共有產權房

共有產權房自2007年起在江蘇省淮安市進行試點，主要目的是讓中低收入住房困難家庭購房時，可通過和政府共同擁有房屋產權的方式，減少買房成本，市民以後可向政府“贖回”產權。

2007年8月，淮安市首創了與市場接軌的共有產權經濟適用房模式。即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權。其用地由土地劃撥改為土地出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經濟適用住房的優惠政策，顯化為政府出資，形成政府產權。

2012年1月，上海降低共有產權房的准入門檻，月收入達5000元的也可以申請。

2013年10月末，上海共有產權保障房開始搖號選房，2013年共籌集約3萬套房源。

2014年3月10日，全國政協委員、住建部副部長仇保興在政協小組會後表示，共有產權住房目前還是納入到保障房體系管理，但未來應該會單獨歸類進行管理。3月19日，住房和城鄉建設部（以下簡稱“住建部”）副部長齊驥在國務院新聞辦舉行的《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》新聞發布會上公開表示，未來對於一些既不屬於保障對象，又確實買不起商品房的“夾心層”群體，要建設供應政策性商品住房，發展共有產權住房。4月，住建部召集部分城市在北京召開了一場共有產權住房試點城市座談會。在會上北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產權住房試點城市。同年的政府工作報告中，“完善住房保障機制”部分首次寫入了“增加中小套型商品房和共有產權住房供應”。

2017年8月，北京擬推"共有產權住房" 新北京人分配不少於30%。

2017年11月，北京再推共有產權房抑房價。

2017年12月14日，共有產權房被國家語言資源監測與研究中心評為“2017年度中國媒體十大新詞語”。

共有產權住房

共有產權住房，其主要做法是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，然後以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭；配售時，保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。

共有產權的做法是把產權先定下來，因為沒有謀利空間，避免了“開寶馬住經適房”和“經適房抽籤六連號”等問題。不同的困難程度，可以有不同的產權的比例。打通了銀行、公積金貸款的貸款助購渠道，讓申購群體能夠更加便利地買房。

政府與購房者產權比例是共有產權住房的焦點所在，也是未來調整的空間所在。試點地區不斷優化共有產權比例調節機制，個人出資比例可在50%至95%之間由購房者根據家庭支付能力自由選擇。

共有產權住房有兩個直接作用，一個是通過共有產權的方式，使得部分群眾自己支付一部分錢解決住房問題；另一個是規範經濟適用房和限價商品房制度，遏制在購置型的保障房裡的牟利空間，使得買房子是解決住房問題，而非投機牟利。它還能在一定程度上平抑高房價。

共有產權住房上市交易，避免重蹈經濟適用房、限價房出現的套利現象，就顯得尤為重要。

與以往的經濟適用房、限價房不同，共有產權住房是一種有限產權住房。政府和購買者將共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承擔土地和房屋貶值帶來的風險。從制度設計上看，有限產權與完全產權的住房相比，本身就使投資獲利的空間大為減少。申購價格上基本與市場價格同步，更是大大壓縮了非法牟利的空間。

如果共有產權住房購買者在回購政府產權的時候，只要市場評估價降低幾個百分點，即可獲得巨大的經濟利益。同樣，政府收購個人產權時，如評估價虛高，也存在利益輸送的問題。共有產權住房必須建立起公開透明的運作機制，從申請、分配、售後監管和退出等各個環節，設立防火牆。從試點城市的實踐看，如何確定政府與個人的產權份額，以及如何約定上市交易的分配份額，壓縮投機牟利空間，正是探索的難點與重點。

房屋產權可以按照兩種比例實現共有：當個人與政府的產權比例為7∶3時，個人承擔的價格相當於同期經濟適用住房的價格；對仍無力購買的特殊困難家庭，可按5∶5的產權比例進行購買，個人承擔的價格則相當於同期經濟適用住房的70%，即共有產權經濟適用住房。

