房地產泡沫
房地產價格波動的形態
查爾斯·P·金德爾伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在為《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》撰寫的“泡沫”詞條中寫道：“泡沫可以不太嚴格地定義為：一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，其實對資產的使用及其盈利能力並不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。”
所謂泡沫指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，彷彿氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱“泡沫經濟”(Foam Economy)。泡沫經濟的兩大特徵是：商品供求嚴重失衡，供給量遠遠大於需求量；投機交易氣氛非常濃厚。房地產泡沫，是指由於房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。
最早可考證的房地產泡沫是發生於1923年—1926年的美國佛羅里達房地產泡沫（Property Bubbles)，這次房地產投資狂潮曾引發了華爾街股市大崩潰，並導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機，最終導致了第二次世界大戰的爆發。
1.房地產泡沫是房地產價格波動的一種形態；
2.房地產泡沫是指房地產價格呈現出的陡升陡降的波動狀況，振幅較大；
房地產泡沫
3.房地產價格波動不具有連續性，沒有穩定的周期和頻率；
泡沫經濟的兩大特徵是：商品供求嚴重失衡，供應量遠遠大於需求量；投機交易氣氛非常濃厚。房地產泡沫是泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由於房地產投機引起的房地產價格與使用價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。
1、房價表現：售價畸高，全面高漲，實際租金下降
房地產泡沫
表1 房價表現表
| 類型 | 亞類 | 具體指標 | 泡沫參考標準 | 中國實際值或情況 | |
| 輕 微 | 嚴 重 | ||||
| 表現 | 價 格 | 出售價格 | 價格收入比：1：6以內 | 1：10以上 | 大致1：18 |
| 房價增長率 | 房價增長率/人均收入增長>1 | 房價增長率>30% | 房價增長率/人均收入增長>1 | ||
| 漲價範圍 | 全國各類物業普漲 | 全國各類物業普漲 | 全國各類物業普漲 | ||
| 出租價格 | 出租價格指數/CPI指數<1 | 出租價格指數<100 | 出租價格指數/CPI指數<1 | ||
| 投資者心理 | 比較樂觀 | 十分樂觀 | 比較樂觀 | ||
由表1可以看出：
（1）出售價格過高。房價收入比是表現房地產價格高低的基本指標。過高房價收入比意味著房地產價格脫離需求基礎。國際上合適的房價收入比一般在1：2-6之間，2004年1-9月份我國商品房平均價格達到2770元/平方米，全國平均房價收入比接近1：8；不少城市在1比10以上。根據2003、2004年1月對全國50個城市的調查，66%以上的被調查者認為高，58%以上的被調查者認為很高。
（2）出售價格快速上漲。房地產價格持續急劇上揚是房地產泡沫的重要表現。合理的出售價格增長不應高於可支配收入的增長，否則這個增長將不可能長期持續。建設部官員認為房價年增長率的基軸應該是3%。2003年以來，我國房地產價格快速上漲，2004年1-9月份房屋銷售價格增長率比去2003年同期上漲13.4%，超過人均可支配收入8.7%的增長率(經CPI指數調整后)。
（3）出售價格全面上漲。房地產價格全面上揚是房地產泡沫的重要表現。2004年1-9月份，全國各地房地產銷售價格都在上漲，有些地區的銷售價格增長率達到20%左右。分地區看，全國6個地區價格提高幅度超過20%。分城市看，杭州房價從2000年每平方米3000元，漲到2004的5500元以上；福州近3年時間房價從2000元/平方米漲到6500元/平方米。2004年1-9月份，全國各類物業的銷售價格全面快速上漲，其中私有住房交易價格上漲幅度最大，指數達到115.2。
（4）實際租金下跌。房地產市場總體可分為房地產銷售和租賃市場，一般租賃市場能夠準確反映真實的消費需求，當房地產銷售市場存在投機需求時，當銷售市場投機需求旺盛時，租賃市場上，供給大量增加的同時需求大量轉向銷售市場，結果將導致房地產的租賃價格下降。房地產租售房價上漲低於物價的上漲意味著銷售市場存在泡沫，房地產租售價格絕對下降意味著銷售市場泡沫嚴重。2004年1-9月份，房屋的租賃價格增長率為2.1%,遠低於城市居民消費價格5%增長，表明房屋的實際租賃價格在迅速下降。
