以房養老

中國有60歲以上老年人1.78億，養老的經濟模式主要是子女贍養、退休金、社保金。逐漸興起“年輕貸款買房，老年將房屋抵押給銀行或保險公司，由上述機構支付養老費用，晚年衣食無憂”的“以房養老”。

2003年，時任中國房地產開發集團公司總裁孟曉蘇曾提議設立“反向抵押貸款”保險，讓擁有私人房產並願意投保的老年居民，享受“抵押房產、領取年金”的壽險服務；

2004年底，中國保監會計劃在廣州、北京、上海等全國幾大重點城市，試點推出主要面向老年群體的住房逆向抵押貸款的壽險品種；

2006年、2007年的全國兩會，也有政協委員提出類似建議。

2011年9月28日，全國政協舉辦“大力發展我國養老事業”提案辦理會，“以房養老”的提案再次引發外界關注，卻又因無相應法律保障而陷入難解困局。

2013年國務院對外發布了《關於加快發展養老服務業的若干意見》。國家發展改革委、民政部聯合召開新聞通氣會，介紹了加快養老服務業發展的有關政策和情況。會上透露，作為金融養老、以房養老的方式之一，中國將逐步試點開展老年人住房反向抵押養老保險，具體政策會在2014年一季度由保監會牽頭出台。

2014年6月23日，中國保監會發布了《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點實施老年人住房反向抵押養老保險。

據我們的廣泛調研和深入研討，以房養老的各種操作模式可分為金融行為和非金融行為，前者運作複雜，必須通過金融保險機構才得以順利運營，包括倒按揭、售房養老和房產養老壽險等；後者的各種簡易方法，則是老年人開動腦筋，再加上社會的有意倡導后，就完全可以自行操作，包括遺贈扶養、房產置換、房產租換、售房入院、投房養老、售後回租、招徠房客、異地養老、養老基地等。這些看上去大相徑庭的做法，其實都可以實現以房養老的大目標。

關於以房養老，很多專家的觀點一致：以房養老值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已經出現於人們眼前，面對巨大的家庭壓力，獨生子女一代很難再穩妥地用自己的力量給老年人一個天倫之樂的晚年。二是老年人，整個晚年的花費也在不斷增大。而以房養老的養老模式恰恰能改善“有房富人，現金窮人”的“中國窮老人”現狀。

以房養老模式多。據我們大致歸納可包容30種。

（1）“倒按揭”養老。以房養老中最為人所知也最複雜的一種。

（2）售房養老。簡單而言，售房養老就是“60歲前人養房，60歲後房養人”。大家在60歲之前，通過儲蓄存款、按揭貸款的形式，購買住宅，並在60歲之前還清所有房款的本息，取得該住宅的全部產權。再在60歲退休養老之時，將該住宅的產權予以出售，依靠出售該住宅的余值來養度自己的餘生，達到養老保障的目的。

（3）家內售房養老。家庭內部父母與子女兩代人之間的一種房產繼承與贍養的特殊方式，父母在世時用擁有房產向子女出售，以換取養老用的款項。

（4）投房養老。用錢投資第二套或更多套房產，賺取錢財用於晚年養老，或用出租住宅的租金收益養老。

（5）投資返本入住。開發商將住房出售給老年住戶后，又在一定期限內將售房款項逐年向老年住戶全部返還，帶老年住戶去世后，開發商重新將住房收回。對住戶來說可稱為“投資返本入住”。

（6）合資購房。老年人需要購買適合養老的住房，但在資金不敷使用時，聯合其他機構或個人合資購房，房屋購買到到收受，老年人率先使用，帶老年人身故后，將該住房移交給合資對方享用或自主支配。

（7）購房返款養老。房產營銷機構從大規模營銷房地產中，獲得的超額營銷費用中結餘部分資金，返還給購房客戶並投入金融機構積累理財，並於客戶年老後作為養老資金。

（8）父子合資購房養老。父母與子女合資購買住房后，與子女共享房屋產權，父母首先居住該住房，身故后將住房遺留給子女繼承。

（9）父子接力貸款購房養老。老年父母希望貸款購買新房居住，限於資金不足，向銀行貸款已超出年齡，故此與子女一起向銀行申請貸款買房，將來貸款本息也由父子接力合作歸還。

（10）異地養老。異地養老是離開自己的家鄉，到其他更適合的地域，或更為節約合理地度過自己的晚年生活，如城市到鄉村，鄉村到城市，如旅遊養老、海外養老等等。

（11）基地養老。在大城市周邊的生態環境優越的地域，大量建造養老基地，並附設以完備的設施服務，將城市中的老年人自願移入基地養老，將老人原居住的住宅價值通過價值轉換，便換位老人養老所需要的現金流入。

