企業租賃經營合同
企業租賃經營合同
企業租賃經營合同是出租人將企業提供給承租人經營，承租人向出租人交納約定的租金，並在租賃合同終止后將租賃企業返還給出租人的協議。企業租賃經營合同是伴隨中國經濟體制改革的深入而出現的一種新型合同。它是中、小型企業所有權和經營權適當分離的一種有效形式。企業租賃合同作為財產租賃合同的一種，除具有一般租賃合同的待征外，還具有以下特徵：(1)企業租賃經營合同的出租人是國家，承租人可以是本企業職工也可以是非本企業職工。(2)企業租賃合同的標的是整個企業，而不是企業中的某項財產。(3)企業租賃合同的訂立，必須事先經過有關機關的批准。企業租憑合同一經訂立，在出租人和承租人之間就產生權利義務關係。出租人將出租企業的固定資產和流動資金交付承租人經營使用，並按約定數額和時間收取租金、承租人有按約定經營、使用企業固定資產和流動資金的權利，並按合同約定按期如數交付租金。
企業租賃經營合同，是指在不改變企業性質的條件下將所有權分離，企業的主管部門將企業租與他人使用收益，他方交付租金的協議。無論是個人承租、合夥承租還是全員承租，企業承租其客體仍是國家或集體的企業。它既包括企業的限制物權，同時也包括該企業的經營權乃至經過工商行政管理部門登記后的名稱權。從《全民所有制小型工業企業租賃經營暫行條例》、《鄉村集體所有制企業條例》等法規看，租賃經營的出租方、承租方和擔保方是租賃關係的主體。出租方是國家授權企業所在地方人民政府委託的部門，它代表國家行使企業的出租權。通常政府委託的部門是由國有資產管理部門或企業所屬的主管部門、財政部門行使職權，是租賃經營的出租方。承租方為實行租賃經營的企業的經營者，並分為個人承租、全員承租、企業承租和國家允許的其他租賃經營的四種形式。其訴訟主體相應的是個人、合伙人、全體成員和企業組織。
企業租賃經營的始初，僅指全民所有制企業的租賃經營，即國家把全民所有制企業的資產以租賃的形式交給承租人生產經營，承租人向國家支付租金並待其返還全部企業資產的合同，是實現企業經營權和國家所有權分離的方式之一。
企業租賃經營合同是我國經濟體制改革中出現的產物。從1987年實施的國有企業改革，是對企業放權讓利為基礎的思路展開的。放權讓利的實質是在產權關係不變的情況下，國家將企業的經營決策權下放給該企業的經營者，並對國家與企業的利潤分配做了相應的調整。利改稅、承包制、租賃制等都屬於放權讓利的範疇。企業租賃經營是朝向現代化企業制度的建立邁出的關鍵一步。
(1)出租主體的特定性。企業租賃的出租主體只能是享有企業資產所有權的集體或國家(由企業主管部門和政府財政部門作為代表)。
(2)客體的綜合性。企業租賃經營合同的客體是整個企業有機體，承租人通過租賃獲得對其經營管理的權利。
(3)連續租賃的租金遞增性。由於租賃使標的增殖，相應地后次租賃的租金就應高於前次。這與傳統租賃由於標的耗損而租金相應遞減不同。
(4)法律關係的雙重性。雖然合同總有一方是國家，但訂立合同時，雙方的法律地位是平等的，這體現了民事法律關係的一面；但承租人還要接受國家的監督和指導，又體現了行政法律關係的一面。這與傳統租賃單純體現為民事法律關係不同。
包括：標的；合同生效的條件及期限；年度經營目標；收益分配比例；租金數額及繳納方式；債權債務的處理；雙方的權利和義務；違約責任；雙方約定的其他條款。企業租賃經營合同出租方的權利和義務是：監督承租方遵守國家政策、法律、完成國家計劃；監督租賃企業的財產不受損害；按合同約定收取租金；保障承租人的經營自主權和其他合法權益；為企業生產發展提供必要的服務；協助解決企業經營中的困難。承租方權利義務是：組閣權與決策權；機構設置與人員編製權；分配形式決定權；抵制攤派權。貫徹執行國家政策、法律和計劃；接受監督，尊重職工的民主權利；維護企業資產，保證設備完好；按期繳納租金；承擔違約責任。