（5）投資者對形勢十分樂觀。投資者樂觀是房地產價格和需求泡沫增長的心理基礎，樂觀心理改變也是導致泡沫破滅的充分必要條件。直到目前中國的開發商幾乎完全一致地對房地產市場形勢持樂觀態度，對房地產泡沫持反對態度。而至少在加息前，許多熱情的投資者，對房地產形勢十分樂觀，個別城市的投資者幾近瘋狂狀態。但是理性的局外人則持完全相反即悲觀的態度。2004年11月初，友邦顧問作的一項調查顯示：74.9%的被調查者認為有泡沫,7.2%的被調查者認為不存在泡沫。
2、需求表現：房屋銷售急劇增長，抵押貸款大幅增加，國內外資金大量進入
表2 需求表現表
| 類型 | 亞類 | 具體指標 | 泡沫參考標準 | 中國實際值或情況 | |
| 輕 微 | 嚴 重 | ||||
| 表 現 | 需 求 | 房屋銷售額增長率 | 1<增長率/零售消費品增長率<2 | 增長率/零售消費品增長率>2 | 1<增長率/零售消費品增長率<2 |
| 抵押貸款增長率 | 1<增長率/人均收入增長率<2 | 增長率/人均收入增長率>2 | 增長率/人均收入增長率>1 | ||
| 儲蓄佔總存款比例 | 儲蓄佔總存款比例下降 | 嚴重下降 | 下降 | ||
| 國際遊資 | 大量進入 | 快速大量進入 | 大量進入 | ||
| 民間遊資 | 大量進入 | 快速大量進入 | 大量進入 | ||
由表2可以看出：
（6）房屋銷售額超常增長。房屋銷售額增長率應以略高於社會消費品零售總額增長率的速度增長，過高的增長意味著存在真實需求以外的投資需求。2003年和2004年1-9月份，房屋銷售額增長率以遠高於社會消費品零售總額的速度增長，達到27.2%-39.7%，高出社會消費品零售總額增長率18.1-28.2個百分點。而1992-1993年房地產過熱期，房屋銷售額增長率達到42%-56%，高出社會消費品零售總額增長率25-27.5個百分點。這表明房地產銷售市場存在著大量的投機需求。
（7）抵押貸款爆炸性增長。房地產真實需求依賴於家庭收入的增長，房地產投機需求膨脹主要依賴於住房抵押貸款的增長。因此，住房抵押貸款增長與家庭可支配收入增長比，從需求的角度反映房地產泡沫的發展程度，指標值越大，說明投機程度越高。個人住房貸款高速增長，1999-2003年個人住房貸款餘額同比增長分別是218.6%、148.72%、65.77%、47.71%和42.46%，2003年個人住房貸款餘額達到11779.74億元，截至2003年年底，我國的住房抵押貸款餘額已經達到12000億元，是1997年的50倍以上，高於同期家庭可支配收入的增長。由於住房抵押貸款的基數低，不能簡單地根據該指標持續增長得出市場泡沫的結論，但這個增長確實很超常。
（8）居民儲蓄快速減少。存款增速連續下降，可能意味著居民開始從銀行把錢取出來，進行消費或投資保值品。2003年2月，居民儲蓄佔總存款的比例為53%，到2004年9月下降為49%。2004年以來人民幣儲蓄存款已連續7個月同比少增，1-8月，人民幣儲蓄存款累計增加10863億元，同比少增1406億元。
（9）國際熱錢大量流入。國際遊資大量流入並投資房地產，將帶動投機需求。目前國際遊資以各種隱蔽的方式大量進入中國。據有關專家估計：目前我國約5100億美元的外匯儲備中，貿易順差約1000億美元，外商直接投資約3000億美元，餘下來的1000億美元就是熱錢，其中部分遊資就流入到房地產市場領域。北京達觀房地產經紀公司的一些調查報告顯示，2003年北京購房人士中來自歐美的增長4.9倍，來自港澳台的增長2.5到3.5倍。海外人士購房佔總的成交比例已經接近15%。
（10）民間遊資大量流入。民間資金大量投資房地產，形成巨大的投機需求，導致房價急劇攀升。2001-2003年間以溫州為主的浙江等民資炒房團在中國房地產市場上掀起巨大波瀾。這些集體購房者先在當地，然後進入浙江和上海，進而奔向全國，集中突擊購房。據估計：溫州的購房大軍人數將近10萬，用於購房的種子資金在1000億元上下。炒房團撬動了數倍甚至數十倍的當地資金進入樓市，刺激了當地消費提前和投機需求，進而產生需求和價格的互相推進，許多“被炒房”城市房價飛漲。
（11）投資性購房的比重高。投資性購房資金佔總購房資金的比重是判斷房地產泡沫的重要指標。國際上這一指標的警戒標準為10%。據有關部門調查，目前各地投資性購房比重增長過快。如上海，境外和外地住宅購買需求比重按面積計算高達25%左右，投資性購房比重達16.6%，寫字樓投資購房比重高達40%；福州市外地人購房的合同登記量、面積和餘額分別占同期總量的42.3%、44.9%和45.4%；杭州商品房的購買者，本地人不到50%。
