房地產培訓

房地產是指房產和地產的總和，指土地上的建築物、附著物。(如住宅、大廈、學校)。

是由房地產一級市場(俗稱土地市場)、房地產二級市場(俗稱樓盤開發)、房地產三級市場(俗稱二手房交易)組成的。以上三個級別的市場稱為房地產市場。

"一級市場":即土地市場，是由國土部門掌握，指國家土地管理部門按土地供應計劃，採用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場。

"二級市場":是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場。

"三級市場":是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。

按房產性質可分為以下幾大類:

A、商品房 B、非商品房 C、集資房 D、福利房E、私房

按房地產用途可分為以下幾類:

"寫字樓" 1、標準寫字樓 2、商住寫字樓

"住宅" 1、高層住宅(小高層) 2、多層住宅

"商鋪" 1、臨街地鋪 2、裙樓商鋪

"工業" 1、生產廠房 2、工業辦公區

"教育"1、學校，培訓機構 2、教育用地，其他教育場所

什麼是房地產?

是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的佔有、使用、收益和依法處分的權利。

什麼是土地使用權?

土地使用權是指土地使用權擁有者對土地使用的許可權，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批准並補清地價后可以繼續使用。

房地產權登記有何法律效力?

依法登記的房地產權利受法律保護。房地產權利經登記后，產權即得到法律上的承認。產權人可以依法對其房地產行使佔有、使用、處分和收益權能，任何其他人無權干涉或妨礙，否則產權人可依法請求法律上的保護。

房地產登記發證由哪個部門負責

根據《房地產登記條例》規定，房地產主管部門即市房管局是房地產登記機關，登記發證工作具體由該局測繪產權處及屬下分局房地產權登記科負責。

《房地產證》有什麼作用

《房地產證》是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證，是合法擁有房地產的憑證。

房地產登記的種類有哪些

房地產登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

哪些房地產合同須辦理公證手續

按照有關規定，房地產合同當事人一方為境外人士或機構的，須辦理合同公證手續。規定境內人士亦須辦理合同公證。

什麼是房地產權初始登記

指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建築物、附著物的所有權進行的登記。

土地的使用年期是如何確定的

凡與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業、商業、教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；旅遊、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

什麼是期房

期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產大產權證(完成初始登記)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買"樓花"，這是當前房地產開發商普遍採用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處於建造之中的房地產項目。

什麼是現房

現房是指開發商已辦妥房地產權證(大產證)的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽現房買賣合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工驗收合格可以入住的房屋。

"五證"與"兩書"

五證:a.建設用地規劃許可證;b建設工程規劃許可證;c.建設工程開工證;d.國有土地使用證;e.商品房預售許可證;

兩書:a《住宅質量保證書》、b《住宅使用說明書》;

開發商預售商品房應符合什麼條件

(1) 土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書;

(2) 取得《建築許可證》和《開工許可證》;

(3) 除付清地價款外，投入開發建築的資金已達工程預算投資總額的百分之二十五，並經註冊會計師驗資;

(4) 房地產開發商和金融機構已簽訂預售款監管協議;

(5) 土地使用權未抵押或者已解除抵押關係。

符合上列條件的，經主管機關核准后，發給《商品房預售許可證》。

16、向開發商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些?

保險費 抵押費 契稅 登記費 印花稅 工本費

什麼叫房地產抵押

指債務人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人(抵押權人)提供債務履持擔保的行為。房地產按揭屬於房地產抵押一種形式。

房地產培訓：始於1999年左右，由房地產行業實戰專家與行業主管部委專家組成的培訓師隊伍，為房地產企業和行業從業人員提供專業化、職業化、系統化的培訓服務。

主要包含：

房地產職業資格培訓：建築師，建造師，房地產估價師，房地產經紀人，城市規劃師，房地產策劃師，物業管理師等；

房地產（MBA）總裁研修：由清華大學，北京大學，人民大學，同濟大學等著名學府組織辦學高級研修課程。

房地產專業課程：涉及房地產營銷、商業地產，物業管理，建築工程，養老地產，工業地產，旅遊地產，稅務籌劃、景觀設計等。還有人才培養

土地按其性質劃分為：居住、商業、工業、倉儲、綜合用地，公共設施用地及自由集資，微利房地產。

土地使用者因使用土地按國家規定每年支付給政府的費用，按現時的收費是居住用地2元/M2佔地/年

確權

是依照法律、政策的規定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘測丈量、審核批准、登記註冊、發放證書等登記規定程序，確認某一房地產的所有權、使用權的隸屬關係和他項權利。

