安居房

安居房是指：“為直接以成本價向中低收入家庭出售而建設的住房”。“現階段（2008年）安居房按成本價向中低收入家庭無房、危房戶和住房困難戶出售”。“安居房成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建築安裝工程費、住宅小區基礎設施建設費（包括50%小區級非經營性公建配套費）、管理、貸款利息和稅金構成”。根據年規定“購房人可按安居房的成本價購買，也可按職工當年配置公房的價格購買。但差價應由所在單位承擔，或由家庭成員各自單位協商承擔”。中低收入家庭的標準、住房困難的標準，由市房改辦規定。安居房設計標準，國家是有所要求的，即不得搞高標準。

例如，安居房是指按深圳市人民政府第88號令出售或出租給國家機關事業單位職工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。（2008年）后兩種安居房較為常見。

1、參加房改人員：深圳市、區屬國家機關事業單位有戶籍戶口、暫住戶口的職工。

2、市、區住宅管理部門投資建設安居房：全成微利房的供給對象是列入市、區財政工資編製的國家機關事業單位的職工；社會微利房的供給對象是在深圳市註冊的企事業單位及其員工，以及社會上中低收入者，但國家機關事業單位及其職工也可以申請購買社會微利房。

3、房地產開發企業投資建設的市場商品房。如單位購買的商品房，可按不低於房改政策規定的價格出售或出租給本單位職工。

4、列入房改的住房：市、區住宅局和其他國家機關事業單位擁有的住房以及已出售或出租的安居房。

5、不準出售的住房：（2008年）內需要拆遷改造的住房、結構已被破壞的住房、產權不清楚或有糾紛的住房、兩戶以上家庭共用的周轉房。

6、深圳市房屋委員會：是由政府有關職能部門首長、專業人員以及市民代表組成的專門委員會。是就我市住房的重大事項進行審議、協調、指導和決策。

7、深圳市人民政府住房制度改革辦公室（房改辦）：負責全市房改的是常工作，具體包括全市住房政策、房改政策和安居房售價、租金的制訂，及各項事項的審查和查處等工作。

以無錫安居房建設為例

無錫市建設的推進，原市區周邊的郊區、農村都進行了重新規劃和建設，為了安置從農村併入城市的農民，政府著力建造了很多農民安居房社區，這些社區的建成對於推進無錫城市的建設起了很大的作用。

社區的硬體質量、物業管理水平、社區居民的生活水平、社區文化與周邊的商品房社區有很大的差距，政府對這類社區的建設缺乏指導和統籌思考，或者說缺乏足夠的重視。從無錫市的長遠發展來看，是一個涉及到民生的大問題，也是體現城市建設水平的一個關鍵點，更是說明城市的建設是否真正促進了社會和諧和進步的一個重要方面。在中國提倡建設和諧社會的背景下，無錫市農民安居房社區的建設是一個具有歷史意義的社會問題，應該系統地、全面地來看待這個問題。

無錫市農民安居房社區的建設背景隨著無錫市工業化和城市化的發展，20世紀90年代末就開始了城市新的總體規劃和建設：1995年設立無錫市新區、2000年撤銷錫山縣，馬山區併入郊區，設錫山區、惠山區、濱湖區）、2001年崇安、南長、北塘三個城區及新區擴大。

無錫市工業化和農村城市化發展的需要，原無錫市周邊的郊區、小鎮、農村需要重新整合，農民安居房社區成為安置失地農民的主要載體。無錫市錫山區，近十年（1995年到2008年）來從無錫市郊區的一片農村發展為無錫市的一個二級中心，城市化程度和社會發展水平在全市郊縣各村中處於中等偏上水平，可以說能夠基本反映無錫市近郊農村近十年發展的基本狀況，因此具有一定的代表性。錫山區大拆大建，湧出相當一批農民安居房社區：如春合苑、金錫苑、竹輝小區、雲林苑等等。