3、供給表現：供給超常增長，房屋空置率過高
表3 供給表現表
| 類型 | 亞類 | 具體指標 | 泡沫參考標準 | 中國實際值或情況 | |
| 輕 微 | 嚴 重 | ||||
| 投資性購房比例 | 10%<投資/總購房比例<20% | 投資/總購房比例>20% | 10%<投資/總購房比例<20% | ||
| 表 現 | 供 給 | 開發投資增長率 | 3>增長率/GDP增長率>2 | 增長率/GDP增長率>3 | 增長率/GDP增長率>3 |
| 開發貸款增長率 | 2>增長率/總貸款增長率>1 | 增長率/總貸款增長率>2 | 2>增長率/總貸款增長率>1 | ||
| 房屋施工面積增長率 | 1<增長率/銷售面積增長率<2 | 增長率/銷售面積增長率>2 | 1<增長率/銷售面積增長率<2 | ||
| 房屋空置率 | 10-20% | 20%以上 | 20%以上 | ||
由表3可以看出：
（12）開發投資額超常增長。房地產開發投資是房地產供給對需求最直接的反映。開發投資額超常增長可能意味著投機需求和虛高價格的形成。而衡量房地產開發投資增長快慢的指標是房地產投資額增長率/GDP增長率，一般應該不超過2倍。2003年全國累計完成房地產開發投資突破1萬億元，同比增長29.2%，是1995年以來的最大增幅，2004年1-9月，房地產開發投資同比增長28.3%，這是同期GDP增長的3倍。
（13）開發貸款超常增長。房地產開發貸款增長超過全部貸款增長速度而超常增長，可能是銀行資金對投機需求的趨利性反映。2000-2002年，用於房地產開發的貸款增幅分別為11.81%、32.96%、27.78%，全國房地產開發貸款在連續5年高速增長的基礎上，2003年達到6657.35億元，同比增長49.1%。而2000-2003年全部貸款增幅分別為6%、13%、17%、21%。
（14）施工面積超常增長。施工面積是未來的房屋供給量，施工面積增長要求未來必須有與之匹配的需求增長。2002、2003、2004年1-9月，施工面積增長率為20.1%、26%、23.3%；2002、2003、2004年1-9月，銷售面積增長率為20.2%、29.1%、19.3%。即便考慮投機需求，施工面積增長也超過銷售面積增長。
（15）房屋空置率過高。房屋空置率是房地產供給超過真實需求的集中體現，國際公認的警戒線是10%。2003年全國空置房面積達到1.25億平方米，空置率已達到26%，2004年9月末，雖同比下降2.3%，仍大大超過國際警戒線。這個下降可能是投機需求增長導致的。雖然房屋空置率與國際上的概念有些區別，國內的高空置率反映更加深刻的結構問題。
首先，土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。房地產與人們和企事業單位的切身利益息息相關。居者有其屋是一個社會最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的；而與企事業發展相關的生產條件和辦公條件的改善也直接與房地產密切相關。由於土地的有限性，從而使人們對房地產價格的上漲歷來就存在著很樂觀的預期。當經濟發展處於上升時期，國家的投資重點集中在基礎建設和房屋建設中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產企業和私人投資者大量投資於房地產，以期獲取價格上漲的好處，房地產交易十分火爆。加上人們對經濟前景看好，再用房地產抵押向銀行借貸，炒作房地產，使其價格狂漲。
其次，投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因。對房地產出於投機目的的需求，與土地的稀缺性有關，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產泡沫隨之產生。
再有，金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。從經濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關係。由於價值量大的特點，房地產泡沫能否出現，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產泡沫生成的必要條件，沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產泡沫的產生。由於房地產是不動產，容 易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常願意向房地產投資者發放以房地產作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過於樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資於房地產的融資能力，進一步地加劇了房地產價格的上漲和產業的擴張。