（12）老年公寓養老。老年人到老年公寓居住養老，將原來居住住宅的價值搞活，支付公寓的各式用費。

（13）老年社區養老。老年人將自有住宅做其他處置，自己入住大型老年社區養老，用房產處置的收入彌補老年社區的房租和生活護理用費。

（14）農家養老。城市的老年人到生態環境較為優越、交通便利或有親緣瓜葛的農村，購買或租住住房，在農村養老生活。

（15）集資合作養老。富裕起來的老年人動用自己的財力，合資建造自己需要的養老機構，並在機構中自我管理運營，舒適養老度過晚年生活。

（16）住房置換養老。通過住房資源的置換，將住房的價值搞活或居住場所發生變更，以期更符合養老生活的實際情形。

（17）售房入院養老。老年人將自有住宅出售，自己住到養老院或養老基地中，作舒適養老。

（18）售房入院+養老壽險養老。本模式是在售房入院的基礎上產生，老年人將住房出售後自己居住到養老院舒適養老，房款則躉交與壽險公司，辦理終生型的養老壽險產品，以保障終生生活無憂。

（19）租房入院養老。老年人將住房對外出租，自己用租金居住到養老機構，將來自己身故后將住房移交子女繼承。

（20）宅基地換養老。老年農民集中居住養老公寓，用宅基地換去養老保障。

（21）農房換市區房養老。以農村宅基地置換市區公寓房，以農村集體土地承包經營權置換生活保障。

（22）招徠房客養老。老年人空有較大住宅，卻空落落少人居住，現將部分空置房間對外出租，收取租金養老。

（23）購養老房養老。老年人購買適合養老的住宅，長期居住安心養老，度過晚年生活。

（24）合居共住養老。若干志同道合的老年人將住房資源予以重新配置后，合居共住一起養老。

（25）託付贍養養老。兒女整日工作忙碌，故此將自己應對父母盡到的贍養義務，有償委託他人代為履行。

（26）遺贈扶養養老。如某孤寡老人無兒無女可做晚年依靠，也無過多現金可資養老運用，卻有一套可觀的房產，這就可以同某位可靠人士簽約，由對方負責自己有生之年生活贍養的義務，到自己壽終正寢之時，所遺留房產和其他財產都留贈給該扶養人員作為補償。

（27）以房換養養老。“給我你的房子，我為你養老送終”，可稱為我國民間社會長期來就有的遺贈扶養的“現代版”，發達國家倒按揭房產養老模式的“修訂版”。

（28）住房出典養老。老人可以選擇住宅出典，取得整筆款項用於投資，獲得投資收益后再將房屋重新贖回，余剩部分用作養老支出。

（29）以房自助養老。2007年4月21日《新京報》報道，“上海將試點以房自助養老，公積金管理中心做房東”。與反向抵押貸款不同的是，它從一開始就變更了房屋的產權人。

（30）法國的VIAGER養老。在法國房地產交易市場出現的一種新的購房付款形式，即用支付養老金的方式購買房屋。這就是頗有盛名的法國的Viager系統，也可稱為一種以房養老的新模式。

以上第1-9種為以房養老的金融養老模式，第10-15種為以房養老的集中養老模式，第16-24種為以房養老的換房養老模式，第25-30種為以房養老的託付養老模式。以上以房養老模式都是基於不同的背景假設，詳細內容可參見浙江大學柴效武教授的著作《以房養老》、《以房養老漫談》、《以房養老30法》等。

擁有產權

自有住房並擁有完全產權。養老家庭必須對其居住的房屋擁有完全的產權，才有權也才有可能對該房屋做出售、出租或轉讓的處置。

獨立住房

在以房養老模式中，只有老年父母與子女分開居住，該模式才有可能得以運作。否則，老人亡故后，子女便無處可居。

家境適中

當老年人的經濟物質基礎甚為雄厚時，就不會也不必考慮用房產養老；而老人的經濟物質條件較差，或者沒有自己獨立的房屋，或者房屋的價值過低，也很難指望將其作為自己養老的資本。

地價較高

老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向榮、經濟快速增長的城市或城郊，住房的價值很高，且在不斷增值之中，住房的變現轉讓也較為容易，適合房屋反向抵押貸款養老。但如果住房地處農村，或經濟發展緩慢，增值幅度不大的不發達地區，因價值低、不易變現等，將很難適用這一模式。需要強調的是，房屋反向抵押貸款養老方式尤其適合有獨立產權房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。

這是金融養老、以房養老的方式之一，在國外較為普遍，在國內發展還剛剛起步。這次《意見》以試點形式寫了進來。應該講這對於老年人、對於保險公司都是利好消息，如果試點成功的話，對於解決老年人的養老資金問題，盤活已有房屋資源，擴大保險公司業務都有積極意義。

對此，民政部有關負責人表示，國務院發布《意見》，旨在積極應對人口老齡化，不斷滿足老年人持續增長的養老服務需求，同時對擴大內需、增加就業、促進服務業發展具有重大意義。

“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”即所謂“以房養老”，只是“完善投融資政策”中的一句話，而且明確是開展試點。在隨國務院《意見》同時下發的重點任務分工中，也只是45項重點任務分工中第27項有關保險資金投資養老服務領域中的一個子項目。該負責人表示，國務院《意見》中明確提出發展居家養老、社區養老、機構養老、醫養結合等多種養老服務模式。

在投融資、土地供應、稅費優惠、補貼支持、人才培養和公益慈善等方面採取了一系列力度大、含金量高的利好舉措。對健全工作機制、開展綜合改革試點、強化行業監管、加強督促檢查等方面提出了保障措施。