安居房社區的建成對於推進農村變為城市的建設起了非常重要的作用。無錫市各區政府對於農民安居房社區的建設是非常重視的，但一旦農民搬進社區，政府的工作好像也就隨之結束了，對於社區的後期建設缺乏戰略性思維和整體部署，存在很多問題。

購買安居型商品房應當以家庭為單位申請，申請人的配偶、未成年子女列為共同申請人，並同時符合以下條件：

1.申請人、共同申請人均具有本市戶籍；

2.申請人參加本市醫療保險累計繳費5年以上，或者申請人依照《深圳市人才認定辦法》經認定為人才且參加本市醫療保險累計繳費3年以上；

3.申請人、共同申請人在本市未享受過購房優惠政策、在本市未擁有任何形式自有住房、在申請受理日之前5年內未在本市轉讓過自有住房；

4.申請人、共同申請人符合國家計劃生育政策。

申請人為年滿35周歲的單身居民，符合前款規定條件，可以個人名義申請購買一居室安居型商品房。

申請人、共同申請人曾經離婚的，離婚前其原配偶、未成年子女在本市擁有任何形式的自有住房但在離婚後歸其原配偶或者未成年子女所有，且離婚時間距申請受理日不滿5年的，不得申購。

安居型商品房按照下列程序進行申購：

1.申請人在規定的時間內持身份證向市住房保障部門提交《深圳市安居型商品房申請表》，並提交規定材料。

2.市住房保障部門會同市規劃國土、市人力資源保障部門在30個工作日內對申請人、共同申請人享受本市住房優惠政策情況、本市住房情況、繳交醫療保險情況進行核查。相關部門的核查結果應當及時反饋市住房保障部門。

3 .審核合格的，由市住房保障部門在市政府網站、本部門政府網站公示15日。

4.公示期滿無異議或者異議不成立的，按照安居型商品房申購輪候規則列入輪候冊進行輪候，輪候信息應當公開。

5.輪候到位的申請人在規定的時間到市住房保障部門選擇住房后，市住房保障部門向申請人出具審核合格意見，並將審核合格名單抄送市房地產登記機關。

6.申請人持審核合格意見與建設單位簽訂安居型商品房買賣合同；買賣合同簽訂10日內，由建設單位送市住房保障部門備案。

7.建設單位辦理安居型商品房初始登記后，協助申請人辦理政策性住房（綠皮）房地產證。

8.逾期未選房、未簽合同的，按規定重新輪候，輪候在後的申請人依次遞補。

9.各類人才提出申請的，還應當提交畢業證、學位證及人才認定文件。

安居房的硬體

（一）安居房的硬體狀況應該說，各級政府乃至國家對安居房的建設是比較重視的，因為這是一項關係到國計民生的大事。但在具體建造中，首先由於安居房建造所獲得的利潤和房地產樓盤開發所獲得的利潤無法比擬；其次由於各級政府、開發區資金有限或無法及時到位，導致建築公司的積極性不高，於是在建築材料的使用上、施工質量的把關上都相應降低了要求，這些原因最終都導致了安居房的質量不容樂觀：屋頂漏水、樓板開裂、牆體粉刷採用材料的配合比不對導致開裂是常見的質量問題，這些問題在樓房的後期使用中會給居民帶來很多麻煩；另外安居房的設計也有不到位的地方，幾乎不考慮救火龍頭、救火器材的安置等防火設計，也沒有充分考慮到農民原有的生活習慣而沒有採用一系列有針對性的設計等。安居房硬體建設中的這些問題和城市建設中的商品房構成了鮮明的對比，和整個城市樓群的品位顯得很不和諧。