房地產產權

是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權具體內容是指產權人在法律規定的範圍內對其房地產的佔有、使用、收益和處分的權利。

是指房地產抵押關係設定后，當事人按房地產登記管理許可權向市或區、縣房地產登記機關辦理房地產其他權利的登記。

七通一平（熟地）

是指土地(生地)在通過一級開發后，使其達到具備上水、下水、電力、熱力、燃氣、通訊、道路通以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場后迅速開發建設。

三通一平（凈地）

是指土地具備上水、電和道路通以及場地平整的條件。

紅線圖

又叫（宗地圖），是按一定比例尺製作的、用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線範圍內施工建房；

經城市規劃行政主管部門劃定的用地範圍內的土地面積；

建設用地面積

又稱凈用地面積，經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地範圍內的土地面積；

總建築面積

指在建設用地範圍內單棟或多棟建築物地面以上及地面以各層建築面積之和；

建築復蓋率

又稱建築密度，建設用地範圍內所有建築物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如在10萬平方米的土地上，建築用地凈面積為8萬平方米，其建築復蓋率為0.8〈建築密度為80%〉）

建築面積

指建築物外牆或結構外圍水平投影面積之和，包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建築。

房屋銷售面積

房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建築面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建築面積之和；

套內建築面積

房屋按單元計算的建築面積，為單元門內範圍的建築面積，包括套（單元）內的使用面積、牆體面積及陽檯面積；

是每套住宅戶內除牆體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括卧室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁櫃（不吊櫃）、戶內樓梯(按投影面積)、陽台。斜面屋頂結構的房間，層高低於2.20米的部分不計入面積。

使用面積的計算應符合以規定：

A、室內使用面積按結構牆體內表面尺寸計算，牆體有複合保溫、隔熱層、按複合層內皮尺寸計算；

B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；

C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積；

綠化（地）率：是指規劃建設用地範圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。

是指項目規劃建設用地範圍內全部建築面積與規劃建設用地之比，附屬建築物也計算在內，但註明不計算面積的附屬建設物除外。以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線範圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建築物 (構築物)所佔面積、運動場地等等。這個比值越小，意味著小區容納的建築總量越小、居住生活質量就會越高。（如在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建築總面積，其容積率為2.0）

建築密度

是指小區內建築用地面積佔總用地面積的百分比，密度越低，小區綠地面積和活動場地越大。

是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由於住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。

各產權主共同佔有或共同使用的建築面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建築面積。可分為應分攤的公共建築面積和不能分攤的公共建築面積；

商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積；

2、單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50%。

商品房

是指開發商以市場地價取得土地使用權進行開發建設並經過國土局批准在市場上流通的房地產，它是可領獨立房產證並可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。

銀行按揭

是指購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為。業主先付一部分樓款，餘款由銀行代購房者支付，購的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償付銀行的及利息，這種方式稱為銀行按揭。

房地產公證

公證機關對房地產買賣、轉讓、抵押、贈與、繼承為的合法性作法律公證。

會所

就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬體條件：康體設施應該包括泳池、網球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網吧、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業主免費或少量收費開放。

住宅的進深

住宅的長度和進深，在建築學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建築內從前牆的定位軸線到后牆的定位軸線之間的實際長度。根據《住宅建築模數協調標準》（GBI100-87）規定，住宅的進深採用下列常用參數：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

住宅的開間

在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內的一面牆的定位軸線到另一面牆的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規定。根據《住宅建築模數協調標準》（GBJ100-87）規定：住宅建築的開間常採用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。

住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發布的《住宅建築模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建築層高採用的參數為：2.6米、2.7米、2.8米。

住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關係可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。