開展“以房養老”在國外一些國家已有成熟的做法。這次國務院《意見》借鑒國際經驗，提出開展這方面的試點，是積極慎重穩妥的，目的是探索符合國情、滿足老年人不同需要、供老年人自主選擇的養老保險產品，擴大養老服務供給方式，進而構建多樣化、多層次、以需求為導向的養老服務模式。

民政部副部長竇玉沛表示，我國未來將以多種途徑應對養老問題，在政府兜底的基礎上，鼓勵社會力量積極參與養老服務，“以房養老”是市場化運作的一種高端化服務，是自願的、自主選擇的行為。竇玉沛指出，《意見》明確提出政府要堅持保障基本，重點為城鄉“三無”老人，低收入老人，經濟困難的失能、半失能老人提供無償或低收費的供養、護理服務，進一步明確了政府的兜底責任，對城鄉困難老年人是利好消息。同時面對廣大公眾將著力構建多樣化、多層次的養老服務保障模式。

國土部：宅地70年後續期不影響以房養老

住宅建設用地使用期到期后，如何自動續期尚無明確規定，是否會影響一些人的以房養老計劃？國土部官員認為，不會影響。

《物權法》對住宅建設用地使用期期滿后怎麼辦，只有四個字“自動續期”。這讓不少人擔憂，以普遍的70年使用期為例，70年後續期是否需要交錢、如果交錢交多少、怎麼交這些具體問題都沒有明確的規定，更讓有以房養老想法的人心存顧慮。國土資源部副部長貟小蘇表示，尚無具體規定，但他認為不會影響到有以房養老想法的人的計劃。

相關政策

1“以房養老”或解決養老金短缺

“以房養老”是國際上成熟、普遍養老方式之一，國內初起步

隨著“老齡化”加速到來，養老金“缺口”成為學界和公眾擔心的問題。“老年人住房反向抵押養老保險”是國際上成熟、普遍的金融養老、以房養老方式之一，在國內卻初起步。民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付說，這次《意見》以試點形式寫了進來，對於老年人、對於保險公司都是利好消息，若試點成功，對於解決老年人的養老資金“短缺”問題，盤活已有房屋資源，擴大保險公司業務都有積極意義。

2醫療機構“入駐”養老機構

各地要促進醫療衛生資源進入養老機構、社區和居民家庭

《意見》提出，各地要促進醫療衛生資源進入養老機構、社區和居民家庭。衛生管理部門要支持有條件的養老機構設置醫療機構。二級以上綜合醫院應當開設老年病科，增加老年病床數量，做好老年慢病防治和康復護理。按照國務院部署，我國探索醫療機構與養老機構合作新模式，醫療機構、社區衛生服務機構應當為老年人建立健康檔案，建立社區醫院與老年人家庭醫療契約服務關係，開展上門診視、健康查體、保健諮詢等服務，加快推進面向養老機構的遠程醫療服務試點。

3新建社區須配建養老設施

按照人均用地不少於0.1平方米標準配套建設

《意見》提出，凡新建城區和新建居住（小）區，要按照人均用地不少於0.1平方米的標準配套建設養老服務設施，與住宅同步規劃、建設、驗收和交付使用；老城區和已建成的居住（小）區，要限期通過購置、置換、租賃等方式開闢養老服務設施。

詹成付介紹，國務院要求，國土資源部等相關部門，出台具體政策，將各類養老服務設施建設用地納入城鎮土地利用總體規劃和年度用地計劃；各地各單位可將閑置的公益性用地調整為養老服務用地。

《意見》明確，民辦非營利性養老機構與政府開辦的養老機構享有相同的土地使用政策，對營利性養老機構建設用地優先保障供應。同時，詹成付稱，民政部將會同國土部等部門制定政策，嚴防以興辦養老機構之名，行經營房地產之實。

美國

“以房養老”模式的專業名稱叫做“倒按揭”。倒按揭是上世紀80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創立的。如今，倒按揭在美國日趨興旺，常說的倒按揭模式也是以美國模式為藍本的。美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。

1、聯邦住房管理局有保險的住房倒按揭貸款。用戶儘可能長時間生活在自己住房內，並在一定期限內按月分期獲得貸款。

2、聯邦住房管理局無保險的倒按揭貸款。

3、放貸者有保險的倒按揭貸款。

住房資產高則可貸款數額高；年紀大的住戶貸款數額高，這是由於其預期壽命短，意味著還貸周期短；夫妻健在住戶比單身者可貸款數額低，因其組合預期壽命大於單身者；預期住房價值增值高可貸款數額高。

加拿大

超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產主權不變，可以一直住到享盡天年，由後人處理房產時折還貸款。比如一位65歲的老人將所住的房產抵押給銀行，貸到10萬加元，該老人15年後“歸西”后，銀行將其房產處置后獲得20萬加元，減去10萬加元的貸款，再減去15年的貸款利息后，剩餘的幾萬加元就由其子女或其他繼承人所得。