共有產權房的購買人隨著收入的增加，可以申請購買政府部分的產權。按規定，自房屋交付之日起5年內購買政府產權部分的，按原供應價格結算；5年後購買政府產權部分的，按屆時市場評估價格結算。

房屋出售時與此類似，出售所得按購房家庭與政府的產權比例進行分配。當購買者經濟情況發生變化，家庭收入高於政府規定標準，進入中高收入群體時，政府也無需強制其搬出，而是對政府產權部分收取市場租金。

“共有產權房”作為經濟適用房的變異形式，其顯著特點在於價格形成機制。“共有產權房”用地性質由劃撥改為 出讓，並完全按照商品房進行開發，且銷售價格計算也等同於商品房。可見，比起傳統的經濟適用房，“共有產權房”增加了土地成本，且房價實際上是“隨行就市”。客觀上，“共有產權房”的這種價格形成機制，不啻於維護了商品房市場價格，喪失了經濟適用房平抑市場房價的政策效應。

另一個顯著特點在於“共有產權房”的出資方式，它是由政府按照“三七開”或“五五開”墊資，並不影響購房者向銀行申請商業貸款等。就其出資方式的本質來說，與開發商推出的所謂“零首付”優惠政策比較，前者的墊資人是政府，後者的墊資人是房產商，從融資模式上看，並無本質差別。

1、政府投資建設的共有產權住房：基準價格按成本價或略低於成本價確定；

2、市場主體或社會投資機構開發建設的共有產權住房：按成本加微利的方式定價，利潤率不超過成本的3%；

3、通過收購、回購、配建等方式取得的共有產權住房：銷售基準價格參照前款規定並考慮折舊等因素確定。

（僅向經審核符合條件的輪候對象銷售）

1、滿5年的，允許上市轉讓，同等條件下地方人民政府有優先收購權；

2、不足5年需出售的，由地方人民政府回購，禁止上市交易；

3、共有產權住房上市交易的，交易金額由住房保障對象與地方人民政府或投資人按產權比例分配。

有利於抑制房價上漲

隨著共有產權房供應量的逐漸增加，其在改善樓市結構、“對沖”高房價等方面的效應將逐漸凸顯。以北京市為例，2013年下半年北京推出2萬套共有產權性質的自住型商品房，2014年將供應5萬套，佔全年商品房銷售的50%左右，可大大改變住房供給結構，同時，自住型商品房價格比周邊市場價低30%左右，將對2014年北京市場房價起到較大的緩衝作用。

共有產權房緩解了一部分中低收入家庭的經濟壓力，保障了其擁有房產的權利，一定程度上有助於抑制房價上漲。另外，作為住房保障和供應體系的一部分，共有產權房體現了社會公平性。共有產權房將為轉換房地產調控方式起到積極作用。

共有產權住房的本質是政府住房公共政策在商品住房領域的體現。共有產權住房一方面為居民提供了相對較低價位的普通商品房，使其“買得起，住得上”；另一方面，改善和優化了熱點城市商品住房供給結構；共有產權住房還緩解了一線和熱點二線城市房價上漲的壓力，在一定程度上能夠平抑房價，疏解高房價的困擾。

全國6城試點共有產權住房 居民與政府合夥買房

2014年6月4日，住房城鄉建設部表示，北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6個城市為全國共有產權住房試點城市。

上海自2010年以來，已連續4次降低申請共有產權房的准入門檻，截止2014年，3人及以上家庭人均月可支配收入線已放寬到5000元。截至2014年一季度，累計簽約購房家庭約有6.7萬戶，基本做到當年申請、當年選房。

江蘇淮安在2007年即推行共有產權經濟適用住房，住房限定套型面積(家庭人口3人控制在60平方米左右，最高不得超過90平方米)。淮安已經申購的共有產權房將近900套，政府向符合條件的家庭發放供應券，兩年內有效。

