上海市房地產抵押辦法
上海市房地產抵押辦法
為了加強本市房地產抵押管理，保護當事人的合法權益，維護房地產市場秩序，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》和有關法律、法規，結合本市實際情況，制定上海市房地產抵押辦法。
上海市房地產抵押辦法
（上海市人民政府令第76號）
第一章 總則
第一條（制定目的和依據）
第二條（適用範圍）
本辦法適用於本市行政區域內的房地產抵押。
第三條（有關用語含義）
下列用語在本辦法中的含義：
（一）房地產抵押，是指債務人或者第三人以不轉移佔有的方式向債權人提供土地使用權、房屋和房屋期權（以下統稱房地產）作為債權擔保的行為；在債務人不履行債務時，債權人有權依法處分該抵押物並就處分所得的價款優先得到償還。
（二）房屋期權，是指以建設工程總承包合同、建設工程施工總承包合同或者以商品房預購（售）合同約定將來某一時間獲得建成房屋的權利。房屋期權包括房屋建設工程期權和預購商品房期權。
第四條（基本原則）
房地產抵押應當遵循平等、自願、公平和誠實信用原則。
依法設定的房地產抵押權受法律保護。
第二章抵押權的設定
第五條（可以抵押的房地產）
下列房地產可以抵押：
（一）依法獲得的尚未建有房屋及其他地上定著物的出讓土地使用權；
（二）依法獲得所有權的房屋及其佔用範圍內的土地使用權；
（三）依法獲得的房屋期權；
（四）依法可以抵押的其他房地產。
第六條（不得抵押的房地產）
下列房地產不得抵押：
（一）以行政劃撥方式獲得的尚未建有房屋及其他地上定著物的土地使用權；
（二）尚未建有房屋及其他地上定著物的農村集體所有土地使用權；
（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；
（四）依法列入城市房屋拆遷範圍或者集體所有土地徵用範圍的房屋、土地使用權；
（五）政府代管的房地產；
（六）未依法登記領取權屬證書的房屋和土地使用權；
（七）權屬不明或者有爭議的房地產；
（八）依法被查封、監管的房地產或者依法被以其他形式限制轉移的房地產；
（九）已出租的公有居住房屋；
（十）依法不得抵押的其他房地產。
第七條（抵押擔保的債權範圍）
第八條（抵押權擔保的期間）
抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。
第九條（抵押物價值的確定）
設定抵押權時，抵押物的價值由抵押人和抵押權人協商議定。抵押人和抵押權人協商議定不成的，可以經雙方當事人協商委託房地產評估機構確定。法律、法規另有規定的除外。
第十條（抵押物的價值與所擔保的債權）
抵押物所擔保的債權不得超出該房地產的價值；其中，出讓土地使用權抵押所擔保的債權不得超出國有土地使用權出讓金的款額，房屋建設工程期權抵押所擔保的債權不得超出該建設工程總承包合同或者建設工程施工總承包合同約定的建設工程造價。
設定抵押權后，該房地產的價值大於所擔保債權的餘額部分可以再次抵押，但再次抵押所擔保的債權數額不得超出其價值的餘額部分。
第十一條（再次抵押的告知）
以已設定抵押權的房地產再次抵押的，抵押人應當將已抵押的事實書面告知接受再抵押者。
第十二條（以已出租的房地產設定抵押權）
以已出租的房地產設定抵押權的，抵押人應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。
第十三條（以有期限的房地產設定抵押權）
第十四條（以共有房地產設定抵押權）
以按份共有的房地產設定抵押權的，抵押物以抵押人享有的份額為限。
以共同共有的房地產設定抵押權的，必須經全體共有人同意，抵押人為全體共有人。
第十五條（以兩宗以上房地產設定同一抵押權）