（二）安居房的軟環境狀況物業管理差、不專業，給人的感覺是“城中村”，和周邊商品房的物業管理水平差距很大。農民安居房社區建設時間較長，很多社區的建設進度是根據拆遷的需要向前推進的，小區中的有些樓宇是在原有的空地上建造起來的，而有些樓宇有可能是在原來民宅拆遷后的土地上建成的，再加上有些釘子戶久久不肯拆除大大延長了小區的建設進度，所以在整個社區建成之前小區一直處於一種現在進行時的狀態，小區的物業管理也只能是邊建設邊進行，小區長時間處於一種較忙亂的狀態。無錫東亭春合苑農民安居房小區，規劃容納二千多戶拆遷戶，現已入住的有一千八百多戶（建設已持續7年），這一千八百戶人家竟帶入小區幾百輛拖拉機（農民謀生的工具之一），每天這些拖拉機就堂而皇之的在小區中進進出出；而有些人在小區的公共通道上亂搭晒衣桿；更有甚者把原有的綠化帶改成了蔬菜地，據物管公司的人介紹，他們只敢晚上偷偷地把這些蔬菜拔掉；這些居民大多原來是一個村、一個大隊的，對於物業管理企業的管理，往往抱著一致對外的態度，人多勢眾，物管公司有限的幾個管理人員往往很難招架。所以這些小區的衛生、安全狀況非常不如人意。

（三）安居房社區中居民的狀況1、思想觀念沒有根本轉變一方面，就業觀念差。農民失去土地后，其生活習慣、思想觀念還停留在農民原有的層次上，認為失去了土地就等於失去了生存的權利，只能依靠政府、依靠村裡補助救濟，通過自主創業、自謀職業和通過其它途徑實現就業的意識較差。

農民收入情況

社會保險數目偏低、生活補助少從調查情況看，全區無地村的社會保障當前主要存在二個方面的問題：一是保障數額偏低。已參加農村社會養老保險的大多數參保農民都存在繳費基數低，保障數額偏小的問題，尚達不到解決基本生活保障的目的。二是生活補助少。由於村集體企業少或效益不佳，許多村資金積累不多，僅靠有限集體積累來對村民或僅對60歲以上老人進行生活補助，且補助額度偏低。

農民就業困難

就業安置困難的產業結構來看，失地的中老年農民失業比率比較高。一是企業提供的再就業崗位有限，安置大齡下崗職工十分困難，要再安排失地農民的就業更難。二是受下崗職工和外地打工者的衝擊，就業崗位競爭越來越激烈，加上無地農民對工作挑肥揀瘦，與外地農民工“肯吃苦、低報酬”的優勢形成鮮明對比。三是農民文化程度和素質低，尤其中老年農民，所以掌握新技術難度較大，找到合適的就業崗位更難。四是部分村辦企業效益不佳，也使失地農民減少了就業機會。五是失地農民中“弱勢群體”就業難尤為突出。這不僅包括身體上有缺陷的殘疾人和體弱多病者，還包括40歲以上的婦女和50歲以上的男人。

（一）加強農民安居房的規劃設計和硬體質量安居最根本的物質條件之一就是有一所住著放心、滿意的房子。政府在建造這類社區時，應該抱著高度的責任心，充分意識到農民把土地讓出來后將永遠失去他們祖祖輩輩賴以生存的命根子，而得到的補償卻是非常有限的，他們也是為了支援地方經濟的建設。面對這樣一群弱勢群體，政府為他們建設高質量的家園是完全應該的。因此在建造安居房時，從選址、設計到施工都應該嚴格把關，這類工程中出現不合格工程的，應該一查到底、追究責任、加重懲處。建造農民安居房不能以追求暴利為目的，建築公司對此應該有所了解。

（二）加強農民安居房的物業管理在實施物業管理前，要解決農民的意識問題。物管公司可以向大家灌輸一些物業管理常識，如《物業管理服務協議》、《小區文明守則》及相關的物管法規等，同時輔以更形象、更有說服力的實例，如一些管理較為成功的小區的形象展示，從感性上激發他們對優美的生活環境的嚮往；也可以把一些管理成功的小區的保值增值性用具體的數字錶達出來，從理性上引導他們認識物業管理的必要性，當然，對於老百姓來說，不要指望用“長遠投資說”打動他們，只能務實一點，讓他們明白，房子長年累月的正常使用也是需要一定的投入的。當然，在這樣的社區中法律意識和市場意識的引入將是一個長期的、艱巨的過程，遠遠不是在小區宣傳欄中張貼一些公告就可以做到的，這需要物業管理人員付出更多的耐心和愛心、掌握更強的能力和技巧，在面對業主的各種責難和不理解時，能夠從容應對、不卑不亢，用自身非凡的感染力來影響業主對社區的熱愛。