從江蘇淮安來看，通過政府產權分攤減輕購房人出資負擔，根據住房需求家庭的困難程度決定分攤比例，從5:5、6:4到7:3，困難家庭出資額最低不少於50%。

針對政府退出的問題(即個人購買政府的份額)，江蘇淮安的操作辦法是，5年內以原價購買，5年至8年加同期貸款利息，8年後則按市場評估價購買或按比例分成轉讓收益，因家庭困難不能購回的，可以像原來的經適房一樣繼續使用。在湖北黃石，住共有產權住房戶如要購買超面積產權則需要按照市場價購買，住戶不願意購買，可永遠共同持有產權。

個人退出的問題，各地的指導原則是政府有優先權，即按照評估價回購個人的產權，或者在房屋再上市交易環節，按比例獲得增值收益。

深圳的共有產權住房試點方案正在研究中，將在6月底前出台方案，2014下半年將有一個保障房項目採用共有產權方式。共有產權房實際上關鍵是要理清政府與個人所佔份額，以及份額如何轉化的問題。正在研究中的深圳共有產權住房試點方案中，不僅在考慮其他城市已經出台的共有產權模式，還在考慮推出政府與個人、政府與企業、企業與個人這三類共有產權模式。

北京2013年推出自住型商品住房，最終明確為“共有產權性質的自住房”，價格低於周邊市場30%、面積以90平方米以下為主。首個項目約提供2000套房源，最終由6.53萬戶確認申購。

從試點看，共有產權住房供給主要面對中低收入者，但對於購房者也需要理性。上海市房管局就提醒，市民在申請共有產權房時，應當充分估量家庭的經濟承受能力、貸款申請資格、原住房置換等實際條件，做到量力而行。暫時無力購買共有產權保障房的，可選擇廉租住房或公共租賃住房等其他住房保障渠道解決住房困難問題。共有產權住房仍需進一步探索，且需要不斷對制度創新。

2017年8月3日至10日，北京市就《北京市共有產權住房管理暫行辦法》和《關於印發<北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）>的通知》徵求意見。14日市住建委公布此次公開徵求意見的情況反饋，進一步優化《辦法》和《導則》。

黃石市：打通由“租”到“有”的產權通道：公租房建設初期，主要是“以租為主、先租后售”，著眼於解決多數中低收入家庭住房問題；到中後期，則是“可租可售、租售並舉”。既穩定了公租房建設資金來源，也有利於調動保障對象的積極性，把政府在公租房管護中的無限責任轉化為有限責任，有效解決政策性住房“退出難”的問題。

黃石的成功模式不僅在湖北有示範效應，在全國也有很強的可複製性。

上述6個城市在共有產權的路徑不同，比如北京以自住型商品房為代表的共有產權房，成都把經適房與限價房將並軌管理，統一為共有產權房等。雖然試點城市的方式不盡相同，但是住建部明確要把公平公正作為基本原則，解決中低收入等特定群體的住房問題為主要目的。

試點地區不斷優化共有產權比例調節機制，個人出資比例可在60%至100%，由購房者按家庭支付能力自由選擇，目標是讓困難家庭支付部分經濟適用房的購房款就能先行改善居住條件，再逐步取得全部產權。江蘇淮安根據住房需求家庭的困難程度決定分攤比例，從5:5、6:4到7:3，困難家庭出資額不少於50%。

江蘇省推進共有產權住房 公租房廉租房正式並軌

江蘇省住建廳、省民政廳、省財政廳和省國土資源廳聯合擬定的《關於加快推進住房保障體系建設重點任務落實的通知》（下稱《通知》）2014年06月20日下發，要求將公租房與廉租房並軌運行，推進共有產權住房。《通知》首次提出政府可發放補貼支持保障對象購房，與保障對象出資形成共有產權。

《通知》要求完善經適房共有產權制度，將政府讓渡的土地收益、稅費減免等支持政策量化為政府持有的產權，與保障對象出資金額按比例形成共有產權。此前淮安、金壇等地已探索共有產權房。各地可發放購房補貼，支持符合準入條件的保障家庭通過市場解決其住房困難，將政府發放的補貼與保障對象出資形成共有產權；將危舊房片區住房困難群體納入共有產權制度實施範圍。