經濟和社會結構失衡
房地產泡沫的存在意味著投資於房地產有更高的投資回報率。在泡沫經濟期間，大量的資金向房地產 行業集聚，投機活動猖獗。泡沫經濟時期日本大企業的高額利潤許多來源於土地投機和股票投機帶來的營業外收益，結果放鬆了對本企業的經營和管理，造成企業素質的普遍下降。日本企業在高速增長時期，通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴大其設備投資。1987年以後，在股價和地價上漲的引誘下，都大幅度轉移到了權益融資和投機土地的籌資方式上。大量的資金向房地產業流動，意味著生產性企業缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產所必須的資金。
一方面，地價上漲導致投資預算增加，在高地價市區進行投資無利可圖。如日本東京進行道路建設時，徵用土地的費用高達總造價的43.3%，個別地段高達99%。這進一步造成了公共投入的相對縮減，形成經濟發展的瓶頸；另一方面，由於城市地價持續高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現。同時，由於房地產價格的上漲，房地產持有者與非房地產持有者、大都市圈與地方圈的資產差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。
金融危機
房地產業與銀行的關係密切主要是由房地產業投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產開發企業項目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建築公司往往要對項目墊付約佔總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產項目中來自於銀行的資金高達61%。因此一旦房地產泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應該注意到：銀行與一般企業不同，安全性對其來說特別重要。一般生產性企業的倒閉只是事關自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應，使其他銀行也面臨擠兌風險。
生產和消費危機
房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，股價下跌，企業財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業發行的大量可轉換公司債權在長期內不能轉為股權，從而給企業帶來巨額的償債負擔；此外，地價和股價下跌也使企業承受了巨大的資產評估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發投資水平，又減少了企業在設備上的投資。生產的不景氣又導致雇傭環境的惡化和居民實際收入的下降。企業倒閉意味著大量的失業員工，即使沒有倒閉的企業，由於收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產貶值。由於經濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產消費品的產業部門陷入困境。
引發政治和社會危機
隨著房地產泡沫破裂和經濟危機的發生，大量的工廠倒閉，失業人數劇增。在金融危機下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產泡沫破滅以後，當年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由於人們對日益惡化的經濟危機感到不滿，社會危機逐漸加劇。工人、學生反政府的示威遊行引起暴亂，社會動蕩不安。
1、加強對房地產市場的宏觀監控和管理
宏觀經濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、勞動就業、居民收 入、金融環境、企業利潤，等等。政府對宏觀經濟形勢進行全方位的監控，制定合適的政策，是防止房地產泡沫的首要措施。房地產兼有資產和消費品兩重性，正因為如此，房地產市場的投資十分活躍，容易產生房地產泡沫時，就必須加強對房地產市場的管理。首先，要加強對房地產建設的投資管理，根據收入的水平來確定投資規模，使房地產的產與銷基本適應，不至於過多積壓；其次，要加強房地產二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產泡沫劇增；最後，調整房地產開發結構，大力發展安居型房地產，同時應加強市場統計和預測工作，從而使房地產行業成為不含泡沫的實實在在的主導產業。