同時還可以考慮增強社區本身的造血功能，即探討業主自治的模式。當小區發展到了一定階段，前期的物業管理工作已經在最大範圍內普及和宣傳了物業管理理念，社區內的居民已經形成了一定共識，這時引進業主自治應該可以被大家接受。因為小區中既然有剩餘勞動力，那何不自己創造就業機會呢？如，小區綠化帶雜草的清除、每日的常規保潔工作，這些只是簡單的體力勞動，並不需要特別的技能，一般的農民都會做；情況允許的話，我們也應該鼓勵居民自己開設一些便民小吃店、縫紉店等簡單的服務部門，這些比較適合一些下崗工人或有一些手藝的人。總之，千方百計幫助居民提高他們的收入總是錯不了的。當然，為了使小區的管理更上一個台階，聘請一些專業性較強的物管公司作為顧問也是應該考慮的。

（三）充分考慮失地農民的社會保障和再就業問題1、建立失地農民基本生活保障制度失地農民基本生活保障制度既要有別於城鎮職工基本養老保險和其它社會保險，又要考慮能與城鎮職工基本養老保險和其它社會保險相銜接。

（1）保障對象。按《中華人民共和國農村土地承包法》的有關規定，被征地農民基本生活保障的對象，為被征地時的在冊農業人口，具體保障人員，經村集體經濟組織成員會議或村民大會討論，由街道核准報勞動保障行政部門審核確定，並予以公示。

（2）保障重點。根據不同的年齡段，實行不同的基本生活保障，保障的重點是勞動年齡段內（16周歲以上，男60周歲以下、女55周歲以下）和勞動年齡段以上（男60周歲以上、女55周歲以上）人員。對征地時未達到勞動年齡段的人員（16周歲以下），按征地補償規定一次性發放征地安置補助費。當他們達到就業年齡或學習畢業后，即作為城鎮新生勞動力，參加相關的社會保障。 （3）與現行農村養老保險、城鎮職工基本養老保險制度相銜接。對已經參加農村養老保險的失地農民，原個人帳戶保持不變，達到領取年齡后其相應的養老金領取額，可與參加失地農民基本生活保障享受的領取額合併，統一發放。建立失地農民基本保障制度后，參加城鎮職工基本養老保險的人員，原個人帳戶保持不變，達到領取年齡后，分別領取養老金。

（4）資金籌集。建立被征地農民基本生活保障制度，關鍵是要落實保障資金。本著“群眾能接受，政府能承受”的原則，採取“三個一點”的辦法，即“政府出一點、集體補一點、個人繳一點”予以籌集。至於三者之間的比例，完全可以根據各區的實際情況確定。上述資金，由地方開發區在征地費用撥付過程中負責統一辦理，及時足額轉入財政局開設的社保基金專戶中，並抄送勞動和社會保障局，以確保被征地農民基本生活保障費在規定時間內全額到位。

（5）資金管理。被征地農民基本生活保障基金（含風險準備金）實行收支兩條線和財政專戶管理，單獨建帳，專款專用，不得轉借、挪用或截留、擠占。要建立健全基金監督和管理機制，確保被征地農民基本生活保障基金安全運營和實現保值增值。

2、妥善解決失地農民的就業問題在失地農民群體中，勞動年齡段內的人員佔大多數，做好就業安置工作是解決他們生產、生活出路的根本保證，也是維護社會穩定的前提條件。要以提高農民素質為總抓手，不斷加快農民市民化進程，實行“雙向選擇”，由村辦集體企業安置就業，大力發展民營經濟，鼓勵自謀職業、自主創業。