企業的租賃經營與企業的一般財產租賃的區別有四點：
（1）企業的租賃經營是通過招標的形式來進行的，體現了企業的租賃經營成立的公開性、透明性。
（2）企業的租賃經營對於擔保的要求是承租人必須提供相應的擔保，以體現對租賃經營的承租人在不履行或不完全履行合同時法律責任承擔的可保障性。
（3）企業租賃經營合同的標的是企業，它涵蓋了企業的財產、企業的名稱權、企業的商號、企業的專利權等知識產權的使用。一般企業財產租賃僅僅是財產作為物的使用權，不包括企業的名稱權、企業的商號、企業的專利權等知識產權的使用。
承租方在租賃經營中沿用原企業營業執照、公章、企業名稱，對外經營行為也以原企業名義進行，各種民事行為只能以企業的名義進行，審判實踐中爭議較大的是對於承租人可否列為第三人承擔民事責任存在截然相反的兩種觀點和做法。以筆者之見，原則上應將承租人列為第三人承擔民事責任。
1． 從租賃企業在訴訟中的地位看
租賃經營是承租人通過合同形式取得國家或集體企業經營的法律形式。承租人行使經營權，具有相對的獨立性，達到經營佔有、經營使用和經營收益的一種法律形式，而承租人對其用益物權的充分行使，決定了承租人對外民事行為的完整性。對於出租人，是國家授權企業所在地政府委託的部門，代表國家行使企業的出租權，它往往以收取租金為租賃經營關係上的權利內容，而租賃的企業僅僅是租賃經營的客體。當承租人對外實施的一切後果均由租賃客體承擔，顯然有違經濟合同法的一般原理，這即使租賃經營者對經濟責任的承擔缺少了必要的約束機制，又不適當地加重了企業的責任，這既分割了債權人的利益，也不符合社會主義市場經濟法律體系的內部協調發展的要求。
2． 從租賃經營合同與其他民事行為的關係上看
租賃經營合同的實質是合法當事人將企業提供給另一方當事人經營，另一方當事人支付租金的行為。出租方的權利主要在兩方面：一是監督租賃企業的財產不受損害；二是收取承租方按照合同約定交付的租金。其義務主要是保障承租方的經營自由權，為發展生產提供必要的保障措施。出租人收取租金的利益與企業將要承擔企業債務的負擔相差甚遠，權利與義務明顯失衡。
3． 從租賃經營合同履行過程來看，承租人與租賃的客體即企業與租賃者渾然一體
租賃者使用了租賃企業名稱、合同公章、介紹信函、營業執照。企業法人的名稱是法人的一種人身權利，與其信譽和經濟利益相聯繫。營業執照是我國建立企業法人登記管理制度，取得民事主體資格和確立該組織法律人格和從事民事活動的必經程序和前提。合同公章，是企業對外實施各種民事法律行為的重要憑證。租賃者對租賃企業名稱、合同公章、介紹信函、營業執照的使用，使租賃者與所租賃的企業在法律責任上處於無法隔離的狀態。有人認為，應當先由企業對外負擔債務，外部關係處理后則應由企業對承租人進行債務追償二但是，依筆者之見，從訴訟便利的原則，將承租人作為無獨立請求權的第三人符合民事訴訟法訴訟便利原則。
從各地法院的審判情況來看，關於訴訟主體的確定，實踐做法不一，有的把租賃的企業列為訴訟主體，有的將承租、出租雙方並列為訴訟主體，有的將出租方列為訴訟主體，還有的將承租人列為訴訟主體，有不同的排列組合。
歸納起來主要有以下觀點：