有三種方式選擇：第一種，允許符合條件的組屋擁有者，出租全部或者部分居室來換取養老收入；

第二種，對於一些居住在原來較大面積的已退休的夫婦來說，如果子女長大成人並且已經搬到他處居住，老年夫婦可以將現有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風險小的產品來獲得收益。新加坡允許當事人根據經濟狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。比如，賣掉私人住宅后換取5房式的組屋，然後再換取3房式的組屋，依次類推；

第三種，就是平常所說的倒按揭。60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付養老金。

老人仍居住在自己的住房內，當其死亡后，產權由這些機構處置，抵押變現並結算利息，“剩餘價值”交給其繼承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房，才能參加倒按揭操作。這裡需要說明的是，組屋是由新加坡政府出資，大致相當於我國的經濟適用房，這類房產不能選擇倒按揭。

日本

日本以房養老產品的設計具有局限性。日本是自然災害嚴重的國家，在日本人心目中，土地遠比木結構房屋重要。因此，在日本的房產價值計算中，政府乃至很多金融機構只計算土地價值。而且，一般只能以附帶土地所有權的“別墅”作為擔保物，這就意味著即便是高檔公寓也會被擋在門外（因其土地為共有）。此外，大多數金融機構提供的商業產品只限定接受日本某地區的不動產作為擔保。

為了防止合同到期或老人去世后出現抵押權實現困難，日本以房養老產品大多限制老人與他人共同居住，有的只允許老人與65歲以上配偶共同居住。

但是，日本老年人的養老問題日漸突顯。2010年日本“高齡社會白皮書”中統計顯示：65%的日本老人對其儲蓄額不滿意，且62.8%的老人希望“一直住在原來的住房裡”。同時，日本內務省統計出65歲以上日本老人的住宅自有率達到了88.9%。在這樣的背景下，日本採取了許多措施推動以房養老產品的普及。

推進二手房“適用壽命長期化”建設。不動產抵押價值評估低了，老人獲得的養老金會減少；評估高了，金融機構風險會增加。為此，日本國土交通大臣確定，必須由從事不動產買賣以及房地產開發（房屋改造業者）以外的第三人機構對二手房進行檢查和評估。同時，日本創設了“住宅性能標示制度”，並制定了《住宅品質確保促進法》，要求開發商在一定年限內完全承擔房屋的瑕疵擔保責任，不僅要對房屋結構缺陷承擔責任，而且對屋頂、外牆等漏雨、滲水等也必須承擔瑕疵擔保責任。

鼓勵銀行和保險公司聯手開發產品。在老人健康和壽命把握方面，人壽險公司強一些，但不動產擔保則是財產險公司更勝一籌，而且，保險公司不能直接向老人放款融資。因此，日本過去的商業產品主要由保險公司作為中間人，最後由“銀行”向老人放貸。但銀行對於該產品管理除需緊盯不動產的價值變動以外，還必須定期把握老人的生活環境及狀況，因此，管理成本相當高。為了解決保險公司摸不著頭腦、銀行也不願放貸的問題，日本逐漸出現了銀行和保險公司共同開發，乃至金融集團下各金融公司聯合開發的情況。

推廣“儲蓄連動型住宅抵押貸款”。日本還開發了儲蓄連動型住宅抵押貸款，在該產品項下，如果老人購買了銀行的“倒按揭”產品，則只要老人在同一家銀行擁有存款，則相同金額部分的存款利率可以和貸款利率相抵。

“連帶保證人”與“補充型公共保險制度”。此外，或許我們還可以吸收日本以房養老制度前期失敗的教訓：允許老人和自己的子女共同居住。這對我國有重大現實意義，我國獨生子女家庭非常普遍，老人大多希望和自己唯一的子女共同居住。為此，我們或可在產品設計中，將同住的子女列為貸款的連帶保證責任人。這樣一來，如果老人去世后子女能夠償還貸款的，則不必拍賣房屋；另外一方面，子女作為老人的繼承人，意味著銀行拍賣所得款項在抵銷借貸之後的餘款必須還給子女，而如果出現房屋抵押價值低於貸款總額時，超出部分可以視為“老人的借債”，而子女則必須對超出部分進行償還。而且，將子女作為“連帶保證人”，還可防範子女的道德風險。

為避免老人最終的融資總額超過其提供的不動產價值帶來的金融風險，日本也在積極研究美國的“公共保險”制度。如果出現老人最終的融資總額超過其提供的不動產價值，“公共保險”將作為補充。在美國的各種以房養老產品中，聯邦政府的房產價值轉換抵押貸款(HECM)產品面向低收入者，且HECM的利用率相當之高，全美很多金融機構都提供這種產品，理由就是該產品適用FHA保險（補充型公共險）。

英國以房養老模式更多藉助保險公司力量。據調查數據顯示，超過1/3英國人打算利用房產籌集養老金。有一成退休者被迫出售房產或換成較小房子來維持生計。英國的“以房養老”主要有兩種形式，一是把房產抵押給銀行、保險公司等機構，每月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進養老院後用該住房歸還貸款。據調查，大約有20%的50歲以上的老年人打算採用這種方式。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價款養老。此外，還有老人將房產出售後搬到其他物價水平較低的國家去養老。