（1）加快經濟發展，增強經濟實力。推進農民市民化，城鄉一體化，必須創造大量的就業崗位。就業的基礎是發展經濟，只有經濟發展了，經濟實力增強了，才能為失地農民創造更多的就業崗位，使他們安居樂業。首先要大力發展中小企業和個體私營經濟等勞動密集型企業。實踐證明，中小企業在解決勞動力就業方面有著較大的優勢，在資本積累階段，尤其需要使用大量低成本的農村勞動力。因此，要繼續依託失地勞動力所在村集體經濟組織，藉助征地補償中村集體留存部分，憑藉有利的區位優勢，加大扶持力度，加快和發展適度規模的勞動密集型企業。其次要加快市場建設，吸收更多的失地農民從事第二、三產業。再次要大力發展外向型企業，並強調企業在征地辦廠時就要與被征地村簽訂勞動用工合同，最大限度地優先安置失地農民。(2）大力開展技能培訓，提高失地農民就業能力。農村勞動力技能偏低是當前影響其就業的重要因素。要加強對農村勞動力的就業培訓。充分調動全社會的力量，把勞動保障、農業、水利、科技、建設、社會團體等有關部門和行業現有的培訓基地確定為農村勞動力轉移培訓機構，落實培訓職責和任務，形成工作合力。同時，積極探索創立政府和社會攜手合作、利益分享的機制，鼓勵投資興辦民辦培訓機構。要定期開展形式多樣、內容廣泛的實用技術培訓，提高失地農民的就業競爭能力。無錫市城市農民安居房社區的建設還處於一個起步階段，在發展過程中有很多問題值得去探討和研究。無錫市特大城市的建設不僅是形式上的，更應該有其深刻的內涵：那就是讓生活在這個城市中的每個人都能因為這個城市的發展而生活得越來越美好。

震區安居房政策

住房城鄉建設部、財政部和國土資源部聯合印發《關於汶川地震災區城鎮居民住房重建的指導意見》 （以下簡稱《意見》）（建法[2008]151號），明確指出，災區地方人民政府可以根據實際需要，參照經濟適用住房政策，組織建設安居房，房地產開發企業開發建設的安居房項目，資本金占項目總投資比例下限下調為20%，項目利潤率不高於3%。

《意見》指出，安居房每套建築面積控制在40－80平方米，以60平方米左右的中小戶型為主，每戶限購買或租賃一套。安居房建設用地實行行政劃撥方式供應。政府可採取招投標等方式，選擇房地產開發企業實施安居房建設。安居房銷售、租賃價格由災區市、縣人民政府價格主管部門會同房地產主管部門、財政部門確定並向社會公布。安居房產權和上市交易管理，按照經濟適用住房的有關規定執行。

災區地方人民政府應當採取措施，加大廉租住房保障力度，適當提高實物配租比例，可直接投資集中建設一批廉租住房，或在經濟適用住房和普通商品住房建設項目中配建廉租住房，優先供應城鎮孤老病殘住房困難家庭和住房毀損的低收入家庭。廉租住房每套建築面積應當控制在40平方米左右，不得超過50平方米。

災區房地產市場發展，《意見》明確，地方人民政府要採取有效措施，優先落實安居房、經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小戶型普通商品住房建設用地供應；鼓勵開發建設中小戶型普通商品住房，積極發展住房租賃市場，鼓勵私人住房出租。

安居房政策堅定公眾信心

安居房

政府一系列經濟提振措施都將“促進房地產市場平穩健康發展”放在了重要的地位，而“加快建設保障性安居工程”更是擺在了十大措施的首位。種種跡象表明，雖然存在著各種爭論，但房地產行業在中國經濟中的地位仍然無法動搖。安居房政策的出台，包括廉租房建設、棚戶區改造等一系列措施，這樣的措施保障了老百姓的住房需求，同時也堅定了公眾的信心。