（1）責任連帶說。將承租出租雙方並列為訴訟主體的認為，承租人對外所從事的各種經營活動的首要基礎是其租賃的財產，這也是承租人是否具有對外民事行為能力的標誌，同時在租賃經營中，按承租、出租雙方的權利義務內容，出租人有權實施監督行為，當承租人對外所欠債務時，出租人自然應負連帶責任。
（2）行為責任一致說。即將承租人作為訴訟主體的認為，實行租賃經營的企業，承租人多在企業的決策機關中充當管理角色，這使租賃企業完全處於承租人任意支配的地位，對外發生的各種民事法律行為，雖然是以企業的名義，但實際都是承租人的意志體現。據此，承租人理應是訴訟的主體。
（3）性質歸結說。即將租賃企業作為訴訟主體、承租方不具有訴訟主體資格的認為，企業實行租賃經營，其性質和法人的地位並未改變，承租人只是因租賃對企業享有經營權，它所對外從事的各種民事行為只能以企業的名義進行，所以以企業名義對外實施的各種行為無疑應由租賃企業承擔，該企業應作為訴訟主體，將承租人列為第三人承擔民事責任。各地法院採納第三種學說的較多。
合同期滿后的代位訴訟問題
從我們審理的案件來看，租賃企業的承租人和出租人約定，租賃期間發生的債權和債務歸承租人。出租人在租賃合同履行期間，對於企業債權的主張不發生障礙。但是，租賃合同期滿后，承租人退出租賃合同，企業的印章也已經交回。承租人無法主張其承租企業期間的債權，承租人處在一個非常尷尬的場面。當企業不提出主張時，承租人則束手無策。因此，有必要引入《公司法》或《合同法》的派生訴訟制度或代位訴訟制度。
股東派生訴訟，指的是當公司的合法權益受到不法侵害而公司卻怠於起訴時，公司的股東即以自己的名義起訴，而所獲賠償歸於公司的一種訴訟形態。其原因在於現代股份有限公司於兩權分離的原則下，公司的經營大權多由董事、經理等高級管理人員把持，而股東，尤其是少數股東，對於公司經營的監督制約能力愈來愈弱，因而常有董事濫用權力，以及大股東欺壓小股東等情事發生。由此英國判例便首創了股東派生訴訟這一訴訟形態，以維護公司及眾股東尤其是小股東的合法權益，加強對公司董事的監督與制約。
承租人的派生訴訟制度的確立，也應具備一定的條件：一是，租賃合同中約定了租賃期間的債權歸承租人所有；二是，企業拒絕訴訟或怠於訴訟。在具備上述兩個條件的情況下，承租人就有權提起訴訟，主張在租賃合同履行期間的債權。承租人主張該債權歸自己而不是歸企業，在法律利益的歸屬上屬於承租人，這一點和股東派生訴訟制度是不同的。
第一條 訂立合同雙方：
甲方：（以下稱出租方）：________________________
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
法定代表人：____________ 職務：____________
乙方：（以下稱承租方）：________________________
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
法定代表人：____________ 職務：____________
第二條 根據出租人的公開招標和承租人的投標與答辯，經過評標委員會的最後評標，________及其合伙人被確定為中標承租人。出租人和承租雙方依據招標標底所確定的基本內容，特訂立本合同。
第三條 租賃雙方表示，租賃經營是一種新型的社會主義經營方式，願意在搞活企業、提高經濟效益的前提下，創出企業租賃經營的新經驗。
第四條 租賃經營后，仍然是國有企業性質。
第五條 租賃經營后，必須堅持社會主義方向，貫徹執行黨和國家的各項方針、政策、法律、法規和法令，依法經營。
第六條 經營範圍和產品方向，原則上應符合本行業的特點和發展規劃。