由於英國的住房養老模式更多地藉助於保險公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當保費用來購買年金，住房反向抵押貸款在英國又被稱作“逆向年金”。由於英國的房子不存在使用年限的問題，而且相關金融服務機構在這一領域運作了很多年，操作規範，因此老年人的權益還是有保障的。

2006年，全國政協委員、時任建設部科學技術司司長賴明就建議對此成立課題組進行調研，選擇大城市做試點，等到運作成熟後向全國推廣。

2007年，上海公積金管理中心曾試推過一種叫做“住房自助養老”的創新型“以房養老”模式。與反向住房抵押貸款不同的是，上海模式從一開始就變更了房屋的產權人。其基本模式為：老年人將自有產權房屋出售給上海市公積金管理中心，並選擇在有生之年仍居住在原房屋內，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用后全部由老人自由支配使用。

2011年，在全國召開的社會養老服務體系建設推進會上，民政部部長李立國說，城鄉老人家庭中，空巢家庭超過50%，部分大中城市達70%。民政部將試推“以房養老”。民政部副部長竇玉沛指出，要積極引導企業開發老年食品、老年住宅、“以房養老”等服務市場。這可以看成國家在以房養老政策方面最新的表態。

2013年9月13日，中國政府網全文公布近日由國務院印發的《關於加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出：“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。這是21世紀國務院領導人批示研究這項保險服務之後，第一次由國務院常務會議正式提出要求，由此再度成為輿論熱議的焦點，贊成者和反對者，不一而足。

2014年3月20日根據《徵求意見稿》，保監會有望在北京、上海、廣州和武漢這4個城市先行試點。在保險公司試點資格方面，保監會表示需滿足7個條件，如已開業滿5年，註冊資本不少於2億元，能對反向抵押養老保險進行合理定價等。

此外，《徵求意見稿》對保險公司參與以房養老業務試點提出總量限制。試點期間，單個保險公司開展試點業務，接受抵押房屋的評估價值合計不得超過：4%×上一年末總資產不超過200億的部分+0.2%×上一年末總資產超過200億的部分。單個反向抵押養老保險合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。以一家保險公司總資產為1000億元為例，其試點以房養老接受抵押房屋的評估價值合計不得超過4%×200億+0.2%×800億=9.6億元。

保監會還要求，保險公司在宣傳該產品時候一定要如實介紹，明確提示消費者抵押房產的後續評估、管理和處置情況，不得誇大房產增值在提升養老金領取水平方面的作用；不得向不符合要求的客戶推介業務。房產價值應當聘請具有一級資質房地產估價機構進行評估，費用由保險公司和消費者共擔。

此外，對於該產品的銷售，保險營銷員需要持證上崗，經考核通過後才可取得反向抵押養老保險業務銷售資格。而為了充分保護客戶的“反悔權”，徵求意見特別提出該產品的“猶豫期不得短於15個自然日”，比一般保險產品10天的猶豫期有所增加。一險企人士告訴記者，該業務面臨很多風險，如70年產權問題等，他分析參與的保險公司做法會比較保守。

各地試水

2014年6月23日，中國保監會發布《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點指導意見》（以下簡稱《意見》），將於7月1日起至2016年6月30日，在北京、上海、廣州、武漢開展住房反向抵押養老保險試點。這意味著，“以房養老”政策正式落地。

【試點城市】四城試點2年

《意見》指出，此次試點選擇在北京、上海、廣州、武漢四個城市實行。保監會有關部門負責人介紹，老年人住房反向抵押養老保險業務在我國尚屬新生事物。保險公司開展此項業務，將面臨較為突出的利率風險、房價波動風險、長壽風險、現金流風險等業務風險，同時也將受到房地產政策、稅收政策以及法律環境的影響。

保監會對此非常慎重，設立了2年的試點期，希望通過試點的方式，逐步積累經驗。基於上述原因，保監會決定僅在個別城市開展試點工作。其中北京、上海、廣州作為一線城市，經濟較為發達，保險市場相對較為成熟，老齡人口數量較多，房地產市場容量較大；武漢和北京均已有保險公司投資興建養老社區，可在老年人住房反向抵押養老保險和養老社區的結合上開展一些嘗試和探索。

【保險公司】開業至少5年

保監會指出，支持符合資格要求、參與意願較強、具備一定專業能力和技術水平的保險公司參與試點工作。申請試點資格的保險公司應開業滿5年，註冊資本不少於20億元；滿足保險公司償付能力管理規定，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低於120%；具備開展反向抵押養老保險所必須的專業技術、管理能力和各類專業人員等。

【自願參與】有30天猶豫期

據悉，“以房養老”業務是建立在自願基礎之上的，凡是符合《意見》相關規定的老年人均可根據個人意願和養老需求自主決定是否投保。

根據保監會的規定，投保人群應為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。同時，按照保險公司是否參與分享房產增值收益分為參與型產品、非參與型產品。

這份指導意見從老年人角度進行規定，例如“產品條款簡單易懂，業務流程規範可行，使投保老人便於理解和接受”，“客戶的猶豫期不得短於30個自然日，如不願意繼續持有該合同，可選擇在猶豫期內解除合同”等。

