二手房稅費

（基準稅率3% 優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納）徵收方法：按照基準稅率徵收交易總額的3%，若買方是首次購買面積小於（含）90m²的普通住宅計稅單價*總面積*1%，若買方首次購買面積超過90m²的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；二套房購買面積小於（含）90m²的普通住宅計稅單價*總面積*1%，若買方首次購買面積超過90m²的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；三套及以上收取計稅單價*總面積*3%。註：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

（稅率1‰買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免徵收。

營業稅的7%；教育費附加稅；營業稅的3%。

（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這裡有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。註：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的2%退還。註：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房（不包含非住宅類房產）。另註：如果所售房產是非住宅類房產則不管什麼情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在徵稅過程中對於營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須徵收差額的20%

北京市二手房交易中涉及到的稅費共有八種：

①印花稅（包括交易印花稅、房產證印花稅）

②契稅

③增值稅

④城市建設維護稅、教育費附加

⑤個人所得稅

⑥土地增值稅

第一步：首先看房屋屬性，包括已購公房、二手商品房、經濟適用房、央產房、回遷房

第二步：看房產證年限，是否超過2年；

第三步：看面積、單價、容積率，判斷是否是普通住宅、面積是否超標。

北京市二手房交易各個稅種的詳解

A、稅種解析：印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證徵收的一種稅，這裡特指交易印花稅

B、徵稅對象：經濟合同、產權轉移書據、營業賬簿、權利、許可證照和經財政部確定徵稅的其他憑證

C、納稅人：買賣雙方

D、稅率：0.05%

E、徵收範圍：所有二手房交易

F、繳納印花稅的計算方式及案例

案例：高先生購買了一套李阿姨的二手房，總價為50萬元，高先生及李阿姨需要分別繳納印

花稅250元（500000×0.05%=250）

★房產證印花稅：每證5元；屬於市局房屋並已取得土地證的，房產證、土地證各5元印花稅共計10元；屬於貸款客戶需支付他項權利證印花5元。

A、稅種解析：契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為徵稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。

B、徵稅對象：發生使用權轉移的土地和發生所有權轉移的房屋

C、納稅人：買方

D、稅率：3%

E、契稅優惠政策

（1）土地、房屋被縣級以上人民政府徵用、佔用后，重新承受土地、房屋權屬的，其成交價

格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的部分，免征契稅；（比如拆遷戶可免契稅）

（2）城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免征契稅；

（3）個人購買自用普通商品住房減半徵收契稅；

（4）居民上市出售已購公有住房前後一年內新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公房

成交價的差額計征契稅；

（5）房屋交換價格相等的，免征契稅；交換價格不相等的，由多交付方繳納款；

（6）按《繼承法》規定的法定繼承人繼承房屋權屬，免征契稅

（7）對於夫妻離婚，因財產分割涉及房屋所有權證變更登記，免征契稅。

1、稅種解析：個人所得稅是對個人(自然人)取得的各項應稅所得徵收的一種稅，房屋出售所得也是應稅所得之一

2、徵稅對象：財產轉讓所得

3、納稅人：賣方

4、稅率：成交價的1%或差額的20%

5、優惠政策：

（1）對個人轉讓自用2年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅

（2）對出售自有住房並擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所

繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額

的關係，全部或部分退還納稅保證金

1、稅種解析：土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物而就其增值部分徵收的一種稅

2、徵收對象：增值部分

3、納稅人：賣方

4、稅率：1%或減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率徵收

5、優惠政策：

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除金額20% 免征

（2）個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核准，凡居住滿

5年（含）以上，免征；滿3年（含）未滿5年，減半徵收；未滿3年，按規定計征

（3）對個人擁有的普通住宅，在轉讓時免征土地增值稅

（4）對個人之間互換居住住房的，經稅務機關核准，可以免征土地增值稅

（5）將房屋產權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，免征土地增值稅

1、稅種解析：國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地 使用權出讓給受讓人，並向受

讓人收取的土地使用權價格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使

用權的交易價款。

2、徵收對象：再上市獲得土地使用權的已購公房

3、納稅人：

——買方（無論是成本價，還是優惠價或標準價，買方都需要 按照1560×建築面積×1%繳納土地出讓金）；

——賣方（所出售的房屋是當初賣方以優惠價或標準價購買的，由賣方另外向原單位按1560×建築面積×6%支付土地出讓金）

4、徵收辦法：成本價按1560×建築面積×1%繳納；優惠價或標準價按1560×建築面積×6%繳納

5、徵收範圍：已購公房（再上市的已購公房轉手后，性質變為商品房）

1、稅種解析：國家為照顧中低收入居民購房而實施優惠措施，建造 經濟適用房所用的土地

是國家以劃撥方式無償給開發商使用的，與已購公房所繳納的土地出讓金的性質相同

2、徵收對象：再上市交易經濟適用房

3、納稅人：賣方

4、稅率：成交價的10%

5、徵收範圍：再上市交易的5年以上（以產權證或完稅證明准）、並以市場價出售的經濟適用房

二手房個稅就是二手房個人所得稅，是指在二手房交易中，稅務部門向賣方徵收交易所產生的差價獲得的收入。比如，房子的原價是10萬，賣方以12萬的價格賣給買方，則要從這兩萬差價中徵收一部分作為稅收。表面上看，徵收個人所得稅是為了限制賣方，抑制房地產產業過熱。但是，賣方會把徵收的這一部分稅收加在買方身上，使交易成本增加，從而使房價更貴。