第十六條（以出讓土地使用權設定抵押權）
第十七條（設定抵押權時房屋與土地使用權的關係）
房屋及其佔用範圍內的土地使用權應當同時抵押。以部分房屋抵押的，該部分房屋所佔相應比例的土地使用權應當同時抵押。
第十八條（以商品房設定抵押權）
房地產開發企業不得以已預售的商品房設定抵押權。
房地產開發企業以已建成商品房設定抵押權的，在抵押權存續期間，不得銷售該抵押物。
第十九條（抵押合同簽訂后新增的房屋）
抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬於抵押物。
第二十條（以有限產權房屋設定抵押權）
以有限產權房屋設定抵押權的，必須符合國家和本市有關有限產權房屋權利的規定。
前款所稱的有限產權房屋，是指房屋所有人擁有的享有完全的佔有權、使用權和有限的處分權、收益權的房屋。
第二十一條（以房地產設定最高額抵押權）
債權人和債務人可以以房地產設定最高額抵押。設定最高額抵押權時，抵押人和抵押權人應當約定連續發生債權的期間、被擔保債權的最高限額。
約定的債權發生期屆滿后，抵押人和抵押權人應當辦理最高額抵押權確定登記。實際的債權發生期短於約定的債權發生期的，可以以實際的債權發生期為準；實際的債權發生期超出約定的債權發生期的，以約定的債權發生期為準。債權發生期屆滿時，實際存在債權的累計數額低於最高債許可權額的，以實際存在債權的累計數額登記為被擔保的主債權額；實際存在債權的累計數額超出最高債許可權額的，以最高債許可權額登記為被擔保的主債權額。
以最高額抵押擔保的主債權合同，僅限於借款合同和就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同。
本條所稱的最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以房地產對一定期間內連續發生的債權作擔保的行為。
第二十二條（以房屋建設工程期權設定抵押權）
房地產開發企業和其他建設單位以房屋建設工程期權設定抵押權，所擔保的主債權僅限於建造該建設工程的貸款，但已付清該建設工程全部建造款的不在此限。
以房屋建設工程期權設定抵押權，必須同時符合以下條件：
（一）房屋建設的開發投資總額已經完成25%以上；
（三）該建設工程範圍內的商品房尚未預售。
不得以房屋建設工程期權設定最高額抵押。
以房屋建設工程期權設定抵押權，應當符合國家和本市關於建設工程承發包管理的規定。
第二十三條（以預購商品房期權設定抵押權）
預購人以預購商品期權設定抵押權，所擔保的主債權僅限於購買該商品房的貸款，但已付清該商品房全部購房價款的不在此限。
不得以預購商品房期權設定最高額抵押。
以預購商品房期權設定抵押權，應當符合國家和本市關於商品房預售管理的規定。
第二十四條（資金監管）
房屋建設工程抵押權人應當按合同約定對貸款資金的使用進行監管，專項用於該建設工程的建造。
房地產開發企業收取的商品房預售款和銷售款，應當委託專門機構監管使用，先行用於清償該房屋建設工程的各項貸款。房屋建設工程及其佔用範圍內的出讓土地使用權上存在抵押權的，應當註銷相應部位的抵押權。
對商品房預售款和銷售款進行監管的具體辦法，由市人民政府另行制定。
第三章 抵押合同
第二十五條（抵押合同的形式）
設定房地產抵押應當簽訂書面的抵押合同。
抵押合同可以以在主債權合同中訂立抵押條款的方式簽訂，也可以單獨簽訂。
第二十六條（抵押合同的主要內容）
抵押合同應當包括以下內容：
（一）抵押人和抵押權人的姓名（或者名稱）、住所；
（二）被擔保的主債權種類、數額；
（三）債務人履行債務的期限；
（四）抵押物的座落、用途、結構、面積、四至範圍以及價值；
（五）房屋權屬和土地使用權屬狀況、土地使用權取得方式、房地產權證編號；