由於該項業務較為複雜，保監會建議老年人應當在充分了解該項業務特點的基礎上再選擇是否購買，並在購買過程中特別關注確認銷售人員資格，並確認房產價值由具備國家一級資質的房地產估價機構進行評估。此外，建議老年人由家屬或律師陪同簽署保險合同。

【上海】受訪者普遍不看好

作為“以房養老”的首倡者、幸福人壽保險股份有限公司監事會主席孟曉蘇曾公開表示，中國“以房養老”產品設計需滿足三個條件，即高房價的城市，高潛質的房屋，高素質的老人。隨著我國老齡化人口越來越龐大，失獨家庭比重也在不斷增加，未來“丁克”家庭比重也可能隨之上升，上述群體或成為“以房養老”的主要受眾。

此前，華東師範大學統計學學生做的1400份相關調查顯示，上海有子女群體不願意參加“以房養老”比例高達80.3%，相比之下，無子女群體中有55.3%不願意參加。

南京：倒按揭南京模式：南京湯山“溫泉留園”，此前已在國內首個公開推出倒按揭性質的“以房換養”舉措。該園規定擁有本市60平方米以上產權房、年屆六旬以上的孤殘老人，自願將其房產抵押，經公證后入住老年公寓，終身免交一切費用，而房屋產權將在老人逝世后歸養老院所有。

上海：上海的“以房自助養老”初定做法是：65歲以上的老年人，可以將自己的產權房與市公積金管理中心進行房屋買賣交易，交易完成後，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心，其他費用均由公積金管理中心交付。

香港：內地熱議以房養老，通過將自有房屋抵押貸款，用作支付退休金。類似措施香港政府在2011年即推出安老按揭（又稱“逆按揭”）計劃，允許年齡在55歲以上的香港居民，將個人名義持有的樓齡在50年以下的住宅物業向銀行提出按揭。

計劃推出至今，香港按揭證券公司共接獲459宗申請，借款人平均年齡為69歲，每月領取的年金平均為13700元(港元）。

2018年8月16日消息，在“以房養老”試點四年後，近日銀保監會發布的《關於擴大老年人住房反向抵押養老保險開展範圍的通知》指出，從2018年8月起，把老年人住房反向抵押養老保險推廣至全國範圍。在國內的四年試點以來，僅有幸福人壽一家保險公司開展了以房養老業務。數據顯示，截至2018年7月底，幸福人壽累計承保139單（99戶），簽約意向客戶201單（141戶），其中北京、上海、廣州三地的保單數佔總數的80%。

新按揭：新疆保投國際所推行的新型以房養老模式則完全沒有以上三種限制。

1、房屋產權不發生任何變化，最終仍歸原產權人所有並且最終享有財產分配權；

2、老年人不需要要與子女分開居住，不受房屋的出租或者抵押的影響可以隨意支配所有權；

3、對個人年齡沒有任何要求。

比如“30歲的王先生購買價值100萬元的房產，按揭20年，期滿后通過金融機構開始每年按總房款一定比例逐年返還，直至返還完總房款”。提出以房養老的基本設想，是考慮家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據個人家庭擁有資源在個人家庭的一生予以最優化配置的理論，將住房這種不動產通過一定的形式和機制，實現價值的流動，以對家庭的養老保障事宜發揮相應的功用。

此方案在充分滿足老百姓安居樂業的心理的基礎之上，又能體現以房養老、老有所養，老有所醫，老有所教，老有所學，老有所為，老有所樂的精神。該方案正與各大金融機構緊鑼密鼓的實施中。

中信銀行：2011年10月9日，中信銀行率先公布實施“以房養老”（養老按揭）方案。

法律制度

法律法規沒有明確規定，政府層面的“以房養老”就很難推行。“以房養老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機構等多個部門一起制定具體的政策和細則才可能得到推展。

“以房養老”需要透明、公正的法治環境。“以房養老”牽涉到房地產業、金融業、社會保障、保險以及相關政府部門，對這些領域的運作質量要求相當高。

如何保證這些行業、部門公平、公正地經營、管理和執法，在當前法治不健全的條件下是個極大的挑戰。就拿房地產評估來說，由於起步較晚，中國房地產評估機構還極不規範，不但整體素質偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評估結果，尤其對於弱勢群體來說，更難以得到及時、公正、合理的處理。有相關人士表示，在將來新修訂的老年人權益保障法時，應設立對老年人居住權的優先保護原則。

養老觀念

“養兒防老”的觀念一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產抵押給養老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。在當前經濟還不怎麼發達、貧富差距還比較大的情況下，許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子，到老了，卻又不得不將房子抵押給銀行，以貸款養老，這怎麼都讓人感覺銀行似乎在“搶錢”。有評論者指出，“以房養老”折射出的是中低收入群體深深的無奈，養兒就是防老，我認為主要是社會的大環境的重壓，每個人可能都不能應付這個社會，但是我們的專家學者總是讓新一代適應社會，沒有辦法。

金融機構

“以房養老”金融產品推出的最大阻力來自於金融機構，其中擔心房價下行是主要原因。一位保險從業者說，這項工作的“難度在於，對國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素的難以預測。對銀行、保險公司等機構來說，倒按揭與正按揭恰恰相反，時間越長風險越大。