政策的實施應是一個長期的過程並堅持下去，而這其中也免不了房地產商的介入。不過房地產商的介入並不意味著會出現暴利或商業手段，而只是一種運作模式，即政府委託開發商進行房屋建設，再由政府全權負責房屋的分配使用。北京市兩限房搖號選房過程中出現了很多棄選者的身影，這說明兩限房的價格等因素還值得進一步商榷，還做不到“便宜”，因此政府相關部門仍應對相關政策進行進一步研究改進，價格貴的話，再降價也是必然的。

“房價不高論”難以服眾

真覺得便宜的話，你自己為什麼不大量購入房產等待升值呢？從這一個問題就看出了某些人的用心，老百姓也沒必要太把他們的話放在心上。（2008年）關於房價是否過高還是不高，已經沒有必要進行爭論了，道理已經擺在所有人面前。

房地產市場發展與繁榮，或房地產市場銷售大小，取決於居民購買住房支付能力。房地產價格過高，導致居民購買支付能力達不到，那麼即使有“剛性需求”，也不能構成消費。某些聲音表示，政府已經放開部分信貸限制，還應進一步放開對於購房貸款限制，乃至放開第二套房的信貸限制。不同意這樣的看法，此次全球性金融危機已經說明，一味放大信貸從而促進消費很有可能引火燒身，風險很大，不應當作為發展的方向。

以昆明安居房為例

昆明市的經濟適用房、安居房等政府提供優惠政策建設的住房可以上市交易。但已購的經適房上市交易后，原申請人家庭不得再申請購買經濟適用房等政府提供優惠政策建設的住房。此項新規適用於昆明市五華、盤龍、西山、官渡行政轄區內。

2008年5月16日，昆明市房管局、國土資源局、財政局聯合下發《昆明市已購經濟適用房上市交易管理若干規定的通知》（以下簡稱《通知》）。從（2007年）11月5日起，全市被暫停交易，並屬於首次進入市場交易的經適房、安居房、單位集資合作建房，在按照新規要求補繳完土地收益等相關稅費后，允許上市交易。新規規定，2008年1月25日後批建的經適房上市交易方可按本規定執行。

購買滿5年方可交易

根據規定，同時具備下列條件已購經適房的可以上市交易：自房屋所有權證頒發之日起滿5年的；已交清經適房購房款和有關稅費的；按照轉讓時同地段土地出讓市場價格，交納土地增值收益，同時補繳購買時每平方米減免的費用的；經濟適用住房產權證上註明的產權人（共有人）已簽署書面同意出售意見。

政府先回購供給困難家庭

准予上市交易的經適房向政府繳納土地收益、同時補繳購買時每平方米減免的費用等價款后，政府可優先回購。政府回購的經濟適用房繼續向符合條件的低收入住房困難家庭出售。

未滿5年的經適房不得直接上市交易，購買人因特殊原因確需轉讓的，由昆明市住房保障局按經適房原購房價回購。未滿5年的，購房人按規定向政府交納土地收益等價款后，也可取得完全產權，該經濟適用房保障功能即行消失，其管理、權屬登記、交易等均按商品房有關規定執行。

自收到已購經濟適用住房上市交易申請之日起，昆明市住房保障局應在規定時間內作出是否准予上市交易的書面意見。

深圳首批安居房入圍名單公示

2013年6月8日從深圳市住建局獲悉，2013年深圳首批安居房項目——安居家園和茗語華苑配售程序將作調整，決定提前組織看房，合格申請人看房后再交納誠信保證金。初定入圍及候補入圍申請家庭（含單身居民）名單已於2013年6月8日公示。

截至2013年5月28日，西鄉安居家園、觀瀾茗語華苑安居房項目已提出申購的申請家庭（含單身居民）總計13967戶。有效申請家庭13938戶，其中四人及以上申請家庭346戶、二至三人家庭11753戶、單身居民1839戶。本次安居型商品房兩房隊列初定入圍家庭2084戶，兩房隊列初定候補入圍家庭2084戶。三房隊列初定入圍家庭346戶，申請人或配偶屬傑出人才、領軍人才或高級人才的二至三人家庭，統一列為三房隊列初定候補入圍家庭。公示期為2013年6月8日～22日。