第七條 租賃經營后，應成為獨立核算、照章納稅、自主經營、自負盈虧、具有自我改造和自我發展能力的人。
第二章 租賃期限、財產和租金
第八條 租賃經營期限為____年，即____年____月____日起，至____年____月____日止。
第九條 本廠共有財產____元，其中；國家資產____元，流動資金____________元。租給承租人的自主經營。
第十條 租金定為____元，為____年繳納。
其中：
________年度________元；
________年度________元；
________年度________元；
第十一條 租金於應交年度的年後30日內，由銀行劃撥，一次付清。
第十二條 出租人為了本廠發展需要，將租金收入返回承租人，作為擴大生產的資金，應當相應增加租金。承租人應做到專款專用。
第十三條 承租人對租賃的固定資產，應提取不低於____%的折舊基金和____%的大修理基金，必須做到專款專用。
第十四條 本廠租賃經營前的債務，由出租人清償。
第十五條 承租人用個人所得對本廠投資，產權歸承租人所有，租賃期滿后，可以帶走，也可以折價給下一個承租人。
第三章 承租人的權利和義務
第十六條 承租人的權利
1.承租人是本廠租賃經營期間的法定代表人和當然廠長。合夥租賃的承租代表人為法人代表和副廠長。
2.承租人對租賃的財產有完全的使用權。
3.承租人對本廠的經營有完全的自主權。
4.承租人對本廠經營管理有機構設置權；人事任免權；專業技術人員的聘任權；獎懲、招用和辭退職工權。
5.自選工資形式、自定工資標準和資金分配權。
6.本廠納稅後剩餘的利潤，由承租人自主支配，分配的辦法，承租人可以和職工商量決定。
7.承租人從租賃之月開始，停發工資、獎金，但保留原工資級別，並享受國家統一的晉級權。檔案工資允許計入成本。
8.承租人在租賃期間，享受國家規定的全民所有制企業職工的勞保福利待遇和公費醫療待遇。
9.承租人對租賃的設備中閑置無用、技術性能落後的舊設備，可以提出處理意見，經出租人同意，辦理手續，進行更新改造。
第十七條承租人的義務
1.承租人必須按照有關規定繳納各種稅、費和統籌基金，其中包括國家能源交通重點建設基金。
2.承租人必須如數繳納租金。
3.承租人必須保證租賃的廠房、設備的完好，按照設備管理的有關規定，對設備進行定期維護保養。不經出租人的同意不得轉租、轉包他人經營。
合同終止時，承租人應當保證租賃的固定資產凈值不減少。
承租人應當對租賃的廠房、設備進行財產保險。
4.承租人要自覺接受黨組織的監督，尊重職工的民主權利，向職工報告工作，聽取職工的意見和合理化建議。
5.承租人必須保障本廠職工的合法權益，應當在提高經濟效益的前提下，不斷提高職工的平均收入，不斷改善職工的勞動條件和福利待遇。
6.承租人應當有價值____元的財產作抵押，抵押物在租賃經營期間只有使用權，無處分權。抵押物應申請家庭財產保險。抵押金應交出租方存入銀行，利息歸承租人所有。
第四章 出租人的權利和義務
第十八條 出租人的權利
1.有權按時如數向承租人收取租金。
2.有權監督租賃財產不受損害。
3.有權監督本廠的產品方向。
4.對本廠財務有監督、審計權。
5.對本廠的產品質量有檢查權。
6.有權維護本廠職工的合法權益。
第十九條 出租人的義務
1.根據承租人的請求，積極協助解決經營活動中的困難和問題。
2.不得違反合同規定，干涉承租人的經營自主權，干擾承租人的經營管理活動。
3.不得平調本廠的設備和特資
4.應當按照合同規定保障承租人的合法權益。
第五章 合同的變更、解除和終止
