諾成性法律文書，在簽訂之日起合同生效。合同雙方應嚴格執行合同內容。在自主交易時應反覆斟酌，慎重簽訂二手房交易合同。

保險公證1、辦理二手房按揭的客戶應去貸款行指定的保險公司辦理保險。2、辦理二手房按揭的客戶應去貸款行指定的公證處辦理公證

驗收房屋1、在買方接收所買房屋時應對房屋的內部設施、水、電、燃氣、電話費等進行核對驗收，以防止給日後帶來生活不便和經濟糾紛

物業過戶1、買方在驗收房屋后應及時和賣方去物業公司辦理物業過戶，以防止日後諸多不便。

產權過戶買賣雙方應去房屋管理局辦理產權過戶手續

1、收取貸款銀行所需的買方和賣方的相關資料;

2、協助貸款人(買方)簽訂銀行貸款文本、交銀行初審;

3、協助買賣雙方辦理交易過戶;

4、買方領取新產權證后將產權證原件、買賣契約原件、契稅單原件、老土地證原件交給擔保公司;

5、買方新產權證出件以後，擔保公司將貸款文本及買方房產資料送交貸款銀行和公積金中心審批;

6、銀行審批完畢后，憑房屋置業擔保公司出具的《擔保函》為客戶發放貸款;

7、貸款到達房屋置業擔保公司賬戶后，通知買賣雙方到場簽字、賣方領取房款;8、房屋置業擔保公司代買方辦理土地證和房屋抵押手續。將房產證、土地證交買方，將房屋他項權證交銀行。

二手房貸款根據借款人的人品、職業、教育程度、還款能力、所購住房(包括抵押住房)變現能力等情況確定。

1.首先要找好合適的房子，看戶主的房產手續是否齊全，然後再選擇一家可靠的辦理按揭貸款的代理機構，由代理機構負責辦理相關事宜。

2.準備好買賣雙方需要提交的資料。買房需要提供的資料有：戶口簿、身份證、學歷證明、婚姻狀況、買賣雙方簽定的購房協議書、夫妻收入證明等，另外還可以提供存款證明，有價證券等。提供的資料越全面，成功獲貸的機率也就越大。另一方面，賣方需要提供的資料有：身份證、戶口簿、婚姻狀況、夫妻雙方同意出售證明、房產證以及其他相關證明資料。

3.去銀行指定的律師事務所填寫二手房按揭申請表，然後將其與其它資料一起提交給銀行審批，並繳納一定數額的律師服務費。

4.銀行會在規定期限內審批貸款，倘若貸款人符合貸款條件的話，銀行工作人員會及時發出貸款承諾書的。

5.買賣雙方各持相關資料到房地產交易管理部門，辦理房屋產權過戶手續。

6.收費蓋章，拿到新房產證，傳真評估公司出正式報告，備抵押用。將列印好的委託書連同借款合同、抵押合同（填好）送銀行蓋章。辦理抵押，抵押合同第十六條其他事項應填上：貸款用於購買二手房，房屋坐落於...（具體位置）。2、借款合同第一條4小項：本合同項下的貸款權僅限用於：購買...（具體位置）的房產。3、房管局出的檔案袋上面應寫：二手房抵押。4、抵押7天後領他項權證。然後再等待銀行發放貸款。

7.最後再到住建局辦理房屋抵押登記，借款人按照合同規定每月按時還款。

二手房貸款依舊不同的劃分標準，可以劃分為不同的品種。根據目前的開發情況，主要有：

1、按房屋類型劃分，可分為二手現房抵押貸款和二手期房貸款；

2、按房屋產權性質劃分，可分為二手商品房貸款和二手房改房、經濟適用住房貸款；

3、按是否需要交首期房款來劃分，可分為零首付二手房抵押貸款(即購房人不必支付首期房款，而是以已有的完全產權房產和新購住房為抵押物申請貸款)和付首期的二手房抵押貸款。

此外，二手房貸款還有一些衍生品種：“轉按”(即把正在供的住房連同抵押貸款一起轉賣出去的品種)、“加按”(即己在銀行辦理住房貸款業務的借款人，還本付息一段時間后，以原貸款的抵押物為抵押，再向銀行申請增加貸款的品種)。