（六）抵押擔保的債權範圍；
（七）抵押人和抵押權人約定的其他事項。
以房屋建設工程期權設定抵押權的，抵押合同的內容除本條第一款規定外還應當包括以下內容：
（一）《建設工程規劃許可證》編號；
（二）國有土地使用權出讓金的款額；
（三）該建設工程的總承包合同或者施工總承包合同約定的建設工程造價；
（四）已投入該建設工程的款額，但不包括獲得土地使用權的費用；
（五）建設工程竣工日期。
以房地產設定最高額抵押的，抵押合同的內容除本條第一款規定外還應當包括以下內容：
（一）連續發生債權的期間；
（二）最高債許可權額。
抵押合同不完全具備本條規定內容的，可以補正。
第二十七條（抵押合同不得約定的事項）
訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿而抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。
第二十八條（抵押合同的文字）
抵押合同應當用中文書寫，也可以同時用其他文字書寫。
第二十九條（涉外房地產抵押的公證）
抵押人和抵押權人一方為香港特別行政區、澳門特別行政區、台灣地區和外國的自然人、法人或者其他組織的，應當經本市公證機構公證。
第三十條（無效合同）
下列抵押合同為無效合同：
（一）違反本辦法第六條、第十八條第一款、第二十二條第三款、第二十三條第二款規定而簽訂的抵押合同；
（二）主合同無效的抵押合同，但抵押合同另有約定的，從其約定；
（三）違法簽訂的其他抵押合同。
第三十一條（抵押合同的變更）
抵押人和抵押權人協商一致，可以變更抵押合同。變更抵押合同，應當簽訂書面的抵押變更合同。
一宗抵押物上存在兩個以上抵押權的，需要變更抵押合同的抵押權人，必須徵得所有后順位抵押權人的同意。
第三十二條（抵押合同的解除）
抵押人和抵押權人協商一致，可以解除抵押合同。解除抵押合同，應當簽訂書面的抵押解除合同。
第三十三條（抵押合同的終止）
有下列情形之一的，抵押合同終止：
（一）抵押所擔保的債務已經履行；
（二）抵押合同被解除；
（三）債權人免除債務；
（四）法律規定終止或者當事人約定終止的其他情形。
第四章 抵押登記
第三十四條（抵押登記的效力）
設定房地產抵押權，應當依法辦理抵押登記。抵押合同自抵押登記之日起生效。
抵押合同發生變更的，應當依法變更抵押登記。抵押變更合同自變更抵押登記之日起生效。
第三十五條（抵押登記的機構）
抵押人和抵押權人應當按照房地產登記的管理許可權，向市或者區、縣房地產登記機構辦理抵押登記。
第三十六條（抵押登記的申請人和需提交的材料）
抵押人和抵押權人應當共同提出抵押登記申請。申請抵押登記時，應當提交身份證件、主合同、抵押合同和以下材料：
（一）以預購商品房期權設定抵押權的，應當提交商品房預購（售）合同；
（二）以房屋建設工程期權設定抵押權的，應當提交房地產權證書、該建設工程的總承包合同或者施工總承包合同；
（三）以尚未建有房屋及其他地上定著物的出讓土地使用權設定抵押權的，應當提交房地產權證書和土地使用權出讓合同；
（四）以其他房地產設定抵押權的，應當提交房地產權證書。
第三十七條（變更抵押登記的申請人和需提交的材料）
抵押合同發生變更的，抵押人和抵押權人應當共同向原抵押登記機構提出變更抵押登記申請。申請變更抵押登記時，應當提交身份證件、抵押權利證明和抵押變更合同。
第三十八條（註銷抵押登記的申請人和需提交的材料）
抵押合同終止的，抵押人和抵押權人應當共同向原抵押登記機構提出註銷抵押登記申請。申請註銷抵押登記時，應當提交身份證件、抵押權利證明和以下材料：
（一）按本辦法第三十三條第一項、第三項規定，抵押所擔保的債務已經履行或者債權人免除債務的，應當提交債權人出具的書面證明；