第二十條 合同生效后，即具有法律約束力，任何一方不得隨意變更或解除，需要變更或解除合同時，應雙方協商一致，達成書面協議。
第二十一條 合同履行期間，如果國家政策與合同簽訂時發生較大變化時，受影響的一方可以提出變更或解除合同。
第二十二條 因承租人經營管理不善，或者重大決策失誤，給工廠造成連續一年以上虧損或重大損失時，出租人可以解除合同，不負違約責任，保留向承租人要求賠償損失的權利。
第二十三條 由於出租人違反合同規定，干擾承租人的經營管理活動，使承租人無法繼續經營，或者承租人的合法收入得不到保障時，承租人有權解除合同，並要求出租人承擔違約責任。
第二十四條 由於不可抗力的原因，使合同無法完全履行或者無法履行的時候，經過雙方協商，可以變更或解除合同。
第二十五條 租賃期滿，合同自行終止。
租賃期滿前30日，承租人將本廠的固定資產和流動資金評估表和債權、債務平衡表交出租人審核，出租人會同財政、稅務、銀行、審計等有關部門代表進行審核，審核無誤后，經租賃雙方代表簽字后，承租人可以離職。
第二十六條 租賃期滿后，本廠仍要租賃經營時，承租人在同等條件下，有優先承租的權利。
第六章 違約責任
第二十七條 租賃雙方應全面、實際履行合同，不履行或不完全履行合同的應負違約責任，按照《中華人民共和國合同法》有關條款處理。
第二十八條 承租人不能按期繳納租金的，應承擔違約責任，支付當年租金____%的違約金，並按每日萬分之____支付滯納金。
合夥承租的合伙人負連帶責任。
第三十條 承租期滿，承租人不能按質量交還租賃的財產，承租人應賠償損失並支付缺少數量價值____%的違約金。
第三十一條 出租人違反合同規定，應承擔違約責任，給承租人造成經濟損失的，應賠償直接損失，並支付當年租金____%的違約金。
第三十二條 租賃雙方發生糾紛以後，應當協商或調解解決，協商或調解不成的，可到人民法院起訴。
第七章 附則
第三十三條 承租代表人發生意外事故，由合伙人根據合夥協議另行推選承租代表人。
第三十四條 出租人的《租賃經營方案》、《招標書》和承租人的《投標書》、《答辯材料》均為本合同的組成部分，與合同正文具有同等法律效力，如與合同正文有矛盾之處，以合同正文為準。
第三十五條 本合同由出租方代表、承租方代表簽字並經公證處公證後生效。
出租方代表：（簽字）____________
____年____月____日
承租方代表：（簽字）____________
____年____月____日
企業租賃經營合同是指在不改變企業的所有制性質的前提下，實行所有權與經營權的分離，由有權代表國家行使企業出租權的出租方或企業的主管機關作為出租方，將企業出租給承租方並收取租金，承租方享有企業經營管理權而確定雙方權利和義務的協議。它是租讓企業經營管理權的合同，具體承租方式可以由個人承租，也可以是合夥承租、全員承租。在簽訂企業租賃經營合同時，應注意的幾點：
一、關於簽訂的程序
簽訂企業租賃經營合同必須履行法律或有關政策規定的程序，即訂立企業租賃經營合同時，必須經過制定租賃方案、招標投標，簽訂租賃經營合同三個程序。
二、關於合同的形式和條款
簽訂企業租賃經營合同，必須以書面方式簽訂。企業租賃經營合同中必須具備下列主要條款：（1）合同的標的；（2）合同的期限；（3）租賃期內經營總目標和年度經營目標；（4）租金數額及計算方法；（5）承租方的收益及企業各項基金的分配比例；（6）企業租賃前債權債務及遺留虧損的處理；（7）合同當事人的權利和義務；（8）違約責任及租賃期滿后資產的返還和驗收。
三、關於合同的擔保