養老機構

老人不願意離開自己的房子到養老機構，很大程度上也是因為養老機構不夠完善。好點的養老院收費太高，還要找關係；差的服務又不到位。

產權制約

我國推行的住宅用地70年年限也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，而當老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。

適用人群

按照現有情況分析，符合條件的最有可能是獨居或孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人沒有繼承等問題。但即使這類老人也擔心，一旦簽訂協議，即失去了對房屋的所有權，落入“沒房也沒錢”境況。

誤區一：以房養老就是“倒按揭”

日常談到以房養老，進入大家視野的首先就是倒按揭這一舶來品，正式名稱為反向抵押貸款，但如就此認為以房養老只有倒按揭這一種方式，顯然是個極大的誤讀。難道以房養老就是“自古華山一條路”，除了倒按揭這種美國來的舶來品，就沒有其他可行之路嗎？顯然不是這樣。

以房養老是我們凝結了若干理論之後創建的一種新的養老理論，是我們今天正在大力倡導，並努力促使其早日得以實現的一種新的養老理念，是一種將房產與養老通過金融保險機制相結合，實現功能自主創新的新思想，這就是如何運用大家都擁有的住房中蘊含的巨大價值，尤其是運用每個人最終死亡后仍然會遺留房產的巨大余值，將其在自己生前就提前變現套現，就能作為養老金使用。以房養老的理念之下則聚集了眾多的具體操辦模式，據我們大致歸納可包容30種，倒按揭只是其中最為典型也最為複雜的一種，並非一定要將以房養老等同於倒按揭。

以房養老應當如何搞，有著較多選擇，需要給予積極關注。從廣義的角度看待以房養老，根據我們的廣泛調研和深入研討，各種以房養老模式可簡單地分為金融保險模式和非金融保險模式，前者如倒按揭、房產養老壽險或售房養老等，必須要金融保險機構參與其間才可能真正實施、順利運營；後者如我們還將要談到的售房入院養老、租房入院養老、遺贈扶養、房產置換、房產租換、投房養老、售後回租、招徠房客、異地養老、基地養老等，則都屬於非金融保險領域，它並不需要保險公司和銀行的介入，只要政府大力倡導，構築平台，老年人自己解放思想，開動腦筋，就可以實地操作，將會遇到的風險也要小得多。這些看上去大相徑庭的做法，其實都可以實現以房養老的大目標，也都可以稱之為以房養老。

以房養老的實質，是要通過種種的金融與非金融的運營機制與手段，將老年人身故后將會遺留房產的巨大價值，提前變現套現到生前使用，是要將廣大家庭普遍擁有的住房資源給予價值上的變現盤活，空間場所的充分運用，權屬功能層面的有益轉換，使得它能在養老保障問題上派上更大用場，以切實可行地達到用房子養老的目標，都是我們這裡談到的以房養老。簡單而言，就是“以房換錢養老”，這就解決了國家、社會乃至家庭個人，最為頭痛的養老資金籌措的大問題。

誤區二：“倒按揭”是養老金全部來源

中國人民大學老年學研究所杜鵬所長認為，已步入老年的人，大部分並沒有購買商品房，而多是單位分房，真正有條件以房養老的人，是四五十歲、購有商品房的中年人。其次從北京、上海、南京、重慶等城市的實踐來看，大部分“倒按揭”都要求房屋在60平方米以上，老人年齡在60歲以上，這兩個條件其實已經將適用這種養老模式的老人限制在一個相對數量並不大的圈子裡。

事實上，對於這個範圍內的老人來說，“倒按揭”補償的資金並不是養老金的最主要來源。房屋提供的倒按揭資金只是他們養老金的補償，不是支柱。

誤區三：“倒按揭”能免除贍養義務

以房養老模式解決的只是誰給付養老金的問題，而不是誰來照顧老人的問題。老人在哪裡養老，如何度過晚年時光，誰來照顧他們的起居，誰為他們排遣孤獨，這些困擾著中國老齡化社會的核心問題並不能因為“倒按揭”而得到妥善解決。“倒按揭”至多能補償養老金，卻無法免除兒女的贍養義務。

一些社會學專家曾評價，對“以房養老”模式過度抬高的隱患之一就是，將養老的概念等同於給付養老金，以為讓老人生活、醫療的費用有著落就解決了養老問題。這無疑誇大了贍養義務中經濟扶助的成分，而忽視了兒女在贍養義務中還應履行的照顧義務。

誤區四：“以房養老”改變“養兒防老”

中國老人通常的做法是將房產傳給子女。這種做法緣於一種家庭功能的觀念，幾千年流傳下來的觀念不可能輕易被一種新型的養老模式顛覆。

“以房養老”本是個舶來品，從它在西方國家、新加坡到我國的變身過程中就可以看到，中國固有的家庭功能觀念發揮了強大作用。在美國，“以房養老”有這樣一種模式，退休人員可將自己的房屋做抵押，每年從銀行取得一定的貸款作為生活補貼。夫婦去世后，房屋首先被用來彌補銀行借款及其利息，有剩餘時再留做兒女繼承。雖然這也牽涉到兒女的繼承問題，但與中國父母將房屋無償“留給”子女是完全不同的兩種情況。