2、建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度
加強和完善宏觀監控體系應當通過對全國房地產市場信息及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策作好參謀。我國房地產業持續以較快的速度增長，吸引了大量的企業進行房地產投資。因此，國家要加快建立和完善房地產業的宏觀監控體系，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段進行必要的干預和調控，有效地防止房地產"泡沫"的產生。
3、強化土地資源管理
政府應當通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據房地產市場的要求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，切實實行土地出讓公開招標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓、出現由結構性過剩引發的泡沫。要嚴格懲處各類違規行為，嚴厲查處房地產開發企業非法圈地、佔地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自佔用和交易土地，對凡是超過規定期限沒有進行開發的土地，政府應立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領域的不正之風和腐敗行為。
首先，要進一步健全金融監管體系，增加監管手段，增強監管能力，提高監管水平；其次，要加強信用總規模的控制，不使社會總信用過度脫離實質經濟的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現代泡沫經濟發生；再次，要加強投資結構的調控，通過利率、產業政策等，引導資金流向生產經營等實質經濟部門；最後，要加強外資和外債的管理，儘可能引進外資的直接投資和借長期外債。推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強對銀行的監管，從源頭上控制投機資本。
中國房地產業協會商業地產專業委員會主辦的“首屆中國商業地產新趨勢論壇”上，房地產泡沫風險目前正在加劇，把握新型城鎮化機遇，應對電商衝擊，傳統的商業地產開發模式和結構布局亟待改變，轉型已成為商業地產未來生存和發展的必然選擇。
總體而言，雖然目前我國房地產在短期內處於供應相對過剩的狀態，但是隨著工業化、城鎮化的縱深推進，國民收入的穩步提高，消費結構的不斷升級，我國房地產業仍處於可以大有作為的重要戰略機遇期。房地產企業要想走得更遠，就需要打破商業地產同質化的藩籬，調整戰略布局。既要對已有商業地產業態進行優化，打造符合市場需求的商業地產業態。同時，要實現地產與其他產業的結合，注重產業鏈的形成，如開發旅遊地產、養老地產、商業地產、休閑地產。
由於在經濟衰退時期房屋價格仍然在上漲，有些報告認為衰退還沒有沖走市場上的過量。現有房屋中
間價在2003年於12月比前年同期上升8.4%，總值達到15.14萬美元。滙豐銀行的證券經濟學家莫瑞斯在有關報告中說，價格上漲造成不可持續的形勢，尤其同收入相比。由於滙豐銀行是美國最大的抵押貸款債權人之一，莫瑞斯的報告引起某些人的不悅。莫瑞斯說他的看法是根據公開的經濟數據而不是根據銀行抵押業務方面的信息。
但類似莫瑞斯這樣的懷疑者是少數。多數經濟學家認為房屋市場仍然有堅實的基礎，那是由於移民購買者的強烈需求、低利率和房屋供應緊張造成的。賓州威切斯特諮詢機構首席經濟學家贊迪說，2001年可能是個相當一段時期的高水平，“但支持房屋市場的因素仍然存在。我認為不會出現廣泛的價格崩潰。”
摩根斯坦利經濟學家波納在一次會議上發表題目為《房屋價格：即將破滅的泡沫》的報告中說，有些參與者爭論說房地產市場肯定要解體，破壞消費者財務並促成經濟衰退。
波納承認，過去五年，房屋價格比以往任何時候上升都快，那些追蹤泡沫的熊派指出，日本股票市場日經指數在1998年達到最高峰之後一年多，日本房地產市場才開始出現裂縫。但波納不認為崩潰就要到來，儘管他預計房屋價格上漲幅度今後幾年將下降到2%-4%。他說，泡沫將在舊金山、紐約、邁阿密和聖地亞哥等高價城市存在下去。他說，2004年現有房屋供應僅僅相當於4個月的銷量，而新房屋供應也只有4個月的銷量，按照歷史標準這些都是很低的數字。
滙豐銀行的莫瑞斯在《美國房地產周期：另一泡沫》的報告中則利用房地產價值和收入的比例作為證據。他說，這一比例就等於房地產業的“價格收益比”。