《通知》要求完善公共租賃住房制度。地方政府須出台《公共租賃住房管理辦法》；2014年起，將公租房與廉租房並軌運行，住房保障、發展改革、財政部門應共同出台公租房和廉租房並軌運營具體辦法。

2016年《上海市共有產權保障住房供后管理實施細則》

為了進一步規範和加強本市共有產權保障住房供後房屋轉讓和使用行為管理（以下簡稱“供后管理”），根據《上海市共有產權保障住房管理辦法》（市政府令第39號），制訂本實施細則。

1、這種模式試點於2007年，當時並沒有廉租房等保障性住房的供應，這種變種的“經濟適用房”模式，具有一定的吸引力。但從08年年底開始，國家確立了為低收入家庭供應廉租房的政策，並且形成了以廉租房為主體，以經濟適用房和公共租賃房為補充的保障性住房體系。而低收入家庭的住房問題，通過廉租房的形式予以解決，事實證明更為合理。

2、“共有產權”有兩種模式，一是政府的產權佔30%，一是政府的產權佔50%。在這兩種模式里，不知道政府真正拿出的“真金白銀”的比例是多少。如果真正以土地出讓金出資，把對經濟適用房的政策“換算”成“股份”，恐怕違背了經濟適用房政策的初衷。因為劃撥的土地和其他優惠政策，本來是經濟適用房的購買對象該享受的。

3、經濟適用房的購買對象，應該是收入符合一定條件的人，政府顯然不在其列。按照淮安的“共有產權”模式，這在客觀上造成了政府“擠壓”居民福利的事實。在政府將土地出讓金及其他優惠政策摺合成“股份”，使得低收入家庭本該享受的政策縮水，低收入家庭等於沒有享受到住房保障，惟一的好處是在買房時政府墊付了一部分錢，而付出的代價就是一個被當地政府認可的“小產權房”。

4、從價格形成機制和出資方式來看，“共有產權房”確認並維護了市場價格，因而，在房價保持高速增長的某段時期，“共有產權房”必將助推房價。長期而言，“共有產權房”對於地方政府和房產商的“利好”，要勝過購買“共有產權房”的低收入群體，更遠勝於購買商品房的大眾群體。

為此，必須警惕“共有產權房”的負效應，防止一些地方政府“明修棧道、暗渡陳倉”，以“經濟適用房制度創新”為借口助推高房價。

如何解決共有產權房的糾紛

未經共同繼承人同意買賣房屋是指繼承人中的一人或數人不徵得其他共同繼承人同意，擅自出售共有房屋牟利，造成房屋買賣合同無效，買房人的權益受損的情形。

由於被繼承人死亡后，多個繼承人沒有即時分家析產並辦好房地產證，而其中一個繼承人常常佔用和控制了全部房產，

並聲稱全部房產由被繼承人遺留給他，並無其他繼承人，買房人信以為真，最終造成損失，或者其他繼承人曾口頭同意棄權，但事後反悔，但口說無憑，買房人仍然會陷入無謂的爭訟之中。

根據我國法律規定，未徵得共有人同意，房屋買賣無效，這裡的“共有人”，包括共同繼承人這種情形。因此，由於這種房屋買賣行為不受法律保護，買房人一般無法取得房屋產權，而其購房款已支付，這樣很可能跌入房款兩空的陷阱。

要想避開這種陷阱，首先要向當地居委會查問房地產證上記載的產權人的親人情況，包括其父母、子女、配偶等，最好通過律師向當地公安機關調查其家庭成員狀況。

其次，在摸清所有有繼承權的人士名單后，逐一要求他們出具書面聲明，要麼放棄繼承權，要麼同意出售共有房產並作為賣方，要麼分家析產，並辦理過戶手續，再向合法產權人購房。只有這樣，才不會惹上共有產權糾紛。