隔熱層

指建築物中為減少或避免外界陽光直射或輻射影響室溫所採取的設施。通常有如下隔熱措施：

(1)住宅建築的東西向窗戶(尤其是西窗)，宜有適當遮陽措施；

(2)減少東西向牆，即採取南北向長、東西向短的建築單元，要減少陽光對牆體的輻射影響；

(3)採用熱工件性能好的材料做成隔熱外牆和屋頂，提高牆體和屋頂的隔熱性能；

(4)對外牆與屋頂的外表層，用白色或淺色的光滑材料，或刷白灰水均能增強對陽光輻射熱的反射，以達到隔熱目的。

最早是由日本建築師黑川紀章提出。其本意是指建築與其外部環境之間的過渡空間，以達到室內外融和的目的，比如建築入口的柱廊、檐下等。也可理解為建築群周邊的廣場、綠地等。

勒腳

指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外牆。由於這個部位的牆體經常遭受雨雪的浸濺和地下水沿基礎上升而使牆面潮濕，凍融破壞，因此要求使用耐水性較好的材料砌築，或用水泥砂漿抹面來保護。

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗檯較低甚至為落地窗。

中空玻璃是對傳統單玻門窗的革新，是現代門窗生產中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態，故稱"中空玻璃"，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。

計算全部建築面積有哪些

（1）永久性結構的單層房屋，按一層計算建築面積；多層房屋按各層建築面積總和計算。

（2）屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建築面積。

（3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的迴廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。

（4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。

（5）房屋天面上，屬永久性建築，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。

（6）挑樓、全封閉的陽台按其外圍水平投影面積計算。

（7）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建築面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建築面積。

（8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

（9）建築間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建築面積。

（10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括採光井、防潮層及保護牆）水平投影面積計算。

（11）有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

（12）有玻璃幕牆、金屬板幕牆、石材幕牆或組合幕牆作為房屋外圍的，當幕牆框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕牆外圍水平投影面積計算建築面積；在建築施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕牆框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工後計算竣工面積時仍採用150毫米的數據。

（13）屬永久性建築有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

（14）依坡地建築的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。

（15）有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建築面積。

計算一半的建築面積有哪些

（1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計算面積。

（2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站台等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。

（3）未封閉的陽台，按其水平投影面積一半計算面積。

（4）建築物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。

（5）建築物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。

不計算建築面積的有那些

（1）空出房屋牆面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗檯等。

（2）檢修、消防等室外爬梯。

（3）沒有圍護結構的屋頂水箱、建築物上無頂蓋的平台（露台）、游泳池等。

（4）建築物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防幹道、支線等。

（5）舞台及後台懸掛幕布、布景的天橋、挑台。

（6）建築物內外的操作平台、上料平台及利用建築物的空間安置箱罐的平台。

哪些公用面積應分攤

應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建築物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

哪些公用面積不能分攤

不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建築面積、消防避難層；為了整棟建築物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。

書名：《房地產基礎知識》作者：郭松海

本書是依據房地產經紀人協理從業資格考試大綱，由山東省建設廳執業資格註冊中心組織編寫的，全面、系統地介紹了房地產的基本知識，房地產交易，價格，稅費、登記、以及相關法律知識，房地產經紀基本知識、房地產經紀業務、合同及房地產經紀人員的素質與技能，闡述理論簡明，實務講解可操作性強，內容密切聯繫實際，並能及時地反映了土地制度，住房制度改革的新成果，介紹新出台的法規、政策、是房地產經紀人協理從業資格考試的一本好教材，也是從事房地產經營、中介服務人員的一本實用書籍。

第一章 房地產與房地產業

第一節 房地產的概念、特性及類型

第二節 房地產業

第三節 房地產產權

第二章中國現行土地制度

第一節農村土地制度

第二節集體土地徵收（徵用）

第三節 城市土地使用制度

第三章 中國現行城鎮住房制度

第一節 新中國成立后住房公有制的建立

第二節城鎮住房制度改革

第三節 住房社會保障制度

——住房公積金制度

第四節 住房社會保障制度

——經濟適用住房政策

第五節 住房社會保障制度

——城鎮廉租房制度

第六節 公有住房、經濟適用房的再轉讓

第七節 普通商品住房

第四章 建築基礎知識

第一節 建築物的概念和分類

第二節 建築構造

第三節 建築設備

第四節 建築材料

第五節 建築識圖

第六節建設工程造價

第七節 房屋面積測算