根據他的計算，目前的房地產價格與收入比值為1.6，同人們的收入相比比較昂貴。這個水平大體上相當於1989年的比率，那是上一次開始房地產價格長期下降的一年。在20世紀60年代和70年代大部分時期，房地產價格與收入比值通常都在1.2。
莫瑞斯說，目前的房屋高價格被特低利率所掩蓋，特低利率允許消費者降低債務負擔，住上超過他們實際購買力的房屋。今年的利率上漲將引起房屋市場價格下降。他並不認為美國所有地方房地產市場都有問題。房屋價格與收入比率在新澤西、佛羅里達、德克薩斯和伊里諾斯等州仍然相對較低，因為那些地方的收入增長超過房屋價格上漲。但在其他州，尤其是在加州、華盛頓、俄勒岡、密西根和明尼蘇達等西部和北中部，房屋價格與收入比率很高。
在所有城市中，舊金山、波士頓和西雅圖看來風險最大；達拉斯、亞特蘭大和休斯頓由於收入增長超過房價，則是人們最能買得起房屋的地方。但令人驚奇的是，雖然紐約房屋很貴，但人們比20世紀80年代更能買得起。莫瑞斯還說，高檔房屋問題更大，尤其是那些價格超過30萬美元的房屋。
1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。為刺激日本經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬鬆的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。美元貶值(大量增發美元)后，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出銀行的積蓄進行投機。
到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。
1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。
從後果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。
全球不良資產解決方案公司（Global Distressed Solutions）的總裁傑克·羅德曼（Jack Rodman）認為北京的房地產市場即將崩盤。羅德曼指出，北京約半數的商業房產目前處於空置狀態。為了證明這一點，他在電腦中存有55棟空置寫字樓的幻燈片。他稱，還有10多棟這樣的寫字樓尚未來得及拍照。羅德曼說：“我拍這些照片的目的就是想讓人們明白供給已經嚴重過剩。”
在旨在促增長的政府官員的極力推動下，中國的各家銀行去年提供了相當於1.4萬億美元的貸款，其中大部分用於建造摩天大樓以及其他商業 地產。如今，中國內地遍布空置的樓宇。北京去年第三季度的寫字樓空置率達22.4%，在房地產經紀商世邦魏理仕公司（CB Richard Ellis）追蹤的103個市場中位列第九。這一數字還不包括即將投入運營的項目，比如建成后將成為北京第一高樓的國貿三期74層大樓。紐約對沖基金尼克斯聯合基金（Kynikos Associates）創始人詹姆斯·查諾斯（James Chanos）稱：“一個巨大的房地產泡沫和固定資產投資泡沫正在形成。想要以溫和的措施抑制泡沫膨脹是非常困難的。”
政策制定者們為此憂心忡忡，他們正試圖抑制推動房地產業發展的資金供給。2010年1月27日，中國銀監會要求銀行界控制貸款的增長。銀監會在其網站上發表通告說，各銀行應該“嚴格”遵循房地產貸款政策。摩根士丹利亞洲區主席史蒂芬·羅奇（Stephen Roach）表示：“中國當局顯然正在努力抑制過多的銀行貸款。”
2010年2月12日，中國央行第二次調高了銀行準備金率。此舉應該有助於減少銀行所持有的可以用於新貸款的資金金額，以減緩貸款增速。
如果中國政府無法為市場降溫而導致房地產泡沫破裂，那麼不良貸款將會激增。上海市有關官員在2010年2月4日表示，如果房地產價格下滑10%，那麼上海的債務拖欠抵押量將增至原來的3倍。惠譽評級（Fitch Ratings）駐北京的分析師朱夏蓮（Charlene Chu）表示，由於向國有企業的一些工業貸款已被用於房地產投資，因此情況可能會比預想的還要糟。她判斷說：“隱藏的房地產風險要比我們看到的多很多。”
2021年1月23日，經濟學家圈新經濟大會在北京召開，本次會議的主題是“繁榮的種子”。十一屆全國人大財經委副主任賀鏗表示，如果中國要出金融危機，一定會是房地產危機引爆的。
基本信息
- 中文名
- 房地產泡沫
- 外文名
- housing bubble
- 出處
- 《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》
- 屬性
- 房地產價格波動的一種形態
- 學科
- 經濟學
- 表現
- 全面高漲實際租金下降