（二）按本辦法第三十三條第二項規定，抵押合同解除的，應當提交抵押解除合同；
（三）按本辦法第三十三條第四項規定，發生法律規定終止或者當事人約定終止的其他情形的，應當提交有關材料。
辦理註銷抵押登記手續時，抵押人申請但抵押權人不申請的，登記機構可以受理抵押人的申請，並且責成抵押權人限期辦理註銷登記。抵押權人逾期仍未辦理註銷登記的，可以依法核准抵押人的註銷登記。
第三十九條（抵押權利證明的出具、變更和收回）
房地產登記機構應當在受理抵押登記申請之日起的規定期限內，依法作出是否准予登記的決定，准予登記的，應當出具抵押權利證明；不予登記的，應當書面通知申請人。
房地產登記機構應當在受理變更抵押登記之日起的規定期限內，依法作出是否准予變更登記的決定，准予變更登記的，應當變更抵押權利證明；不予變更登記的，應當書面通知申請人。
房地產登記機構應當在受理註銷抵押登記之日起的規定期限內，依法作出是否准予註銷登記的決定，准予註銷登記的，應當收回抵押權利證明；不予註銷登記的，應當書面通知申請人。
第四十條（房地產權證書和抵押權利證明的保管）
抵押物的房地產權證書，由抵押人保管。
房地產登記機構出具的抵押權利證明，由抵押權人保管。
第四十一條（登記的費用）
辦理抵押登記和變更抵押登記時，抵押人和抵押權人應當按照有關規定向房地產登記機構支付登記費用。
第四十二條（登記資料的查閱）
抵押登記、變更抵押登記、註銷抵押登記的有關資料應當對公眾開放查閱。具體辦法按照市人民政府有關規定執行。
第五章 抵押物的占管
第四十三條（抵押物的占管及占管責任）
抵押物由抵押人占管。
抵押人在占管期間應當維護抵押物的安全與完好。
抵押權人有權按照抵押合同的約定、監督、檢查抵押物的占管情況。
第四十四條（抵押物的出租）
抵押人在抵押期間將抵押物出租的，應當將已抵押的事實書面告知承租人。
第四十五條（抵押物的轉讓）
除本辦法第十八條第二款規定外，抵押人在抵押期間可以轉讓抵押物。除房地產開發企業預售、銷售商品房外，抵押人在抵押期間轉讓抵押物的，應當事先以書面形式通知抵押權人，並將已抵押的事實告知受讓人。抵押人未事先通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。
轉讓抵押物所得的價款，抵押人可以與抵押權人協商提前清償抵押所擔保的債權，也可以與抵押權人協商向約定的第三人提存作為抵押財產。
抵押人通知抵押權人時，應當同時提出轉讓抵押物的價格和對轉讓款的處理方式，並與抵押權人就此進行協商。
抵押權人應當在接到通知后的15天內書面答覆抵押人，並可以向房地產登記機構登記備案；逾期未作答覆的視作無異議。抵押權人認為轉讓抵押物的價格明顯低於其價值的，可以要求抵押人提供新的擔保；抵押人不同意提供新的擔保的，抵押權人可以不準予轉讓該抵押物。
抵押人向房地產交易管理機構提出過戶申請，或者預購商品房轉讓合同的登記備案申請時，應當提交其與抵押權人關於轉讓款處理方式的協議或者其通知抵押權人而抵押權人逾期未作答覆的證明，房地產交易管理機構據此移交房地產登記機構辦理房地產轉讓變更登記或者預購商品房轉讓合同的登記備案手續。
抵押人轉讓抵押物所得的價款，超出債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
第四十六條（抵押合同的繼受履行）
作為抵押人的法人或者非法人組織變更后，其繼受主體應當繼續履行原抵押合同。
第四十七條（抵押物和抵押人變化的通知責任）
有下列情形之一的，抵押人或者其繼受人應當及時書面通知抵押權人：
（一）已設定抵押權的房屋被依法列入拆遷範圍的；
（二）因作為抵押人的自然人死亡或者被依法宣告死亡而發生繼承、析產；
（三）因作為抵押人的法人或者非法人組織變更而發生繼受情形的。