由於企業租賃經營合同要求承租方必須提供擔保，因此，承租方必須與出租方訂立擔保條款，擔保的形式具體有財產抵押、保證人擔保和風險保證金，承租方可以與出租方協商選擇擔保的具體方式。
1、個人承租的，承租方必須出具與租賃企業資產成一定比例的個人財產(其中應當有一定比例的現金)作為擔保，並應有兩名以上的保證人。
2、合夥租賃、全員租賃的承租成員，必須出具與租賃企業資產成一定比例的個人財產作為擔保。擔保財產中應當有一定比例的現金，現金必須專款存入銀行。
3、企業承租的，承租方必須出具與租賃企業資產成一定比例的留用資金作為擔保，並存入銀行。存入銀行后，除徵得出租方同意，可作為流動資金參加周轉外，不得挪作他用。
另外，在由第三方提供保證的情況下，當承租方不履行義務時，由保證人承擔連帶責任。保證人承擔責任后，有權向承租方追償。
四、關於租金的計算
租金是企業租賃制核心內容，也是承租方應履行的主要義務。如何確定和計算租金，實踐中有以下幾種做法：
1、將租金分為納稅租金和不納稅租金。前者以租賃當年的資產租金率(即資產利潤率)為基數，每年遞增一定比例，乘以當年初實有資產，得出租金數；後者即按規定從成本中提取的折舊基金及大修基金。
2、基數遞增租金。即由租賃雙方商定各年度的基數利潤和基數租金，在此基礎上，按計租年度企業的實際利潤基數利潤的比例適度上浮，計算出實際租金。
3、固定租金制。即租金數額不因利潤增減而變動。
上述幾種方法各有利弊，應依具體情況靈活擇用，確定租金時應兼顧國家、企業、職工、承租方等各方面的利益。
五、關於承租方的收入
承租收入從廣義上講包括租金、承租方收入及風險保證金。根據我國法律及政策的規定，自租賃經營合同生效之日起，停發個人承租經營者及合夥承租成員的工資、資金，預支生活費。對於租賃經營所得，承租方應先按合同規定交納租金，然後再劃分出承租方的實得利益。除個人承租外，承租經營者的收入，原則上不超過企業職工平均工資和資金的5倍，其它承租成員的收入應當低於承租經營者的收入。
在交付租金和實際支付給承租成員應得收入的后，承租收入仍有餘額的，應當作為企業的風險保證金留存。承租方在租賃期內完不成經營總目標或者欠交租金時，以該風險保證金抵補。
六、關於承租前債務的處理
其原則與企業承包前的債權債務的處理是相同的。當事人應當在簽訂租賃經營合同時將此考慮在內。如果清產核資時對債務債權疏漏，應當由承租方以企業的名義受償或清償，然後在租金收入中加上受償的債權份額或從租金中減去清償的債務數額。
七、關於租賃期間新增資產的歸屬
與企業承包經營不同，在企業租賃經營的過程中，企業的新增資產不一定屬於全民或集體所有，具體有下列五種情況：1、在租賃期間，出租方為幫助承租方而投入的資產，屬全民或集體所有。2、個人租賃時，承租方用個人財產投資形成的資產，屬該投資者所有。3、合夥租賃時，承租方投資形成的資產，歸承租成員共有。4、全員租賃時，承租方用其收入新增產，屬全體職工所有。5、企業承租企業時，承租方用其收入新增資產屬承租企業所有(集體企業)或經營管理(全民企業)。
租賃期滿時這些資產如何處理，合同中應明確約定。沒有約定的，可以折價賣給出租方，並對利用承租方新增資產創造的利潤，可以從中提取適當比例的分成，歸承租方所有。
八、關於企業租賃經營合同爭議的處理
企業租賃經營合同發生爭議，首先應協商解決。協商不成的，可按照國務院1988年6月5日發布的《全民所有制小型工業企業租賃經營暫行條列》第二十二條規定解決(通過仲裁方式)。租賃經營合同任何一方可以根據租賃經營合同規定直接向人民法院起訴。