誤區五：重觀念改變輕操作難度

長城人壽保險北京分公司總經理焦益寬表示，國內從未有過“倒按揭”先例，它需要在專業人士評估後進行專門開發，並不可能短時間內完成。最令人頭疼的還是政策層面的問題，國內不允許金融混業，因此保險公司不被允許做反向按揭業務。

浙江大學經濟學院柴效武教授更傾向於讓銀行成為“反向抵押貸款”的介入者。柴教授認為，這種養老模式包括售房和養老兩個步驟，合併在一起，直接由銀行來辦理。銀行信用度相對較高，可以增加業務量，降低交易費用。銀行如果願意接受這項業務，一方面屋主將獲得銀行分期返還的房款，另一方面，銀行的利潤可能來自房屋未來的增值、原價和房屋未來價值之間的差額等等。

但國內銀行機構同樣也有困惑。光大銀行私人業務部個人信貸處處長肖英男認為，這項業務要求銀行主動地去經營房產。銀行通過反向按揭，即使拿到了房產，但如何處置仍是個大問題。以往國內銀行處置房產都是被動的，都是處理的抵債房等不良資產，而不是主動地去買賣房產。

早在2004年，浙大學者柴效武就提出“60歲前人養房，60歲後房養人”觀點，當時社會反響較大，隨著老齡化社會的到來，“以房養老”觀點越來越被社會民眾所接受。

贊同

2010年初，廣州市政府提出“以房養老”模式，發布《關於大力推進廣州保險業綜合改革試驗的意見》，《意見》稱廣州將推動建立延稅型養老保險制度，探索發展住房反向抵押養老保險。一時間引起社會熱議，年輕人比老年人更認同“以房養老”，而丁克一族更表示歡迎。

以“廣州可以實行以房養老嗎”為題進行網路調查，由於上網人以年輕人居多，可視為對年輕人的調查。調查到結束共收到966票，其中反對者比贊成者多出近一成。調查數據顯示，認為“以房養老”在廣州由於條件尚未成熟，不可行的反對者佔54.76%；而認為可行表示支持的贊成者佔45.24%。

反對

而在隨機採訪的10個老人中，反對“以房養老”佔了九成，大部分認為房子住了大半輩子，都有感情了，要留給子女。表示支持的是一個無子女的老太太，想留給子女也沒法留。

瑞滿金融學校王立博老師：中國房價成本過高，需要兩代人甚至夫妻工作50年才能購買一套房，剩下的20年產權反向抵押解決養老有可行性，但是，房價不合理，從歷史來看，不可能持久，所以，以房養老存在合理性問題。

最近情況統計:

2014年7月1日起，中國保監會在北京、上海、廣州、武漢開展住房反向抵押養老保險試點，2015年4月份，第一款“保險版”以房養老產品推出。然而截至2015年9月，僅有十餘戶居民願意成為“吃螃蟹”的人。

以房養老為何叫好不叫座？“保險版”“銀行版”以房養老業務遇冷背後凸顯怎樣的養老困局？

不同產品同為遇冷，反映出人們對制度設計、操作標準方面的顧慮。

——上漲收益怎麼算“誰說了算”。“房子被拿走，保險公司或銀行就會佔據話語主動權。而一線城市房子漲價潛力較大，將來老人在分享房屋上漲收益時很容易‘被縮水’。”一些諮詢者擔憂。

——相關機構業務不銜接。，這項涉及保險、銀行、房產評估第三方機構的業務並未實現“無縫對接”。記者採訪了解到，許多房產評估、中介機構並未涉足這項業務，“沒有統一標準，容易產生糾紛。”

——70年產權門檻。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那麼續期費用將是一個巨大的未知風險。如果再發生國有土地使用權依法提前收回，根據“房隨地走”的原則，那麼雙方當事人都會受到很大損失。

——養老設施與服務缺乏。民政部的數據顯示，我國城鄉養老機構養老床位365萬張，平均每50個老人不到一張床。養老從業人員更是不足百萬。賣掉房子“前不著村后不著店”人們不願意“冒險”。

“可先從失獨和丁克家庭做起。”中房集團理事長孟曉蘇說。

專家指出，從失獨和丁克家庭做起的定位確立之後，就要逐步解決以房養老產品面臨的制度設計問題。一些發達國家以房養老業務的推廣是基於其完善的金融貸款、擔保機構、資產評估等機構，以及完善的個人信用。在這些方面，國內還有一定差距。

然而，深層次來看，以房養老從備受關注再到遇冷，其背後折射出的是社會養老保障體系主幹出現缺失。

雖然57歲的年紀尚未進入老年，但對失獨母親孫慧芬來說，養老是切實的難題。“我們希望政府提供更方便多樣的養老服務，並給予失獨家庭更多精神關懷，金錢倒不是最重要的。”

“我國養老保障有‘三個支柱’，分別建立的基本養老保險制度、企業年金和職業年金制度，以及個人自願購買的商業養老保險。”華中師範大學經濟與工商管理學院院長鄧宏乾說，“以房養老作為養老服務的一項有益補充，並不能完全替代養老機構、養老保險等主流選擇”。