除自然損耗外，抵押物滅失或者毀損的，抵押人應當立即採取有效措施防止損失擴大，並通知抵押權人。
第四十八條（抵押物滅失或者毀損的補救）
抵押權因抵押物滅失而消滅。抵押人和抵押權人協商一致，可以由抵押人將滅失或者毀損所得的賠償金向抵押權人提前清償所擔保的債權，也可以向第三人提存作為抵押財產處理。
抵押人怠於向造成抵押物滅失或者毀損的責任人追究賠償責任的，抵押權人可以代位求償。
因抵押人的過錯而導致抵押物滅失或者毀損，不能或者不足以擔保其債務履行時，抵押人應當重新提供或者增加抵押物，以彌補原抵押物價值的損耗部分。
第四十九條（抵押物拆除改建的限制）
除城市建設需要拆遷房屋外，未徵得抵押人的書面同意，抵押人不得將已設定抵押權的房屋拆除或者改建。
第五十條（抵押房屋的拆遷）
房屋在抵押期間被依法列入拆遷範圍的，按下列規定處理：
（一）以交換產權作為補償的，以交換所得房屋重新設定抵押權；
（二）實行作價補償的，抵押人可以與抵押權人協商提前清償抵押所擔保的債權，也可以與抵押權人協商將補償金向約定的第三人提存作為抵押財產。
抵押人與拆遷人達成安置補償協議后，應當與抵押權人就前款規定的事項進行協商。抵押人向拆遷人提交其與抵押權人關於該抵押權及其所擔保債權處理問題的書面協議后，方可取得補償金和安置房屋。
根據本條第一款第一項規定重新設定抵押權的，抵押人和抵押權人應當重新簽訂抵押合同。原抵押物上存在兩個以上抵押權的，各抵押權的先後順序應當與原抵押登記的順序一致。
第五十一條（抵押權的轉讓）
抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。
抵押權可以隨主合同債權轉讓而轉讓，受讓人享有原抵押權人的相應權利，抵押權轉讓合同應當向房地產登記機構辦理登記。
最高額抵押的主合同債權不得轉讓。
第六章 抵押權的實現
第五十二條（行使抵押權的條件）
債務履行期屆滿時，有下列情形之一的，抵押權人可以行使抵押權：
（一）債務人不履行到期債務的；
（二）債務人死亡、被依法宣告死亡，其合法繼承人，受遺贈人不履行到期債務的；
（三）債務人解散或者被宣告破產的；
（四）抵押權人未受清償的其他情形。
第五十三條（一宗抵押物上一個抵押權的行使方式）
一宗抵押物上存在一個抵押權的，債務履行期屆滿而未受清償的抵押權人可以與抵押人協議，以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償。
第五十四條（一宗抵押物上兩個以上抵押權的行使方式）
一宗抵押物上存在兩個以上抵押權的，債務履行期屆滿而未受清償的抵押權人行使抵押權時，應當通知其他抵押權人，並應當與所有先順位抵押權人就該抵押權及其被擔保債權的處理進行協商；協商不成的，該抵押權人可以與抵押人協議以拍賣或者變賣方式處分抵押物。
各抵押權人對拍賣或者變賣抵押物所得價款的優先受償順序，以抵押登記的順利為準。
拍賣或者變更抵押物所得的價款，應當按照下列方式處理：
（一）對債務履行期屆滿的抵押權人，清償所擔保的債權；
（二）對其他抵押權人，抵押人可以與其協商提前清償抵押所擔保的債權，也可以與其協商將處分抵押物所得的價款向約定的第三人提存作為抵押財產。
第五十五條（抵押物處分方式的規定）
抵押人和抵押權人選擇以拍賣方式處分抵押物的，按照國家和本市有關拍賣的規定辦理。
抵押人和抵押權人選擇以變賣或者折價方式處分抵押物的，不得違反本市有關房地產轉讓的規定。
第五十六條（優先購買權）
抵押人和抵押權人協議以折價、變賣方式處分抵押物的，下列自然人、法人或者其他組織在同等條件下依法享有優先購買權：
（一）按份共有抵押物的其他共有人；
（二）抵押前已出租房地產的承租人。