交易手續費： 2.5元/平方米×建築面積；

合同印花稅：房屋成交總額×0.05%；

營 業 稅：普通住宅 2年內：房屋成交總額×5.55% ；2年或2年以上：免征；

非普通住宅2年內：房屋成交總額×5.55% 2年或2年以上：差額 ×5.55% ；

個人所得稅：普通住宅房屋成交總額的1%或利潤部分×20%；

非普通住宅 房屋成交總額的2%或利潤部分×20%；

土地增值稅：普通住宅免征，非普通住宅3年內：房屋成交總額×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25% 5年或5年以上：免征；

買賣合同公證費：（買賣合同需要公證時才須繳納）房屋成交總額×0.3%；

契稅是應由買方交納的，交稅比例是： 1、普通住宅應該繳納成交價或是評估價的1.5%的契稅。2、非普通住宅應該交納成交價或是評估價的3%的契稅。

1、費用：免征營業稅和個人所得稅，但是需要增加 ⑴公證費 40元/平方米*產權證面積 ⑶契稅的徵收 不論房產什麼情況都需要徵收全額契稅 其他費用和正常過戶都一樣

2、所需材料：⑴公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證複印件一套、買方身份證複印件一份，產權 證複印件一套 ⑵不需要經過地稅局直接可以過戶。 ⑶房管局需要材料同正常過戶基本一樣只不過還需要公證書原件一份。

1、繼承房產的費用有：⑴公證費 40元/平方米*產權證面積 ⑵繼承公證費 80元/單 放棄繼承公證80元/人 註：繼承的房產再次轉讓出售時個人所得稅按照所得徵收20%，不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過2年的話就可以免征個人所得稅，而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。

2、所需材料：⑴公證處需要 原產權人的死亡證明、產權證複印件和所有當事人的身份證、戶口本複印件一套。 ⑵房管局需要材料和正常過戶基本一樣，只是還需要公證書一份。註：繼承的難點在於公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當事人即為所有繼承人並且都自願放棄繼承權。

買方：

1、契稅：

成交價或評估價（高者）×1.5% （商用用房或大於144平方米的稅率為3%）

2、交易服務費：

建築面積（平方米）×3元

3、交易印花稅：

成交價或評估價（高者）×0. 05%

4、產權轉移登記費：

50元（每增加1人加10元，買家為單位的80元）

賣方：

1、交易服務費：

建築面積（平方米）×3元

2、交易印花稅：

成交價或評估價（高者）×0. 05%

3、土地出讓金：

成交價或評估價（高者）×1%

4、解困房：

成交價或評估價（高者）×1%

5、商品房：土地出讓金按基準地價 × 3% × 未交土地出讓金的建築面積

6、分攤費用：

成交價/總面積×分攤面積×10%（10樓以下）

成交價/總面積×分攤面積×20%（10樓以上）

7、個人所得稅：成交價或評估價（高者）×1%（房改房自用滿5年，且是唯一生活用房的免征）

8、營業稅及附加稅：成交價或評估價（高者）×5.5% (房產證或購買時契稅完稅證未滿2年)

二手房稅費是指在二手房交易中涉及的所有費用，分為稅和費：

（1）稅

契稅：

普通住宅：90平方米以下——首套1%，二套3%；90-140平方米——首套1.5%，二套3%；

非普通住宅：3%，別墅——4%；

印花稅：個人購買或轉讓住房暫免徵收印花稅

營業稅：

普通住宅：不足2年——房屋總價的5.8%，超過2年（含2年）——免征營業稅；

非普通住宅：不足2年——房屋總價的5.8%，超過2年（含2年）——房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.8%；

別墅：不足2年——房屋總價的5.8%，超過2年（含2年）——房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.8%；

個人所得稅：對住房轉讓的個人，能夠提供完整、準確的有關憑證，能夠正確計算應納稅額的，應採取查帳徵收，依應納稅所得額的20%計征個人所得稅；對納稅人未能提供完整、準確的有關憑證，不能正確計算應納稅額的，應採取核定徵收，稅率暫定為計稅價格的1%。

對個人轉讓現自有住房並在現自有住房轉讓5年內按市場價重新購房的納稅人（時間以新房房產證時間為準），其繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。

具體辦法為：個人重新購房金額大於或等於原有住房銷售額的，可向所在區地稅部門申請全額退還原來繳納的個人所得稅，購房金額小於原自有住房銷售額時，按照現購房金額占原售房金額比例，向區地稅部門申請同比例退稅。

規定“個人轉讓自用滿2年且是家庭唯一住房取得的所得，暫不負擔個人所得稅”

土地增值稅：個人轉讓住房暫免徵收土地增值稅

（2）費

綜合服務費：普通住宅5元/平方米(房屋建築面積)；非住宅11元/平方米

產權登記費：住宅80元/戶；非住宅550元/戶

土地登記費：35元/套

交易評估費：評估價的0.3%

土地收益金：按地段等級收費標準×土地分攤面積(2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金)。

工本費：38元

測繪費：建築面積*1.36元

調檔費：20元

（個人首次購買90平方米及以下普通住房的交易手續費減半徵收）