成本逼近法

成本逼近法是以取得和開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地價格的估價方法。

成本逼近法的基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費用和基礎設施開發費用兩大部分作為“基本成本”，運用經濟學等量資金應獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應產生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎部分，並同時根據國家對土地的所有權在經濟上得到實現的需要，加上土地所有權應得的收益，從而求得土地價格。

成本逼近法所應用的基本原理是生產費用價值論及等量資本應獲取等量收益的投資原理。

生產費用價值論的前提是在資產上所花費的成本費用是一種社會成本，在這樣的假設前提下，資產的評估值等於或近似等於該資產所費成本之和。生產費用價值論的理論基礎是市場上“經濟人”的替代規律。所謂經濟人，是指以經濟效益最優為唯一目標，掌握充分的市場信息，對市場、環境具有完全的洞察力，能精確地計算各種因子將對自己實現目標過程所產生的影響的人。生產費用價值論，就是經濟人在確定購買已存在的一宗地產時，他所願意支付的價格絕不會超過他自己購買一塊土地，並對其進行開發所需要的成本。也就是說，對於需求方而言，如果市場上的土地價格高於在當時市場條件下開發同類地產的成本，那麼他將放棄從市場上購買而自己開發；時於供給方而言，如果開發出來的地產商品銷售收入不能回收其開發成本並使其獲得正常利潤，他也不會接受這一價格。即地產開發的社會成本是需求方願意支付價格的上限，開發成本是開發商願意接受價格的下限。

等量資本應獲取等量收益是經濟學的一個基本投資原理。在一個充分的市場中，由於資本的流動性，會形成一個社會平均利潤率(至少是一個行業的平均利潤率)，那麼，在利潤率一定的情況下，只有投資額才能決定所獲收益的多少。對於一個理性的投資者而言，他投入一定的資本，必然要求至少獲得相應的回報，而這個回報，必然在投資成本的基礎上有一個相應的利潤(平均利潤)，否則，他無利可圖甚至血本無歸，決不會進行投資。

成本逼近法以上述原理為依據，根據土地開發所耗費的成本構成來確定土地價格。但是，現實生活中土地的價格大部分取決於土地的效用，並非是土地的成本，所費成本多，並不見得土地價格就高，所費成本很少，由於地理位置或規劃等的影響，土地價格反而可能會很高。因此，成本逼近法在土地估價中還是受到一定的限制。但是，在目前我國土地市場逐步發育並完善的階段，成本逼近法還是具有自己獨特的適用範圍，並在實踐得到了比較普通的應用。

土地價格=(土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益) ×（1±區位修正係數）×年期修正係數

成本逼近法在計算思路上是剩餘法的變形，兩者計算公式形式類似。

首先要判斷待估土地是否適用成本逼近法，如果適用，即可按以下步驟進行評估:

(1)確定土地取得費。土地取得費是指用地單位為取得土地使用權而發生的各項客觀費用。主要表現為取得農村集體土地而發生的征地費用，主是為取得城鎮國有土地而發生的拆遷安置費用。各項費用以當地正在執行的征地標準和實際發生的客觀費用來確定。

(2)確定土地開發費。土地開發費是為使土地達到一定的開發建設條件而投入的各項客觀費用。主要包括宗地內外的土地開發費用。宗地紅線外的土地開發費用主要指基礎設施配套費用、公共事業建設配套費用和小區開發費用；宗地紅線內的土地開發費用主要指宗地內的設施配套費用和土地平整費用。根據評估目的不同，宗地內的土地開發費用內容也不同，如土地出讓價格評估，一般只考慮宗地內土地平整費用，甚至土地平整費用也不計入；但在土地抵押評估中，一般可以將宗地內設施配套費周和土地平整費用一併計入。

(3)確定各項稅費、利息和利潤。征地過程中發生的稅費一般有：佔用耕地的耕地佔用稅和耕地開墾費；佔用菜地的新菜地開發建設基金；征地管理費;政府規定的教育基金及其他有關稅費。

房屋拆遷過程中發生的稅費一般有：房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務費；政府規定的其他有關稅費。

利息是土地投資資金的時間價值,土地的取得費用和開發費用均應根據其投資的特點和所經歷的時間計算利息，利息率可根據同期銀行不同年期貸款利息率來確定。

利潤是對土地投資的回報，是土地取得費用和開發費用在合理的投資回報率(利潤率)下應得的經濟報酬。利潤率參考房地產行業同期平均利潤率來確定。

(4)確定土地成本價格。土地取得費、土地開發費、稅費、利息及利潤之和，就是土地的成本價格。

(5)確定土地增值收益。土地增值收益是待估土地因改變用途或進行土地開發，達到建設用地的某種利用程度而發生的價值增加，是土地開發或再開發后市場價格與成本價格之間的差額。在不同地區，不同利用方向的土地具有不同的土地增值收益率。

(6)價格修正，確定價格。在運用成本逼近法公式初步評估出待估宗地價格后，由於所選用的成本均為待估宗地所在區域的平均成本,因此，還應根據待估宗地在區域內的位置和宗地條件，進行個別因素修正；同時，還由於成本價格一般不考慮土地使用年期，它是對土地無限年使用進行的投資，因此，一般還應根據具體情況進行使用年期修正，最後確定價格。

是否進行年期修正要具體分析:1)當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，年期修正已在增值收益中體現，不再另行修正；2)當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一道進行年期修正；3)當待估宗地為出讓土地時，應進行剩餘使用年期修正。

應用成本逼近法評估地價，除了要把握好估價目的、產權界定、前提條件以及搜集好資料外，還應主要說明各項成本費用的計取標準和確定依據。

1、成本費用估算。

在搜集的資料中，有實際費用，也有客觀費用，有歷史數據，也有重置成本，我們應正確地利用。根據成本逼近法的原理，無論是土地取得費、開發費還是有關稅費，我們都取其客觀費用和重置成本。土地的價值取決於土地的效用和未來收益，成本費用的多少並不表明土地的效用和價值高低。成本費用資料應從待估宗地所在區域平均土地成本費用入手進行估算。

2、利息及利潤計算。

計算利息和利潤時，有一點應特別注意，那就是其相關數據如利息率、計息期數、利潤率的選取應有依據。近年來，國家存貨款利率變化較大，選取利率時一定要說明理由和依據。同樣，利潤率也是一個不好確定的值，它會因土地所在城市的不同而不同，我們在估算時，無論如何選取，都一定要闡述其選取依據。

3、土地增值收益計算。

有關土地增值收益的問題，前文已作了許多論述，這裡我們之所以再次提及，主要是為了強調在實際估價時，對土地增值收益的確定應明確加以說明。譬如，要闡述土地增值收益率的取值原理、依據，如為什麼選擇20%而不選25%;若直接以某值作為土地增值收益額，應闡明其取值來源及理由等。

1.闡述使用成本逼近法的依據和限制。

成本逼近法是有其適用範圍的，在應用時，要說明待估宗地的情況適合於採用該法，並明確指出該法的限制，以其估價結果作為待佑宗地的最低限價並與其他的估價方法相互映證。

成本逼近法一般適用於新開發土地的價格評估，特別適用於土地市場狹小，土地成交實例不多，無法利用市場比較法進行估價時採用。同時，對於既無收益又很少有交易情況的學校、公園等公共建築、公益設施等具特殊性的土地估價項目也比較適用。