抵押人和抵押權人以抵押物折價或者變賣抵押物前，應當書面徵詢前款所列享有優先購買權的當事人是否行使優先購買權。
第五十七條（抵押權人收取孳息）
前款孳息應當先充抵收取孳息的費用。
第五十八條（處分抵押物所得價款中土地收益的處理）
以行政劃撥土地使用權連同地上定著物設定抵押權的，抵押權人處分抵押物時，應當繳納相當於應當繳納的國有土地使用權出讓金的款額后，方可就剩餘價款優先受償。
第五十九條（新增房屋的拍賣所得）
需要拍賣抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得的價款，抵押權人無權優先受償。
第六十條（處分抵押物所得價款的分配）
處分抵押物所得的價款，依下列順序分配：
（一）處分抵押物的費用；
（二）處分抵押物應繳納的稅費；
（三）相當於應繳納的國有土地使用權出讓金的款額；
（四）應支付的建造該建設工程的欠款；
（五）主債權及利息、違約金、損害賠償金；
（六）剩餘金額交還抵押人。
處分抵押物所得價款不足抵押所擔保債權數額的部分，由債務人負責清償。
處分有限產權房屋所得價款的分配，不得違反國家和本市的有關規定。
第六十一條（出讓土地使用權抵押權人的受償範圍）
抵押人以出讓土地使用權設定抵押權后，又以該土地上新增房屋設定抵押權的，出讓土地使用權抵押權人的債務受償範圍以國有土地使用權出讓金的款額為限；其中，以該土地上部分新增房屋設定抵押權的，出讓土地使用權抵押權人的受償範圍以該部分新增房屋所佔相應比例的國有土地使用權出讓金的款額為限。
第六十二條（處分抵押物時租賃關係的處理）
以已出租的房地產設定抵押權的，抵押權處分后，經登記備案的原租賃合同繼續有效。
將已抵押的房地產出租的，抵押物處分后，原租賃合同自動終止，但受讓人同意繼續原租賃關係的除外。
第六十三條（破產後的抵押物）
抵押人破產的，破產前已抵押的房地產不屬於破產財產，但處分抵押物所得價款超過所擔保債權金額的，超過部分屬於破產財產。法律、法規另有規定的除外。
第六十四條（農村房地產的抵押權行使）
以農村集體土地上的鄉（鎮）、村企業的廠房或者其他房屋及其佔用範圍內的土地使用權設定抵押權的，處分抵押物時應當遵守國家和本市集體土地上房地產轉讓的有關規定。處分抵押物后，未經法定程序不得改變土地集體所有的性質和土地用途。
第七章 法律責任
第六十五條（違約責任）
抵押合同生效后，抵押人和抵押權人應當履行；任何一方不履行或者不完全履行的，應當承擔違約責任，並賠償另一方由此遭受的經濟損失。
因抵押人或者抵押權人過錯致使抵押合同不能履行的，過錯方應當賠償另一方當事人遭受的經濟損失。
第六十六條（致使抵押合同無效的責任）
抵押合同無效的，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失；雙方都有過錯的，應當各自承擔相應責任。
第六十七條（隱瞞抵押物狀況的責任）
抵押人隱瞞抵押物已抵押或者已出租的狀況，造成他人損失的，由抵押人予以賠償。
第六十八條（責任的免除）
由於不可抗力致使抵押物全部或者部分滅失、毀損、貶值，抵押人應當及時告知抵押權人，在取得有關證明后，可免除抵押人重新提供或者增加抵押物的責任。
第六十九條（爭議的處理）
抵押人和抵押權人因履行抵押合同或者行使抵押權發生爭議的，應當協商解決；協商不成的，可以依法向人民法院提起訴訟。
第八章 附則
第七十條（國有房地產的抵押）
國有房地產的抵押，同時適用國有資產管理的有關規定。
第七十一條（生效日期）
本辦法自2000年1月1日起施行，上海市人民政府1994年8月22日發布的《上海市房地產抵押辦法》同時廢止。
基本信息
- 中文名
- 上海市房地產抵押辦法
- 維護
- 房地產市場秩序
- 保護
- 當事人的合法權益
- 加強
- 本市房地產抵押管理